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Wenn ein Baurecht ausläuft, gehen die errichteten Bauten automatisch an den Grundeigentümer über. Dafür hat der bisherige Baurechtsnehmer Anspruch auf eine Heimfallentschädigung. Wie hoch diese Ausgleichszahlung ausfällt, wann sie fällig wird und worauf Sie beim Baurechtsvertrag achten sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Das Schweizer Baurecht – geregelt in den Art. 779 ff. des Zivilgesetzbuches (ZGB) – ermöglicht es einer Person, auf fremdem Boden zu bauen, ohne das Grundstück zu erwerben. Dieses Nutzungsrecht ist zeitlich begrenzt, maximal auf 100 Jahre, und wird als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Endet das Baurecht durch den Ablauf der vereinbarten Zeit, eine Kündigung oder die vorzeitige Auflösung, fallen die errichteten Bauwerke automatisch in das Eigentum des Grundeigentümers zurück. Dieser Vorgang heisst Heimfall. Als Ausgleich für den Verlust seines Eigentums hat der Baurechtsnehmer Anspruch auf eine Heimfallentschädigung.
Art. 779d Abs. 1 ZGB hält fest:
«Der Grundeigentümer hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten.»
Diese Entschädigung haftet zudem den Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war. Ohne deren Zustimmung darf sie nicht direkt an den Baurechtsnehmer ausbezahlt werden. Falls die Zahlung ausbleibt, kann der bisherige Baurechtsnehmer verlangen, dass an Stelle des gelöschten Baurechts ein Grundpfandrecht eingetragen wird. Dies muss spätestens drei Monate nach dem Untergang des Baurechts geschehen (Art. 779d Abs. 3 ZGB).
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Um zu verstehen, warum die Heimfallentschädigung überhaupt nötig ist, lohnt sich ein Blick auf das Akzessionsprinzip. Es ist ein Grundsatz des Schweizer Sachenrechts und besagt: Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, wird automatisch auch Eigentümer aller Bauten, die darauf errichtet werden. Gebäude sind rechtlich ein Bestandteil des Bodens – sie teilen sein rechtliches Schicksal.
Das Baurecht durchbricht dieses Akzessionsprinzip. Es schafft zwei separate Eigentumsebenen:
Für diese Ausnahmekonstruktion braucht es eine öffentliche Beurkundung und die Eintragung als Dienstbarkeit im Grundbuch (Art. 675 und Art. 779 Abs. 1 ZGB). Sobald das Baurecht endet, greift das Akzessionsprinzip wieder: Die Bauten werden Teil des Grundstücks und gehören damit dem Grundeigentümer. Genau deshalb hat der Gesetzgeber die Heimfallentschädigung als Ausgleich vorgesehen.
Der Heimfall tritt in der Schweiz in drei Situationen ein:
In allen drei Fällen hat der Baurechtsnehmer Anspruch auf eine Heimfallentschädigung – ausser der Baurechtsvertrag schliesst diesen Anspruch bei vorzeitiger Auflösung wegen Vertragsbruchs ausdrücklich aus. Das Baurecht erlischt im Grundbuch, und der Grundeigentümer wird von Gesetzes wegen Eigentümer der Bauten. Ein separater Eigentumsübertragungsakt ist dafür nicht erforderlich.
Für den Baurechtsnehmer bedeutet der Heimfall im Baurecht Schweiz also konkret: Er verliert das Eigentumsrecht an der Liegenschaft und muss diese verlassen. Die Heimfallentschädigung ist der finanzielle Ausgleich dafür. Ihr Umfang hängt davon ab, wie sorgfältig der Baurechtsvertrag seinerzeit formuliert wurde.
Die Entschädigungshöhe orientiert sich am Wert der Bauten zum Zeitpunkt des Heimfalls. Je besser der Zustand des Gebäudes beim Ablauf des Baurechts, desto höher fällt die Entschädigung aus. Da zwischen dem Vertragsabschluss und dem Heimfall oft mehrere Jahrzehnte vergehen, ist eine präzise Schätzung zu Vertragsbeginn kaum möglich. Deshalb legen viele Baurechtsverträge nicht einen konkreten Franken-Betrag fest, sondern eine Berechnungsformel oder einen Prozentsatz des zukünftigen Zeitwerts.
Üblich in der Schweiz ist eine Heimfallentschädigung in der Höhe von 70 bis 80 Prozent des Zeitwerts des Bauwerks. Der Zeitwert entspricht dem Neuwert des Gebäudes abzüglich der altersbedingten Entwertung durch Abschreibungen. Er ist damit niedriger als der Neuwert, aber nicht identisch mit dem Marktwert, denn der Zeitwert berücksichtigt lediglich die Substanz und das Alter des Gebäudes, nicht die aktuelle Marktnachfrage.
Der Abschlag gegenüber dem vollen Zeitwert erklärt sich dadurch, dass Baurechtsobjekte auf dem Markt schwieriger zu verkaufen sind als klassisches Wohneigentum mit zugehörigem Boden. Das drückt auf den erzielbaren Preis.
Bei der Berechnung können verschiedene Modelle zum Einsatz kommen:
Welches Modell am besten passt, hängt von der Lage, dem Zweck der Baute (Wohn- oder Gewerbenutzung) und den Interessen beider Parteien ab. Lassen Sie sich dabei von einem Immobiliensachverständigen beraten, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.
Angenommen, ein Einfamilienhaus hat am Ende der Baurechtsdauer einen Zeitwert von CHF 800'000. Der Baurechtsvertrag sieht eine Entschädigung von 75 Prozent des Zeitwerts vor:
Heimfallentschädigung = CHF 800'000 × 0.75 = CHF 600'000
Liegt auf dem Baurecht noch eine Hypothek von CHF 200'000, fliesst dieser Betrag zunächst an den Hypothekargläubiger. Der Baurechtsnehmer erhält den Rest.
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Ein Baurechtsvertrag muss öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Folgende Punkte gehören in jeden gut formulierten Vertrag:
In der Praxis führt die Heimfallentschädigung besonders häufig zu Streitigkeiten. Das passiert vor allem dann, wenn:
Lassen Sie den Vertrag deshalb von einem spezialisierten Anwalt oder Notar prüfen, bevor Sie ihn unterzeichnen. Die Kosten eines Baurechtsvertrags bestehen aus Notariats- und Grundbuchgebühren. Sie variieren je nach Kanton, liegen aber meist im tiefen einstelligen Promillebereich bis zu rund 1 Prozent des Vertragswertes. Hinzu kommen allfällige Handänderungssteuern. Lassen Sie sich vorab eine Kostenschätzung des Notariats geben – diese Gebühren sind gut investiertes Geld, um spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Der Baurechtszins ist die jährliche Nutzungsgebühr, die der Baurechtsnehmer an den Grundeigentümer zahlt. Er und die Heimfallentschädigung sind eng miteinander verknüpft: Beide orientieren sich am Wert des Grundstücks und der Bauten.
Steigt der Landwert, steigt in der Regel auch der Baurechtszins und potenziell die Heimfallentschädigung. Deshalb empfiehlt sich im Baurechtsvertrag eine Anpassungsklausel, die den Baurechtszins an den Landesindex der Konsumentenpreise oder an die Zinssätze der Bundesanleihen koppelt.
Die steuerliche Behandlung des Baurechtszinses ist komplex. Für Privatpersonen mit selbstgenutztem Wohneigentum ist der Baurechtszins beim Bund und in vielen Kantonen nicht von der Einkommenssteuer absetzbar – weder als Schuldzins noch als Unterhaltskosten. Bei Renditeliegenschaften hingegen können die Zinsen in der Regel als Aufwand mit den Mieterträgen verrechnet werden. Da die kantonalen Praxen stark voneinander abweichen, ist eine Rückfrage beim zuständigen Steueramt oder einem Steuerberater empfohlen.
Zahlt der Grundeigentümer die Heimfallentschädigung nicht oder stellt er sie nicht sicher, hat der bisherige Baurechtsnehmer – oder ein Pfandgläubiger – das Recht, die Eintragung eines Grundpfandrechts im Rang des gelöschten Baurechts zu verlangen (Art. 779d Abs. 2 ZGB). Diese Eintragung sichert die Forderung des Baurechtsnehmers und muss innerhalb von drei Monaten nach Untergang des Baurechts erfolgen.
Dieses Recht ist in der Praxis ein wichtiges Sicherungsmittel. Es ist vor allem dann relevant, wenn der Grundeigentümer zahlungsunfähig ist oder die Entschädigungshöhe bestritten wird.
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Die Heimfallentschädigung ist ein zentrales Element jedes Baurechtsvertrags, denn sie schützt den Baurechtsnehmer vor dem ersatzlosen Verlust seiner Investition. Für beide Vertragsparteien ist es wichtig, die Entschädigung korrekt auszugestalten: Berechnungsgrundlage, Entschädigungshöhe und Zahlungsmodalitäten sollten klar im Vertrag geregelt sein. Da zwischen dem Vertragsabschluss und dem Heimfall oft Jahrzehnte vergehen, lohnt sich eine professionelle Beratung durch einen spezialisierten Anwalt oder Notar. Wer heute sorgfältig plant, vermeidet morgen kostspielige Rechtsstreitigkeiten.
Der Heimfall bezeichnet den Zeitpunkt, an dem ein Baurecht endet und die darauf errichteten Bauten automatisch in das Eigentum des Grundeigentümers übergehen. Dieser Vorgang ist in Art. 779c ZGB geregelt und tritt in der Regel beim Ablauf der vereinbarten Baurechtsdauer ein, ohne dass ein separater Übertragungsakt notwendig wäre.
Der Heimfallanspruch beschreibt die Rechtslage beim Ende eines Baurechts: Die errichteten Bauten gehen automatisch und ohne besonderen Übertragungsakt in das Eigentum des Grundeigentümers über (Art. 779c ZGB). Gleichzeitig entsteht für den bisherigen Baurechtsnehmer ein Anspruch auf eine angemessene Heimfallentschädigung. Bleibt diese Zahlung aus, kann der Baurechtsnehmer ein Grundpfandrecht eintragen lassen, um seine Forderung abzusichern.
Die Heimfallentschädigung ist eine gesetzlich vorgeschriebene Ausgleichszahlung (Art. 779d ZGB), die der Grundeigentümer dem Baurechtsnehmer leisten muss, wenn das Baurecht endet und die errichteten Bauten in sein Eigentum übergehen.
Die Höhe ist im Baurechtsvertrag frei vereinbar. Üblich sind 70 bis 80 Prozent des Zeitwerts – also des Neuwerts des Gebäudes abzüglich der altersbedingten Abschreibungen – zum Zeitpunkt des Heimfalls. Das Gesetz (Art. 779d ZGB) schreibt keine feste Quote vor, verlangt aber eine «angemessene» Entschädigung, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart wurde.
Das kommt auf die Nutzung an. Für Privatpersonen im selbstgenutzten Wohneigentum ist der Baurechtszins beim Bund und in vielen Kantonen nicht absetzbar. Bei Renditeliegenschaften – also bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung – können die Kosten hingegen meist als geschäftsmässig begründeter Aufwand steuerlich geltend gemacht werden. Eine Abklärung beim kantonalen Steueramt ist aufgrund der unterschiedlichen kantonalen Praxis empfohlen.
Zahlt der Grundeigentümer die Entschädigung nicht, kann der Baurechtsnehmer oder ein Pfandgläubiger innerhalb von drei Monaten die Eintragung eines Grundpfandrechts im Rang des gelöschten Baurechts verlangen. Dieses sichert die offene Forderung grundpfandrechtlich ab (Art. 779d Abs. 2 und 3 ZGB).
