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Die Ertragswertmethode bewertet Immobilien und Unternehmen auf Basis ihrer zukünftigen Erträge. Sie setzt die jährlichen Nettoerträge ins Verhältnis zum Kapitalisierungssatz – das Ergebnis ist der Ertragswert. In der Schweiz ist sie das Standardverfahren für Renditeliegenschaften und KMU-Bewertungen.
Die Ertragswertmethode eignet sich für Liegenschaften, die primär Mieteinnahmen generieren: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Hotels oder gemischt genutzte Renditeliegenschaften. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die hedonische Methode in der Regel passender: Sie ermittelt den Marktwert anhand tatsächlicher Verkaufspreise vergleichbarer Objekte – und nicht auf Basis von Ertragserwartungen.
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Formel: Ertragswert = (Jährliche Nettomieteinnahmen × 100) ÷ Kapitalisierungssatz
Rechenbeispiel:
| Grösse | Wert |
|---|---|
| Jährliche Nettomieteinnahmen | CHF 30'000 |
| Kapitalisierungssatz | 3,5 % |
| Ertragswert | CHF 857'143 |
Der Nettoertrag ergibt sich aus dem Bruttomietertrag abzüglich Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten (Verwaltung, Versicherungen, Instandhaltung, Leerstandsrisiko). Heiz- und Nebenkosten, die Mieter tragen, fliessen nicht ein.
Der Kapitalisierungssatz wird für jede Liegenschaft individuell festgelegt, da hier die Lage, das Leerstandsrisiko, der Objektzustand und die Marktbedingungen einfliessen. Es gibt keinen pauschalen Richtwert. In der Schweiz bewegen sich typische Sätze je nach Objekt, Lage und Zinsniveau zwischen 3,5 % und 6 % – in Ausnahmelagen auch darunter.
Wichtig: Steigen die Marktzinsen, erhöht sich in der Regel auch der Kapitalisierungssatz, wodurch der Ertragswert sinkt. Gleichzeitig erlaubt ein steigender hypothekarischer Referenzzinssatz den Vermietern, die Mieten anzuheben. Höhere Mieteinnahmen können den wertmindernden Effekt teilweise ausgleichen.
Bei Schweizer KMU tritt der bereinigte Betriebsgewinn an die Stelle der Mieteinnahmen. Das Unternehmen gilt als Investition: Massgebend ist, was es künftig erwirtschaftet, nicht sein Buchwert.
Formel: Unternehmenswert = (Bereinigter Betriebsgewinn × 100) ÷ Kapitalisierungszinsfuss
Rechenbeispiel:
| Grösse | Wert |
|---|---|
| Bereinigter Betriebsgewinn (Ø 3 Jahre) | CHF 200'000 |
| Kapitalisierungszinsfuss | 12 % |
| Unternehmenswert | CHF 1'666'667 |
Die Gewinnbereinigung ist zentral: Einmaleffekte, betriebsfremde Erträge und überhöhte oder zu niedrige Inhaberlöhne werden korrigiert. Nicht betriebliche Vermögenswerte wie die Überschussliquidität oder betriebsfremde Liegenschaften werden separat bewertet und zum Ertragswert addiert.
Der Kapitalisierungszinsfuss für KMU liegt in der Praxis typischerweise zwischen 10 % und 15 % und setzt sich zusammen aus:
Schon kleine Änderungen am Zinsfuss wirken sich stark auf den Ertragswert aus, weshalb die Bestimmung des Kapitalisierungszinsfusses Fachwissen voraussetzt.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren verzichtet auf eine detaillierte Mehrjahresplanung und verwendet den bereinigten Durchschnittsgewinn der letzten drei Geschäftsjahre als nachhaltige Ertragsgrösse. Es kommt zum Einsatz bei:
| Vorteile | Grenzen |
|---|---|
| Spiegelt die zukünftige Ertragskraft wider | Prognosen sind unsicher |
| Flexibel für Immobilien und Unternehmen | Substanzwerte bleiben unberücksichtigt |
| Marktrisiken werden über den Kapitalisierungssatz abgebildet | Wenig geeignet bei unregelmässigen Erträgen |
| In der Praxis breit anerkannt | Kapitalisierungssatz erfordert Fachkenntnis |
Die Ertragswertmethode ist das zentrale Bewertungsverfahren für Renditeliegenschaften und ertragsorientierte Unternehmen in der Schweiz. Sie liefert einen marktnahen Wert – vorausgesetzt, der Kapitalisierungssatz wird sorgfältig und sachkundig bestimmt. Für eine zuverlässige Bewertung empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem Immobilienfachmann oder die Nutzung einer professionellen Online-Immobilienbewertung.
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Der Ertragswert ergibt sich aus: Nettomieteinnahmen × 100 ÷ Kapitalisierungssatz. Bei Unternehmen tritt der bereinigte Betriebsgewinn an die Stelle der Mieteinnahmen.
Der Ertragswert basiert auf Ertragserwartungen und ist eine Berechnungsgrösse. Der Verkehrswert ist der geschätzte Marktwert einer Immobilie zum Bewertungszeitpunkt – er kann auf dem Ertragswert basieren, ergibt sich aber je nach Bewertungsmethode auch aus anderen Verfahren.
Sie eignet sich weniger für selbst bewohnte Immobilien, Luxusobjekte ohne klare Ertragsströme oder Unternehmen mit stark schwankenden oder negativen Gewinnen. Hier bieten die Substanzwertmethode oder das hedonische Preismodell bessere Anhaltspunkte.
Bei Renditeliegenschaften liegt er je nach Lage und Objekttyp zwischen 3,5 % und 6 %. Bei KMU-Bewertungen typischerweise zwischen 10 % und 15 %.
Einen spezialisierten Rechner ersetzt die Formel problemlos: Nettoertrag × 100 ÷ Kapitalisierungssatz lässt sich in jeder Tabellenkalkulation abbilden. Da der Kapitalisierungssatz jedoch Marktkenntnis und Fachurteil erfordert, liefert die Formel allein nur einen Näherungswert. Für eine belastbare Bewertung empfiehlt sich eine professionelle Immobilienbewertung durch einen Experten.
