Wie viel ist meine Renditeliegenschaft wert?
Kostenlose Immobilienbewertung Online in 3 Minuten
Schweizer Immobilienpreis-Barometer

Wie bewertet man eine Renditeliegenschaft?

Oliver S.
21.09.2023
8 min
Inhaltsverzeichnis
Wie bewertet man ein Renditeliegenschaft

Die Bewertungen von Renditeliegenschaften wie einem Mehrfamilienhaus oder einer Gewerbeimmobilie unterscheiden sich von der Schätzung eines Hauses, in dem man selbst wohnen möchte.

Das Online-Bewertungstool von RealAdvisor hilft mit einem ersten Einblick. Es nutzt für die Bewertung Daten von zum Verkauf stehenden Häusern von über 14 Immobilienplattformen. Probieren Sie es gleich aus oder lesen Sie weiter, um mehr darüber zu erfahren, wie Sie den Wert einer Anlageimmobilie online ermitteln können.

Was versteht man unter einem Mehrfamilienhaus?

Ein Mehrfamilienhaus besteht im Unterschied zu einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte aus mindestens drei Wohneinheiten. In der Regel werden Mehrfamilienhäuser von Investoren als Renditeliegenschaft erworben oder gebaut, um die Wohneinheiten zu vermieten. Hier finden Sie mehr Informationen zur Bewertung von Investitionsimmobilien.

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Unter Gewerbeimmobilien versteht man Immobilien, die gänzlich oder zum Teil gewerblich genutzt werden, etwa Büros oder Immobilien für den Einzelhandel.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mit dem Ziel der Vermietung erwerben, können Sie auch an gewerbliche Kunden vermieten.

Immobilien, die zur gewerblichen Nutzung gedacht sind, müssen andere Vorgaben erfüllen, als private Wohnungen oder Häuser. Das ist stark von der Branche abhängig, für die Ihre Gewerbeimmobilie gedacht ist. Eine Arztpraxis hat beispielsweise andere Voraussetzungen als eine Lebensmittelfiliale.

Renditeliegenschaft kaufen: Wie funktioniert die Online-Bewertung von RealAdvisor?

Für Renditeliegenschaften nutzen Sie im ersten Schritt dieselben Schätzmethoden wie für ein Eigenheim. Mit dem Bewertungstool von RealAdvisor steht Ihnen die genaueste Immobilienbewertung am Markt zur Verfügung – und das in unter drei Minuten. Die Basis dafür sind tausende, real zum Verkauf stehende Immobilien in der Schweiz.

Die Bewertung stützt sich auf die folgenden fünf Modellen:

  • Ein internes Modell auf der Grundlage von aktuellen Immobilienangeboten, das auch die lokale Flächennutzung berücksichtigt
  • Ein internes Modell, das auf abgeschlossenen Transaktionen basiert, die vom Swiss Real Estate Datapool veröffentlicht werden
  • Ein externes Modell, berechnet von der Firma IAZI
  • Ein externes Modell, berechnet von der Firma Wüest Partner
  • Ein externes Modell, berechnet von der Firma PriceHubble

Die statistische Berechnung des Mittelwerts aller Modelle ermöglicht es uns, Ihnen die aktuellsten und genauesten Bewertungen für Häuser auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu liefern.

Einfach ausgedrückt: Ihre Immobilie wird mit anderen, real existierenden Häusern verglichen. Dabei wird ein Datenpool aus 5 verschiedenen Quellen verwendet, um eine möglichst grosse und genaue Menge an Daten zur Verfügung zu haben. Dadurch erhalten Sie einen Richtpreis, den Sie für Ihre Rentabilitätsrechnung nutzen können. Wenn Sie erfahren möchten, wie man eine Rendite berechnet, lesen Sie hier weiter.

Welche Daten muss ich für die Bewertung meiner Renditeliegenschaft angeben?

Um einen Richtpreis für Ihr Mehrfamilienhaus oder Ihre Gewerbeimmobilie schätzen zu können, benötigen wir:

  • die Adresse des Objekts
  • die Art des Objekts (Haus, Wohnung, Gebäude)
  • der Haustyp (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reiheneckhaus, Reihenmittelhaus)
  • spezielle Eigenschaften (z. B. freier Ausblick oder Swimming Pool)
  • die Wohnfläche
  • ggf. die Balkonfläche
  • die Grundstücksfläche
  • das Baujahr des Objekts
  • ggf. Infos zur Renovation
  • die Anzahl der Zimmer
  • die Anzahl der Nasszellen
  • die Anzahl der Innenparkplätze

Die Adresse liefert uns wichtige Daten zur Lage Ihrer Renditeliegenschaft. In welchem Kanton befindet sich die Immobilie? Hat sie eine attraktive Lage mit guter Infrastruktur? Diese Informationen helfen uns, eine marktgerechte Schätzung abgeben zu können und eine gute Grundlage für Ihre Rentabilitätsberechnung zu liefern.

Vergessen Sie zudem nicht, dass es für die Vermietung gesetzliche Richtlinien und Regeln gibt, die Sie beachten müssen.

Renditeliegenschaft in der Schweiz: Wohnfläche berechnen

Die Wohnfläche ist ein Indikator, den Sie oft benötigen, nicht nur für die Immobilienschätzung und die Rentabilitätsrechnung, sondern auch für die Berechnung des Mietwerts, auch Eigenmietwert genannt. Wie der Wert einer Immobilie für den Eigenmietwert und die Einkommensteuer berechnet wird, erfahren Sie hier. Eine detaillierte Definition des Begriffs Mietwert finden Sie hier.

Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Wohn-, Nutz- und Grundfläche.

Wohnfläche: Dies ist die »bewohnbare« Fläche eines Hauses. Jeder Raum, der zum »Wohnen« genutzt werden kann, wird zur Wohnfläche gezählt. Wichtig dafür ist, dass der Raum beheizbar und somit ganzjährig nutzbar ist. Ein Wintergarten kann etwa ohne Heizung nicht zur Wohnfläche hinzugerechnet werden, mit Heizung gilt er aber als Wohnraum und wird dementsprechend zur Wohnfläche gerechnet. Achten Sie auch auf Dachschrägen: erst ab 1,5 Meter Raumhöhe werden die Quadratmeter des Raumes als Wohnfläche gerechnet.

Die Wohnfläche wird manchmal auch als Hauptnutzfläche bezeichnet.

Nebennutzfläche: Als Nebennutzflächen gelten jene Flächen, die in der Regel nicht beheizt werden können. Damit sind Räume wie Abstellräume gemeint.

Sobald einer dieser Räume aber beheizt werden kann, kann er zur Wohnfläche dazugerechnet werden.

Grundfläche: Als Grundfläche wird die Fläche des Gebäudes bezeichnet, die den Boden berührt. Bei Ihrem Mehrfamilienhaus ist die Grundfläche etwa nicht die Fläche Ihres gesamten Grundstücks, sondern nur die bebaute Fläche. In Gewerbeimmobilien wohnt man in der Regel nicht, man kann aber dieselben Parameter anwenden: beheizbare Flächen zählen zur Wohnfläche, nicht beheizbare Flächen zur Nutzfläche. Hier erfahren Sie mehr zur Wertermittlung von Bürogebäuden.

Anzahl der Zimmer: Wie viele Zimmer hat meine Wohneinheit?

Eine allgemeingültige Richtlinie, ab wann ein Raum als ganzes oder halbes Zimmer gilt, gibt es für die Schweiz nicht. Die Mehrzahl der Kantone definiert ein Zimmer nach folgenden Kriterien:

  • Ein Zimmer umfasst mindestens 10 m².
  • Räume zwischen 5 und 10 m² werden als halbes Zimmer gewertet.
  • Die Küche und das Bad werden nicht als Wohnräume gezählt (mit Ausnahme in Genf, wo die Küche als Zimmer gilt).

Ein Praxisbeispiel:

  • Eine Wohnung im Mehrfamilienhaus mit 3 Zimmern, eines davon mit weniger als 10 m², 1 Wohnzimmer, 1 Küche und 1 Badezimmer, wird wie folgt beschrieben:
    • Genf: 2,5 Zimmer (1,5 Zimmer + 1 Wohnzimmer)
    • Alle anderen Kantone: 1,5 Zimmer (1 Zimmer, das kleiner als 10 m² ist (und somit bewertet als 0,5 Zimmer) + 1 Wohnzimmer)

Wie können Sie Ihre Renditeliegenschaft kostenlos online bewerten?

  1. Nutzen Sie das kostenlose Online-Tool von RealAdvisor, mit dem Sie Ihr Mehrfamilienhaus mit Liegenschaften aus über 14 Immobilienportalen vergleichen können.
  2. Berechnen Sie die Wohnfläche je Wohneinheit.
  3. Berechnen Sie die Rentabilität.

Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.

Finanzierung einer Renditeliegenschaft

Die Finanzierung einer Renditeliegenschaft ist ein Schlüsselelement für Investoren, die in den Immobilienmarkt eintreten möchten. Eine gut durchdachte Finanzierungsstrategie kann den Unterschied zwischen einem profitablen Investment und einem finanziellen Desaster ausmachen. Im Folgenden werden verschiedene Aspekte und Optionen der Finanzierung von Renditeimmobilien erläutert.

Eigenkapital 

  • Der erste und wichtigste Baustein jeder Finanzierung ist das Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital ein Investor einbringen kann, desto günstigere Konditionen sind oft bei Kreditgebern erhältlich.
  • Ein höherer Eigenkapitalanteil kann auch das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit verringern und gibt Investoren mehr Spielraum bei wirtschaftlichen Abschwüngen.

Bankdarlehen

  • Ein traditioneller Weg, Renditeimmobilien zu finanzieren, ist über ein Bankdarlehen. Dabei legt man meistens eine Hypothek auf die Immobilie.
  • Die Zinsen, Laufzeiten und sonstigen Konditionen können je nach Bank und wirtschaftlicher Lage variieren. Es ist daher ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und eventuell auch über einen Finanzierungsberater nachzudenken.

Private Kreditgeber und Crowdfunding

  • In jüngerer Zeit werden Renditeimmobilien auch über private Kreditgeber oder Crowdfunding-Plattformen finanziert.
  • Diese alternativen Finanzierungsmethoden können flexibler sein als traditionelle Bankdarlehen und ermöglichen es, schnell an Kapital zu kommen. Jedoch können die Zinskonditionen höher liegen.

Die Rolle der Mieteinnahmen

  • Bei der Finanzierung einer Renditeliegenschaft spielen die erwarteten Mieteinnahmen eine zentrale Rolle. Sie beeinflussen die Höhe des Darlehens, das man sich leisten kann, da die Mieteinnahmen zur Tilgung des Darlehens verwendet werden.
  • Es ist wichtig, realistische Schätzungen der erwarteten Mieteinnahmen zu haben und dabei auch mögliche Leerstandszeiten und Wartungskosten zu berücksichtigen.

Risikomanagement

  • Wie bei jeder Investition ist es wichtig, das Risiko zu managen. Das bedeutet, mögliche wirtschaftliche Abschwünge, Zinsänderungen und andere unvorhersehbare Ereignisse zu berücksichtigen.
  • Eine Möglichkeit, das Risiko zu minimieren, ist das Streuen der Investitionen auf verschiedene Immobilien oder sogar auf verschiedene Märkte.

Die Finanzierung einer Renditeliegenschaft kann eine lohnende Investition sein, erfordert jedoch eine gründliche Recherche und Planung. Mit der richtigen Strategie und einem klaren Verständnis für den Markt können Investoren von stetigen Mieteinnahmen und potenziellen Wertsteigerungen der Immobilie profitieren.

Verkauf einer Renditeliegenschaft: Darauf sollten Sie achten

Beim Verkauf einer Renditeliegenschaft in der Schweiz gibt es spezifische Aspekte, die beachtet werden sollten. Die Schweiz hat einzigartige steuerliche, regulatorische und kulturelle Eigenheiten, die beim Immobilienverkauf eine Rolle spielen. Hier sind einige wichtige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:

  1. Bewertung der Liegenschaft
    • Es ist wichtig, den aktuellen Marktwert der Immobilie korrekt einzuschätzen. Dabei können professionelle Immobilienbewerter helfen. Die Lage, der Zustand der Immobilie, die Mieteinnahmen und andere Faktoren spielen dabei eine Rolle.
  2. Steuern
  3. Lex Koller
    • Die sogenannte «Lex Koller» regelt den Immobilienerwerb durch Personen im Ausland. Sie sollten sich vergewissern, ob Ihr Käufer berechtigt ist, in der Schweiz Immobilien zu erwerben, insbesondere wenn es sich um einen Nicht-EU/EFTA-Bürger handelt.
  4. Vorhandene Mietverhältnisse
    • Es ist zu prüfen, ob und wie laufende Mietverhältnisse beim Verkauf übertragen werden. In der Regel werden Mietverhältnisse beim Verkauf einer Renditeliegenschaft auf den neuen Eigentümer übertragen, aber Details sollten im Mietvertrag nachgelesen werden.
  5. Notar und Grundbuch
    • In der Schweiz ist für den Verkauf einer Immobilie immer ein Notar erforderlich. Der Notar sorgt für einen reibungslosen Ablauf und stellt sicher, dass alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.
    • Nach dem Verkauf muss die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden.
  6. Verkaufsdokumentation
    • Es ist ratsam, eine detaillierte Verkaufsdokumentation vorzubereiten. Dazu gehören Fotos, Grundrisse, Informationen zu Mieteinnahmen und Ausgaben sowie alle relevanten Unterlagen zur Immobilie.
  7. Marktsituation
    • Die allgemeine Wirtschaftslage und der lokale Immobilienmarkt können den besten Zeitpunkt für den Verkauf beeinflussen. Es ist gut, den Markt zu beobachten oder sich von einem Immobilienmakler beraten zu lassen.
  8. Immobilienmakler
    • Ein Immobilienmakler mit Erfahrung im Verkauf von Renditeliegenschaften in der Schweiz kann den Verkaufsprozess erheblich erleichtern. Er oder sie kann bei der Preisfindung, Vermarktung und Abwicklung helfen.

Der Verkauf einer Renditeliegenschaft in der Schweiz erfordert eine sorgfältige Planung und Beachtung verschiedener rechtlicher, steuerlicher und marktbezogener Faktoren. Mit der richtigen Vorbereitung und gegebenenfalls der Unterstützung durch Fachleute kann der Verkaufsprozess jedoch reibungslos und profitabel ablaufen.

Dieser Artikel könnte Sie auch interessieren: Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.

FAQ

Welche Werte kann ein Gebäude haben?

Je nachdem, wie man eine Liegenschaft betrachtet, sind unterschiedliche Werte relevant. Die Steuerverwaltung interessiert einen anderen Wert als die Versicherung. Dies sind die wichtigsten Werte in Bezug auf Anlageimmobilien:

  • Marktwert
  • Amtlicher Wert
  • Landwert
  • Ertragswert
  • Neuwert
  • Mietwert
  • Realwert
  • Verkehrswert
  • Zustandswert
  • Versicherungswert

Was ist der amtliche Wert einer Immobilie?

Er bezeichnet den von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegten Steuerwert, anhand dessen Liegenschafts- und Vermögenssteuern erhoben werden. Er ist im Grundbuch eingetragen.

Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

Während der Neuwert die Summe aller Erstellungs-, Umgebungs- und Baukosten ist,  muss man davon noch die Altersentwertung abziehen und den Landwert hinzufügen, um den Realwert zum gegebenen Zeitpunkt zu erhalten. . Der Verkehrswert hingegen ist der tatsächliche Marktwert, den diese Liegenschaft im aktuellen Zustand an diesem Standort erzielt. Neben Grösse und Bausubstanz spielen hier auch Fragen des Marktes wie Angebot und Nachfrage eine Rolle. In der Regel ergibt sich dieser Wert aus einer Mischkalkulation aus Realwert und Ertragswert (potentieller Ertrag bei Vermietung). 

Lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung zur Weitervermietung als Geldanlage?

In manchen Inseraten angebotener Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser als Anlageimmobilien werden hohe Renditen von 5-10 % versprochen. Bevor Sie sich für eine solche Investition entscheiden, informieren Sie sich genau über die tatsächlich mögliche Rendite. Volatile Zinsen, weitere Investitionskosten, eine Wertminderung der Immobilie – all das kann den Gewinn schmälern. Nicht zuletzt müssen Sie auch den lokalen Markt betrachten: Wie hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum? Gibt es Leerstand? Ob sich eine Investition lohnt, können Sie erst nach hinreichender Expertise entscheiden.

Gelten schweizweit dieselben Vorschriften in Bezug auf Bauschadstoffe bzw. notwendige Diagnosen derselben?

Den Gebäudeenergieausweis erkennen alle Kantone an. Bestimmte Vorschriften gelten in der gesamten Schweiz, andere lediglich regional. Ausserdem ändern sich Gesetze und Vorschriften laufend. Manche Gutachten sind gesetzlich obligatorisch, andere haben im Rahmen von Wertgutachten eine hohe Bedeutung. Informieren Sie sich vorab bei Verwaltung und Fachleuten, welche Gutachten für Ihre Situation unverzichtbar sind.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
Ähnliche Artikel
Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen

Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen: Relevanz, Prozess und mehr Die Immobilienbewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen ist ein entscheidender Schritt, um ihren korrekten Marktwert zu ermitteln. Ein Gutachter übernimmt dabei die Aufgabe, neutral und unabhängig den Zustand und Wert der Immobilie zu prüfen. Dies schliesst eine detaillierte Analyse der Lage, des Zustands und der Ausstattung der Immobilie ein, […]
30.04.2024
Professionelle & unabhängige Immobilienbewertung

Professionelle & unabhängige Immobilienbewertung

Professionelle & unabhängige Immobilienbewertung: Das sollten Sie wissen Erfahren Sie alles, was Sie über die unabhängige Immobilienbewertung wissen müssen. Wir beleuchten Methoden zur Bewertung von Immobilien und was Sie dabei beachten müssen. Es spielt keine Rolle, ob es sich um ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder Bauland handelt – eine korrekte Schätzung des Marktwerts ist unerlässlich. Informieren […]
27.04.2024
Online Immobilienbewertung: Sofort, kostenlos & ohne E-Mail: Geht das?

Online Immobilienbewertung: Sofort, kostenlos & ohne E-Mail: Geht das?

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie sofort und kostenlos ermitteln, ohne Ihre E-Mail-Adresse eingeben zu müssen? Unsere Online-Immobilienbewertung bietet eine schnelle, unkomplizierte Lösung. In nur wenigen Schritten können Sie den Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung berechnen. Dieser Service ist kostenlos – jedoch bei uns nicht anonym möglich. Das Positive: Bis auf Ihre E-Mail-Adresse sind […]
23.04.2024