Come calcolare il valore di un terreno?

Ci sono diversi modi per determinare il valore di un terreno, soprattutto perché ogni terreno ha le sue specificità. Prima di tutto, è necessario determinare che tipo di terreno si possiede; se è edificabile, attrezzato, situato in una zona edificabile, in una zona agricola o in una zona da preservare. Queste sono nozioni essenziali da definire prima di stimare un terreno, che vi aiuteranno ad attribuire al vostro terreno il prezzo di vendita adeguato.

Che tipo di terreno vuoi stimare?

• Terreno costruito: è un terreno coperto da una o più costruzioni, può essere una casa, un appartamento, un locale commerciale, ecc.
• Terreno edificabile: è un terreno dove è possibile costruire, deve essere in grado di:
  - Sostenere il peso e i carichi di costruzione - Essere attrezzato o poterlo essere
  - Rispondere alle autorizzazioni legali relative alla costruzione.

• Terreno non edificabile: non è adatto alla costruzione se:
  - Si trova in una zona di inondazione
  - Presenta frane
  - Si trova in una zona da proteggere

• Terreno attrezzato / servito: Un terreno è servito, cioè può essere collegato alla rete elettrica ed è adatto all'uso residenziale.
  - È collegato alle reti di fognatura, acqua, gas ed elettricità
  - Ha una o più strade di accesso

• Terreno non sviluppato / non servito: si dice di un terreno non attrezzato o non sviluppato

La stima di un terreno secondo il piano di zona

È possibile che un terreno sia edificabile e attrezzato, ma che non sia identificato come zona edificabile dal comune. È quindi importante identificare la zona a cui appartiene il vostro terreno. Ogni cantone ha la propria definizione di zone d'uso. Ecco le zone principali che si trovano nella maggior parte dei cantoni:

• Zone di costruzione: sono considerate come zone di costruzione e soddisfano un bisogno di interesse generale. Le zone di costruzione sono delimitate in tutto il territorio comunale da un piano di sviluppo.
• Zone industriali e artigianali: sono destinate alle costruzioni industriali, artigianali e ferroviarie.
• Zone di pubblica utilità: destinate alle necessità di attrezzature dello Stato, dei comuni, degli stabilimenti o delle fondazioni di diritto pubblico
• Aree agricole e viticole: considerate "non edificabili", ma è possibile richiedere una licenza edilizia per una fattoria o per la costruzione di un'abitazione agricola. Anche le ristrutturazioni o ricostruzioni di strutture esistenti sono permesse se l'edificio originale è stato costruito legalmente.
• Aree da proteggere: sono aree che non possono essere edificate e devono essere protette:

- Siti edificati: come monumenti d'arte o d'architettura, antichità immobiliari, ecc.

- Siti naturali: siti e paesaggi, specie vegetali e minerali che sono di interesse biologico, scientifico, storico, estetico o educativo.

• Zona intermedia: si tratta di terreni il cui uso sarà definito in seguito, non sono edificabili ma possono diventarlo in seguito a un cambiamento del piano di assegnazione.

Dove e come ottenere informazioni sul valore del terreno?

Per ottenere tutte le informazioni necessarie alla valutazione del tuo terreno, dovrai rivolgerti al tuo comune o al sito ufficiale del tuo cantone, che potrà fornirti i documenti necessari per determinare il valore del tuo terreno.

Quindi assicurati di chiedere i seguenti documenti:

• Catasto: comprende l'identità del proprietario, i diritti di pegno e i regolamenti relativi al terreno come l'uso delle strade di accesso. È possibile ottenere un estratto del registro fondiario presso l'ufficio del registro fondiario locale.
• Piano di zona / piano di sviluppo: Questo identifica la zona a cui appartiene il tuo terreno. I piani sono elaborati dal comune interessato o dal Gran Consiglio.
• Piano catastale: mostra i confini di un lotto di terreno in relazione ai lotti vicini. La planimetria catastale può anche essere ottenuta presso l'ufficio del catasto.
• Attrezzatura del terreno: Per attrezzare/sviluppare il tuo terreno, dovrai chiedere al tuo comune la connessione alle reti pubbliche e i costi dell'attrezzatura.
• Piano urbanistico locale: ti permette di identificare l'area edificabile del tuo terreno e le principali regole urbanistiche della zona che ti aiuteranno a definire il potenziale del tuo terreno e quindi il suo valore. Potete ottenerlo contattando il vostro comune.

Come si calcola il prezzo di un terreno?

Dopo aver raccolto tutti questi elementi e identificato le caratteristiche che definiscono il tuo terreno, puoi finalmente iniziare la stima della tua parcella.

La valutazione di un terreno vuoto in una zona edificabile

La valutazione di un immobile è specifica per ogni cantone. Nel cantone di Ginevra, per esempio, quando un terreno è stato classificato come zona edificabile dal comune, è lo Stato che fissa un prezzo massimo al quale il terreno può essere acquistato. Il proprietario mantiene un margine di negoziazione su questo prezzo a seconda della compensazione o dei supplementi che deve pagare un potenziale sviluppatore.

Questo prezzo massimo è determinato in base all'indice di utilizzazione del terreno, cioè il rapporto tra la superficie lorda del terreno e la superficie abitativa massima consentita.

Ciò significa che un terreno con una superficie di 800 m² non è necessariamente abitabile al 100%. L'area abitabile può essere limitata da tubi, fogne, che si trovano sotto il terreno e delimitano l'area di costruzione. Questo è anche il caso quando il terreno è vicino a una foresta o alla riva di un fiume, le distanze devono essere rispettate e quindi ridurre la superficie costruibile  per proteggere questi elementi naturali.

Più alto è l'indice di costruzione del terreno, più prezioso sarà il terreno, in quanto avrà una maggiore capacità edificatoria. Il prezzo di un pezzo di terra non dovrebbe quindi essere misurato in relazione alla sua superficie totale, ma in relazione alla sua superficie costruibile. Questo indice di utilizzazione del suolo può essere indicato dall'amministrazione comunale. Come esempio, troverete qui sotto per il cantone di Ginevra, gli indici di densità minima è applicabile in zona di sviluppo nel 2019:

• 2,5 nella zona di sviluppo 2
• 1,8 nella zona di sviluppo 3
• 1 nella zona di sviluppo 4A
• 0,8 nella zona di sviluppo 4B.

Una volta determinato l’indice di utilizzazione territoriale (UT) del tuo terreno secondo la sua zona di sviluppo (identificata nel Piano di Zona ottenuto dal tuo comune) puoi calcolare la tua valutazione del terreno. Se il tuo terreno appartiene alla zona di sviluppo 4B, il tuo coefficiente sarà 0,8, devi moltiplicare il tuo coefficiente per la superficie del tuo terreno:

UT x superficie totale del terreno = area edificabile

0,8 x 800 m² = 640 m²

Potete quindi costruire su 640 m² del vostro terreno. 

Infine, come spiegato, il prezzo del terreno dipende dal tipo di zona ed è specificato dallo Stato. Può variare da 450 a 1.238 franchi al m² a seconda dell'indice di utilizzazione del terreno.Sempre a Ginevra, nel 2019 il prezzo massimo per un terreno con un coefficiente di 0,8 è di 833 franchi.

Superficie edificabile x Prezzo massimo al m²= Prezzo massimo del terreno
640 m² x CHF 833.- = CHF 533'120.-

Per stimare il prezzo di un terreno edificabile, altri cantoni utilizzano il COS (coefficiente di occupazione del suolo), che è il rapporto tra la superficie del suolo e la superficie del fondiario, o il CUS (coefficiente di utilizzo del suolo), che è il rapporto tra l'area edificata e la superficie del terreno. Anche in questo caso, è fondamentale rivolgersi all'autorità locale, che vi indicherà l'indice o il coefficiente da utilizzare per fare la stima migliore del vostro terreno.

La stima di un terreno con una casa o altra costruzione

Per una nuova casa, i promotori fanno il loro calcolo secondo il metro cubo del volume di costruzione. Il volume tiene conto di qualsiasi edificio registrato come la casa o un garage privato. Per una casa standard il prezzo per m³ è compreso tra CHF 650 e CHF 800.

m³ di volume dell'edificio x prezzo /m³ = prezzo della casa
900 m³ x CHF 700.00 / m³ = CHF 512'000.00

Potete trovare informazioni sul volume della vostra casa nell'ECA che fa parte dell'assicurazione della vostra casa.

Per una casa standard, ci sono diversi modi per stimare il suo valore, sia online, analizzando il mercato, grazie al prezzo / m² medio, per stimare la vostra casa da soli vedere questo articolo.

La stima di un terreno non attrezzato

Se il tuo terreno è già attrezzato puoi aggiungere i costi di sviluppo al prezzo del terreno, ecco i diversi elementi che entrano nei costi di attrezzatura:

• La tassa fondiaria: è specifica per ogni comune, è il rapporto tra il costo del lavoro di estensione della rete e la superficie rimanente da costruire
• Altre tasse relative ai vari collegamenti: sono fissate secondo il numero di ampere, prese, diametro dei tubi, ecc.
• Collegamento del gas 
• Acqua potabile e acqua chiara
• Smaltimento delle acque reflue
• Collegamento elettrico
• Connessione TV e telefono 

Per avere un'idea dei costi di allestimento di un terreno, potete rivolgervi al vostro comune, che vi indirizzerà ai dipartimenti competenti e potrà inviarvi dei preventivi personalizzati.

La valutazione di un terreno al di fuori della zona edificabile

Per i terreni al di fuori della zona edificabile, il prezzo si basa principalmente sulla domanda e l'offerta. Esistono diversi metodi per stimare un terreno:

Utilizzare il prezzo per m² di terreno

Puoi trovare il prezzo medio per metro quadrato di terreno online sui siti web del tuo comune o del tuo cantone. Questo prezzo medio è calcolato facendo la media dei prezzi di transazione dei terreni dello stesso tipo nella stessa città.

Cioè, se un terreno edificabile è stato venduto a 800 CHF/m² nella vostra città e un altro a 1000 CHF/m². Il prezzo medio al m² in città di un terreno sarà: (800 + 1'000) / 2 = CHF 900 / m²

Più transazioni vengono calcolate, più preciso sarà il prezzo medio.

Il metodo di confronto

Se il tuo comune o la tua regione non pubblicano il prezzo per m² di terreno, puoi effettuare questo studio manualmente cercando i terreni attualmente in vendita nella tua città.

Su un sito web immobiliare o di vendita di terreni, puoi cercare nella tua città o nelle vicinanze dei lotti di terreno simili al tuo, cioè dello stesso tipo e situati in una zona identica alla tua.

Allo stesso modo, potete fare la media dei prezzi al m² dei terreni attualmente in vendita. Per perfezionare il vostro prezzo potete più o meno aumentarlo o diminuirlo secondo diversi fattori che vedremo qui di seguito.

Il metodo del valore residuo

Per gli investitori che desiderano riutilizzare il vostro terreno per un progetto di costruzione. Il loro obiettivo sarà quello di stimare il profitto che otterranno costruendo sul vostro terreno.

Il loro calcolo sarà fatto nel modo seguente: 

Costi di investimento - Valore di ritorno

• Lo studio del suolo 
• Il prezzo del terreno
• Demolizione dell'edificio esistente se necessario (costi speciali in caso di amianto)
• Attrezzatura del terreno, se necessario
• Marcatura dei confini, se necessario
• Costi di costruzione (architetto, project manager, attrezzature, allestimento...)
• I costi di marketing (ricerca di clienti, marketing, vendite e procedure amministrative).
  

Il valore di rendimento:

• Si tratta di calcolare per un investitore, grazie alla superficie costruibile, quante abitazioni potrà creare e a quale prezzo potrà venderle. 
• Se ci sono 1'000 m² di terreno e la sua superficie edificabile è di 800 m², può costruire 8 lotti di 100 m² ciascuno e venderli a 500'000 CHF. il suo valore di rendimento sarà 500'000 x 8 = 4'000'000 CHF

Dovrà poi ridurre i costi di costruzione al suo valore di rendimento e il risultato gli dirà se l'investimento è redditizio o no.

Quali sono i fattori che influenzano il prezzo di un terreno?

L'acquisto di un terreno avviene quando un acquirente ha un progetto di costruzione, di solito per viverci, quindi il terreno deve soddisfare i seguenti criteri: 

Una buona posizione: se il terreno deve essere usato come residenza primaria, dovrebbe idealmente essere situato vicino ai trasporti pubblici, ai negozi e alle scuole. Al contrario, se il terreno è fuori mano avrà meno valore, a meno che non ci siano progetti di costruzione in città come una nuova linea di autobus, un'autostrada o un nuovo centro commerciale. In questo caso, il terreno sarà un buon investimento perché aumenterà di valore negli anni successivi, da qui l'importanza di chiedere alla commissione di pianificazione o costruzione del comune circa i progetti futuri della città.

• Terreno in pendenza: se il pendio è ripido, la costruzione sarà più complicata che su un terreno pianeggiante, poiché la casa dovrà adattarsi al rilievo e assicurarsi che sia stabile con accessori potenzialmente aggiuntivi. Le scelte architettoniche saranno anche limitate a causa della complessità del progetto.
• Accessibilità limitata: se l'accesso al terreno è difficile, la costruzione potrebbe non essere possibile se i camion o le gru non possono accedere al terreno. Nel caso in cui i costruttori siano in grado di accedere al terreno attraverso una costruzione aggiuntiva, potrebbero essere sostenuti costi di manodopera aggiuntivi a causa dello sforzo extra richiesto per accedere al terreno.
• La natura del suolo: se il suolo è roccioso o limoso, ci saranno senza dubbio dei costi associati alla bonifica del suolo per costruire su una base solida. È anche necessario verificare con il catasto dei siti inquinati, se il terreno non è inquinato, perché le spese di depurazione saranno a carico dell'acquirente, se il proprietario vende il terreno così com'è.
• Dimensioni: più piccola è la superficie, meno libertà ci sarà nella disposizione della casa o nella distanza da rispettare dai vicini, per preservare la privacy di ogni persona.
• Easements: sono i vincoli o i vantaggi che gravano su una proprietà; è importante notare quali vincoli sono assegnati a un terreno. I vincoli di servitù sono diversi e molteplici, possono essere servitù di passaggio che consentono l'accesso di una proprietà senza sbocco alla strada pubblica, servitù di veduta che consentono la conservazione della privacy, ecc...
• La forma del terreno: influenzerà la forma della casa e ridurrà anche la scelta della struttura, l'architettura e anche la posizione della costruzione sul terreno.
• Regolamento urbanistico comunale: è essenziale conoscere il regolamento urbanistico prima di acquistare un terreno per essere al corrente delle restrizioni. Possono essere imposte diverse condizioni, come la natura degli edifici, il numero di piani, la forma della proprietà, e anche l'aspetto esterno degli edifici, come il colore della facciata o l'uso di certi materiali. Anche in questo caso, più restrizioni ha il terreno, meno saranno gli acquirenti interessati, il che abbassa automaticamente il valore del terreno.
• Indice di uso del suolo: è importante scoprire il LUS del terreno prima di comprarlo. Se trovate un terreno sul mercato a un prezzo molto buono, ci possono essere cose non indicate nell'offerta, tra cui un SUI molto basso. Come detto, anche con una superficie totale di 800 m², se il suo indice di punteggio è solo 0,4, si potrà costruire solo su 320 m², cioè meno della metà.

Il tipo di terreno e il piano di zona:

• Un terreno che non è attrezzato avrà un valore molto più basso di uno che lo è, perché i costi per attrezzare un terreno possono essere tra i 50 e i 200 franchi al metro quadrato. I costi aumentano a seconda della distanza del terreno dalle reti, più il terreno è fuori mano, più i costi delle attrezzature aumenteranno.
• Se il terreno non è adatto alla costruzione, tranne che per i terreni agricoli, avrà poco valore perché ha possibilità di utilizzo molto limitate. Sarà il mercato della domanda e dell'offerta a definire il prezzo di un terreno non edificabile.
• Un pezzo di terreno agricolo ha valore solo se il suo valore di rendimento è superiore all'investimento legato all'acquisto del terreno stesso, al suo mantenimento e al suo sfruttamento agricolo. Scopri di più su come prezzare i terreni agricoli.
• Le zone edificabili acquistano immediatamente valore, dato che sono molto scarse in Svizzera e sono molto richieste, sia dai promotori immobiliari che dai privati che vogliono costruire la loro proprietà. Ogni anno vengono assegnati nuovi terreni alle zone edificabili, in modo da non esaurire le riserve di terreno edificabile ed evitare di costruire troppo in un determinato periodo.
• Per le zone intermedie, l'ideale sarebbe aspettare che lo stato dei terreni evolva in seguito a un cambio di destinazione d'uso da parte del comune, perché una zona intermedia allo stato ha pochissimo valore. Negli anni a venire, è possibile che diventi una zona agricola o addirittura una zona edificabile. Per avere un'idea del cambiamento dei piani di assegnazione, potete controllare i piani regolatori comunali che indicano quali zone saranno potenzialmente interessate negli anni a venire secondo l'evoluzione del numero di abitanti.