Der Kaufpreisfaktor ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Immobilienbewertung. Er gibt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den zu erwartenden jährlichen Mieteinnahmen an. Durch den Faktor Jahresmiete erhalten Eigentümer bei einer Immobilienbewertung einen ersten groben Anhaltspunkt und können eine Mietimmobilie schnell beurteilen. Das erlaubt es ihnen, bei der ersten Betrachtung eines Renditeobjektes fundiertere Kaufentscheidungen zu treffen.
Besonders für eine zuverlässige Immobilienbewertung von Renditeobjekten spielt der Kaufpreisfaktor eine entscheidende Rolle. Er ergänzt im Rahmen des Ertragswertverfahrens eine fundierte Bewertung der Rentabilität von Immobilieninvestments. Ob Wohnimmobilien, Gewerbeobjekte oder Mischobjekte – der Faktor liefert eine erste Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit einer Investition. In diesem Artikel erfahren Sie, was der Kaufpreisfaktor ist, was ihn beeinflusst und wie Sie den Wertfaktor ermitteln.
Der Kaufpreisfaktor, auch «Jahresmiete-Faktor» oder «Multiplikator» genannt, ist eine Kennzahl, die das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den jährlichen Mieteinnahmen aus den eingenommenen Kaltmieten beschreibt. Diese einfache Berechnung ermöglicht es Investoren und Käufern einer Mietimmobilie, die Rentabilität eines Objekts auf einen Blick einzuschätzen.
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis einer Immobilie durch die Netto-Jahresmieten gedeckt ist – vorausgesetzt, alle Mieteinnahmen fliessen ohne Abzüge. Er ist ein wesentlicher Indikator für die Wirtschaftlichkeit eines Investments.
Die Berechnung des Jahresmiete-Faktors ist ein einfacher Weg, um die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu beurteilen. Um ihn zu berechnen, müssen Sie relevante Variablen wie Kaufnebenkosten und potenzielle Risiken berücksichtigen.
Die Standardformel zur Berechnung des Kaufpreisfaktors lautet:
Kaufpreisfaktor = Jährliche Nettokaltmiete / Kaufpreis der Immobilie
Eine Eigentumswohnung kostet CHF 750'000.– und bringt jährliche Netto-Mieteinnahmen von CHF 30'000. Der Kaufpreisfaktor beträgt:
Kaufpreisfaktor =750'000 / 30'000 = 25 Jahre
Das bedeutet, dass 25 Jahresmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu decken.
Für eine realistischere Einschätzung und einen genaueren Wert sollten auch Nebenkosten des Kaufs wie Notargebühren, Grundbuchkosten und allfällige Maklerprovisionen berücksichtigt werden. Die Formel lautet dann:
Kaufpreisfaktor = (Jährliche Nettokaltmiete + Kaufnebenkosten) / Kaufpreis der Immobilie
Wenn Kaufnebenkosten von CHF 50'000.– hinzukommen, beträgt der modifizierte Kaufpreisfaktor:
Modifizierter Kaufpreisfaktor = (750'000 + 50'000) / 30'000 = 26.6 Jahre
Die Kaufpreisfaktor-Berechnung bietet eine schnelle Übersicht über die Rentabilität eines Investments. Dennoch sollte sie stets im Zusammenhang mit weiteren Kennzahlen wie der Mietrendite oder dem Cashflow betrachtet werden, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Ein niedriger Faktor bedeutet, dass sich die Investition schneller amortisiert – ein hoher hingegen, dass Sie länger warten müssen, bis sich Ihre Investition bezahlt gemacht hat.
Der Kaufpreisfaktor einer Immobilie wird von verschiedenen Variablen beeinflusst. Diese bestimmen, wie hoch die Investitionskosten im Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen ausfallen. Hier sind die wichtigsten Einflussgrössen:
Die Lage ist eine der entscheidenden Aspekte bei der Bewertung des Kaufpreisfaktors.
Die Nutzung der Immobilie spielt eine wichtige Rolle:
Der Immobilienmarkt und wirtschaftliche Trends beeinflussen die Bewertung.
Ein guter Kaufpreisfaktor hängt von der Art der Immobilie, der Lage und den Marktbedingungen ab. Es gibt Richtwerte, die als Orientierung für Käufer einer Mietimmobilie dienen können. In der Schweiz bewegen sich die Kaufpreisfaktoren typischerweise in folgenden Spannen:
Immobilientyp | Kaufpreisfaktor | Typische Bruttomietrendite |
---|---|---|
Wohnimmobilien (Stadt) | 25–35 | 2,9–4,0 % |
Wohnimmobilien (Land) | 15–25 | 4,0–6,7 % |
Gewerbeimmobilien | 10–20 | 5,0–10,0 % |
Luxusimmobilien | 30+ | < 2,9 % |
Diese Werte zeigen, dass ein niedriger Kaufpreisfaktor in der Regel mit einer höheren Bruttomietrendite einhergeht.
Bruttomietrendite = (1 / Kaufpreisfaktor) × 100
Der Kaufpreisfaktor ist eine einfache und praktische Kennzahl, die eine erste Bewertung von Immobilien ermöglicht. Er hat sowohl Vorteile als auch Einschränkungen, die Sie bei seiner Anwendung berücksichtigen sollten:
Die praktische Anwendung des Faktors Jahresmiete bei der Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt, um die Rentabilität einer Immobilie zu bewerten. Anhand konkreter Beispiele wird deutlich, wie der Faktor in der Praxis funktioniert und interpretiert werden kann.
Interpretation: Die Immobilie kostet das 25-fache der Jahresmiete. Für eine städtische Eigentumswohnung ist dieser Wert typisch, sofern die Lage und der Zustand attraktiv sind.
Interpretation: Mit einem Faktor von 15 ist das Mehrfamilienhaus wirtschaftlich interessant, insbesondere wenn Leerstände gering sind.
Interpretation: Der Faktor von 13,33 zeigt, dass die Immobilie eine hohe Mietrendite verspricht. Allerdings sollte das Risiko von Leerständen oder schwankenden Einnahmen berücksichtigt werden.
Interpretation: Ein Faktor von 40 ist bei Luxusimmobilien nicht ungewöhnlich. Allerdings deutet er auf eine lange Amortisationszeit hin, was die Immobilie weniger attraktiv für reine Renditeinvestoren macht.
Der Faktor der Jahresmiete ist eine unverzichtbare Kennzahl für die Immobilienbewertung und eine erste Orientierungshilfe für Investoren und Käufer. Er gibt Aufschluss darüber, wie wirtschaftlich eine Immobilie ist und wie viele Jahresmieten benötigt werden, um den Kaufpreis zu amortisieren.
Ein guter Jahresmiete-Faktor hängt von mehreren Variablen ab, wie der Lage, der Art der Immobilie und den aktuellen Marktbedingungen. Während Wohnimmobilien in städtischen Regionen oft höhere Faktoren aufweisen, sind ländliche Objekte oder Gewerbeimmobilien häufig wirtschaftlicher, bergen jedoch andere Risiken wie Leerstände.
Trotz seiner Einfachheit sollte der Kaufpreisfaktor nicht isoliert betrachtet werden. Ergänzende Kennzahlen wie die Mietrendite, der Cashflow und der Zustand der Immobilie sind essenziell, um fundierte Entscheidungen zu treffen. Mit einer sorgfältigen Analyse lässt sich das Risiko minimieren und eine rentable Investition realisieren.
Ein guter Kaufpreisfaktor hängt von der Art der Immobilie und der Lage ab. Typische Werte in der Schweiz liegen bei 25–35 für städtische Wohnimmobilien und 15–25 für ländliche Objekte.
Eine Immobilie sollte idealerweise zwischen 15 und 30 Jahresmieten kosten, abhängig von der Lage und dem Zustand der Immobilie.
Der Kaufpreisfaktor wird berechnet, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die Netto-Jahresmiete geteilt wird. Beispiel: CHF 500'000 Kaufpreis und CHF 25'000 Mieteinnahmen ergeben einen Faktor von 20.
In der Regel wird eine Immobilie, die zwischen dem 15- und 25-Fachen der Jahresmiete kostet, als rentabel angesehen.