Bewertung landwirtschaftliche Flächen: Was müssen Sie beachten?

Die Bewertung landwirtschaftlicher Flächen unterscheidet sich sehr stark von der Wertermittlung von Bauland, auf dem etwa ein Einfamilienhaus errichtet werden kann. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über das Schätzen und die Bewertung landwirtschaftlicher Nutzflächen.

Was sind landwirtschaftliche Nutzflächen?

Landwirtschaftliche Nutzflächen sind Flächen, die anbaufähig, aber nicht überbaubar sind. Umgangssprachlich werden damit manchmal auch unproduktive Flächen wie Wälder (ohne Weide) gemeint. Da landwirtschaftliche Nutzflächen zum Anbau genutzt werden, zählt ein Wald nicht dazu. Landwirtschaftsflächen können auch mit einem Baugrundstück kombiniert sein. Hier finden Sie mehr Informationen zur Wertermittlung eines Baugrundstücks.

Wertermittlung landwirtschaftlicher Flächen: Wie wird der Preis bestimmt?

In der Schweiz ist es das Bundesgesetz über das ländliche Bodenrecht (LDFR), das einen Höchstpreis für landwirtschaftliche Nutzflächen festlegt. Ziel ist es, den Preis für Agrarland regulieren zu können, um dessen Nutzung zu unterstützen und zu fördern. Mehr zur generellen Schätzung eines Grundstücks erfahren Sie hier.

Bei der Bewertung landwirtschaftlicher Flächen wird der Preis auf der Grundlage mehrerer Parameter bestimmt:

Die spezifischen Eigenschaften des Bodens

Die Beschaffenheit des Bodens, die nutzbare Oberfläche und die Neigung des Bodens sind wesentliche Elemente, die bei der Bewertung landwirtschaftlicher Flächen zu berücksichtigen sind.

Die Lage

Der Zugang, die Nähe zu den wichtigsten Netzen (Stromnetz, Wassernetz, Strassennetz) und möglicherweise zu anderen bewirtschafteten Flächen haben direkten Einfluss auf den Wert. So ist insbesondere ein weit entlegenes Grundstück, das schwierig zu erreichen ist, weniger interessant als eines in der Nähe des Dorfkerns.

Kürzlich abgeschlossene Verkäufe

Um Immobilienmarktpreise nicht unverhältnismässig zum Steigen zu bringen, verwendet die FDRL auch die Preise von Transaktionen mit Ackerland in derselben Region, die in den vergangenen fünf Jahren stattgefunden haben.

Die Nutzbarkeit

Naturgemäss wird Ackerland zum Zweck der Bewirtschaftung erworben. Je rentabler der Betrieb, desto wertvoller wird auch die Bewertung der landwirtschaftlichen Flächen ausfallen.

Die Bebaubarkeit des Grundstücks

Ein landwirtschaftliches Grundstück hat als einzige Funktion seine landwirtschaftliche Nutzung. Man kann aber auch bei der Gemeinde eine Genehmigung beantragen, um ein bereits bestehendes Gebäude umzugestalten oder einen mit der landwirtschaftlichen Nutzung verbundenen Raum oder ein mit dem Zuhause des Bauern verbundenes Gebäude zu bauen.

Je mehr Einschränkungen und je weniger Baumöglichkeiten es gibt, desto mehr leidet der Wert bei der Bewertung der landwirtschaftlichen Fläche. Daher ist es wichtig, bei der Festlegung des Verkaufspreises den potenziellen Nutzen des landwirtschaftlichen Bodens herauszufinden. Sie finden diese Informationen im Flächennutzungs- und Katasterplan, die von der Gemeinde zur Verfügung gestellt werden. Auch bei landwirtschaftlichen Flächen sollte es sich um ein erschlossenes Grundstück handeln. Hier finden Sie mehr zur Erschliessung von Grundstücken.

Bewertung landwirtschaftlicher Flächen: Kann ich auch selbst schätzen?

Um Landwirtschaftsflächen selbst zu schätzen, müssen Sie sich den durchschnittlichen Marktpreis ansehen und ähnliche Flächen am Markt analysieren. So erhalten Sie einen Richtwert für Ihre Schätzung.

Schätzung von Agrarland anhand des durchschnittlichen Marktpreises

Der durchschnittliche Marktpreis wird auf der Grundlage der Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke in der Region in den vergangenen 5 Jahren berechnet. Dieser Durchschnittspreis wird jedes Jahr von der Abteilung für ländliche Wirtschaft festgelegt. Diesen können Sie zur Berechnung Ihres Verkaufspreises heranziehen, der auch als «gesetzlicher Preis» bezeichnet wird, wenn er den in Ihrer Region zulässigen Höchstpreis für landwirtschaftliche Nutzflächen respektiert. Dieser gesetzliche Preis beträgt definitionsgemäss das 1,05-fache des «durchschnittlichen Marktpreises».

Ermittlung des Werts landwirtschaftlicher Flächen: Analyse ähnlicher Flächen auf dem Markt

Die Verwendung des Marktpreises ist eine schnelle und einfache Methode zur Schätzung Ihres Ackerlandes, aber sie berücksichtigt nicht alle Besonderheiten der Nutzfläche. Um den Preis für Ihr Land zu ermitteln, können Sie es mit ähnlichen Grundstücken vergleichen, die derzeit in der Gegend zum Verkauf stehen. Wenn etwa die Beschaffenheit Ihres Bodens es erfordert, dass dieser bearbeitet wird, damit er bewirtschaftet werden kann, hat er einen niedrigeren Wert als Nutzflächen, die dies nicht erfordern.

Es ist wichtig zu beachten, dass bei der Anpassung Ihres Verkaufspreises der maximal zulässige Preis niemals um mehr als 5 % überschritten werden darf. In diesem Fall wird nämlich nicht mehr von einem gesetzlichen Preis, sondern von einem überhöhten Preis gesprochen.

Der Ertragswert: Landwirtschaftliches Grundstück vom Experten schätzen lassen

Bei der Bewertung landwirtschaftlicher Flächen kann es aufgrund der Komplexität von Vorteil sein, eine professionelle Schätzung durchführen zu lassen. Nur so erhalten Sie eine verlässliche Bewertung Ihrer landwirtschaftlichen Fläche. Ein Experte wird das betroffene Land begutachten und seinen tatsächlichen Wert auf der Grundlage des Zustands und der Fruchtbarkeit bewerten. Durch sein Fachwissen und die Kenntnisse über den Markt und die gesetzlichen Bestimmungen ist ein Experte in der Lage, einen Preis auf der Grundlage des Ertragswerts festzulegen.

Der Ertragswert eines landwirtschaftlichen Betriebes entspricht dem Kapital, dessen Verzinsung (Rendite) sich aus folgenden Faktoren berechnet:

• der für mehrere Jahre geltende Durchschnittssatz
• das Einkommen aus dem landwirtschaftlichen Betrieb oder landwirtschaftlichem Vermögen

Da der Ertragswert in der ganzen Schweiz einheitlich berechnet wird, gibt es in der Verordnung über das ländliche Sachenrecht eine Richtlinie für die Schätzung des Ertragswerts, die Sie bei der Bewertung landwirtschaftlicher Flächen stets berücksichtigen müssen.