Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?

Was ist ein nicht erschlossenes Grundstück?

Ein nicht erschlossenes Grundstück, auch «unbebautes Land» oder «unentwickeltes Land» genannt, ist potenzielles Bauland, das bisher nicht bewohnbar gemacht wurde. Das heisst, es ist bislang nicht an die wesentlichen Netzwerke angeschlossen, um auf ihm leben oder arbeiten zu können.

Zu den wesentlichen Netzwerken gehören:

• Zugang zu Trinkwasser
• Gas
• Anschluss an Elektrizität
• Telefon-, Fernseh- und Internetanschluss
• Kanalisationsanschluss

Kann das Grundstück nach der Erschliessung bebaut werden?

Vor der Erschliessung ist es wichtig zu wissen, ob das betreffende Grundstück überhaupt bebaubar ist. Es ist nicht sinnvoll, Zeit und Arbeit in ein Grundstück zu investieren, wenn es zu einem zu erhaltenden Gebiet gehört, etwa zu einem Naturgebiet oder einem bebauten Gebiet, auf dem wegen kunsthistorischer oder architektonischer Denkmäler nicht weitergebaut werden darf.

Um herauszufinden, ob sich Ihr Grundstück für eine Überbauung eignet, können Sie von Ihrer Gemeinde den Flächennutzungsplan erhalten. Aus diesem geht klar hervor, ob Ihr Grundstück als Bauzone gilt oder nicht. Anschliessend gilt es, die genauen Erschliessungskosten herauszufinden. Was ein nicht bebaubares Grundstück ist, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Auch kann ein Grundstück, das zum Zeitpunkt der Verlesung des Flächennutzungsplans kein Bauland ist, einige Monate oder Jahre später zu Bauland werden, was sich natürlich auch in steigenden Grundstückspreisen äussert. Alle 10 bis 15 Jahre teilen die Gemeinden die Grundstücke als Bauzone, Zwischenzone, Grünzone oder Landwirtschaftszone neu auf, mit dem Ziel, die bebaubaren Flächen nicht auszuschöpfen, sondern sie entsprechend den Bedürfnissen und der Bevölkerungsentwicklung zu nutzen.

Wenn Sie Ihr Land so schnell wie möglich verkaufen möchten, würde eine Erschliessung den Wert steigern und den Verkauf beschleunigen. Lesen Sie hier weiter, wie Sie danach den Wert Ihres Baugrundstücks ermitteln können. Sie können jedoch auch Ihr nicht erschlossenes Grundstück verkaufen.

Wie schätzt man den Preis für ein nicht erschlossenes Grundstück?

Die Schätzung des Preises eines nicht erschlossenen Grundstücks in der Schweiz wird anders ausfallen, wenn das Grundstück bebaubar oder nicht bebaubar ist. Schauen wir uns zunächst einmal an, wie ein nicht bebaubares und nicht erschlossenes Grundstück geschätzt werden kann.

Was ist ein nicht bebaubares Grundstück?

Ein nicht bebaubares Grundstück

• befindet sich in einem Schutzgebiet und
• wurde von der Gemeinde als Land ausgewiesen, auf dem zumindest in den nächsten Jahren nicht gebaut werden darf.

Was versteht man unter «teilerschlossen»?

Ein teilerschlossenes Grundstück ist – wie der Name bereits vermuten lässt – nur an einen Teil der oben genannten Netzwerke angeschlossen. So könnte das Grundstück zwar am Wassernetz angeschlossen sein, jedoch (noch) nicht am Stromnetz.

Wie hoch sind die Grundstückspreise für ein nicht bebaubares und nicht erschlossenes Grundstück?

Der Preis eines nicht bebaubaren und nicht erschlossenen Grundstücks hängt von mehreren Faktoren ab und wird meist in Franken pro Quadratmeter ausgewiesen:

1. Die besonderen Merkmale des Landes

• Lage: Befindet sich das Land in der Nähe einer Stadt, von Geschäften, Dienstleistungen und öffentlicher Verkehrsmittel?
• Fläche: je grösser die Parzelle, desto höher ihr Wert.
• Die Beschaffenheit des Bodens: Wenn es notwendig ist, den Boden zu säubern, um ihn zu nutzen, wird er weniger wertvoll sein als ein Grundstück, das keine Arbeiten erfordert.
• Der Grad des Gefälles: Je steiler das Gefälle, desto schwieriger und teurer wird die Erschliessung des Geländes.
• Dienstbarkeiten: Hierbei handelt es sich um Zwänge wie Wegerechte, die dem Eigentümer auferlegt werden. Je aufwendiger oder störender sie sind, desto weniger interessant ist das Grundstück für Käufer. Mehr zum Thema erfahren Sie hier.

2. Das Landnutzungsprojekt

Ein Grundstück in der Schweiz, auf dem laut Gutachterausschuss einer Gemeinde nicht gebaut werden kann, ist nicht wertlos. Es muss nicht immer ein Haus auf einem Grundstück gebaut werden, da Letzteres auch anderweitig genutzt werden kann, wie folgende Beispiele zeigen:

• Nutzung als Freizeitgebiet (Angeln, Camping, Sport)
• Anlegen eines Gemüsegartens
• Vermietung als Parkplatz
• Vermietung für Ladenbesitzer (Lebensmittellaster, kurzlebige Geschäfte)

Falls der Grund als landwirtschaftliche Fläche genutzt werden kann, steigert das ebenfalls seinen Wert. 

Quadratmeterpreis eines Grundstücks

Um die Rentabilität eines solchen Vorhabens zu sichern, sollten Sie das Grundstück gründlich untersuchen, seinen Wert schätzen und die rechtlichen Möglichkeiten abwägen. Zunächst muss das Grundstück über die notwendigen Eigenschaften für das Vorhaben verfügen oder es muss möglich sein, diese Eigenschaften herzustellen. Die Investitionskosten (Kaufpreis des Grundstücks) umfassen den Grundstückspreis und die mit dem Projekt verbundenen Erschliessungskosten. Wenn Sie das Land etwa verpachten oder als Erholungsgebiet nutzen möchten, müssen Sie auch die Mängel des Grundstücks berücksichtigen, z. B. einen schlechten Zustand oder die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln.

Um den Preis festzulegen, müssen Sie ähnliche Flächen mit Ihrem Grundstück vergleichen. Sie können diese Analyse online durchführen, z. B. über ein Immobilienportal. Ziel ist es, Ihr Eigentum mit dem Verkaufspreis ähnlicher Grundstücke auf dem Markt zu vergleichen. Der Preis des Grundstücks muss dann entsprechend seinen Eigenschaften und Mängeln angepasst werden. Hier erfahren Sie mehr zur Bewertung von Renditeliegenschaften.

Preis eines Baulands: Wie hoch ist der Preis eines nicht erschlossenen Baugrundstücks?

Wie oben erläutert, basiert der Wert eines Grundstücks hauptsächlich auf dem zukünftigen Projekt, das auf dem Grundstück durchgeführt wird. Bauland kann einen fast 10- bis 20-mal höheren Preis haben als ein Grundstück, auf dem nicht gebaut werden kann. Ausserdem profitieren Sie in der Regel von steigenden Grundstückspreisen. 

Für ein Baugrundstück wird der Preis in Franken pro Quadratmeter ausgedrückt, der in einigen Fällen vom Gutachterausschuss einer Gemeinde festgelegt und vom Landnutzungsindexes bestimmt wird. Bei einem nicht erschlossenen Grundstück müssen Sie die Erschliessungs- sowie die Herrichtungskosten in die Schätzung einrechnen und diese vom Verkaufspreis abziehen. Hier erfahren Sie mehr darüber, wie Sie den Wert eines Grundstücks ermitteln können.

Die Kosten für die Erschliessung für ein Haus bzw. Grundstücks in der Schweiz hängen von der Entfernung Ihres Grundstücks vom öffentlichen Netz ab: Je grösser die Entfernung und je komplizierter die Verbindung, desto höher sind die Kosten. Je zentraler Ihr Grundstück – auch in Bezug auf das öffentliche Strassennetz – liegt, desto preiswerter. 

Nehmen wir folgendes Beispiel, um Ihnen eine bessere Vorstellung zu vermitteln: Die Kosten für die Ausstattung eines Grundstücks können bei CHF 50.- pro Quadratmeter beginnen und bis zu CHF 250.- pro Quadratmeter betragen. Wenden Sie sich für Informationen an Ihre Gemeinde, um an die Dienststellen verwiesen zu werden, die sich um die Erschliessung Ihrer Parzelle kümmern oder Ihnen zumindest die möglichen Kosten dafür nennen können.