Comment estimer le prix d'un terrain?

Il existe plusieurs façons de déterminer la valeur d’un terrain, surtout que chaque terrain a ses spécificités. Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer quel type de terrain vous possédez ; s’il est constructible, équipé, situé dans une zone à bâtir, une zone agricole ou une zone à préserver. Ce sont des notions indispensables à définir avant l’estimation d’un terrain, qui vont vous aider à attribuer à votre parcelle le prix de vente adéquat.

Quel type de terrain souhaitez-vous estimer?

• Terrain bâti: c’est un terrain couvert d’une ou plusieurs constructions, cela peut être une maison, un appartement, un local commercial, etc...

• Terrain constructible/Terrain à bâtir: c’est un terrain où il est possible de construire, il doit être apte à:
  - Supporter le poids et les charges de construction
  - Être équipé ou pouvant l'être
  - Répondre aux autorisations juridiques liées à la construction.

• Terrain non constructible ou inconstructible: n’est pas apte à recevoir une construction dans le cas où:
  - Se trouve dans une zone inondable
  - Présente des glissements de terrain
  - Se situe dans une zone à préserver

• Terrain équipé/viabilisé: c’est un terrain qui est dit "aménagé":
  - Il est raccordé aux réseaux d’assainissements, d’eau, de gaz et d’électricité
  - Il dispose d’une ou plusieurs voies d’accès

• Terrain non équipé/non viabilisé: se dit donc d’un terrain non équipé ou non aménagé

L'estimation d'un terrain en fonction du plan de zone

Il est possible qu’un terrain soit constructible et équipé, mais qu'il ne soit pas identifié comme zone à bâtir par la commune. Il est donc important d’identifier à quelle zone d'affectation fait partie votre terrain. Chaque canton à sa propre définition quant aux zones d'affectation. Voici les zones principales que l'on retrouve dans la majorité des cantons:

• Zones à bâtir: elles sont considérées comme constructibles et répondent à un besoin d’intérêt général. Les zones à bâtir sont délimitées sur l’ensemble du territoire communal par un plan d’aménagement.
  
• Zones industrielles et artisanales: elles sont destinées aux constructions industrielles, artisanales et ferroviaires
  
• Zones d’utilité publique: destinées aux besoins d’équipement de l’État, des communes, d’établissements ou de fondations de droit public
  
• Zones agricoles et viticoles: considérées comme “non constructibles”, mais vous pouvez faire une demande de construction pour une exploitation agricole ou bien pour la construction d’un bâtiment d'habitation agricole. Les rénovations ou reconstructions des installations déjà existantes sont également autorisées dans le cas où la construction d’origine a été érigée de manière légale.
  
• Zones à protéger: il s’agit de zones inconstructibles qui doivent être protégées, ce sont:
  - Les sites bâtis: comme les monuments de l’histoire de l’art ou de l’architecture, les antiquités immobilières.
  - Les sites naturels: les sites et paysages, espèces végétales et minéraux qui présentent un intérêt biologique, scientifique, historique, esthétique ou éducatif.
  
• Zone intermédiaires: ce sont des terrains dont l'affectation sera définie ultérieurement, elles ne sont pas constructibles mais peuvent le devenir suite à un changement du plan d'affectation.
  

Où et comment obtenir ces informations liées à la valeur du terrain?

Afin d’obtenir toutes les informations nécessaires à l’évaluation de votre terrain, il faudra vous tourner auprès de votre commune ou du site officiel de votre canton qui peuvent vous délivrer les documents dont vous avez besoin afin de déterminer la valeur de votre parcelle.

Veillez-donc à demander les documents suivants:

• Registre foncier: il comprend l’identité du propriétaire, les droits de gage et les réglementations liées au terrain comme l’utilisation des voies ou des routes d’accès. Vous pouvez obtenir un extrait du registre foncier auprès de l’office du registre foncier de votre commune.
  
• Plan de zone/Plan d’aménagement: il permet d’identifier à quelle zone appartient votre parcelle. Les plans sont établis par la commune concernée ou le Grand Conseil.
  
• Plan cadastral: il comprend les limites d’un terrain par rapport aux parcelles voisines. Le plan cadastral peut également être obtenu auprès de l’office du registre foncier.
  
• L’équipement du terrain: pour équiper/viabiliser votre terrain, il faudra vous renseigner auprès de votre commune pour le raccordement aux réseaux publics et les frais d’équipements.
  
• Plan local d’urbanisme: il permet d’identifier la surface constructible de votre terrain et les principales règles d’urbanisme du quartier qui vous aideront à définir le potentiel de votre terrain et donc de sa valeur. Vous pouvez l’obtenir en contactant votre commune.

Comment est calculé le prix d'un terrain?

Après avoir récolté tous ces éléments et identitfié les caractéristiques qui définissent votre terrain, vous pouvez enfin commencer l’estimation de votre parcelle. 

L’estimation d'un terrain nu en zone à bâtir

L'estimation d'un bien immobilier est spécifique à chaque canton. Dans le canton de Genève par exemple, lorsqu’un terrain a été classé zone à bâtir par la commune, c’est l’État qui fixe un prix maximum auquel le terrain peut être acheté. Le propriétaire garde une marge de négociation sur ce prix suivant des indemnités ou des suppléments à verser par un potentiel promoteur.

Ce prix maximum est déterminé selon l’indice d’utilisation du sol, c’est le rapport entre la surface brute du terrain et la surface habitable maximale autorisée.

C’est-à-dire un terrain d’une surface de 800 m², n’est pas forcément habitable à 100%. La surface habitable peut être limitée par des canalisations, des égouts, qui se situent sous le terrain et délimitent la zone de construction. C’est également le cas, lorsque le terrain est près d’une forêt ou d’une rive, des distances doivent être respectées et de ce fait réduisent la surface habitable afin de protéger ces éléments naturels.

Plus l'indice d'utilisation du sol est élevé, plus le terrain aura de la valeur, car il aura une plus grande capacité de construction. Le prix d’un terrain ne doit donc pas être mesuré par rapport à sa surface totale, mais par rapport à sa surface habitable. Cet indice d’utilisation du sol peut vous être indiqué par l'administration communale.

À titre d’exemple, vous trouverez ci-après pour le canton de Genève, les indices de densité minimale est applicable en zone de développement en 2019:

• 2,5 en zone de développement 2
• 1,8 en zone de développement 3
• 1 en zone de développement 4A
• 0,8 en zone de développement 4B.

Source: Loi générale sur les zones de développement

Après avoir déterminé votre IUS (Indice d'Utilisation du Sol) de votre terrain selon sa zone de développement (identifié dans le Plan de zone obtenu par votre commune) vous pouvez effectuer votre calcul d’estimation de votre terrain.

Si votre terrain appartient à la zone de développement 4B, votre coefficient sera de 0.8, vous devez multiplier votre coefficient par la surface de votre terrain:

IUS x Surface totale du terrain = Surface constructible
0,8 x 800 m² = 640 m²
Vous pourrez donc construire sur 640 m² de votre terrain. 

Enfin, comme expliqué, le prix du terrain dépend du type de zone et est spécifié par l’État. Il peut varier de CHF 450.- à CHF 1'238.- par m²  selon l’Indice d’utilisation du sol.
Toujours à Genève, en 2019 le prix plafond pour un terrain de coefficient de 0,8 est de CHF 833.-.

Surface constructible x Prix plafond au m²=  Prix plafond de terrain
640 m² x CHF 833.- = CHF 533’120.-

Pour estimer le prix d'un terrain constructible, d'autres cantons utilisent le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) qui est le rapport entre la surface de plancher et la superficie du terrain ou bien le CUS (Coefficient d'Utilisation du Sol) qui est le rapport entre la surface bâtie et la superficie du terrain. Encore une fois, il est primordial de vous tourner auprès de votre commune qui vous indiquera quel indice ou coefficient vous devez utiliser afin d'estimer au mieux votre terrain.

L’estimation d'un terrain avec une maison ou autre construction

Pour une nouvelle maison, les promoteurs effectuent leur calcul selon le mètre cube du volume de construction. On prend en compte dans le volume tout bâtiment cadastré comme la maison ou un garage privé. Pour une maison standard le prix/m³ se situe entre CHF 650.- et CHF 800.- 

m³ du volume de construction x prix/m³ = Prix de la maison
900 m³ x CHF 700.-/m³ = CHF 512’000.-

Vous pouvez trouver les informations liées au volume de votre maison dans l'ECA qui fait partie de l'assurance de votre maison.

Pour une maison standard, il existe plusieurs façons d'estimer sa valeur, que ce soit en ligne, en analysant le marché, grâce aux prix/m² moyen, pour estimer sa maison soi-même consulter cet article.

L’estimation d'un terrain non équipé

Si votre parcelle est déjà équipée, vous pouvez ajouter les frais d'aménagement au prix du terrain, voici les différents éléments qui rentrent dans les frais d'équipement:

• La charge foncière: elle est spécifique à chaque commune, c’est le rapport entre le coût des travaux d'extension du réseau et la surface restante à construire
• Autres taxes liées aux différents raccordements: elles sont forfaitaires en fonction du nombre d'ampères, de prises, du diamètre des tuyaux, etc...
• Raccordement au gaz 
• Approvisionnement en eau potable et eau claire
• Assainissement des eaux usées
• Raccordement électrique
• Raccordement TV et téléphonique 

Pour avoir une idée des frais d'équipements d'un terrain, vous pouvez vous tourner auprès de votre commune qui vous redirigera vers les services concernés.

L'estimation d'un terrain hors zone à bâtir

Pour les terrains hors zone à bâtir, le prix découle principalement de l’offre et de la demande. Plusieurs méthodes existent pour estimer un terrain:

Utiliser les prix au m² des terrains

Vous pouvez trouver en ligne sur les sites de votre commune ou de votre canton, les prix moyens du mètre carré des terrains. Ce prix moyen est calculé en faisant la moyenne des prix de transaction des terrains de même type dans la même ville.

C’est-à-dire, si un terrain constructible a été vendu à CHF 800/m² dans votre ville et un autre à CHF 1’000/m². Le prix moyen au m² dans la ville d’un terrain sera de: (800 + 1’000)/2 = CHF 900/m²

Plus le calcul se fera sur un grand nombre de transactions, plus le prix moyen sera précis.

La méthode par comparaison

Si votre commune ou région ne publie pas les prix au m² des terrains, vous pouvez réaliser cette étude manuellement en recherchant les terrains actuellement en vente dans votre ville.

Sur un site d’annonces immobilières ou de vente de terrain, vous pouvez rechercher dans votre ville ou à proximité des terrains similaires au vôtre, donc de même typologie et se trouvant dans une zone identique à la vôtre.

Dans la même logique, vous pouvez faire la moyenne des prix au m² des terrains actuellement en vente. Pour affiner votre prix, vous pouvez plus au moins l’augmenter ou le baisser selon plusieurs facteurs que nous verrons plus bas. 

La méthode de la valeur résiduelle 

Pour les investisseurs qui souhaitent réutiliser votre terrain pour un projet de construction. Leur objectif sera d’estimer le bénéfice que leur rapportera la construction sur votre terrain.

Leur calcul se fera donc de la manière suivante: 

Coûts d’investissement - Valeur de rendement 

• L'étude de sol 
• Le prix du terrain
• Démolition de l’actuel si nécessaire (frais spéciaux en cas de présence d'amiante)
• L'équipement du terrain si nécessaire
• Le bornage si nécessaire
• Les frais de construction (architecte, maître d’ouvrage, matériel, aménagement...)
• Les frais de commercialisation (prospection de clientèle, marketing, vente et procédure administrative).
  
  La valeur de rendement: 
• Il s’agit de calculer pour un investisseur, grâce à la surface constructible, combien de logements il pourra créer et à combien il pourra les vendre. 
• S’il dispose de 1000 m² de terrain et que sa surface constructible est de 800 m²
  Il pourra éventuellement construire 8 lots de 100 m² et les vendre chacun à CHF 500’000.-
  Sa valeur de rendement sera de 500’000 x 8 =  CHF 4’000’000.-

Il devra ensuite réduire les coûts de constructions à sa valeur de rendement et le résultat lui indiquera si l'investissement est rentable ou non.

Quels sont les facteurs impactant le prix d'un terrain?

L’acquisition d’un terrain a lieu lorsqu’un acheteur a un projet de construction généralement pour y vivre, il faut donc que le terrain réponde aux critères suivants: 

Un bon emplacement: si le terrain est utilisé en tant que résidence principale, l’idéal serait qu’il se situe à proximité des transports publics, des commerces, des écoles. À l’inverse, si le terrain est excentré il aura moins de valeur, sauf s’il y a des projets de constructions dans la ville comme une nouvelle ligne de bus, une autoroute ou un nouveau centre commercial. Dans ce cas, le terrain sera un bon investissement car il prendra de la valeur dans les années qui suivent, d’où l’importance de se renseigner auprès de la commission d'aménagement ou des constructions de la commune concernant les futurs projets de la ville.

• Terrain en pente: si l’inclinaison de la pente est élevée, la construction s’avérera plus compliquée que sur un sol plat car la maison devra s’adapter au relief et s’assurer qu’elle soit stable avec potentiellement des aménagements supplémentaires. Les choix architecturaux seront également limités à cause de la complexité du projet.
  
• Une accessibilité restreinte: si l’accès au terrain est difficile, la construction pourrait être impossible si les camions, les grues ne peuvent pas accéder aux terrains. Dans le cas où les constructeurs arrivent à y accéder en ayant recours à des aménagements supplémentaires, des coûts de mains d’œuvres additionnels pourraient être facturés car l’accès au terrain aura demandé plus d’efforts.
  
• La nature du sol: si le sol est rocheux ou limoneux, il entraînera sans aucun doute des frais liés à l’assainissement du sol afin de pouvoir construire sur des bases solides. Il est également nécessaire de vérifier auprès du cadastre des sites pollués, si le sol n'est pas pollué, car les frais de dépollution seront au frais de l'acheteur, si le dépollution vend le terrain tel quel.
  
• Les dimensions: plus la surface sera étroite, moins il y aura de liberté quant à la disposition de la maison ou de la distanciation à respecter vis-à-vis des voisins, afin de préserver l'intimité de chacun.
  
• Les servitudes: ce sont les contraintes ou avantages qui pèsent sur un bien immobilier, il est important de noter quelles sont toutes les contraintes qui sont affectées à un terrain. Les servitudes sont diverses et variées, il peut s'agir des servitudes de passage qui permettent l'accès d'un terrain enclavé à la voie publique, des servitudes de vue qui permettent de préserver son intimité, etc...
  
• La forme du terrain: elle aura une incidence sur la forme de la maison et réduira également le choix de la structure, de l’architecture et même de l’emplacement de la construction sur le terrain.
  
• Les règles d’urbanisme communal: il est essentiel de prendre connaissance des règles d’urbanisme avant l’achat d’un terrain afin d’être conscient des restrictions. Plusieurs conditions peuvent être imposées, comme la nature des constructions, le nombre d’étages, la forme de la propriété, cela peut aller jusqu’à l’aspect extérieur des bâtiments comme la couleur de la façade ou l’utilisation de certains matériaux. Là encore, plus le terrain aura de restrictions, moins les acheteurs seront intéressés, ce qui fait automatiquement baisser la valeur du terrain.
  
• L’indice d’utilisation du sol: il est primordial de vous informer sur l'IUS du terrain avant d'en faire l'acquisition. Si vous trouvez sur le marché un terrain à un prix très avantageux, c'est qu'il y a peut-être des éléments non indiqués dans l'offre, dont une IUS très faible. Comme indiqué, même avec une surface totale de 800 m², si son indice de score est seulement de 0,4, vous ne pourrez construire que sur 320 m² soit moins de la moitié. 

Le type de terrain et le plan de zone:

• Un terrain non équipé aura beaucoup moins de valeur qu’un terrain aménagé, car les coûts d’un équipement d'un terrain peuvent se situer entre CHF 50.- à CHF 200.- par mètre carré. Les coûts augmentent en fonction de la distance séparant le terrain des réseaux, plus le terrain sera excentré, plus les frais d'équipement augmenteront.
  
• Un terrain non constructible à l’exception que ce soit un terrain agricole, le terrain aura très peu de valeur car ses possibilités d'utilisations sont très réduites. Ce sera le marché de l’offre et la demande qui définira le prix d'un terrain non constructible.
  
• Un terrain agricole a de la valeur seulement si sa valeur de rendement est supérieure à l’investissement lié à l’achat du terrain, de l’entretien et son exploitation agricole. Découvrez en plus sur comment fixer le prix d'un terrain agricole.
  
• Les zones à bâtir prennent instantanément de la valeur, car elles sont d’une part très rares en Suisse et très demandées, que ce soit par des promoteurs immobiliers ou des particuliers qui cherchent à construire leur propriété.
  Chaque année, de nouveaux terrains sont affectés en zone à bâtir, cela pour ne pas épuiser les réserves de terrains à bâtir et pour éviter de sur-construire sur une période donnée.
  
• Pour les zones intermédiaires, l'idéal serait d'attendre que le statut du terrain évolue suite à un changement d'affectation par la commune, car une zone intermédiaire en l'état a très peu de valeur. Dans les années à venir, il est possible qu'elle passe en zone agricole, voire en zone à bâtir. Pour avoir une idée du changement des plans d'affectations, vous pouvez vérifier les plans directeurs communaux qui indiquent quelles sont les zones qui seront potentiellement touchées dans les années à venir selon l'évolution du nombre d'habitants.