Ein nicht erschlossenes Grundstück kann auf den ersten Blick wie eine brachliegende Fläche wirken – tatsächlich verbirgt sich darin aber oft grosses Wertsteigerungspotenzial. Wer den Preis eines unerschlossenen Grundstücks richtig einschätzen will, muss wissen, wie Faktoren wie Lage, Erschliessungskosten und zukünftige Bebaubarkeit zusammenspielen.
In der Schweiz können die Preise je nach Region und Nutzung stark variieren – vom einfachen Wiesland bis hin zum künftigen Bauland mit hohem Gewinnpotenzial.
Ein nicht erschlossenes Grundstück – auch unbebautes oder unentwickeltes Land genannt – ist eine Fläche, die noch nicht an die grundlegende Infrastruktur angeschlossen ist. Dazu gehören:
Solche Grundstücke sind (noch) nicht bewohnbar oder bebaubar, können aber durch eine spätere Erschliessung deutlich an Wert gewinnen.
Vor der Erschliessung ist es wichtig zu wissen, ob das betreffende Grundstück überhaupt bebaubar ist. Es ist nicht sinnvoll, Zeit und Arbeit in ein Grundstück zu investieren, wenn es zu einem zu erhaltenden Gebiet gehört, etwa zu einem Naturgebiet oder einem bebauten Gebiet, auf dem wegen kunsthistorischer oder architektonischer Denkmäler nicht weitergebaut werden darf.
Um herauszufinden, ob sich Ihr Grundstück für eine Überbauung eignet, können Sie von Ihrer Gemeinde den Flächennutzungsplan erhalten. Aus diesem geht klar hervor, ob Ihr Grundstück als Bauzone gilt oder nicht. Anschliessend gilt es, die genauen Erschliessungskosten herauszufinden. Was ein nicht bebaubares Grundstück ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Auch kann ein Grundstück, das zum Zeitpunkt der Verlesung des Flächennutzungsplans kein Bauland ist, einige Monate oder Jahre später zu Bauland werden, was sich natürlich auch in steigenden Grundstückspreisen äussert. Alle 10 bis 15 Jahre teilen die Gemeinden die Grundstücke als Bauzone, Zwischenzone, Grünzone oder Landwirtschaftszone neu auf, mit dem Ziel, die bebaubaren Flächen nicht auszuschöpfen, sondern sie entsprechend den Bedürfnissen und der Bevölkerungsentwicklung zu nutzen.
Wenn Sie Ihr Land so schnell wie möglich verkaufen möchten, würde eine Erschliessung den Wert steigern und den Verkauf beschleunigen. Lesen Sie hier weiter, wie Sie danach den Wert Ihres Baugrundstücks ermitteln können. Sie können jedoch auch Ihr nicht erschlossenes Grundstück verkaufen.
Der Preis wird in der Regel in CHF pro Quadratmeter angegeben. Dabei beeinflussen mehrere Faktoren den Marktwert:
Je näher das Grundstück an städtischen Gebieten, Verkehrsachsen und Infrastruktur liegt, desto höher der Wert.
Grössere und rechteckige Grundstücke sind meist attraktiver, da sie einfacher zu bebauen sind.
Ein stabiler, trockener Boden ist günstiger zu erschliessen. Hanglagen oder felsiger Untergrund erhöhen die Kosten.
Wegerechte, Durchleitungsrechte oder Naturschutzauflagen können den Preis mindern.
Auch ein nicht bebaubares Grundstück kann durch alternative Nutzungen (z. B. als Garten, Parkplatz, Freizeitfläche) Einnahmen generieren.
Um die Rentabilität eines solchen Vorhabens zu sichern, sollten Sie das Grundstück gründlich untersuchen, seinen Wert schätzen und die rechtlichen Möglichkeiten abwägen. Zunächst muss das Grundstück über die notwendigen Eigenschaften für das Vorhaben verfügen oder es muss möglich sein, diese Eigenschaften herzustellen.
Die Investitionskosten (Kaufpreis des Grundstücks) umfassen den Grundstückspreis und die mit dem Projekt verbundenen Erschliessungskosten. Wenn Sie das Land etwa verpachten oder als Erholungsgebiet nutzen möchten, müssen Sie auch die Mängel des Grundstücks berücksichtigen, z. B. einen schlechten Zustand oder die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln.
Um den Preis festzulegen, müssen Sie ähnliche Flächen mit Ihrem Grundstück vergleichen. Sie können diese Analyse online durchführen, z. B. über ein Immobilienportal. Ziel ist es, Ihr Eigentum mit dem Verkaufspreis ähnlicher Grundstücke auf dem Markt zu vergleichen. Der Preis des Grundstücks muss dann entsprechend seinen Eigenschaften und Mängeln angepasst werden. Hier erfahren Sie mehr zur Bewertung von Renditeliegenschaften.
| Parameter | Beispielwert | Einfluss |
|---|---|---|
| Fläche | 800 m² | |
| Lage | ländlich, Randgemeinde | mässig |
| Bodenbeschaffenheit | leichter Hang | zusätzliche Erschliessungskosten |
| Gemeindezone | zukünftige Bauzone | hohes Potenzial |
| Vergleichspreis erschlossenes Land | CHF 400 / m² | |
| Abzug Erschliessungskosten (CHF 150/m²) | − CHF 150 / m² | |
| → Geschätzter Preis nicht erschlossenes Grundstück | ca. CHF 250 / m² |
Gesamtwert: 800 m² × CHF 250 = CHF 200’000.–
Sobald das Grundstück vollständig erschlossen ist, kann sich der Wert leicht auf CHF 320’000.– oder mehr erhöhen.
Die Erschliessungskosten hängen von der Entfernung zum öffentlichen Netz, dem Gelände und der Gemeinde ab. Hier eine Beispielliste durchschnittlicher Werte:
| Anschlussart | Durchschnittliche Kosten (CH) |
|---|---|
| Wasser & Abwasser | CHF 30–80 / m² |
| Strom & Telekom | CHF 20–60 / m² |
| Strassenanbindung & Zufahrt | CHF 50–100 / m² |
| Gesamtschätzung | CHF 50–250 / m² |
Je weiter entfernt und topografisch schwieriger das Gelände, desto höher die Kosten. Ein zentrales Grundstück mit bestehender Zufahrtsstrasse ist demnach deutlich günstiger zu erschliessen.
Tipp: Die genauen Tarife erfahren Sie bei der Bauverwaltung Ihrer Gemeinde, die über die zuständigen Versorgungsunternehmen Auskunft gibt.
Ja, Sie können ein unerschlossenes Grundstück sofort verkaufen. Allerdings ist der erzielbare Preis meist niedriger, da der Käufer die Erschliessungskosten tragen muss. Ein Verkauf nach erfolgter Erschliessung kann den Wert um bis zu 50 % steigern.
Ein nicht bebaubares Grundstück (z. B. in einer Landwirtschafts- oder Grünzone) ist zwar nicht nutzlos, aber der Preis liegt deutlich tiefer, meist unter CHF 20–80 pro m², abhängig von Nutzungsmöglichkeiten und Lage.
Ein nicht erschlossenes Grundstück ist eine langfristige Investition mit Potenzial – der Preis hängt stark von Lage, Zonenplan und Erschliessungskosten ab. Während nicht bebaubares Land relativ günstig bleibt, kann erschliessungsfähiges Bauland mit etwas Geduld und Planung stark an Wert gewinnen.
Wer den Marktwert realistisch einschätzen will, sollte Vergleichsgrundstücke analysieren und sich bei der Gemeinde nach geplanten Umzonungen erkundigen. Eine professionelle Bewertung oder kostenlose Online-Schätzung hilft, Chancen und Risiken realistisch einzuschätzen. Mit der richtigen Strategie lässt sich der Wert Ihres Grundstücks nachhaltig steigern.
Die Kosten für 1 Quadratmeter Grundstück in der Schweiz variieren je nach Region, Lage (Stadtzentrum, Stadtrand oder auf dem Land) und Nutzungszweck (z. B. Wohnen, Gewerbe). In den grossen Städten wie Zürich, Genf oder Basel sind die Preise in der Regel deutlich höher sein als in ländlichen Gebieten.
Laut einigen Berichten können die Preise in den Zentren der genannten Städte mehrere Tausend Schweizer Franken pro Quadratmeter erreichen, während sie in ländlichen Gebieten deutlich niedriger liegen. Es ist empfehlenswert, bei lokalen Immobilienmaklern oder Behörden nach aktuellen Marktpreisen zu fragen. Mehr zu den Immobilienpreisen in der Schweiz erfahren Sie hier. Den besten Immobilienmakler für Ihr Vorhaben finden Sie hier.
Ein Grundstück gilt als unerschlossen, wenn es nicht an die öffentliche Infrastruktur wie Strassen, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen ist. Das bedeutet, dass zusätzliche Investitionen notwendig sind, um das Grundstück nutzbar zu machen, was den Wert des Grundstücks beeinflussen kann.
Der Wert von Bauland hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage, der Grösse, der Bebaubarkeit und der Nachfrage in der Region. In der Schweiz kann Bauland in begehrten Lagen sehr teuer sein, während es in weniger nachgefragten Regionen günstiger sein kann. Um den genauen Wert von Bauland zu ermitteln, ist eine professionelle Grundstücksbewertung empfehlenswert.
Die Kosten für ein Baugrundstück hängen von seiner Grösse, Lage, Bebaubarkeit und anderen Faktoren ab. In der Schweiz können die Preise für Baugrundstücke je nach Region und Stadt erheblich variieren. Es ist wichtig, bei der Bewertung eines Baugrundstücks auch die Kosten für die Erschliessung und eventuelle Bauauflagen zu berücksichtigen.
