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Immobilienbewertung: Faktor Jahresmiete berechnen

Oliver S.
31.12.2024
7 min
Inhaltsverzeichnis

Der Kaufpreisfaktor ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Immobilienbewertung. Er gibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen an. Durch den Faktor Jahresmiete erhalten Eigentümer bei einer Immobilienbewertung einen ersten groben Anhaltspunkt und können eine Mietimmobilie schnell beurteilen. Das erlaubt es ihnen, bei der ersten Betrachtung eines Renditeobjektes fundiertere Kaufentscheidungen zu treffen.

Besonders für eine zuverlässige Immobilienbewertung von Renditeobjekten spielt der Kaufpreisfaktor eine entscheidende Rolle. Er ergänzt im Rahmen des Ertragswertverfahrens eine fundierte Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestments. Ob Wohnimmobilien, Gewerbeobjekte oder Mischobjekte – der Faktor liefert eine erste Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit einer Investition. In diesem Artikel erfahren Sie, was der Kaufpreisfaktor ist, was ihn beeinflusst und wie Sie den Wertfaktor ermitteln. 

Was ist der Kaufpreisfaktor bei Immobilien?

Der Kaufpreisfaktor, auch «Jahresmiete-Faktor» oder «Multiplikator» genannt, ist eine Kennzahl, die das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den jährlichen Mieteinnahmen aus den eingenommenen Kaltmieten beschreibt. Diese einfache Berechnung ermöglicht es Investoren und Käufern einer Mietimmobilie, die Rentabilität eines Objekts auf einen Blick einzuschätzen.

Definition

Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis einer Immobilie durch die Netto-Jahresmieten gedeckt ist – vorausgesetzt, alle Mieteinnahmen fliessen ohne Abzüge. Er ist ein wesentlicher Indikator für die Wirtschaftlichkeit eines Investments.

Kaufpreisfaktor für Immobilien berechnen: So funktioniert es

Die Berechnung des Jahresmiete-Faktors ist ein einfacher Weg, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu beurteilen. Um ihn zu berechnen, müssen Sie relevante Variablen wie Kaufnebenkosten und potenzielle Risiken berücksichtigen.

Die Grundformel

Die Standardformel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors lautet:

Kaufpreisfaktor = Jährliche Nettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie​

  • Kaufpreis der Immobilie: der vereinbarte Preis inklusive aller Kosten für den Erwerb der Immobilie.
  • Netto-Jahresmiete: die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich Leerstandszeiten und möglicher Minderung durch Mietausfälle.

Beispielberechnung

Eine Eigentumswohnung kostet CHF 750'000.– und bringt jährliche Netto-Mieteinnahmen von CHF 30'000. Der Kaufpreisfaktor beträgt:

Kaufpreisfaktor =750'000 / 30'000 = 25 Jahre

Das bedeutet, dass 25 Jahresmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken.

Erweiterung durch Nebenkosten des Kaufs

Für eine realistischere Einschätzung und einen genaueren Wert sollten auch Nebenkosten des Kaufs wie Notargebühren, Grundbuchkosten und allfällige Maklerprovisionen berücksichtigt werden. Die Formel lautet dann:

Kaufpreisfaktor = (Jährliche Nettokaltmiete + Kaufnebenkosten) / Kaufpreis der Immobilie​

Beispielberechnung

Wenn Kaufnebenkosten von CHF 50'000.– hinzukommen, beträgt der modifizierte Kaufpreisfaktor:

Modifizierter Kaufpreisfaktor = (750'000 + 50'000) / 30'000 = 26.6 Jahre

Nutzen der Berechnung

Die Kaufpreisfaktor-Berechnung bietet eine schnelle Übersicht über die Rentabilität eines Investments. Dennoch sollte sie stets im Zusammenhang mit weiteren Kennzahlen wie der Mietrendite oder dem Cashflow betrachtet werden, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Ein niedriger Faktor bedeutet, dass sich die Investition schneller amortisiert – ein hoher hingegen, dass Sie länger warten müssen, bis sich Ihre Investition bezahlt gemacht hat.

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Einfluss weiterer Faktoren: Gewerbeimmobilien, Jahresmiete, Lage und weitere

Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie wird von verschiedenen Variablen beeinflusst. Diese bestimmen, wie hoch die Investitionskosten im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen ausfallen. Hier sind die wichtigsten Einflussgrössen:

1. Lage der Immobilie

Die Lage ist eine der entscheidenden Aspekte bei der Bewertung des Kaufpreisfaktors.

  • Begehrte Stadtlagen: In grossen Städten wie Zürich oder Genf ist der Kaufpreisfaktor höher, da die Nachfrage (und damit der Kaufpreis) hoch ist und die Mietrendite oft niedriger ausfällt. Bei dem vergrösserten Angebot an Wohnraum ergeben sich aber auch mehr Chancen, genau das Richtige zu finden.
  • Ländliche Gebiete: In weniger zentralen Regionen ist der Kaufpreisfaktor in der Regel niedriger, jedoch besteht ein erhöhtes Risiko von Leerständen.
  • Mikrolage: Faktoren wie die Nähe zu Schulen, ÖV-Anbindung und Einkaufsmöglichkeiten beeinflussen die Attraktivität und somit den Faktor.

2. Art der Immobilie

Die Nutzung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle:

  • Wohnimmobilien: Diese weisen oft moderate Kaufpreisfaktoren auf, abhängig von der Grösse und Zielgruppe.
  • Gewerbeimmobilien: Der Faktor ist hier oft variabler, da Einnahmen und Leerstand stärker schwanken.
  • Luxusimmobilien: Diese erzielen oft hohe Faktoren, jedoch ist das Risiko von Marktschwankungen grösser.

3. Marktbedingungen

Der Immobilienmarkt und wirtschaftliche Trends beeinflussen die Bewertung.

  • Zinssätze: Steigende Zinsen verringern oft die Nachfrage, wodurch die Preise für Immobilien sinken. Das senkt den Kaufpreisfaktor – teilweise um mehrere Prozente pro Jahr. 
  • Angebot und Nachfrage: In Regionen mit einem knappen Wohnraumangebot steigt der Faktor tendenziell an.
  • Wirtschaftliche Stabilität: Stabile Märkte fördern höhere Kaufpreisfaktoren, während Unsicherheiten diese drücken können.

4. Zustand und Ausstattung der Immobilie

  • Renovierungsbedarf: Vermieter mit Instandhaltungsmassnahmen haben in der Regel einen niedrigeren Kaufpreisfaktor, da hohe Kosten für Reparaturen eingeplant werden müssen.
  • Moderne Ausstattung: Hochwertige Objekte mit energieeffizienten Standards können bessere Faktoren erzielen, da sie bei Mietern gefragt sind.

5. Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen

  • Mietrechtsvorschriften: Strenge Mietrechtsregelungen können die erzielbaren Einnahmen begrenzen und damit den Kaufpreisfaktor beeinflussen.
  • Steuerliche Vorteile: In Regionen mit günstigen Steuerregelungen für Eigentümer können höhere Kaufpreisfaktoren gerechtfertigt sein.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?

Ein guter Kaufpreisfaktor hängt von der Art der Immobilie, der Lage und den Marktbedingungen ab. Es gibt Richtwerte, die als Orientierung für Käufer einer Mietimmobilie dienen können. In der Schweiz bewegen sich die Kaufpreisfaktoren typischerweise in folgenden Spannen:

Übersicht: Kaufpreisfaktor nach Immobilientypen

ImmobilientypKaufpreisfaktorTypische Bruttomietrendite
Wohnimmobilien (Stadt)25–352,9–4,0 %
Wohnimmobilien (Land)15–254,0–6,7 %
Gewerbeimmobilien10–205,0–10,0 %
Luxusimmobilien30+< 2,9 %

Diese Werte zeigen, dass ein niedriger Kaufpreisfaktor in der Regel mit einer höheren Bruttomietrendite einhergeht.

Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite

  • Kaufpreisfaktor: Er gibt die Anzahl der Jahresmieten an, die benötigt werden, um den Kaufpreis einer Immobilie zu decken. Ein niedriger Faktor deutet darauf hin, dass eine Immobilie schneller rentabel wird.
  • Bruttomietrendite: Sie zeigt den prozentualen Ertrag der Immobilie im Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist somit der Kehrwert des Kaufpreisfaktors und wird wie folgt ermittelt:

Bruttomietrendite =  (1 / Kaufpreisfaktor) × 100

Was beeinflusst einen «guten» Kaufpreisfaktor?

  • Marktbedingungen: In Regionen mit hoher Nachfrage (z. B. Zürich) sind sowohl die Kaufpreisfaktoren als auch die erzielbaren Mieten höher als in ländlichen Gegenden.
  • Risiko: Gewerbeimmobilien mit unsicheren Einnahmen haben niedrigere Faktoren.
  • Langfristige Perspektive: Ein hoher Kaufpreisfaktor kann gerechtfertigt sein, wenn die Immobilie langfristig steigende Mieteinnahmen verspricht.

Vor- und Nachteile des Kaufpreisfaktors

Der Kaufpreisfaktor ist eine einfache und praktische Kennzahl, die eine erste Bewertung von Immobilien ermöglicht. Er hat sowohl Vorteile als auch Einschränkungen, die Sie bei seiner Anwendung berücksichtigen sollten:

Vorteile

  1. Einfache Berechnung:
    Der Kaufpreisfaktor ist einfach zu berechnen und erfordert nur den Kaufpreis und die Netto-Jahresmiete.
  2. Schnelle Vergleichbarkeit:
    Immobilien unterschiedlicher Lage und Typen lassen sich durch den Kaufpreisfaktor unkompliziert vergleichen.
  3. Relevanz für Investoren:
    Die Kennzahl gibt als Vervielfältiger der Jahres-Nettomieteinnahmen eine klare Indikation, wie lange es dauert, bis sich die Investition amortisiert hat.
  4. Ergänzend zu anderen Kennzahlen:
    In Kombination mit der Mietrendite oder dem Cashflow liefert der Kaufpreisfaktor eine umfassende Analyse.

Nachteile

  1. Keine Berücksichtigung von Nebenkosten:
    Der Faktor bezieht keine einmaligen Nebenkosten wie Notar- oder Grundbuchgebühren ein, die den tatsächlichen Aufwand erhöhen.
  2. Vernachlässigung laufender Kosten:
    Ausgaben für Instandhaltung, Verwaltung und mögliche Leerstände werden nicht berücksichtigt.
  3. Keine Aussage zur Marktentwicklung:
    Der Kaufpreisfaktor berücksichtigt weder potenzielle Mietsteigerungen noch Wertverluste durch Marktschwankungen.
  4. Eingeschränkte Aussagekraft bei Sonderimmobilien:
    Besondere Immobilien wie Ferienwohnungen oder Gewerbeobjekte benötigen detailliertere Analysen, da die Einnahmen hier stark schwanken.

Praktische Beispiele zur Anwendung: Faktor Jahresmiete bei der Immobilienbewertung

Die praktische Anwendung des Faktors Jahresmiete bei der Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt, um die Rentabilität einer Immobilie zu bewerten. Anhand konkreter Beispiele wird deutlich, wie der Faktor in der Praxis funktioniert und interpretiert werden kann.

Beispiel 1: Eigentumswohnung in einer Stadt

  • Kaufpreis: CHF 600'000.–
  • Netto-Jahresmiete: CHF 24'000.–
  • Kaufpreisfaktor: 25

Interpretation: Die Immobilie kostet das 25-fache der Jahresmiete. Für eine städtische Eigentumswohnung ist dieser Wert typisch, sofern die Lage und der Zustand attraktiv sind.

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus in ländlicher Region

  • Kaufpreis: CHF 1'200'000.–
  • Netto-Jahresmiete: CHF 80'000.–
  • Kaufpreisfaktor: 15

Interpretation: Mit einem Faktor von 15 ist das Mehrfamilienhaus wirtschaftlich interessant, insbesondere wenn Leerstände gering sind.

Beispiel 3: Gewerbeimmobilie in einer Kleinstadt

  • Kaufpreis: CHF 2'000'000.–
  • Netto-Jahresmiete: CHF 150'000.–
  • Kaufpreisfaktor: 13,33

Interpretation: Der Faktor von 13,33 zeigt, dass die Immobilie eine hohe Mietrendite verspricht. Allerdings sollte das Risiko von Leerständen oder schwankenden Einnahmen berücksichtigt werden.

Beispiel 4: Luxusimmobilie in Zürich

  • Kaufpreis: CHF 4'000'000.–
  • Netto-Jahresmiete: CHF 100'000.–
  • Kaufpreisfaktor: 40

Interpretation: Ein Faktor von 40 ist bei Luxusimmobilien nicht ungewöhnlich. Allerdings deutet er auf eine lange Amortisationszeit hin, was die Immobilie weniger attraktiv für reine Renditeinvestoren macht.

Fazit

Der Faktor der Jahresmiete ist eine unverzichtbare Kennzahl für die Immobilienbewertung und eine erste Orientierungshilfe für Investoren und Käufer. Er gibt Aufschluss darüber, wie wirtschaftlich eine Immobilie ist und wie viele Jahresmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu amortisieren.

Ein guter Jahresmiete-Faktor hängt von mehreren Variablen ab, wie der Lage, der Art der Immobilie und den aktuellen Marktbedingungen. Während Wohnimmobilien in städtischen Regionen oft höhere Faktoren aufweisen, sind ländliche Objekte oder Gewerbeimmobilien häufig wirtschaftlicher, bergen jedoch andere Risiken wie Leerstände.

Trotz seiner Einfachheit sollte der Kaufpreisfaktor nicht isoliert betrachtet werden. Ergänzende Kennzahlen wie die Mietrendite, der Cashflow und der Zustand der Immobilie sind essenziell, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Mit einer sorgfältigen Analyse lässt sich das Risiko minimieren und eine rentable Investition realisieren.

FAQ

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor bei Immobilien?

Ein guter Kaufpreisfaktor hängt von der Art der Immobilie und der Lage ab. Typische Werte in der Schweiz liegen bei 25–35 für städtische Wohnimmobilien und 15–25 für ländliche Objekte.

Wie viele Jahresmieten darf eine Immobilie kosten?

Eine Immobilie sollte idealerweise zwischen 15 und 30 Jahresmieten kosten, abhängig von der Lage und dem Zustand der Immobilie.

Wie berechne ich den Faktor einer Immobilie?

Der Kaufpreisfaktor wird berechnet, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die Netto-Jahresmiete geteilt wird. Beispiel: CHF 500'000 Kaufpreis und CHF 25'000 Mieteinnahmen ergeben einen Faktor von 20.

Welche x-fache Miete ist gut?

In der Regel wird eine Immobilie, die zwischen dem 15- und 25-Fachen der Jahresmiete kostet, als rentabel angesehen.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.
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