Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die darauf basiert, den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Objekten in vergleichbarer Lage zu ermitteln. Diese Methode ist besonders geeignet bei privatem Wohneigentum wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, bei denen eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Transaktionen vorhanden ist, um eine fundierte Bewertung vornehmen zu können, aber auch bei einem Grundstück.
Im Kern des Vergleichswertverfahrens steht die Annahme, dass der Marktwert einer Immobilie eng mit den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage korreliert. Um eine genaue Bewertung zu erreichen, werden Anpassungen für Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Immobilie vorgenommen. Diese Anpassungen können Faktoren wie Grösse, Zustand, Ausstattungsqualität, Lagebesonderheiten und Marktveränderungen seit dem Verkaufszeitpunkt der Vergleichsobjekte umfassen.
Das Vergleichswertverfahren wird häufig von Immobiliensachverständigen, Maklern und anderen Immobilienprofis angewendet, um Kauf- oder Verkaufsentscheidungen zu unterstützen, für Besteuerungszwecke oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen bezüglich des Immobilienwerts. In der Schweiz, wie auch in vielen anderen Ländern, gilt das Vergleichswertverfahren als eine der grundlegenden und anerkannten Methoden der Immobilienbewertung und ist durch entsprechende Normen und Richtlinien geregelt.
Der Schlüssel zum erfolgreichen Einsatz des Vergleichswertverfahrens liegt in der sorgfältigen Auswahl und Analyse der Vergleichsobjekte. Es ist entscheidend, dass die ausgewählten Objekte in Bezug auf die wesentlichen wertbildenden Merkmale – wie Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung – möglichst ähnlich sind. Nur so kann eine zuverlässige und marktgerechte Bewertung sichergestellt werden.
Das Vergleichswertverfahren findet in der Immobilienbewertung breite Anwendung und ist besonders geeignet für die Bewertung von Wohnimmobilien. Dabei kann es sowohl für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser als auch Eigentumswohnungen effektiv eingesetzt werden.
Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens erfordert eine methodische Vorgehensweise:
Die Effektivität des Vergleichswertverfahrens hängt massgeblich von der Verfügbarkeit vergleichbarer Marktdaten ab. In Gebieten mit wenigen Transaktionen oder bei sehr einzigartigen Immobilien kann es schwierig sein, ausreichend vergleichbare Objekte zu finden – hier ist es eine weniger zuverlässige Methode. In solchen Fällen können andere Bewertungsmethoden wie das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren ergänzende oder alternative Ansätze bieten. Auch Objekte, die einen Ertrag durch die Vermietung generieren, sind weniger geeignet für diese Methode.
Das indirekte Vergleichswertverfahren ist eine Variante des Vergleichswertverfahrens in der Immobilienbewertung, die zum Einsatz kommt, wenn nicht ausreichend direkte Vergleichsobjekte vorhanden sind. Anstatt sich auf konkrete Verkaufspreise einzelner, ähnlicher Immobilien zu stützen, nutzt das indirekte Vergleichswertverfahren statistische Daten und Durchschnittswerte aus dem relevanten Immobilienmarkt, um den Wert einer Immobilie zu schätzen. Hierbei werden etwa Durchschnittspreise pro Quadratmeter Wohnfläche oder Grundstücksfläche in einem bestimmten Gebiet herangezogen.
Das indirekte Vergleichswertverfahren erlaubt also eine Immobilienbewertung auch unter schwierigen Bedingungen, wenn die Anwendung des direkten Vergleichswertverfahrens durch einen Mangel an geeigneten Vergleichsobjekten eingeschränkt ist. Es erfordert allerdings ein tieferes Verständnis für den Markt und sorgfältige Anpassungen, um zuverlässige Ergebnisse zu liefern.
Die Berechnung des Marktwertes einer Immobilie mittels des Vergleichswertverfahrens stützt sich auf eine systematische Analyse und Anpassung von Marktdaten ähnlicher, kürzlich verkaufter Immobilien. Diese Methode ermöglicht eine objektive und marktnahe Bewertung, indem sie direkte Vergleiche zu ähnlichen Objekten heranzieht. Im Folgenden wird die Vorgehensweise inklusive der verwendeten Formeln detailliert beschrieben.
Der erste Schritt besteht darin, eine Auswahl an Vergleichsobjekten zu treffen. Diese sollten in Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung möglichst ähnlich zur zu bewertenden Immobilie sein. Wichtige Kriterien sind unter anderem:
Um eine genaue Bewertung zu erreichen, müssen Anpassungen vorgenommen werden, die die Unterschiede zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Immobilie ausgleichen. Diese Anpassungen werden in der Regel prozentual zum Verkaufspreis der Vergleichsobjekte angewendet und beziehen sich auf:
Die grundlegende Formel für das Vergleichswertverfahren sieht folgendermassen aus:
Marktwert = (angepasster Preis der Vergleichsobjekte) / Anzahl der Vergleichsobjekte
Hierbei ist der »angepasste Preis der Vergleichsobjekte« der Verkaufspreis nach Durchführung aller notwendigen Anpassungen. Die Anpassungen reflektieren die Differenzen in Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung zwischen den Vergleichsobjekten und der zu bewertenden Immobilie. Die Summe dieser angepassten Preise geteilt durch die Anzahl der Vergleichsobjekte ergibt den geschätzten Marktwert der Immobilie.
Um das Vergleichswertverfahren und seine Anwendung besser zu veranschaulichen, geben wir Ihnen nachfolgend eine konkrete Beispielrechnung. Ziel ist es, den theoretischen Rahmen in die Praxis umzusetzen und zu zeigen, wie Marktwerte von Immobilien unter Verwendung realer Vergleichsdaten und Anpassungen bestimmt werden können.
Wir betrachten ein Einfamilienhaus, das bewertet werden soll. Die wesentlichen Merkmale der Immobilie sind wie folgt:
Es wurden drei kürzlich verkaufte Objekte in der Nähe als Vergleichsobjekte ausgewählt:
Für eine korrekte Bewertung müssen wir Anpassungen vornehmen, um die Unterschiede in Wohnfläche, Grundstücksgrösse und Ausstattungsmerkmale (hier: Garage) zu berücksichtigen.
Marktwert = (465'000 + 465'000 + 425'000) / 3 = CHF 451'666,67 Marktwert
Basierend auf den angepassten Preisen der Vergleichsobjekte ergibt sich ein geschätzter Marktwert für die zu bewertende Immobilie von ca. CHF 451'667.
Der Einsatz eines Vergleichswertverfahren-Rechners ermöglicht es, die Komplexität und den Arbeitsaufwand bei der Immobilienbewertung erheblich zu reduzieren. Diese digitalen Werkzeuge sind darauf ausgelegt, den Prozess der Datensammlung, -analyse und -anpassung zu automatisieren, um eine schnelle und präzise Schätzung des Marktwertes einer Immobilie zu liefern. Die Immobilienbewertung bei RealAdvisor nutzt gleichzeitig verschiedene Verfahren, darunter auch das Vergleichswertverfahren, um die bestmögliche und genaueste Bewertung zu gewährleisten.
Nein, der Verkehrswert und der Vergleichswert sind nicht identisch.
Das Vergleichswertverfahren wird vorzugsweise angewendet, wenn ausreichend Daten über vergleichbare Immobilientransaktionen vorliegen, insbesondere bei Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen. Es eignet sich, wenn ein direkter Marktvergleich möglich und aussagekräftig ist.
Das Vergleichswertverfahren funktioniert, indem Verkaufspreise von kürzlich verkauften, ähnlichen Immobilien als Grundlage genommen und um Faktoren wie Lage, Grösse, Zustand und Ausstattung angepasst werden, um den Marktwert der zu bewertenden Immobilie zu schätzen.
Den Vergleichswert erhalten Sie, indem Sie Daten zu ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in der gleichen oder einer vergleichbaren Lage sammeln. Diese Daten können von Immobilienportalen, aus Immobilienanzeigen, von Maklern, aus Gutachten oder spezialisierten Datenbanken stammen.
Die Wahl zwischen dem Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren hängt von der Art der Immobilie und dem Zweck der Bewertung ab.
