Kündigungsfrist (Mietrecht): was ist das?

Definition

Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum, der zwischen dem Eingang der Kündigung und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses liegt. Sie dient dazu, dem Mieter als auch Vermieter ausreichend Zeit zu geben, sich auf das Ende des Mietverhältnisses vorzubereiten. Die Dauer der Kündigungsfrist variiert je nach Art des Mietverhältnisses und den gesetzlichen Bestimmungen.

Kündigungsfrist im OR: Gesetzliche Grundlagen in der Schweiz

In der Schweiz sind die Kündigungsfristen im Obligationenrecht (OR – Art. 255 OR und Art. 266 Abs. 1 OR) festgelegt. Die gesetzlichen Bestimmungen unterscheiden sich je nach Art des Mietobjekts, also ob es sich um eine Wohnung, einen Geschäftsraum oder ein möbliertes Zimmer handelt.

Für Wohnräume gelten laut Gesetz längere Kündigungsfristen als für Geschäftsräume. Es ist wichtig zu beachten, dass kantonale Unterschiede existieren können und die Fristen im Mietvertrag individuell vereinbart werden dürfen, sofern sie nicht gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstossen.

Kündigungsfrist berechnen: Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen

Bei unbefristeten Mietverhältnissen gelten gesetzlich festgelegte Kündigungsfristen, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde:

• Wohnungen: Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate auf einen ortsüblichen Kündigungstermin. In vielen Kantonen sind diese Termine der letzte Tag eines Monats, mit Ausnahme von Feiertagen und dem 31. Dezember.
• Geschäftsräume: Hier gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, ebenfalls auf einen ortsüblichen Kündigungstermin.
• Möblierte Zimmer und Einstellplätze: Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 2 Wochen auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer.

Es ist wichtig, dass Sie immer die genauen Regelungen im Mietvertrag sowie die kantonalen Besonderheiten prüfen, da es hier Unterschiede geben kann.

Kündigungsfristen bei befristeten Mietverhältnissen

Befristete Mietverhältnisse enden automatisch am im Vertrag festgelegten Datum, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Eine Kündigungsfrist gibt es in diesen Fällen nicht, es sei denn, die Möglichkeit einer vorzeitigen Auflösung wurde im Mietvertrag vereinbart. Sollte der Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Frist kündigen wollen, gelten in der Regel die Bedingungen für eine ausserordentliche Kündigung, etwa bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen.

Sonderregelungen und Ausnahmen

In bestimmten Situationen ist eine Kündigung auch ausserhalb der regulären Fristen möglich. Hier einige Beispiele:

• Ausserordentliche Kündigung: Sowohl Mieter als auch Vermieter haben das Recht, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen. Dazu gehören erhebliche Mängel an der Mietsache, unzumutbare Störungen oder Verletzungen der Vertragspflichten, etwa wenn der Mieter den Mietzins wiederholt nicht bezahlt.
• Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag: Mieter können vorzeitig aus dem Mietverhältnis aussteigen, wenn sie einen zumutbaren Nachmieter stellen, der bereit ist, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter muss diesen Nachmieter akzeptieren, sofern keine triftigen Gründe dagegen sprechen.

Kündigungsschreiben: Schriftliche Form und Formalitäten

Eine Kündigung des Mietverhältnisses muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterschrieben sein. Der kündigenden Partei wird empfohlen, das Kündigungsschreiben mittels eingeschriebenem Brief zu versenden, um einen Nachweis über den Empfang zu haben. Wichtig ist, dass die Kündigung spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist beim Empfänger eintrifft. Dieser Tag sollte auf keinen Fall ein Wochenende oder Feiertag sein, da das Schreiben dann erst am nächsten Werktag als zugestellt gilt.

Muster eines Kündigungsschreibens für eine Mietwohnung

Hier ist ein Muster für ein Kündigungsschreiben eines Mieters, das den formalen Anforderungen in der Schweiz entspricht:

[Ihr Vorname und Nachname]
[Ihre Adresse]
[PLZ und Ort]

[Datum]

[Vermieter/Verwaltung]
[Adresse des Vermieters/der Verwaltung]
[PLZ und Ort]

Betreff: Kündigung des Mietvertrages für die Wohnung [Wohnungsadresse]

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit kündige ich den Mietvertrag für die Wohnung an der [Adresse der Wohnung] fristgerecht zum nächstmöglichen Termin, dem [Datum einfügen, unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist]. Sollte eine Kündigung zu diesem Termin nicht möglich sein, kündige ich hilfsweise zum nächstzulässigen Zeitpunkt.

Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieses Schreibens sowie das Enddatum des Mietverhältnisses schriftlich.

Ich werde die Wohnung ordnungsgemäss und besenrein am letzten Tag der Mietdauer übergeben. Bitte teilen Sie mir mit, wann die Wohnungsübergabe stattfinden kann.

Für weitere Absprachen und Fragen erreichen Sie mich unter [Telefonnummer] oder per E-Mail an [E-Mail-Adresse].
Vielen Dank für die Zusammenarbeit.

Mit freundlichen Grüssen

[Unterschrift (handschriftlich)]
[Ihr Vorname und Nachname]

Dieses Kündigungsschreiben deckt alle relevanten Punkte ab, wie die Adresse der Mietwohnung, die Einhaltung der Frist und die Bitte um eine schriftliche Bestätigung.

7. Rechte und Pflichten vom Mieter und Vermieter

• Mieter: Der Mieter ist verpflichtet, die Kündigungsfrist einzuhalten und die Wohnung rechtzeitig und in ordnungsgemässem Zustand zu übergeben. Bei Nichteinhaltung der Frist muss der Mieter unter Umständen weitere Mietzahlungen leisten.
• Vermieter: Auch der Vermieter ist an die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen gebunden. Bei Nichteinhaltung riskiert er, dass die Kündigung unwirksam ist. Zudem darf eine Kündigung nicht willkürlich oder diskriminierend sein – beispielsweise aufgrund der familiären Situation des Mieters.

8. Tipps für Mieter und Vermieter

• Für Mieter: Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag sorgfältig und halten Sie die Fristen ein. Wenn Sie vorzeitig kündigen möchten, suchen Sie rechtzeitig nach einem geeigneten Nachmieter.
• Für Vermieter: Achten Sie darauf, die Kündigung formgerecht und rechtzeitig zuzustellen. Bei Unsicherheiten bezüglich der Kündigungsfrist ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen.

9. Weiterführende Links / Quellen

• Mieterverband Schweiz – Informationen rund um Mietrecht und Kündigungsfristen
• Schweizerisches Obligationenrecht (OR) – Gesetzestext zu Mietverhältnissen und Kündigungsfristen