Die Heimfallentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Baurechtsnehmer, wenn das Baurecht endet und die Bauten dem Grundeigentümer «heimfallen». Ihre Höhe und Bedingungen sind zentral im Baurecht verankert.
Das schweizerische Baurecht regelt die zeitlich beschränkten Nutzungsrechte eines Grundstücks, ohne dass der Nutzer Eigentümer des Bodens wird. Für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer in der Schweiz ist dieses Recht besonders relevant, da es die Nutzung, den Wert und die Entwicklung des Grundstücks direkt beeinflusst.
Ein Baurecht kann als Dienstbarkeit auf einem Grundstück eingetragen werden. Dies ermöglicht es einer Person, auf oder unter dem Grundstück zu bauen oder ein bestehendes Gebäude zu behalten (gemäss Art. 675 und Art. 779 Abs. 1 ZGB). Dadurch können das Gebäude und das Grundstück unterschiedliche Eigentümer haben. Ein Baurechtsvertrag klärt die Details dieses Rechts (siehe Art. 779b ZGB).
Um ein unabhängiges und beständiges Baurecht zu gründen, ist eine öffentliche Beurkundung notwendig. Die Eintragung im Grundbuch begründet diese Dienstbarkeit und kann maximal für 100 Jahre abgeschlossen werden. Eine Verlängerung ist möglich, aber nicht im Voraus festlegbar. Falls das Baurecht nur einen Teil des Grundstücks betrifft, muss vor der Registrierung eine Mutationsurkunde von einem Geometer oder Vermessungsamt vorliegen.
Ein unabhängiges und andauerndes Baurecht kann als eigenes Grundstück oder eigenes Bauwerk im Grundbuch verzeichnet werden (siehe Art. 779 Abs. 3 ZGB). Ein Baurecht gilt als unabhängig, wenn es übertragbar ist, und als andauernd, wenn es für mindestens 30 Jahre vereinbart wurde. Diese Registrierung erlaubt auch das Hinzufügen weiterer Rechte und Dienstbarkeiten am Eigentum des Grundeigentümers.
Für die Nutzung des Bodens wird häufig ein Baurechtszins vereinbart. Um diesen zu sichern, kann der Grundeigentümer ein gesetzliches Pfandrecht am registrierten Baurecht verlangen, das als Zins bis zu drei Jahreszahlungen entspricht (gemäss Art. 779i Abs. 1 ZGB). Der Inhalt des Baurechtsvertrags ist besonders wichtig und muss sorgfältig formuliert werden.
Der Baurechtszins ist die jährliche Zahlung des Baurechtsnehmers an den Grundeigentümer für das Nutzungsrecht. Dieser Zins steht in direktem Zusammenhang mit der Heimfallentschädigung, die bei Beendigung des Baurechts fällig wird. Hierbei gibt es jedoch verschiedene Zinsberechnungsmodelle.
Die Entschädigungshöhe (Zins) hängt von Faktoren wie dem Bauwert, der Vertragsdauer und dem Nutzungszweck ab. Typische Szenarien variieren je nach Baurechtsdauer und -zweck.
Heimfallentschädigung und Zinsberechnung: Die Heimfallentschädigung soll den Wert des Bauwerks oder der Bauten auf dem Grundstück zum Zeitpunkt des Heimfalls widerspiegeln. Die Bestimmung dieses Wertes kann von verschiedenen Faktoren abhängen, darunter die Art der Zinsberechnung. In der Praxis kann ein diskontierter Cashflow oder ein anderes Bewertungsmodell verwendet werden, wobei oft der aktuelle Zinsfuss als Diskontierungssatz herangezogen wird.
Zinsfuss der Kantonalbanken: Die Kantonalbanken in der Schweiz haben oft einen referenziellen Zinsfuss, der als Basis für viele Finanztransaktionen dient. Wenn es um Baurechte geht, kann dieser Zinsfuss beispielsweise bei der Festsetzung des Baurechtszinses oder bei der Bewertung von Heimfallentschädigungen berücksichtigt werden. Der Zinsfuss kann auch den Wert des zukünftigen Cashflows beeinflussen, der zur Bestimmung des aktuellen Wertes des Baurechts herangezogen wird.
Baurecht und Zinsberechnungsmodelle: Bei der Vergabe von Baurechten kann der Zinsfuss der Kantonalbanken als Benchmark für den Baurechtszins dienen, insbesondere wenn dieser Zins variabel und an den aktuellen Marktzins gekoppelt ist. Zudem können verschiedene Zinsberechnungsmodelle verwendet werden, um den tatsächlichen finanziellen Wert des Baurechts über die Laufzeit hinweg zu bestimmen.
Es ist wichtig zu beachten, dass bei allen finanziellen und rechtlichen Angelegenheiten im Zusammenhang mit Baurechten und Heimfallentschädigungen in der Schweiz die genaue Beratung durch einen Fachexperten unerlässlich ist, um eine korrekte und optimale Handhabung sicherzustellen.
Das ZGB kodifiziert das Baurecht, insbesondere in den Artikeln um 779d. Dabei legt es die Rechte und Pflichten von Baurechtsnehmern und Grundeigentümern fest. Der Artikel besagt:
1 Der Grundeigentümer hat dem bisherigen Bauberechtigten für die heimfallenden Bauwerke eine angemessene Entschädigung zu leisten, die jedoch den Gläubigern, denen das Baurecht verpfändet war, für ihre noch bestehenden Forderungen haftet und ohne ihre Zustimmung dem bisherigen Bauberechtigten nicht ausbezahlt werden darf.
2 Wird die Entschädigung nicht bezahlt oder sichergestellt, so kann der bisherige Bauberechtigte oder ein Gläubiger, dem das Baurecht verpfändet war, verlangen, dass anstelle des gelöschten Baurechtes ein Grundpfandrecht mit demselben Rang zur Sicherung der Entschädigungsforderung eingetragen werde.
3 Die Eintragung muss spätestens drei Monate nach dem Untergang des Baurechtes erfolgen.
Der Bauzweck, ob Wohn- oder Gewerbenutzung, beeinflusst die Baurechtsbedingungen und damit die Heimfallentschädigung. In der Schweiz variiert dies je nach regionalen Gegebenheiten.
In der Schweiz kann der Baurechtszins als Schuldzins von den Steuern abgezogen werden, vorausgesetzt, er steht in direktem Zusammenhang mit einer Liegenschaft, die der Eigentümer selbst nutzt. Es ist immer empfehlenswert, sich bei steuerlichen Fragen an einen Fachexperten zu wenden.
Der Heimfall im Baurecht bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem das Baurecht endet und die darauf errichteten Bauten ohne Entschädigung in das Eigentum des Grundeigentümers übergehen. Dies geschieht in der Regel am Ende der vereinbarten Baurechtsdauer.
Wenn das Baurecht ausläuft, endet das Recht des Baurechtsnehmers, ein Bauwerk auf dem Grundstück eines anderen zu haben. Das Bauwerk fällt («Heimfall») in der Regel ohne Entschädigung an den Grundeigentümer zurück. Dies hängt jedoch vom Inhalt des Baurechtsvertrags ab.
Die Höhe der Heimfallentschädigung ist im Baurechtsvertrag festgelegt und soll den Wert des Bauwerks oder der Bauten auf dem Grundstück zum Zeitpunkt des Heimfalls widerspiegeln. Die genaue Berechnung kann von verschiedenen Faktoren abhängen, darunter der aktuelle Zustand des Gebäudes, der Marktwert und vereinbarte Bestimmungen im Vertrag. Es ist ratsam, einen Fachexperten für eine genaue Bewertung heranzuziehen.
