Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses ist ein entscheidender Schritt bei Immobilienverkäufen, Investitionsentscheidungen oder der Festlegung von Mietpreisen. Der korrekte Verkehrswert ermöglicht es Eigentümern, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und gibt Käufern Sicherheit über die Wirtschaftlichkeit des Objekts.
Dieser Artikel gibt Ihnen einen umfassenden Überblick über die Methoden zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern. Wir beleuchten die Faktoren, die den Wert beeinflussen, und die Vorteile, die Ihnen professionelle und kostenlose Bewertungs-Tools wie das von RealAdvisor bieten. Ob Sie Ihr Objekt verkaufen, refinanzieren oder langfristige Investitionsentscheidungen treffen möchten – eine präzise Bewertung schafft die Grundlage für Ihren Erfolg.
Der Marktwert einer Immobilie ist der geschätzte Preis, den sie auf dem freien Markt unter normalen Bedingungen erzielen könnte. Er basiert auf Angebot und Nachfrage, vergleichbaren Verkäufen und aktuellen Markttrends.
Der Verkehrswert hingegen ist ein fest definierter Begriff und gibt den Preis an, der zum Bewertungszeitpunkt bei einem Verkauf unter gewöhnlichen Umständen am Markt erzielbar wäre. Er wird durch eine systematische Wertermittlung ermittelt und berücksichtigt objektive Kriterien wie Lage, Zustand und Nutzungsmöglichkeiten.
👉 Kurz gesagt: Der Marktwert ist eher marktorientiert und dynamisch, der Verkehrswert ist objektiv und rechtlich fundiert.
In einigen Fällen ist der Übergang dieser Begriffe sehr fliessend. Daher werden in diesem Beitrag die Begriffe in einer ähnlichen Bedeutung verwendet.
Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses hat drei wesentliche Zwecke, die sowohl Käufer als auch Verkäufer betreffen:
Für Verkäufer ist eine präzise Bewertung essenziell, um den realistischen Marktwert ihres Objekts zu ermitteln und die Liegenschaft optimal zu verkaufen. Eine fehlerhafte Einschätzung führt entweder zu finanziellen Verlusten oder zu einem verlängerten Verkaufsprozess.
Banken und Finanzinstitute nutzen Immobilienbewertungen, um den Belehnungswert festzulegen. Für Käufer ist eine unabhängige Schätzung daher notwendig, um realistische Kreditangebote zu erhalten.
Investoren benötigen verlässliche Daten über die Rendite eines Mehrfamilienhauses. Hierbei spielt insbesondere das Ertragswertverfahren eine zentrale Rolle, da es die Mieteinnahmen und Betriebskosten berücksichtigt.
Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses erfordert präzise und bewährte Methoden, um den tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert zu ermitteln. Die Wahl der Bewertungsmethode hängt von der Art des Objekts und dem Bewertungszweck ab.
Das Vergleichswertverfahren basiert auf der Analyse von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der gleichen Region.
Das Ertragswertverfahren ist speziell für renditeorientierte Immobilien wie Mehrfamilienhäuser relevant.
Das Sachwertverfahren wird verwendet, wenn die anderen Methoden unzureichend sind, beispielsweise bei einzigartigen Objekten.
Einen ausführlichen Artikel zum Thema finden Sie hier.
In der Praxis kombinieren Experten häufig die Methoden, um eine umfassende und zuverlässige Immobilienbewertung zu gewährleisten.
Die Digitalisierung hat die Immobilienbewertung revolutioniert, indem sie Eigentümern und Investoren den Zugang zu präzisen und schnellen Bewertungen erleichtert hat. Ein Beispiel hierfür ist die kostenlose Online-Immobilienbewertung von RealAdvisor.
RealAdvisor nutzt moderne Bewertungsmethoden, um eine zuverlässige Schätzung des Immobilienwerts zu erstellen:
Obwohl Online-Tools wie das von RealAdvisor eine hervorragende Orientierung bieten, ersetzen sie keine detaillierte Begutachtung durch Experten. Komplexe Fälle wie besondere bauliche Merkmale oder gemischte Nutzungen erfordern eine individuelle Analyse vor Ort.
RealAdvisor bietet Ihnen bestimmte Vorteile:
Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses wird von einer Vielzahl von Faktoren bestimmt, die sowohl objektive als auch subjektive Kriterien umfassen. Eine genaue Analyse dieser Aspekte ist entscheidend, um den richtigen Preis festzulegen.
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Immobilienbewertung:
Der bauliche Zustand und die Qualität der verwendeten Materialien beeinflussen den Wert ebenfalls:
Die Höhe der erzielten Mieteinnahmen ist ein wesentlicher Indikator für den Marktwert:
Energieeffiziente Immobilien mit moderner Isolierung und erneuerbaren Energien sind zunehmend gefragt und erzielen höhere Preise.
Ein erster Richtwert spielt eine wichtige Rolle, wenn Eigentümer den Wert eines Mehrfamilienhauses bestimmen möchten. Ob für einen Verkauf, eine Finanzierung oder eine Investition – die Einschätzung des aktuellen Marktwerts bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte.
Eine grobe Einschätzung hilft Eigentümern, ein Gefühl für den Marktwert zu entwickeln. Dieser wird durch verschiedene Faktoren wie der Lage, dem Zustand und der Mietrendite beeinflusst. Online-Bewertungen bieten hier eine erste Orientierung.
Ein detaillierter Bericht durch Experten geht über den ersten Richtwert hinaus:
RealAdvisor kombiniert die Vorteile eines ersten Richtwerts mit tiefergehenden Analysen. Eigentümer erhalten eine E-Mail mit einem detaillierten Bericht, der auf den eingegebenen Daten basiert. Dies schafft Transparenz und erleichtert Entscheidungen.
Während ein erster Richtwert eine gute Grundlage bietet, liefern professionelle Bewertungen den präzisen Verkehrswert. Diese Bewertungen berücksichtigen verschiedene Faktoren, wie aktuelle Marktentwicklungen und bauliche Besonderheiten.
Tipp: Als Eigentümer sollten Sie den ersten Richtwert, den Sie per E-Mail erhalten, nutzen, um den nächsten Schritt in Richtung einer umfassenden Bewertung einzuleiten – entweder online oder durch Experten vor Ort.
In der Schweiz variieren die Kosten je nach Bewertungsart und Anbieter. Während Online-Bewertungen wie die von RealAdvisor kostenlos sind, liegen professionelle Gutachten oft zwischen CHF 500 und CHF 3'000, abhängig vom Umfang der Analyse.
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird oft mit dem Ertragswertverfahren berechnet, aber auch andere Bewertungsmethoden bzw. eine Kombination aus mehreren Verfahren ist denkbar. Dabei werden die Nettomieteinnahmen, abzüglich der Betriebskosten, mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert.
Die Berechnung hängt von der gewählten Methode ab: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren. Jede Methode berücksichtigt unterschiedliche Faktoren wie Marktbedingungen, Zustand und Rendite des Objekts.
Eine professionelle Immobilienbewertung erfordert:
Mehr zum Thema erfahren Sie in unserem ausführlichen Beitrag.
