Wie viel ist meine Gewerbe-Immobilie wert?
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Renditeliegenschaften, vom Mehrfamilienhaus bis zur Gewerbefläche, werden nicht wie Eigenheime bewertet. Entscheidend sind hierbei Mieteinnahmen, Kosten, Leerstand und ein marktgerechter Kapitalisierungs- bzw. Diskontsatz
Ertragswert zuerst: Marktwert ≈ Netto-Mietertrag (NOI) / Cap Rate.
DCF für Profis: Zukunfts-Cashflows (Mieten – Bewirtschaftung – Unterhalt – Leerstand) diskontieren; Exit Value am Ende der Haltedauer ansetzen.
Datenqualität entscheidet: Verlangen/prüfen Sie aktuellen Mieterspiegel, Marktmieten, Leerstandsquote, Betriebskosten, Instandhaltung, Rückstau, Laufzeiten & Indexierung der Mietverträge.
Objektfaktoren mit Hebel: Lage (ÖV, Mikrolage), Nutzungsart (Wohnen/Gewerbe), Zustand/Capex, Energieeffizienz, Flächenmix, Erweiterungspotenzial → beeinflussen NOI und Cap Rate.
Online-Bewertung als Startpunkt: Hedonische Modelle & Transaktionsdaten (mehrere Anbieter/Modelle) liefern schnell eine Preisspanne; für Invest-Entscheide immer mit Ertragswert/DCF und Dokumentenprüfung verfeinern.
Typische Stolpersteine: Übernahme von überhöhten „Soll“-Mieten, fehlender Capex, unterschätzter Leerstand, zu optimistischer Diskontsatz, nicht verifizierte Nebenkostenumlage (Wohnen vs. Gewerbe).
Eine Renditeliegenschaft ist eine Immobilie, die nicht für den Eigenbedarf, sondern zur Erzielung von Einkommen – meist in Form von regelmässigen Mieteinnahmen oder Wertzuwachs – gehalten wird. Ziel ist also nicht die Eigennutzung, sondern die Rendite durch Vermietung oder Verkauf. Diese Objekte bilden einen zentralen Bestandteil vieler Anlageportfolios, sowohl für private als auch institutionelle Investoren.
1. Mehrfamilienhaus
Ein Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten, die man separat vermieten kann. Es ist die klassische Form der Renditeliegenschaft im Wohnsegment und eignet sich besonders zur Diversifikation des Mietrisikos.
2. Gewerbeimmobilie
Immobilien, die man ganz oder teilweise gewerblich nutzt, etwa Büros, Arztpraxen, Restaurants oder Ladenflächen. Die Mietverträge sind oft langfristiger, die Rendite dafür stärker von der Branche abhängig.
3. Mischobjekt
Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen – z. B. ein Wohnhaus mit Ladengeschäft im Erdgeschoss. Diese Kombination sorgt häufig für stabile Mieteinnahmen und ein ausgeglichenes Risiko-Rendite-Profil.
4. Spezialliegenschaft
Dazu zählen Hotels, Pflegeheime oder Logistikzentren. Sie erfordern spezifisches Fachwissen und branchenspezifische Verträge, bieten aber meist höhere Renditen bei entsprechendem Risiko.
Tipp: Renditeliegenschaften werden in der Schweiz in der Regel nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei steht nicht der Wiederbeschaffungswert im Vordergrund, sondern die nachhaltig erzielbaren Mieterträge und der marktübliche Kapitalisierungssatz (Cap Rate).
Für Renditeliegenschaften nutzen Sie im ersten Schritt dieselben Schätzmethoden wie für ein Eigenheim. Mit dem Bewertungstool von RealAdvisor steht Ihnen die genaueste Immobilienbewertung am Markt zur Verfügung – und das in unter drei Minuten. Die Basis dafür sind tausende, real zum Verkauf stehende Immobilien in der Schweiz.
Die Bewertung stützt sich auf die folgenden fünf Modellen:
Die statistische Berechnung des Mittelwerts aller Modelle ermöglicht es uns, Ihnen die aktuellsten und genauesten Bewertungen für Häuser auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu liefern.
Einfach ausgedrückt: Ihre Immobilie wird mit anderen, real existierenden Häusern verglichen. Dabei wird ein Datenpool aus 5 verschiedenen Quellen verwendet, um eine möglichst grosse und genaue Menge an Daten zur Verfügung zu haben. Dadurch erhalten Sie einen Richtpreis, den Sie für Ihre Rentabilitätsrechnung nutzen können. Wenn Sie erfahren möchten, wie man eine Rendite berechnet, lesen Sie hier weiter.
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Um einen Richtpreis für Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre Gewerbeimmobilie schätzen zu können, benötigen wir:
Die Adresse liefert uns wichtige Daten zur Lage Ihrer Renditeliegenschaft. In welchem Kanton befindet sich die Immobilie? Hat sie eine attraktive Lage mit guter Infrastruktur? Diese Informationen helfen uns, eine marktgerechte Schätzung abgeben zu können und eine gute Grundlage für Ihre Rentabilitätsberechnung zu liefern.
Vergessen Sie zudem nicht, dass es für die Vermietung gesetzliche Richtlinien und Regeln gibt, die Sie beachten müssen.
Die Wohnfläche ist ein Indikator, den Sie oft benötigen, nicht nur für die Immobilienschätzung und die Rentabilitätsrechnung, sondern auch für die Berechnung des Mietwerts, auch Eigenmietwert genannt. Wichtig dabei ist die Unterscheidung zwischen Wohn-, Nutz- und Grundfläche:
Dies ist die »bewohnbare« Fläche eines Hauses. Jeder Raum, den man zum »Wohnen« nutzen kann, wird zur Wohnfläche gezählt. Wichtig dafür ist, dass der Raum beheizbar und somit ganzjährig nutzbar ist. Ein Wintergarten kann etwa ohne Heizung nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, mit Heizung gilt er aber als Wohnraum und wird dementsprechend zur Wohnfläche gerechnet. Achten Sie auch auf Dachschrägen: erst ab 1,5 Meter Raumhöhe werden die Quadratmeter des Raumes als Wohnfläche gerechnet. Die Wohnfläche wird manchmal auch als Hauptnutzfläche bezeichnet.
Als Nebennutzflächen gelten jene Flächen, die in der Regel nicht beheizt werden können. Damit sind Räume wie Abstellräume gemeint. Sobald einer dieser Räume aber beheizt werden kann, kann er zur Wohnfläche dazugerechnet werden.
Als Grundfläche wird die Fläche des Gebäudes bezeichnet, die den Boden berührt. Bei Ihrem Mehrfamilienhaus ist die Grundfläche etwa nicht die Fläche Ihres gesamten Grundstücks, sondern nur die bebaute Fläche. In Gewerbeimmobilien wohnt man in der Regel nicht, man kann aber dieselben Parameter anwenden: beheizbare Flächen zählen zur Wohnfläche, nicht beheizbare Flächen zur Nutzfläche. Hier erfahren Sie mehr zur Wertermittlung von Bürogebäuden.
Eine allgemeingültige Richtlinie, ab wann ein Raum als ganzes oder halbes Zimmer gilt, gibt es für die Schweiz nicht. Die Mehrzahl der Kantone definiert ein Zimmer nach folgenden Kriterien:
Die Finanzierung einer Renditeliegenschaft ist ein Schlüsselelement für Investoren, die in den Immobilienmarkt eintreten möchten. Eine gut durchdachte Finanzierungsstrategie kann den Unterschied zwischen einem profitablen Investment und einem finanziellen Desaster ausmachen. Im Folgenden werden verschiedene Aspekte und Optionen der Finanzierung von Renditeimmobilien erläutert.
Die Finanzierung einer Renditeliegenschaft kann eine lohnende Investition sein, erfordert jedoch eine gründliche Recherche und Planung. Mit der richtigen Strategie und einem klaren Verständnis für den Markt können Investoren von stetigen Mieteinnahmen und potenziellen Wertsteigerungen der Immobilie profitieren.
Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft in der Schweiz gibt es spezifische Aspekte, die beachtet werden sollten. Die Schweiz hat einzigartige steuerliche, regulatorische und kulturelle Eigenheiten, die beim Immobilienverkauf eine Rolle spielen. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:
Der Verkauf einer Renditeliegenschaft in der Schweiz erfordert eine sorgfältige Planung und Beachtung verschiedener rechtlicher, steuerlicher und marktbezogener Faktoren. Mit der richtigen Vorbereitung und gegebenenfalls der Unterstützung durch Fachleute kann der Verkaufsprozess jedoch reibungslos und profitabel ablaufen.
Die Bewertung einer Renditeliegenschaft ist komplexer als die eines Eigenheims – doch sie bildet die Grundlage für jede Investitionsentscheidung. Nur wer Ertragskraft, Marktumfeld und Risiko realistisch einschätzt, kann den wahren Wert seiner Immobilie bestimmen.
Ob Mehrfamilienhaus, Gewerbeobjekt oder Mischimmobilie: Entscheidend sind die nachhaltig erzielbaren Mieterträge, die Lagequalität und ein marktgerechter Kapitalisierungssatz. Moderne Bewertungsmodelle – etwa die Kombination aus Ertragswert- und DCF-Verfahren mit hedonischen Vergleichsdaten – liefern heute präzise, datenbasierte Ergebnisse.
Für Eigentümer und Investoren gilt: Eine professionelle Schätzung und die regelmässige Überprüfung des Immobilienwerts sind entscheidend, um Chancen zu erkennen, Risiken frühzeitig zu steuern und die Rendite langfristig zu sichern.
Je nachdem, wie man eine Liegenschaft betrachtet, sind unterschiedliche Werte relevant. Die Steuerverwaltung interessiert einen anderen Wert als die Versicherung. Dies sind die wichtigsten Werte in Bezug auf Anlageimmobilien:
Er bezeichnet den von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegten Steuerwert, anhand dessen Liegenschafts- und Vermögenssteuern erhoben werden. Er ist im Grundbuch eingetragen.
Während der Neuwert die Summe aller Erstellungs-, Umgebungs- und Baukosten ist, muss man davon noch die Altersentwertung abziehen und den Landwert hinzufügen, um den Realwert zum gegebenen Zeitpunkt zu erhalten. . Der Verkehrswert hingegen ist der tatsächliche Marktwert, den diese Liegenschaft im aktuellen Zustand an diesem Standort erzielt. Neben Grösse und Bausubstanz spielen hier auch Fragen des Marktes wie Angebot und Nachfrage eine Rolle. In der Regel ergibt sich dieser Wert aus einer Mischkalkulation aus Realwert und Ertragswert (potentieller Ertrag bei Vermietung).
In manchen Inseraten angebotener Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser als Anlageimmobilien werden hohe Renditen von 5-10 % versprochen. Bevor Sie sich für eine solche Investition entscheiden, informieren Sie sich genau über die tatsächlich mögliche Rendite. Volatile Zinsen, weitere Investitionskosten, eine Wertminderung der Immobilie – all das kann den Gewinn schmälern. Nicht zuletzt müssen Sie auch den lokalen Markt betrachten: Wie hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum? Gibt es Leerstand? Ob sich eine Investition lohnt, können Sie erst nach hinreichender Expertise entscheiden.
