Grundstück online bewerten: Wie viel ist mein Bauland wert?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie Sie Ihr Grundstück bewerten können, zumal jedes Stück Land seine eigenen Besonderheiten hat. Zuerst muss festgestellt werden, welche Art von Land Sie besitzen. Ist es bebaubar, wird es bewirtschaftet und liegt es in einer Bauzone, einer Landwirtschaftszone oder in einer Schutzzone? Diese Fragen müssen vor der Bewertung des Grundstücks geklärt werden, um den richtigen Verkaufspreis für Ihr Grundstück festzulegen.

Grundstück bewerten lassen: Welche Art von Liegenschaft möchten Sie schätzen?

Bebautes Grundstück

Bei einem bebauten Grundstück handelt es sich um ein Grundstück, auf dem ein oder mehrere Gebäude stehen. Das können Häuser, eine Wohnanlage oder ein Geschäftslokal sein.

Bauland / Baugrundstück

Hierbei handelt es sich um ein Grundstück, auf dem gebaut werden kann. Es muss folgende Kriterien erfüllen, um eine Genehmigung als Bauland zu bekommen:

• Es kann Gewicht und Lasten der Konstruktion tragen.
• Es ist erschlossen oder kann erschlossen werden.
• Es erfüllt die gesetzlichen Vorgaben für einen Bau.

Nicht bebaubares Grundstück

Auf einem nicht bebaubaren Grundstück kann kein Haus errichtet werden. Land eignet sich in folgenden Fällen nicht zum Bauen:

• Es befindet sich in einem Gebiet, das von Überschwemmungen betroffen ist.
• Es ist von Erdrutschen oder Steinschlag betroffen.
• Es befindet sich in einer Schutzzone.

Erschlossenes und vorbereitetes Land

Das Bauland kann prinzipiell bebaut werden, wenn alle anderen Kriterien erfüllt werden. Es handelt sich dabei um erschlossenes Land, für das Folgendes gilt:

• Es ist an das Kanalisations-, Wasser-, Gas- und Stromnetz angeschlossen.
• Es verfügt über eine oder mehrere Zufahrtsstrassen.

Nicht erschlossenes Grundstück

Der Grund ist nicht vorbereitet oder erschlossen. Es fehlen noch wichtige Basiskriterien wie Wasseranschlüsse. Ist der Grund erschlossen und werden auch die anderen Kriterien für ein bebaubares Grundstück erfüllt, kann darauf gebaut werden.

Schätzung eines Grundstücks nach dem Zonenplan

Es ist möglich, dass ein Grundstück grundsätzlich bebaubar und erschlossen ist, aber in der Gemeinde nicht zur Bauzone gehört. Es ist daher wichtig zu wissen, zu welcher Zone Ihr Land gehört, um das Grundstück bewerten zu können. Jeder Kanton hat eine eigene Definition seiner Landnutzungszonen.

Hier die wichtigsten Zonen, die in der Mehrheit der Kantone zu finden sind:

• Bauzonen: Diese gelten als für die Überbauung geeignet und entsprechen dem Bedarf im allgemeinen Interesse. Die Bauzonen werden auf dem jeweiligen Gemeindegebiet durch einen Zonenplan abgegrenzt. Liegt Ihr Grundstück in einer Bauzone, können Sie auf diesem Bauland Ihre Immobilie errichten.
• Industrie- und Gewerbezonen: Diese sind für Industrie-, Gewerbe- und Eisenbahngebäude vorgesehen.
• Zonen für öffentliche Nutzung und Anlagen: Für die Erfüllung der Aufgaben des Kantons, der Gemeinden, der öffentlich-rechtlichen Institutionen oder Stiftungen.
• Landwirtschaftszonen: Diese Zonen gelten grundsätzlich als nicht bebaubar. Sie können jedoch für den Bau eines Bauernhofs oder eines Ökonomiegebäudes ein Gesuch stellen. Renovationen oder Umbauten bestehender Einrichtungen sind ebenfalls zulässig, wenn das ursprüngliche Gebäude auf legale Weise errichtet worden ist.
• Schutzzonen: Dabei handelt es sich um Gebiete, die nicht bebaubar sind und die geschützt werden müssen, zum Beispiel:
  - Bauten: Kunst- oder architekturhistorische Denkmäler oder geschichtliche Stätten.
  - Natur: Stätten und Landschaften, die Pflanzen- und Mineralien vorweisen und von biologischem, wissenschaftlichem, historischem, ästhetischem oder pädagogischem Interesse sind.
• Übergangszone: Dies sind Grundstücke, deren Nutzung zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt wird. Sie eignen sich nicht zum Bebauen. Dies kann sich aber nach einer Revision des Zonenplans ändern.

Wo und wie erhalte ich Informationen über den Wert des Landes nach dem Zonenplan? 

Um alle notwendigen Informationen zu erhalten, die Sie für die Bewertung Ihres Grundstücks benötigen, müssen Sie sich an Ihre Gemeinde oder Ihren Kanton wenden. Diese können Ihnen die Dokumente, die Sie für die Bestimmung des Wertes Ihres Grundstücks benötigen, zur Verfügung stellen.

Fragen Sie auf jeden Fall nach den folgenden Dokumenten und Informationen:

• Grundbucheintrag: Dazu gehören die Identität des Eigentümers, Rechte und Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundstück (Beispiel: die Nutzung von Zufahrtsstrassen oder Wegen). Einen Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt, das für die jeweilige Gemeinde zuständig ist.
• Zonenplan / Bebauungsplan: Dieser identifiziert die Zone, zu der Ihr Grundstück gehört. Die Pläne werden von der jeweiligen Gemeinde oder der kantonalen Legislative erstellt.
• Baulandkataster: Dieser zeigt die Grenzen eines Grundstücks im Verhältnis zu den benachbarten Grundstücken. Das Baulandkataster kann auch beim Grundbuchamt angefordert werden.
• Die Erschliessung des Grundstücks: Um Ihr Grundstück zu erschliessen, müssen Sie sich bei Ihrer Gemeinde über den Anschluss an die öffentlichen Werke und die Anschlusskosten informieren.
• Quartierplan: Dieser ermöglicht Ihnen, die bebaubare Fläche Ihres Grundstücks und die wichtigsten Bestimmungen im Zusammenhang mit dem Quartier zu identifizieren. Dies wird Ihnen helfen, das Potenzial Ihres Grundstücks und damit seinen Wert zu definieren. Sie erhalten diese Informationen bei Ihrer Gemeinde, in der Regel auch online.

Wie kann ein Grundstück bewertet werden?

Sobald Ihnen alle Daten vorliegen, die Ihr Grundstück definieren, können Sie damit beginnen, Ihr Grundstück zu bewerten. Was dafür relevant ist, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.

Unbebautes Grundstück in einer Bauzone bewerten

Die Bewertung eines unbebauten Grundstücks in einer Bauzone hängt von mehreren Faktoren ab:

• Zunächst spielt die Lage eine wesentliche Rolle, wobei sowohl die Makro- als auch die Mikrolage berücksichtigt werden müssen.
• Ferner ist der Verkehrswert des Grundstücks von entscheidender Bedeutung, der sich anhand des Bodenrichtwerts und der Quadratmeterzahl ermitteln lässt. Dabei gilt: Je besser die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und je besser die Beschaffenheit des Grundes, desto höher ist in der Regel der Grundstückswert.
• Ein weiterer wichtiger Faktor bei der Bewertung ist der sogenannte Ausnutzungsgrad, den wir im nächsten Abschnitt etwas genauer betrachten. Dieser gibt an, in welchem Masse ein Grundstück bebaut werden darf, und ist ein wichtiger Indikator für den potenziellen Wert des Grundstücks. 

Um eine möglichst genaue Bewertung zu erhalten, empfiehlt es sich, mehrere Bewertungsmethoden anzuwenden und einen Durchschnittswert zu ermitteln. Dazu zählen etwa das Vergleichswertverfahren und das Residualwertverfahren.

Bei der Bewertung ist es zudem wichtig, den erwarteten Verkaufserlös im Auge zu behalten. Dieser lässt sich anhand des aktuellen Marktwerts und der Entwicklung der Grundstückspreise in den vergangenen Jahren abschätzen.

Was ist die Ausnützungsziffer?

Zur Schätzung des Baulandpreises verwenden die meisten Kantone die Ausnützungsziffer. Diese stellt das Verhältnis zwischen der Bodenfläche und der tatsächlich genutzten Fläche auf einem mehrgeschossig bebauten Grundstück dar. Je höher die Ausnützungsziffer ist, desto wertvoller ist Ihr Bauland.

Eine andere Kennzahl ist die Geschossflächenziffer, die ebenfalls das Verhältnis zwischen der bebauten Fläche und der Fläche des Grundstücks darstellt, im Gegensatz zur Ausnützungsziffer inklusive Keller- und Dachräume. Hier ist es wichtig, dass Sie sich bei Ihrer Gemeinde erkundigen, welche Ziffer oder welchen Koeffizienten Sie verwenden sollten, um Ihr Grundstück bewerten zu können.

Ein Beispiel aus dem Kanton Zürich, wo die Ausnützungsziffer für jede Wohnzone festgelegt ist:

• zweigeschossige Wohnzone: 0,4 - 0,6
• dreigeschossige Wohnzone: 0,9
• Häuser mit vier, fünf oder sechs Geschossen: über 100 %, oft sogar über 200 %

Multiplizieren Sie die Ausnützungsziffer mit der Gesamtfläche Ihres Grundstücks, z. B. dreigeschossig mit 160 m².

0,9 × 160 = 144 m²

Somit kann auf dem Grundstück mit 144 m² gerechnet werden.

Ein Beispiel für die Verwendung der Bebauungsziffern ist der Kanton Genf. Anbei zum besseren Verständnis die Zahlen, die in der Entwicklungszone im Jahr 2019 gegolten haben:

• 2,5 in der Entwicklungszone 2
• 1,8 in der Entwicklungszone 3
• 1 in der Entwicklungszone 4A
• 0,8 in der Entwicklungszone 4B

Sobald Sie die Nutzungsziffer Ihres Grundstücks entsprechend seiner Zone (die im von Ihrer Gemeinde erhaltenen Zonenplan ausgewiesen ist) bestimmt haben, können Sie Ihre Berechnung der Bodenschätzung durchführen.

Wenn Ihr Grundstück zur Entwicklungszone 4B gehört, beträgt Ihr Koeffizient 0,8. Sie müssen Ihren Koeffizienten mit der Fläche Ihres Grundstücks multiplizieren:

Bebauungsziffer x Gesamtfläche des Grundstücks = zulässige Gebäudefläche

0,8 × 800 m² = 640 m²

Sie werden auf 640 m² Ihres Grundstücks bauen können.

Schliesslich hängt, wie erläutert, der Preis für das Land von der Art des Gebietes ab und wird vom Kanton festgelegt. 2019 betrug der Höchstpreis für ein Grundstück mit einem Koeffizienten von 0,8 im Kanton Genf CHF 833.- / m².

Gebäudefläche x maximaler Preis pro m² = maximaler Preis des Grundstücks

640 m² × CHF 833.- = CHF 533’120.-

Grundstück bewerten bei Bauland mit einem Haus oder einer anderen Immobilie

Steht bereits eine Immobilie auf Ihrem Grundstück, müssen Sie auch den Wert der Immobilie schätzen. In der Regel wird der Wert eines Hauses auf der Grundlage des Bauvolumens in Kubikmetern berechnet. Das Kataster berücksichtigt jedes Gebäude, also ein Haus ebenso wie eine Privatgarage. Den Preis der Immobilie auf Ihrem Bauland können Sie wie folgt berechnen:

m³ des Bauvolumens x angenommener Preis / m³ = Preis Ihres Hauses

900 m³ × CHF 700.- / m³ = CHF 630'000.- 

Informationen zum Volumen Ihres Hauses finden Sie in der Gebäudeversicherung Ihres Hauses. Für ein Standardhaus gibt es mehrere Möglichkeiten, seinen Wert zu schätzen, sei es online, durch eine Marktanalyse oder anhand durchschnittlicher Preise pro m². Um Ihr Haus selbst zu schätzen, lesen Sie diesen Artikel.

Welche Faktoren beeinflussen den Preis von Bauland?

Der Erwerb von Grundstücken erfolgt meist, wenn ein Käufer ein Bauprojekt hat, in dem er sein Eigenheim oder eine Renditeliegenschaft errichten möchte. Daher muss das Land folgende Kriterien erfüllen:

Eine gute Lage

Wenn das Grundstück als Hauptwohnsitz genutzt wird, sollte es idealerweise in der Nähe von öffentlichen Verkehrsmitteln, Geschäften und Schulen liegen. Bauland in einer Randlage ist generell weniger wertvoll, es sei denn, es gibt Projekte der Stadt, wie eine neue Buslinie, eine Autobahn oder ein neues Einkaufszentrum. In diesem Fall ist das Land eine gute Investition, weil es in den kommenden Jahren an Wert gewinnen wird. Daher ist es wichtig, die Planungs- oder Baukommission oder die Stadt- oder Gemeindeverwaltung über zukünftige Projekte in der Stadt oder Gemeinde zu befragen.

Gemeindesteuern und kantonale Steuern

Es lohnt sich, die Gemeindesteuern zu überprüfen. Je niedriger die Steuern sind, desto mehr Menschen zieht es in eine Stadt oder Gemeinde. Also ist auch die Nachfrage nach Bauland höher, sodass die Grundbesitzer dies nutzen können, um den Preis für ihr Land entsprechend der gestiegenen Nachfrage zu erhöhen.

Merkmale eines Grundstücks

Es gibt spezifische Merkmale eines Grundstücks, die sich ebenfalls darauf auswirken, wie Sie Ihr Grundstück bewerten können. Die Art des Bodens, die Form und die Grösse des Grundstücks sind Elemente, die sich unweigerlich in die Baukosten widerspiegeln. Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger Wert hat es:

• Grundstück in Hanglage: Wenn die Neigung des Geländes hoch ist, ist der Bau komplizierter als auf flachem Boden, da die Konstruktion an das Gelände angepasst werden muss und die Stabilität und das Potenzial für eine weitere Entwicklung sichergestellt werden müssen. Auch die architektonische Auswahl ist aufgrund der Komplexität des Projekts begrenzt.
• Eingeschränkter Zugang: Wenn der Zugang zum Land schwierig ist, kann der Bau unmöglich sein, da Lastwagen, Kräne und so weiter das Grundstück nicht erreichen können. Wenn Bauherren mit zusätzlichen Einrichtungen Zugang zum Land haben, können zusätzliche Arbeitskosten anfallen, weil der Zugang zum Land mehr Aufwand erfordert.
• Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn der Boden felsig oder schlammig ist, führt dies zweifellos zu Kosten für die Bodensanierung, um auf einem soliden Fundament bauen zu können. Es ist im Kataster für belastete Grundstücke zu prüfen, ob der Boden nicht verschmutzt ist, da die Kosten für die Entschlackung zulasten des Käufers gehen, wenn der Eigentümer das Grundstück im aktuellen, unveränderten Zustand verkauft.
• Die Grösse des Grundstücks: Je schmaler die Fläche, desto weniger Freiheit gibt es bei der Gestaltung des Hauses oder bei den Grenzabständen zu den Nachbarparzellen, unter anderem, um die allgemeine Privatsphäre zu wahren.
• Dienstbarkeiten: Dies sind die Einschränkungen oder Vorteile, die auf einem Grundstück lasten. Es ist wichtig, alle Dienstbarkeiten zu beachten, die einem Grundstück zugeordnet sind. Die Grunddienstbarkeiten sind vielfältig und abwechslungsreich. Dies können Durchgangsdienstbarkeiten sein, die einem umschlossenen Grundstück den Zugang zur öffentlichen Strasse ermöglichen, Sichtdienstbarkeiten, die die Wahrung der Privatsphäre erlauben, und viele mehr.
• Die Form des Grundstücks: Dies wirkt sich auf die Form des Hauses, die Wahl der Struktur und die Architektur aus und schränkt sogar den Standort der Konstruktion auf dem Grundstück ein. Ein Grundstück kann zwar viel Fläche besitzen, mit einer ungünstigen Form der Fläche ist es jedoch weniger wert.
• Bauliche Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene: Es ist unerlässlich, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die entsprechenden lokalen Regeln auf Stadt- oder Gemeindeebene zu informieren, um sich über die Einschränkungen im Klaren zu sein. Es können mehrere Bedingungen gestellt werden, wie die Art der Gebäude, die Anzahl der Stockwerke, die Form der Immobilie bis hin zum äusseren Erscheinungsbild, wie die Farbe der Fassade oder die Verwendung bestimmter Materialien. Auch hier gilt: Je mehr Einschränkungen das Land hat, desto weniger interessierte Käufer gibt es, was automatisch den Wert des Grundstücks senkt.
• Die Bebauungsziffer oder Ausnützungsziffer: Es ist wichtig, die Bebauungs- bzw. die Ausnützungsziffer des Baulands vor dem Kauf herauszufinden. Wenn Sie auf dem Markt Bauland zu einem sehr guten Preis finden, kann es sein, dass nicht alle relevanten Informationen im Angebot angegeben werden. Ein Beispiel dafür ist eine niedrige Bebauungsziffer. Wie bereits erwähnt, können Sie selbst bei einer Gesamtfläche von 800 m² nur 320 m² bebauen, also weniger als die Hälfte, wenn der Index nur 0,4 beträgt.

Die Art des Grundstücks und der Zonenplan

• Ein nicht erschlossenes Grundstück ist viel weniger wert als ein erschlossenes, da die Anschlusskosten für das Grundstück zwischen CHF 50.- und CHF 200.- pro Quadratmeter betragen können. Die Kosten steigen mit der Entfernung zwischen dem Land und den Netzen. Je weiter das Land vom Netz entfernt ist, desto höher die Anschlusskosten.
• Wenn das Land nicht für eine Bebauung geeignet ist, hat es einen sehr niedrigen Wert, da seine Nutzungsmöglichkeiten begrenzt sind. Der Preis für ein nicht bebaubares Grundstück wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
• Landwirtschaftliches Land ist nur dann wertvoll, wenn sein Ertragswert höher ist als die mit dem Erwerb des Landes, seiner Erhaltung und seiner landwirtschaftlichen Nutzung verbundenen Investitionen. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie der Preis für landwirtschaftliche Flächen festlegt wird.
• Grundstücke in Bauzonen haben einen hohen Wert, weil sie in der Schweiz selten und begehrt sind, sei es bei Bauträgern oder bei Privatpersonen, die ihr Eigenheim bauen wollen. Jedes Jahr werden die Bauzonen revidiert, um die Baulandreserven nicht zu erschöpfen und eine Überbauung über einen bestimmten Zeitraum zu vermeiden.
• Für Übergangszonen ist es ideal, abzuwarten, bis sich der Status des Landes nach einer Änderung des Zonenplans durch die Gemeinde ändert. Eine Parzelle in einer einfachen Nutzungszone hat dabei nur einen geringen Wert. In den kommenden Jahren ist es möglich, dass sie einer Landwirtschaftszone oder einer Bauzone zugeteilt wird. Um sich ein Bild der Nutzungsänderung zu machen, können Sie die kommunalen und kantonalen Richtpläne einsehen. Aus diesen geht hervor, welche Gebiete in Abhängigkeit von der Entwicklung der Einwohnerzahl in den kommenden Jahren potenziell betroffen sein werden.

Erschlossenes Land bewerten

Wenn Ihr Grundstück bereits erschlossen ist, können Sie die Erschliessungskosten auf den Grundstückspreis aufschlagen. Hier finden Sie die verschiedenen Elemente, die in die Erschliessungskosten einfliessen:

• Die Grundlast: Sie ist spezifisch für jede Gemeinde und bildet das Verhältnis zwischen den Kosten für die Netzerweiterung und der zu bebauenden Fläche.
• Andere Steuern im Zusammenhang mit den verschiedenen Anschlüssen: Sie werden nach der Anzahl der Ampere, der Stromanschlüsse, der Rohrdurchmesser etc. festgelegt.
• Gasanschluss,
• Trinkwasserversorgung und Sauberwasser,
• Abwasser,
• Stromanschluss,
• TV- und Telefonanschluss.

Um sich ein Bild von den Erschliessungskosten eines Grundstücks zu machen, können Sie sich an Ihre Gemeinde wenden, die Sie an die zuständigen Stellen weiterleitet und Ihnen personalisierte Kostenvoranschläge zusenden kann.

Schätzung eines Grundstücks ausserhalb der Bauzone

Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone wird der Preis hauptsächlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Es gibt mehrere Methoden zur Schätzung eines Grundstücks:

Verwendung der Preise pro m² Land

Den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter Land finden Sie online auf den Websites Ihrer Gemeinde oder Ihres Kantons. Dieser Durchschnittspreis wird durch Mittelwertbildung der Verkaufspreise von gleichartigen Grundstücken in derselben Stadt oder Gemeinde berechnet. Je höher die Anzahl der Grundstücksverkäufe ist, desto genauer und aussagekräftig ist der Durchschnittspreis.

Die Vergleichsmethode

Wenn Ihre Stadt oder Region die Preise pro m² Grundstück nicht veröffentlicht, können Sie diese Daten manuell in Erfahrung bringen, indem Sie nach Grundstücken suchen, die in der Stadt derzeit zum Verkauf stehen. Auf einer Website mit Immobilienanzeigen oder Grundstücksverkäufen können Sie in Ihrem Ort und der Umgebung nach Grundstücken suchen, die dem Ihren ähnlich sind, also die gleichen Merkmale aufweisen. Nach demselben Verfahren können Sie die Durchschnittspreise pro m² Land, das derzeit zum Verkauf steht, berechnen.

Die Residualwertmethode

Die Residualwertmethode wird von Investoren verwendet, die ein Grundstück bewerten und für ein Bauprojekt nutzen möchten. Ihr Ziel ist es, den Nutzen abzuschätzen, den sie aus der Bebauung Ihres Grundstücks ziehen werden.

Ihre Berechnung wird daher wie folgt durchgeführt:

Investitionskosten – Ertragswert 

Investitionskosten enthalten:

• Die Untersuchung des Bodens
• Den Preis für das Land
• Den Abriss des bestehenden Gebäudes, falls erforderlich (Sonderkosten bei Asbest),
• Die Erschliessung des Landes, falls erforderlich
• Vermessungen, falls erforderlich
• Die Baukosten (Architekt, Projektleitung, Ausrüstung, Maschinen etc.)
• Marketingkosten (Kundenwerbung, Verkauf und Verwaltungsverfahren).

Rückgabewert: 

• Es geht darum, für einen Investor anhand der bebaubaren Fläche zu berechnen, wie viel Wohnraum er schaffen und verkaufen kann.
• Wenn er über mehr als 1'000 m² Land und eine Gebäudefläche von 800 m² verfügt, kann er möglicherweise 8 Grundstücke à 100 m² bauen und à CHF 500'000.- verkaufen. Sein Ertragswert beträgt dann 500'000 × 8 = CHF 4'000'000.-

Er muss dann die Baukosten auf deren Rückgabewert reduzieren. Anhand des Ergebnisses kann er feststellen, ob die Investition rentabel ist oder nicht. Im Falle einer Einzelperson gilt es zu prüfen, ob es profitabler ist, ein Stück Land zu kaufen und ein Haus bauen zu lassen oder ein bereits gebautes Haus zu kaufen. Die Analyse des Grundstücks ist unerlässlich, um zu wissen, welche zusätzlichen Kosten in einem Baubudget enthalten sein sollten. Beachten Sie, dass Banken Ihr Projekt gründlich analysieren – sollte Ihr Bauland zu viel zusätzlichen Aufwand erfordern (Kosten für Erschliessung, Bodensanierung etc.), können sie Ihr Finanzierungsgesuch ablehnen oder verlangen, dass die Beiträge an Ihr Grundstück einen bestimmten Betrag nicht überschreiten, damit Ihre Finanzierungskapazitäten nicht überschritten werden.

Möchten Sie mehr über Renditeliegenschaften erfahren, lesen Sie hier weiter.