Wie viel ist mein Grundstück wert?
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Ob Naturschutz, Landwirtschaftszone oder Bauverbot – auch ein nicht bebaubares Grundstück hat natürlich einen Marktwert. Doch wie wird dieser Preis realistisch eingeschätzt, wovon hängt er ab und wann lohnt es sich, mit dem Verkauf zu warten?
Nicht bebaubare Grundstücke dürfen rechtlich nicht oder nur eingeschränkt bebaut werden.
Die Einstufung erfolgt über Zonenpläne und kommunale Vorschriften.
Der Preis richtet sich nicht nach Baupotenzial, sondern nach Nutzung, Lage und Nachfrage.
Auch unbebaubare Grundstücke können wirtschaftlich genutzt oder vermietet werden.
Eine spätere Umzonung in Bauland kann den Wert massiv steigern.
Vor Kauf oder Verkauf ist eine professionelle Bewertung dringend zu empfehlen.
Ein nicht bebaubares Grundstück ist ein Grundstück, für das es keine gesetzlichen Genehmigungen gibt, die eine Bebauung zulassen. Hierfür kann es mehrere Gründe geben:
Auch ohne Baurecht gibt es klare Kriterien, die den Marktwert bestimmen:
Auch ohne Baubewilligung kann ein Grundstück wirtschaftlich sinnvoll sein:
Diese Nutzungen wirken sich direkt auf die Nachfrage und damit den Preis aus.
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Sie können bei Ihrer Gemeinde nachfragen, ob es sich um ein bebaubares Grundstück handelt oder nicht. Diese stellt Ihnen dann den Flächennutzungsplan der Stadt zur Verfügung. In diesem können Sie prüfen, in welche Zone Ihr Grundstück eingeordnet ist.
Das Land kann nur bebaut werden, wenn es als Bauzone – auch Entwicklungszone genannt – ausgewiesen ist. Wenn Ihr Grundstück als landwirtschaftliche Zone eingestuft ist, können Sie nur den Bau eines landwirtschaftlichen Hauses oder landwirtschaftlich genutzter Räumlichkeiten wie einer Scheune oder eines Raums zur Lagerung von landwirtschaftlichen Geräten beantragen. Hier erfahren Sie mehr über die Schätzung von Bauland nach dem Zonenplan.
Verkauf sinnvoll, wenn
Abwarten sinnvoll, wenn
Eine Umzonung kann den Grundstückswert um 20–30 %, in Einzelfällen sogar deutlich mehr, erhöhen.
Um ein Grundstück etwa für den Kauf oder Verkauf zu bewerten, müssen Sie zunächst feststellen, ob es aufgrund seiner Beschaffenheit gänzlich unbebaubar ist oder ob es nur für bestimmte Zwecke genutzt werden kann (z. B. als landwirtschaftliche Nutzfläche). Es kann auch sein, dass es nur für eine bestimmte Anzahl von Jahren von der Gemeinde als Baugrundstück gesperrt ist.
Der Wert Ihres unbebauten Grundstücks wird sich nach dem Angebot und der Nachfrage am Markt richten. Das heisst, Sie können die Preise ähnlicher Grundstücke in Ihrer Nähe ermitteln und den Preis entsprechend seiner Vorzüge und Mängel anpassen. Einige Elemente, die Ihnen helfen können, den Wert Ihres Grundstücks zu erhöhen, sind:
Sie können einen Antrag bei der Gemeinde stellen, um eine Einstufung als Bauland zu erhalten. Es ist ratsam, mit dem Verkauf Ihres Grundstücks zu warten, bis es als Bauzone eingestuft wird, denn eine neue Einstufung kann den Preis eines Grundstücks um 20 bis 30 % erhöhen, manchmal sogar um 100 %. Lesen Sie in diesem Beitrag, wie Sie den Preis eines Baugrundstücks schätzen können.
| Kriterium | Verkaufen | Halten | Spekulieren |
|---|---|---|---|
| Bebaubarkeit, Umzonung | Keine Aussicht auf Umzonung | Unklar, langfristig möglich | Konkrete Hinweise auf Umzonung |
| Laufende Kosten | Hoch oder unnötig belastend | Gering oder gut tragbar | Gering, bewusst akzeptiert |
| Aktueller Nutzwert | Kein Nutzen vorhanden | Nutzung möglich (Pacht, Freizeit) | Nutzung zweitrangig |
| Marktnachfrage | Käufer vorhanden (Nachbarn, Landwirte, Investoren) | Stabil, aber begrenzt | Erwarteter Nachfrageschub |
| Regionale Entwicklung | Stagnierend | Stabil | Stark wachsend |
| Kapitalbedarf | Kapital wird kurzfristig benötigt | Kein Zeitdruck | Kapital langfristig entbehrlich |
| Risikobereitschaft | Niedrig | Mittel | Hoch |
| Zeithorizont | Kurzfristig | Mittel- bis langfristig | Langfristig (10+ Jahre) |
| Strategisches Ziel | Klarer Abschluss & Liquidität | Flexibilität bewahren | Maximale Wertsteigerung |
Ein nicht bebaubares Grundstück ist nicht wertlos, sondern folgt eigenen Marktmechanismen. Der Preis hängt weniger von Baupotenzial als vielmehr von Lage, Nutzungsmöglichkeiten, Nachfrage und Zukunftsperspektiven ab. Wer verkaufen oder kaufen möchte, sollte die Zonierung genau prüfen, Vergleichspreise analysieren und professionelle Unterstützung in Anspruch nehmen. Besonders bei möglicher Umzonung kann sich Geduld finanziell auszahlen.
Die Fläche des benötigten Baulands variiert je nach Grösse und Design des geplanten Einfamilienhauses. Jedoch sollten Sie bedenken, dass nicht nur das Haus selbst, sondern auch andere Elemente wie Zufahrt, Garage, Garten und eventuell ein Pool Platz benötigen. Im Durchschnitt kann bei einem Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern von einer Grösse des Baulands von etwa 500 bis 800 Quadratmetern ausgegangen werden. Dies hängt jedoch stark von den individuellen Vorstellungen und Anforderungen des Bauherren ab.
Der Begriff «nicht erschlossen» bezieht sich auf Grundstücke, die bisher nicht für die Bebauung vorbereitet wurden. Das bedeutet, sie sind noch nicht an wichtige Netzwerke wie Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen und haben keine Anbindung an das öffentliche Strassennetz. Solche Grundstücke werden auch als Rohbauland bezeichnet.
Die Erschliessung eines Grundstücks umfasst alle notwendigen Massnahmen, um es baureif zu machen. Dazu gehört neben der Anbindung an die entsprechenden Versorgungsleitungen auch der Bau von Strassen und Gehwegen. Rechtlich gesehen ist ein Grundstück erschlossen, wenn die Erreichbarkeit des Baulands sowie die für ein Bauprojekt nötigen Strassen und Leitungen rechtlich gesichert sind. Dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass diese Infrastrukturen bereits vorhanden sein müssen.
