Wenn Sie die Immobilienrendite berechnen, setzen Sie den jährlichen Mietertrag einer Liegenschaft ins Verhältnis zum investierten Kapital. Für Schweizer Anleger zählen vier Kennzahlen: die Bruttorendite für den ersten Vergleich, die Nettorendite nach laufenden Kosten, die Netto-netto-Rendite nach Rückstellungen und die Eigenkapitalrendite für den Finanzierungshebel. Dieser Ratgeber führt Sie mit den Formeln, einem Rechenbeispiel und den aktuellen Schweizer Richtwerten durch jede Kennzahl. Zusätzlich ordnet er die mietrechtliche Renditegrenze korrekt ein.
Das Wichtigste im Überblick
- Bruttorendite: Jahresnettomiete ÷ Gesamtinvestition × 100. Erster Vergleich ohne laufende Kosten.
- Nettorendite: (Jahresnettomiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100. Rentabilität vor Finanzierung und Steuern.
- Netto-netto-Rendite: zusätzlich nach Sanierungsrückstellungen. Realistisch für ältere Objekte.
- Eigenkapitalrendite: Ergebnis nach Zinsen ÷ Eigenkapital × 100. Zeigt den Hebel der Finanzierung.
- Richtwert: Eine Bruttorendite über 4 % gilt in der Schweiz laut UBS als attraktiver Richtwert.
- Mietrecht: Die zulässige Nettorendite liegt laut Bundesgericht bei Referenzzinssatz + 2 Prozentpunkte, aktuell 3,25 %.
- Leerstand: Die Leerwohnungsziffer liegt laut BFS bei 0,93 % (Stand 01.06.2026), ist regional aber sehr unterschiedlich.
Was bedeutet die Immobilienrendite?
Die Immobilienrendite, bei vermieteten Objekten oft Mietrendite genannt, gibt an, welchen jährlichen Ertrag eine Liegenschaft im Verhältnis zum eingesetzten Kapital erwirtschaftet. Sie macht unterschiedliche Objekte vergleichbar und zeigt, ob sich ein Kauf als Kapitalanlage lohnt. Welche Rendite Sie erhalten, hängt davon ab, welche Kosten und welches Kapital Sie einrechnen.
Damit die Formeln eindeutig bleiben, lohnt sich zunächst ein Blick auf die wichtigen Begriffe:
- Jahresnettomiete: der Mietzins ohne Nebenkosten. Für eine realistische Prognose ziehen Sie erwartete Leerstände ab.
- Anschaffungsnebenkosten: kaufbezogene Kosten für das Notariat, den Grundbucheintrag, je nach Kanton die Handänderungssteuer und ein Maklerhonorar.
- Bewirtschaftungskosten: laufende Kosten für die Verwaltung, den Unterhalt, die Versicherungen und die Abgaben.
- Sanierungsrückstellungen: budgetierte Beträge für künftige Erneuerungen, getrennt von den laufenden Kosten.
- Gesamtinvestition: der Kaufpreis zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten.
- Eigenkapital: die eigenen Mittel, die Sie für den Kauf und die Nebenkosten einsetzen.
Immobilienrendite berechnen: die wichtigsten Formeln
Um die Immobilienrendite zu berechnen, gehen Sie von der groben zur genauen Kennzahl vor. Die folgende Tabelle zeigt jede Kennzahl mit ihrer Formel und ihrem Verwendungszweck:
| Kennzahl | Formel | Was sie berücksichtigt |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahresnettomiete ÷ Gesamtinvestition × 100 | Mietertrag im Verhältnis zur Investition, ohne laufende Kosten |
| Nettorendite | (Jahresnettomiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100 | laufende Bewirtschaftungskosten |
| Netto-netto-Rendite | (Jahresnettomiete − laufende Kosten − Rückstellungen) ÷ Gesamtinvestition × 100 | zusätzlich budgetierte Sanierungen |
| Eigenkapitalrendite | (Jahresnettomiete − laufende Kosten − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100 | Wirkung der Fremdfinanzierung |
Verwenden Sie bei Vergleichen immer dieselbe Investitionsbasis. Dieser Ratgeber rechnet mit der Gesamtinvestition aus dem Kaufpreis und den Anschaffungsnebenkosten. Wenn Sie nur den Kaufpreis ansetzen, erhalten Sie etwas höhere Werte und müssen das bei allen Objekten gleich handhaben.
Bruttorendite berechnen
Die Bruttorendite setzt die Jahresnettomiete ins Verhältnis zur Gesamtinvestition und eignet sich für den schnellen Erstvergleich. Sie berücksichtigt weder den Unterhalt noch die Verwaltung oder die Finanzierung. Deshalb liegt die tatsächliche Rendite bei positiven Kosten stets unter der Bruttorendite. Die Grundlagen vertieft der Glossareintrag zur Bruttorendite.
Nettorendite berechnen
Die Nettorendite zieht von der Jahresmiete die laufenden Bewirtschaftungskosten ab und zeigt damit, was nach dem Unterhalt, der Verwaltung, den Versicherungen und den Abgaben übrig bleibt. Sie ermöglicht einen realistischeren Vergleich als die Bruttorendite, bildet aber weder die Finanzierung noch die Steuern ab. Den Unterschied und wann welche Kennzahl zählt, erklärt der Beitrag zur Bruttorendite und Nettorendite.
Netto-netto-Rendite berechnen
Die Netto-netto-Rendite zieht zusätzlich die Rückstellungen für künftige Sanierungen ab. Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern entscheidet dieser Schritt darüber, ob die Rendite auch nach künftigen Sanierungen Bestand hat. Als Faustregel budgetieren Anleger rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr für den Unterhalt. Damit bildet diese Kennzahl die langfristige Substanz des Objekts am ehesten ab.
Eigenkapitalrendite berechnen
Die Eigenkapitalrendite zeigt, welchen Ertrag Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet, nachdem die Hypothekarzinsen abgezogen sind. Sie steigt mit zunehmender Belehnung, also mit einem höheren fremdfinanzierten Anteil, aber nur dann, wenn die Objektrendite über den Finanzierungskosten liegt. Übersteigen die Zinsen den Ertrag, kehrt sich der Hebel um und das Risiko wächst. Prüfen Sie deshalb immer, wie sich die Rendite bei höheren Zinsen verändert.
Rechenbeispiel für ein Mehrfamilienhaus
Das folgende Beispiel zeigt alle Kennzahlen an einem Objekt. Die Zahlen sind illustrative Annahmen.
- Kaufpreis CHF 2'000'000.– plus 3 % Nebenkosten (CHF 60'000.–) ergibt eine Gesamtinvestition von CHF 2'060'000.–.
- Jahresnettomiete: 8 Wohnungen zu je CHF 1'000.– monatlich ergeben CHF 96'000.– jährlich.
- Bruttorendite: 96'000 ÷ 2'060'000 × 100 = 4,66 %.
- Nach laufenden Kosten von CHF 20'000.– bleibt ein Nettomietertrag von CHF 76'000.–.
- Nettorendite: 76'000 ÷ 2'060'000 × 100 = 3,69 %.
- Nach Rückstellungen von CHF 20'000.– (1,0 % des Kaufpreises) bleiben CHF 56'000.–.
- Netto-netto-Rendite: 56'000 ÷ 2'060'000 × 100 = 2,72 %.
- Bei 25 % Eigenkapital (CHF 515'000.–) und beispielhaft 2 % Zins auf CHF 1'545'000.– (CHF 30'900.–) verbleiben CHF 45'100.– vor Steuern und Amortisation.
- Eigenkapitalrendite: 45'100 ÷ 515'000 × 100 = 8,76 %.
Die Eigenkapitalrendite von rund 8,8 % ist keine Cashflow-Grösse nach Amortisation und Steuern. Für die Kaufentscheidung ergänzen Sie deshalb die erwarteten Mietausfälle, die individuelle Steuerlast und die Amortisation.
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Excel-Renditerechner zum Download
Wenn Sie die Werte selbst durchspielen möchten, nutzen Sie die Excel-Vorlage von RealAdvisor. Damit berechnen Sie die Brutto-, Netto-, Netto-netto- und Eigenkapitalrendite sowie den Cashflow Ihres Objekts samt der mietrechtlichen Renditegrenze, und die Formeln bleiben offen nachvollziehbar.
Cashflow: Bleibt nach allen Zahlungen Geld übrig?
Neben der Rendite zählt der Cashflow, also die Liquidität nach allen Ein- und Auszahlungen. Er unterscheidet sich von der Nettorendite, weil zusätzlich die Hypothekarzinsen und die Amortisation abfliessen. Die vereinfachte Formel lautet: vereinnahmte Mieten minus laufende Kosten minus Zinsen minus Amortisation. Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie monatlich zuschiessen, selbst wenn die Immobilienrendite rechnerisch positiv ausfällt.
Rechnen Sie zusätzlich ein Szenario mit höheren Zinsen und vorübergehendem Leerstand durch. Steigt der Zinssatz im Beispiel von 2 % auf 3 %, erhöhen sich die Zinsen um rund CHF 15'450.– pro Jahr, und der Cashflow schrumpft entsprechend.
Was ist eine gute Immobilienrendite in der Schweiz?
Eine pauschale Zielrendite gibt es nicht, weil die Lage, der Zustand und das Risiko den Massstab verschieben. UBS ordnet eine Bruttorendite über 4 % als grundsätzlich attraktiv ein, ohne dass dies eine Kaufempfehlung darstellt. Zentrale Lagen werfen tendenziell tiefere Renditen bei kleinerem Leerstandsrisiko ab. Auf der anderen Seite haben Sie bei peripheren Lagen höhere Renditen bei einem grösseren Risiko. Die folgenden Richtwerte dienen der Orientierung:
| Lage | Beispielregionen | Bruttorendite (Richtwert) |
|---|---|---|
| Stadt | Zürich, Genf, Basel | 2,5 % – 3,5 % |
| Agglomeration | Umland von Bern, Luzern und St. Gallen | 3,5 % – 4,5 % |
| Land / Peripherie | ländliche Regionen, Teile des Juras und des Tessins | 4,5 % – 6,0 % |
Ein Renditeobjekt in zentraler Lage bietet wegen des höheren Kaufpreises eine tiefere Anfangsrendite, dafür mehr Wertstabilität.
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Preise ansehenDie mietrechtliche Renditegrenze
Das Schweizer Mietrecht schützt Mieter vor einem übersetzten Ertrag aus der Mietsache. Möchten Sie prüfen, ob ein Anfangsmietzins, also die bei Vertragsbeginn vereinbarte Miete, missbräuchlich ist, müssen Sie die Nettorendite auf dem investierten Eigenkapital berechnen. Gemäss dem Bundesgerichtsurteil 4A_554/2019 darf diese Nettorendite den hypothekarischen Referenzzinssatz, also den vom Bund veröffentlichten Zinssatz für Mietzinsanpassungen, um zwei Prozentpunkte übersteigen, solange der Referenzzins bei höchstens 2 % liegt. Zugleich dürfen die ursprünglich eingesetzten Eigenmittel an die seit dem Kauf aufgelaufene Teuerung angepasst, also entsprechend der Inflation höher angesetzt werden.
Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1,25 % ergibt sich daraus ein zulässiger Wert von 3,25 %. Wichtig ist die Abgrenzung: Diese Grenze betrifft nur die mietrechtliche Prüfung einzelner Mietzinse, nicht die wirtschaftliche Gesamtrendite Ihres Objekts. Beide Berechnungen verfolgen unterschiedliche Zwecke.
Pro-Tipp zum Mietrecht: Die mietrechtlich zulässige Nettorendite liegt aktuell bei 3,25 % – zwei Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz von 1,25 % (Bundesgericht 4A_554/2019, Referenzzins laut BWO). Kalkulieren Sie Anfangsmietzinse so, dass sie dieser Prüfung standhalten.
Häufige Fehler beim Berechnen der Immobilienrendite
Viele Fehleinschätzungen entstehen, weil nur die Bruttorendite betrachtet wird. Schon kleine Fehler bei den Annahmen lassen ein Objekt rentabler erscheinen, als es ist.
Häufiger Fehler: Den Leerstand mit der tiefen Landesquote gleichsetzen. Die Leerwohnungsziffer liegt laut BFS bei 0,93 % (Stand 01.06.2026), schwankt je nach Region aber stark. Setzen Sie eine realistische, regionale Leerstandsreserve an.
Die folgende Übersicht fasst die häufigsten Fallen und die bessere Vorgehensweise zusammen:
| Häufiger Fehler | Bessere Vorgehensweise |
|---|---|
| Nur die Bruttorendite vergleichen | die Netto- und die Netto-netto-Rendite mitrechnen |
| Anschaffungsnebenkosten vergessen | den Kaufpreis und die Gesamtinvestition getrennt ausweisen |
| Mit Vollvermietung rechnen | realistische Leerstände und Mietausfälle ansetzen |
| Sanierungen nicht budgetieren | Rückstellungen für künftige Erneuerungen einplanen |
| Zinsen konstant annehmen | ein Szenario mit höheren Zinsen durchrechnen |
Welche Anschaffungsnebenkosten je nach Kanton anfallen, zeigt der Beitrag zu den Kaufnebenkosten in der Schweiz.
Mehrfamilienhaus: Rendite berechnen und einschätzen
Beim Mehrfamilienhaus zählen dieselben Kennzahlen, allerdings wiegen die Finanzierung und die Bewirtschaftung schwerer. Banken verlangen für Renditeobjekte in der Regel mindestens 25 % Eigenkapital aus eigenen Mitteln, da Vorsorgegelder nur für selbst bewohntes Wohneigentum einsetzbar sind. Die mögliche Belehnung, die Amortisation und die Tragbarkeit legt jede Bank nach eigener Praxis fest.
Vor dem Kauf sollten Sie deshalb diese Punkte prüfen:
- den Mieterspiegel und die tatsächlich vereinnahmten Mieten,
- den baulichen Zustand und die absehbaren Sanierungen,
- die laufenden Bewirtschaftungs- und Betriebskosten,
- die Finanzierung samt dem Zinssatz, der Amortisation und den Reserven,
- die Tragbarkeit bei höheren kalkulatorischen Zinsen.
Wie Sie ein solches Objekt bewerten, zeigt der Beitrag zur Bewertung einer Renditeliegenschaft.
Den Zusammenhang von Ertrags- und Verkehrswert erklärt der Artikel zu Verkehrswert, Marktwert und Ertragswert.
Fazit
Möchten Sie die Immobilienrendite berechnen, konzentrieren Sie sich auf vier Kennzahlen: Die Bruttorendite ordnet grob ein, die Nettorendite und die Netto-netto-Rendite zeigen die Rentabilität nach Kosten, und die Eigenkapitalrendite macht den Finanzierungshebel sichtbar. Beziehen Sie den Cashflow, die realistischen Leerstandsreserven und die Finanzierung mit ein, und halten Sie die mietrechtliche Prüfung des Anfangsmietzinses getrennt von der wirtschaftlichen Rendite. So berechnen Sie die Immobilienrendite belastbar und erkennen, ob sich eine Liegenschaft als Anlage lohnt.
Quellen
- Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) – Hypothekarischer Referenzzinssatz 1,25 % (Stand 02.09.2026): bwo.admin.ch
- Bundesamt für Statistik (BFS) – Leerwohnungsziffer 0,93 % (Stand 01.06.2026): bfs.admin.ch
- Bundesgericht – Berechnung der Nettorendite, Urteil 4A_554/2019 (Stand 26.10.2020): bger.ch
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie in der Schweiz?
Für die Bruttorendite teilen Sie die Jahresnettomiete durch die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Nebenkosten und multiplizieren mit 100. Für die Nettorendite ziehen Sie vorher die laufenden Bewirtschaftungskosten ab. Nutzen Sie bei Vergleichen immer dieselbe Methode.
Ist eine Bruttorendite von 4 % bei Immobilien gut?
Eine Bruttorendite von 4 % ist ein brauchbarer Ausgangspunkt. Ob sich der Kauf lohnt, hängt vom Kaufpreis, den laufenden Kosten, der Finanzierung und dem Leerstandsrisiko ab. UBS nennt über 4 % als attraktive Orientierung, nicht als Kaufregel.
Was ist der Unterschied zwischen Netto- und Netto-netto-Rendite?
Die Nettorendite berücksichtigt die laufenden Bewirtschaftungskosten. Die Netto-netto-Rendite zieht zusätzlich die Rückstellungen für künftige Sanierungen ab und zeigt damit ehrlicher, was nach künftigen Sanierungen von der Rendite übrig bleibt.
Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?
Ziehen Sie von der Jahresnettomiete die laufenden Kosten und die Hypothekarzinsen ab, teilen Sie das Ergebnis durch das eingesetzte Eigenkapital und multiplizieren Sie mit 100. Diese Kennzahl ist eine Grösse vor Steuern und Amortisation – Ihr tatsächlicher Überschuss fällt nach deren Abzug tiefer aus.
Welche Rendite darf ein Vermieter in der Schweiz erzielen?
Bei der mietrechtlichen Prüfung des Anfangsmietzinses gilt nach dem Bundesgericht ein zulässiger Nettoertrag von zwei Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz, sofern dieser höchstens 2 % beträgt. Bei 1,25 % sind das 3,25 %. Das ist eine mietrechtliche Schranke für den Mietzins, keine Obergrenze für die gesamte Rendite Ihrer Investition.
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