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Der Wert eines Grundstücks in der Schweiz hängt vor allem von der Zonenart, der Lage, dem Erschliessungsgrad und der Ausnützungsziffer ab. Erschlossenes Bauland in einer Wohnzone kostet je nach Region zwischen CHF 300 und über CHF 2'000 pro m², wobei die Preise in gefragten Stadtlagen deutlich höher liegen können. Landwirtschaftliche Flächen oder nicht erschlossene Grundstücke sind deutlich günstiger. Wer sein Grundstück bewerten möchte, erhält mit einem Online-Bewertungsrechner eine erste Einschätzung, während ein zertifizierter Gutachter eine genaue Schätzung liefert.
Ob ein Grundstück bebaubar ist, hängt von seiner Zonierung ab. Grundstücke in Bauzonen sind deutlich wertvoller als solche in Landwirtschafts- oder Schutzzonen. Übergangszonen haben heute noch einen geringen Wert, können aber nach einer Zonenplanrevision aufgewertet werden.
Den Zonenplan Ihrer Parzelle erhalten Sie beim Grundbuchamt oder auf der Website Ihrer Gemeinde. Eine gesamtschweizerische Übersicht bietet cadastre.ch. Relevant sind zudem der Grundbuchauszug, das Altlastenkataster und der Quartierplan.
Hinweis zur Harmonisierung der Baubegriffe: Im Zuge der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) stellen viele Kantone ihre Planungsbegriffe um. Die klassische Ausnützungsziffer wird zunehmend durch die Geschossflächenziffer (GFZ) oder die Überbauungsziffer ersetzt. Massgebend ist das aktuelle Baureglement Ihrer Gemeinde.
Tipp für Ihre Recherche: Suchen Sie im Baureglement Ihrer Gemeinde nach «Ausnützungsziffer» (älterer Begriff) oder «Geschossflächenziffer» (neuerer Begriff nach IVHB). In Kantonen wie Zürich ist die Umstellung bereits weit fortgeschritten.
Wenden Sie sich an Ihre Gemeinde oder Ihren Kanton und fragen Sie nach:
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Die Lage (Makro- und Mikrolage), der Verkehrswert und der Ausnutzungsgrad bestimmen den Wert. Für eine genaue Bewertung empfiehlt sich die Kombination mehrerer Methoden, darunter die Vergleichsmethode, die hedonische Methode und das Residualwertverfahren. Alle drei werden weiter unten erläutert.
Die Ausnützungsziffer stellt das Verhältnis zwischen der Bodenfläche und der tatsächlich genutzten Fläche dar. Je höher sie ist, desto wertvoller das Bauland. Eine verwandte Kennzahl ist die Geschossflächenziffer (GFZ), die im Gegensatz zur Ausnützungsziffer auch Keller- und Dachräume einschliesst. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Gemeinde, welche Ziffer gilt.
Beispiel aus dem Kanton Zürich:
Rechenbeispiel (dreigeschossig, 160 m² Grundstück):
0,9 × 160 = 144 m²
Das bedeutet, dass auf diesem Grundstück maximal 144 m² Bruttogeschossfläche zulässig sind.
Hinweis: Diese Werte gelten als Orientierung. Die genauen Werte entnehmen Sie dem Baureglement Ihrer Gemeinde.
Steht bereits eine Immobilie auf Ihrem Grundstück, müssen Sie auch deren Wert schätzen. Der Wert eines Hauses berechnet sich anhand des Bauvolumens in Kubikmetern:
m³ des Bauvolumens × angenommener Preis/m³ = Preis Ihres Hauses
Diese Berechnung entspricht der Substanzwertmethode (auch Realwertmethode oder Sachwertmethode): Der Gebäudewert basiert auf den Wiederbeschaffungskosten abzüglich der Altersentwertung und kombiniert diesen mit dem Landwert.
Die Baukosten pro m³ variieren je nach Gebäudetyp, Baustandard, Lage und Planungsstand. Als grobe Orientierung für die Substanz können Sie den Neuwert aus Ihrer Gebäudeversicherungspolice verwenden. Beachten Sie jedoch, dass dieser Wert angibt, was der Wiederaufbau heute kosten würde. Er entspricht nicht dem Marktwert, da dieser zusätzlich von Angebot, Nachfrage und der aktuellen Marktlage abhängt.
Beispiel (illustrativ): 900 m³ × CHF 1'000.–/m³ = CHF 900'000.–
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Hier erfahren Sie mehr zum Thema Baulandpreise in der Schweiz.
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone. Es gibt vier gebräuchliche Methoden:
Den durchschnittlichen Preis pro m² finden Sie auf den Websites Ihrer Gemeinde oder Ihres Kantons. Je mehr Transaktionen vorliegen, desto aussagekräftiger der Wert.
Beim Vergleichswertverfahren vergleichen Sie ähnliche, kürzlich verkaufte Grundstücke in derselben Region. Je mehr vergleichbare Transaktionen vorliegen, desto verlässlicher das Ergebnis.
Die hedonische Bewertung stützt sich auf statistische Vergleichsdaten aus abgeschlossenen Transaktionen. Banken nutzen sie häufig bei der Hypothekarvergabe. Für reine Grundstücke ohne ausreichend Vergleichsobjekte ist sie weniger geeignet – hier greift das Residualwertverfahren.
Die Residualwertmethode berechnet, wie viel ein Investor maximal für ein Grundstück zahlen kann, um nach dem Bau und Verkauf noch profitabel zu sein. Der verbleibende Betrag nach Abzug aller Kosten und der Gewinnmarge ergibt den maximalen Landpreis.
Ertragswert (erwarteter Verkaufserlös) − Gesamtinvestitionskosten (ohne Grundstückspreis) − Gewinnmarge des Investors = Residualwert (maximaler Grundstückspreis)
Liegt der Residualwert über dem geforderten Kaufpreis, ist die Investition potenziell rentabel.
Investitionskosten enthalten typischerweise:
Beispielrechnung:
Der Wert eines Grundstücks in der Schweiz ist das Ergebnis vieler Faktoren – von der Zonenart und dem Erschliessungsgrad über die Ausnützungsziffer bis hin zu steuerlichen Belastungen wie der Mehrwertabgabe und der Grundstückgewinnsteuer. Eine einzelne Zahl genügt selten, da erst die Kombination aus Lage, rechtlichen Rahmenbedingungen und der richtigen Bewertungsmethode ein realistisches Bild des Marktwerts ergibt.
Um Ihr Grundstück zu bewerten, empfiehlt sich als Erstes eine kostenlose Online-Bewertung. Für einen Verkauf, eine Erbteilung oder eine Bankfinanzierung sollten Sie jedoch immer einen zertifizierten Sachverständigen beiziehen.
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Die Kosten hängen von der gewählten Methode ab:
Hinweis: Kostenlose Online-Schätzungen liefern einen ersten Richtwert, ersetzen aber keine professionelle Bewertung. Stützen Sie Verkaufs- oder Finanzierungsentscheide deshalb nicht allein auf automatische Schätzwerte.
Es gibt drei Wege:
Gemäss Art. 655 ZGB ist ein Grundstück in der Schweiz eine Liegenschaft, ein in das Grundbuch aufgenommenes selbstständiges und dauerndes Recht, ein Bergwerk oder ein Miteigentumsanteil. Eine Liegenschaft ist jede Bodenfläche mit bestimmten Grenzen, die aus mehreren Parzellen bestehen kann.
