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Die Ermittlung der Landwirtschaftsland-Preise in der Schweiz folgt eigenen Regeln. Anders als bei Bauland setzt das BGBB klare Grenzen: Ein Verkaufspreis darf höchstens 5 % über dem Fünfjahresdurchschnitt liegen. Wenn Sie landwirtschaftliche Flächen bewerten wollen, müssen Sie zudem das Selbstbewirtschafterprinzip und den Ertragswert kennen. Erfahren Sie hier, wie Sie den Wert korrekt berechnen und worauf es bei der kantonalen Bewilligung ankommt.
Die Bewertung von Agrarland ist in der Schweiz untrennbar mit dem BGBB verbunden. Das Gesetz verfolgt drei Hauptziele:
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Landwirtschaftliche Nutzflächen sind Flächen, die anbaufähig, aber nicht überbaubar sind. Umgangssprachlich werden damit manchmal auch unproduktive Flächen wie Wälder (ohne Weide) gemeint. Da landwirtschaftliche Nutzflächen zum Anbau genutzt werden, zählt ein Wald nicht dazu. Landwirtschaftsflächen können auch mit einem Baugrundstück kombiniert sein. Hier finden Sie mehr Informationen zur Wertermittlung eines Baugrundstücks.
Der zulässige Höchstpreis ist nicht willkürlich, sondern orientiert sich am ortsüblichen Freihaltepreis. Da die Bodenqualität und die Nutzungszone stark variieren, dienen die folgenden Richtwerte als Orientierung. Sie beziehen sich auf marktgerechte Freihandverkäufe unter Berücksichtigung der gesetzlichen Höchstpreisgrenzen:
| Region / Landart | Typische Preisspanne (CHF/m²) |
|---|---|
| Ackerland (Mittelland/Gute Lage) | CHF 6.– bis 10.– |
| Graswirtschaft (Hügelzone) | CHF 2.– bis 5.– |
| Alpweiden / Unproduktives Land | CHF 0.50 bis 1.50 |
| Spezialkulturen (Weinbau/Obst) | CHF 15.– bis 40.–+ |
Die Behörden berechnen den Durchschnittspreis aller Transaktionen der letzten 5 Jahre in Ihrer Region. Liegt Ihr vereinbarter Preis mehr als 5 % darüber, gilt er als «übersetzt» und wird in der Regel nicht bewilligt.
Die Beschaffenheit des Bodens, die nutzbare Oberfläche und die Neigung des Bodens sind wesentliche Elemente, die bei der Bewertung landwirtschaftlicher Flächen zu berücksichtigen sind.
Der Zugang, die Nähe zu den wichtigsten Netzen (Stromnetz, Wassernetz, Strassennetz) und möglicherweise zu anderen bewirtschafteten Flächen haben direkten Einfluss auf den Wert. So ist insbesondere ein weit entlegenes Grundstück, das schwierig zu erreichen ist, weniger interessant als eines in der Nähe des Dorfkerns.
Um Immobilienmarktpreise nicht unverhältnismässig zum Steigen zu bringen, verwendet das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht auch die Preise von Transaktionen mit Ackerland in derselben Region, die in den vergangenen fünf Jahren stattgefunden haben.
Naturgemäss wird Ackerland zum Zweck der Bewirtschaftung erworben. Je rentabler der Betrieb, desto wertvoller wird auch die Bewertung der landwirtschaftlichen Flächen ausfallen.
Ein landwirtschaftliches Grundstück hat als einzige Funktion seine landwirtschaftliche Nutzung. Man kann aber auch bei der Gemeinde eine Genehmigung beantragen, um ein bereits bestehendes Gebäude umzugestalten oder einen mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbundenen Raum oder ein mit dem Zuhause des Bauern verbundenes Gebäude zu bauen.
In vielen Kantonen wird die Bodenqualität über ein Punktesystem (Bonitierung) objektiviert. Ein Boden mit hoher Punktzahl (tiefgründig, nährstoffreich, gute Wasserführung) rechtfertigt einen Preis am oberen Ende der gesetzlichen Skala. Faktoren wie eine Hangneigung oder Steinigkeit führen hingegen zu Abzügen.
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Um die Preise für Landwirtschaftsland in der Schweiz selbst zu schätzen, müssen Sie sich den durchschnittlichen Marktpreis ansehen und ähnliche Flächen am Markt analysieren. So erhalten Sie einen Richtwert für Ihre Schätzung.
Den durchschnittlichen Marktpreis berechnet man auf der Grundlage der Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in der Region in den vergangenen 5 Jahren. Dieser Durchschnittspreis wird jedes Jahr von den kantonalen Bodenrechtsbehörden festgelegt. Diesen können Sie zur Berechnung Ihres Verkaufspreises heranziehen, der auch als «gesetzlicher Preis» bezeichnet wird, wenn er den in Ihrer Region zulässigen Höchstpreis für landwirtschaftliche Nutzflächen respektiert. Dieser gesetzliche Preis beträgt definitionsgemäss das 1,05-fache des «durchschnittlichen Marktpreises».
Die Verwendung des Marktpreises ist eine schnelle und einfache Methode zur Schätzung Ihres Ackerlandes, aber sie berücksichtigt nicht alle Besonderheiten der Nutzfläche. Um den Preis für Ihr Land zu ermitteln, können Sie es mit ähnlichen Grundstücken vergleichen, die derzeit in der Gegend zum Verkauf stehen. Wenn der Boden so beschaffen ist, dass man ihn erst bearbeiten muss, damit man ihn bewirtschaften kann, ist sein Wert geringer als bei Nutzflächen, die direkt genutzt werden können.
Beachten Sie, dass bei der Anpassung Ihres Verkaufspreises der maximal zulässige Preis niemals um mehr als 5 % überschritten werden darf. In diesem Fall wird nämlich nicht mehr von einem gesetzlichen Preis, sondern von einem überhöhten Preis gesprochen.
Wenn Sie landwirtschaftliche Flächen bewerten, treffen Sie auf zwei unterschiedliche Werte, die für den Verkauf und die Finanzierung relevant sind:
Da der Ertragswert in der ganzen Schweiz einheitlich ermittelt wird, gibt die Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) klare Richtlinien vor. Die Berechnung stützt sich auf zwei Pfeiler:
Wegen dieser mathematischen Herleitung fällt der Ertragswert meist deutlich tiefer aus als der Verkehrswert. Dies ist politisch gewollt, um die Verschuldung der Betriebe niedrig zu halten und die Übernahme innerhalb der Familie zu erleichtern. Da die Schätzung viel Fachwissen über die Bodenfruchtbarkeit und gesetzliche Vorgaben verlangt, lohnt sich hier der Beizug eines Experten. Nur eine professionelle Begutachtung stellt sicher, dass Sie eine verlässliche Zahl für Ihre Bank oder die Erbteilung erhalten.
In der Schweiz gilt das Selbstbewirtschafterprinzip. Das bedeutet: Wer Landwirtschaftsland kaufen möchte, muss es in der Regel selbst bewirtschaften und über eine entsprechende Ausbildung (Landwirt) verfügen.
Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen Nicht-Landwirte eine Kaufbewilligung erhalten können:
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Die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen ist deutlich kniffliger als bei Bauland, da das BGBB in der Schweiz den Rahmen eng steckt. Wenn Sie wissen wollen, wie die Landwirtschaftsland-Preise in der Schweiz aktuell aussehen, müssen Sie klar zwischen dem Ertragswert und dem erlaubten Höchstpreis unterscheiden.
Egal ob Sie eine Parzelle im Thurgau oder im Mittelland verkaufen: Schauen Sie sich die Bodenqualität, die gesetzlichen Preisobergrenzen und die Praxis in Ihrem Kanton genau an. Eine professionelle Schätzung hilft Ihnen dabei, dass die Behörden den Preis nicht als «übersetzt» ablehnen und den Verkauf reibungslos bewilligen.
Neben der Eignung als Selbstbewirtschafter müssen Sie die kantonalen Höchstpreisgrenzen des Thurgauer Amtes für Landwirtschaft einhalten, die sich stark an der hohen Bodenqualität der Region orientieren.
Anders als bei privaten Immobilien zählt bei Agrarland nicht der Marktwert, sondern der Ertragswert. Die gesetzliche Belastungsgrenze ist im BGBB festgeschrieben und soll die Verschuldung der Landwirtschaft begrenzen. Als Faustregel gilt: Banken finanzieren meist bis zu 100 % des Ertragswerts. Da der Kaufpreis (Verkehrswert) oft höher ist als der Ertragswert, müssen Käufer den Differenzbetrag meist durch signifikante Eigenmittel oder zusätzliche Sicherheiten decken.
