Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettomieten dem Kaufpreis einer Renditeimmobilie entsprechen. Sie berechnen ihn, indem Sie den Kaufpreis durch die jährliche Nettomiete teilen. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der Jahresnettomiete entspricht, was einer Bruttomietrendite von 4 % gleichkommt. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie den Kaufpreisfaktor berechnen, wie er sich zur Bruttomietrendite verhält und woran Sie einen angemessenen Faktor erkennen.
Das Wichtigste im Überblick
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ jährliche Nettomiete. Er zeigt, wie viele Jahresnettomieten dem Kaufpreis entsprechen.
- Bei gleicher Berechnungsbasis ist der Faktor der Kehrwert der Bruttomietrendite: Rendite = 100 ÷ Faktor.
- Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 %, ein Faktor von 20 einer von 5 %.
- Ein tiefer Faktor bedeutet zunächst nur einen im Verhältnis zur Miete tiefen Kaufpreis. Die Gründe dafür sollten Sie prüfen.
- Der Kaufpreisfaktor ist ein Schnellcheck und ersetzt weder eine Nettorendite-Rechnung noch eine vollständige Bewertung.
Was ist der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis einer Immobilie ins Verhältnis zur jährlichen Nettomiete und zeigt, dem Wievielfachen der Jahresmiete der Kaufpreis entspricht. Er dient als schneller Vergleichswert für Renditeobjekte, sagt allein aber noch nichts über den tatsächlichen Gewinn aus. In der Schweiz ist für dasselbe Verhältnis von Kaufpreis und Miete der Begriff «Bruttorendite» verbreiteter, gemeint ist der Kehrwert. Innerhalb einer Immobilienbewertung ergänzt der Faktor die Ertragswertmethode, ersetzt sie aber nicht.
Ein Faktor von 25 bedeutet, dass Sie das 25-Fache der jährlichen Nettomiete bezahlen. Als Amortisationsdauer taugt diese Zahl nicht, weil sie laufende Kosten, die Finanzierung, Steuern und Leerstände ausblendet.
Kaufpreisfaktor, Mietfaktor oder Vervielfältiger
Für das Kaufpreis-Miete-Verhältnis kursieren mehrere Bezeichnungen. Häufig verwendet werden die folgenden Begriffe:
- Mietfaktor: Kurzform für das Verhältnis von Kaufpreis und Jahresmiete.
- Faktor Jahresmiete: hebt den Bezug zur jährlichen Miete hervor.
- Vervielfältiger: bezeichnet den Multiplikator der Jahresmiete.
- x-fache Miete: Ein Faktor von 25 entspricht der «25-fachen Jahresmiete».
Kaufpreisfaktor berechnen: Formel und Beispiel
Den Kaufpreisfaktor berechnen Sie in einem einzigen Rechenschritt aus dem Kaufpreis und der jährlichen Nettomiete. Massgebend ist die Nettomiete, also der Mietzins ohne Nebenkosten wie Heizung und Warmwasser.
Die Grundformel
Die Standardformel lautet:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ jährliche Nettomiete
Dabei gelten diese beiden Grössen:
- Kaufpreis: der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie.
- Jährliche Nettomiete: die jährlichen Mietzinseinnahmen ohne Nebenkosten.
Rechenbeispiel aus der Schweiz
Eine Eigentumswohnung kostet CHF 750'000.– und erzielt eine jährliche Nettomiete von CHF 30'000.–. Der Kaufpreisfaktor beträgt:
CHF 750'000.– ÷ CHF 30'000.– = 25
Der Kaufpreis entspricht dem 25-Fachen der Jahresnettomiete, was einer Bruttomietrendite von 4,0 % gleichkommt. Stellen Sie die Formel um, erhalten Sie den maximal tragbaren Kaufpreis: Kaufpreis = Jahresnettomiete × angestrebter Faktor. Wie Sie die Bruttorendite im Detail berechnen, erfahren Sie in unserem Glossareintrag.
Ist-Miete und nachhaltigen Mietertrag trennen
Für die Standardformel zählt die aktuelle Nettomiete. Für eine belastbare Investitionsprüfung rechnen Sie besser mit dem nachhaltig erzielbaren Ertrag, also nach Abzug eines realistischen Leerstands. Das folgende Beispiel zeigt den Unterschied:
| Grösse | Betrag |
|---|---|
| Aktuelle Jahresnettomiete (Ist) | CHF 30'000.– |
| Abzug für erwarteten Leerstand (5 %) | – CHF 1'500.– |
| Nachhaltiger Mietertrag | CHF 28'500.– |
Auf Basis der Ist-Miete ergibt sich ein Faktor von 25,0 (CHF 750'000.– ÷ CHF 30'000.–), auf Basis des nachhaltigen Ertrags ein vorsichtigerer Faktor von 26,3 (CHF 750'000.– ÷ CHF 28'500.–). Prüfen Sie deshalb, mit welcher Miete ein Inserat rechnet.
Kaufnebenkosten berücksichtigen
Beim Kauf fallen je nach Kanton unterschiedliche Erwerbsnebenkosten an, etwa die Handänderungssteuer sowie Notariats- und Grundbuchgebühren. Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und reicht von null bis rund 3 %. Einige Kantone wie Zürich erheben gar keine, dort verbleiben nur geringe Gebühren. Wollen Sie die gesamten Anlagekosten abbilden, lautet die erweiterte Formel:
Faktor inklusive Kaufnebenkosten = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) ÷ jährliche Nettomiete
Angenommen, in einem Kanton mit Handänderungssteuer fallen zusammen CHF 22'500.– (rund 3 % des Kaufpreises) an, ergibt sich:
(CHF 750'000.– + CHF 22'500.–) ÷ CHF 30'000.– = 25,75
Der klassische Kaufpreisfaktor bleibt bei 25. Der Wert von 25,75 zeigt zusätzlich das Verhältnis der gesamten Anlagekosten zur Jahresnettomiete.
Prüfen Sie, ob der Kaufpreis zum Marktwert passt
Der Faktor zeigt das Verhältnis von Preis und Miete. Ob der verlangte Preis stimmt, zeigt eine kostenlose Bewertung.
Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite: der Zusammenhang
Der Kaufpreisfaktor und die Bruttomietrendite sind der Kehrwert voneinander: Je höher der eine, desto tiefer der andere. Wenn Sie für beide mit demselben Kaufpreis und derselben Jahresnettomiete rechnen, gilt: Bruttomietrendite = 100 ÷ Kaufpreisfaktor. Die folgende Tabelle zeigt den Zusammenhang und den Mietertrag, der bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000.– zum jeweiligen Faktor gehört:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Jahresnettomiete bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000.– |
|---|---|---|
| 10 | 10,0 % | CHF 100'000.– |
| 15 | 6,7 % | CHF 66'667.– |
| 20 | 5,0 % | CHF 50'000.– |
| 25 | 4,0 % | CHF 40'000.– |
| 30 | 3,3 % | CHF 33'333.– |
| 35 | 2,9 % | CHF 28'571.– |
| 40 | 2,5 % | CHF 25'000.– |
Diese Kaufpreisfaktor-Tabelle zeigt den mathematischen Zusammenhang, keine amtlichen Marktwerte. Die Bruttomietrendite berücksichtigt zudem keine laufenden Kosten. Wie sich die aussagekräftigere Nettorendite davon unterscheidet, lesen Sie im Beitrag zum Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Einen allgemeingültigen guten Kaufpreisfaktor gibt es in der Schweiz nicht. Rechnerisch gilt: Je tiefer der Kaufpreisfaktor, desto höher die Bruttomietrendite. Ob ein Faktor angemessen ist, hängt von der Lage, dem Zustand, den nachhaltigen Mieterträgen und dem Zinsumfeld ab. In gefragten Stadtlagen sind die Faktoren hoch und die Renditen tief, in ländlichen Regionen sind die Faktoren tiefer und die Renditen höher – dort steigt allerdings das Leerstandsrisiko.
Warum ein tiefer Faktor nicht automatisch besser ist
Ein tiefer Kaufpreisfaktor bedeutet zunächst nur, dass der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettomiete niedrig ist. Dahinter können unterschiedliche Gründe stehen:
- ein tatsächlich günstiger Kaufpreis,
- zu hohe oder nicht nachhaltige Mieterträge,
- ein erhöhtes Leerstandsrisiko,
- ein anstehender Sanierungs- oder Investitionsbedarf,
- eine schwächere Mikro- oder Makrolage.
Umgekehrt kann ein hoher Faktor bei einer gefragten Lage, stabilen Mieterträgen und gutem Zustand gerechtfertigt sein. Die richtige Frage lautet deshalb nicht, ob der Faktor tief genug ist, sondern ob er für dieses Objekt und seine nachhaltigen Mieterträge angemessen ist.
Kaufpreisfaktor 15, 20 oder 25 – was heisst das?
Die mathematische Einordnung ist eindeutig und lässt sich aus der Tabelle oben ablesen: Ein Faktor von 15 entspricht 6,7 % Bruttomietrendite, ein Faktor von 20 genau 5 % und ein Faktor von 25 genau 4 %. Ob ein Wert gut ist, zeigt erst der Vergleich mit ähnlichen Objekten in derselben Region und die Prüfung, ob die Mieteinnahmen dauerhaft erzielbar sind.
Ist der Faktor in Ihrer Gemeinde angemessen?
Vergleichen Sie den Kaufpreis mit den aktuellen Quadratmeterpreisen in Ihrer Region.
Immobilienpreise ansehenKaufpreisfaktor bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien
Der Kaufpreisfaktor lässt sich auch für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien berechnen. Die Werte sind jedoch nicht direkt mit denen einzelner Eigentumswohnungen vergleichbar, weil das Risiko und die Bewirtschaftung anders ausfallen.
Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus
Beim Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus verteilt sich das Mietausfallrisiko auf mehrere Parteien. Aussagekräftig wird der Faktor erst, wenn Sie drei Varianten unterscheiden:
- Ist-Faktor: auf Basis der heute vereinnahmten Mieten.
- Soll-Faktor: auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieten.
- Faktor nach Sanierung: unter Berücksichtigung nötiger Investitionen und der danach möglichen Mieten.
Prüfen Sie zusätzlich den Mieterspiegel, die Leerstände, den Zustand sowie die Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten.
Kaufpreisfaktor bei der Gewerbeimmobilie
Beim Kaufpreisfaktor einer Gewerbeimmobilie hängt die Aussagekraft stark von der Nutzung und den Mietverträgen ab. Ein Büro, eine Verkaufsfläche, ein Logistikobjekt und ein Gastronomiebetrieb tragen unterschiedliche Nachfrage- und Leerstandsrisiken. Achten Sie deshalb auf die verbleibende Laufzeit der Mietverträge (in der Fachsprache WALT, die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit), auf die Drittverwendbarkeit der Flächen und auf die Standortqualität. Ein tiefer Faktor bedeutet bei Gewerbeimmobilien eine höhere Rendite, die aber das grössere Risiko abgelten muss – ein tiefer Faktor ist hier also nicht automatisch das bessere Geschäft.
Kaufpreisfaktor richtig beurteilen: die Checkliste
Ob ein Faktor überzeugt, entscheidet sich an der Qualität der Mieterträge und des Objekts. Ein tiefer Faktor ist vor allem in diesen Fällen interessant:
- Die Mieten sind ortsüblich und dauerhaft erzielbar.
- Es besteht kein grösserer Sanierungsstau.
- Die Lage weist eine stabile Nachfrage auf.
- Die Finanzierung ist tragbar.
- Der Faktor liegt im Rahmen vergleichbarer Objekte derselben Region.
Vorsicht ist trotz eines tiefen Faktors in den folgenden Situationen geboten:
- ein hoher oder schwer vermietbarer Leerstand,
- kurzfristig auslaufende Mietverträge,
- überhöhte, nicht nachhaltige Soll-Mieten,
- anstehende Grosssanierungen,
- eine problematische Mikrolage.
Grenzen des Kaufpreisfaktors
Der Kaufpreisfaktor ist eine grobe Kennzahl und lässt mehrere Grössen ausser Acht:
- die Erwerbsnebenkosten,
- die laufenden Kosten für Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen sowie den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum,
- Leerstände und Mietausfälle,
- die Finanzierungskosten und Hypothekarzinsen,
- die Steuern,
- künftige Mietveränderungen sowie die Wertentwicklung des Objekts.
Ein tiefer Faktor kann deshalb trotzdem zu einem schwachen Investment führen, ein höherer Faktor bei einem hochwertigen Objekt hingegen gerechtfertigt sein. Beachten Sie ausserdem, dass ein Inserat oft mit dem Angebotspreis rechnet, während der tatsächliche Kaufpreis nach der Verhandlung tiefer liegen kann. Kombinieren Sie den Kaufpreisfaktor deshalb mit der Rendite Ihrer Immobilie, bevor Sie kaufen oder verkaufen.
Für den tatsächlichen Marktwert braucht es zudem eine vollständige Wertermittlung, denn der Faktor ersetzt den Verkehrswert nicht.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist ein Schnellcheck, mit dem Sie den Kaufpreis einer Renditeimmobilie ins Verhältnis zur Jahresnettomiete setzen. Die Formel bleibt dabei kurz: Kaufpreis geteilt durch die jährliche Nettomiete ergibt den Faktor. Teilen Sie 100 durch den Faktor, erhalten Sie die Bruttomietrendite.
Ob ein Faktor attraktiv ist, entscheidet nicht die blosse Höhe, sondern die Nachhaltigkeit der Mieten, die Lage, der Zustand und die übrigen Kosten des Objekts. Nutzen Sie den Kaufpreisfaktor als ersten Filter und prüfen Sie vor der Entscheidung zusätzlich die Nettorendite, den Cashflow und den Marktwert, damit Sie den Kaufpreisfaktor richtig einordnen.
Quellen
- Bundesamt für Statistik – Wohnimmobilienpreisindex (IMPI): bfs.admin.ch
- Schweizerische Nationalbank – Leitzins und geldpolitische Lagebeurteilung: snb.ch
Häufige Fragen
Was bedeutet die x-fache Miete?
Die x-fache Miete ist eine andere Bezeichnung für den Kaufpreisfaktor. Eine 25-fache Miete bedeutet, dass der Kaufpreis dem 25-Fachen der jährlichen Nettomiete entspricht.
Wie viele Jahresnettomieten darf eine Immobilie kosten?
Eine feste Obergrenze gibt es nicht. In stabilen Lagen liegt der Faktor bei Wohnimmobilien oft zwischen 20 und 28, in ländlichen Regionen tiefer. Massgebend sind die Lage, der Zustand und die nachhaltigen Mieterträge.
Was ist der Unterschied zwischen dem Kaufpreisfaktor und dem Ertragswert?
Der Kaufpreisfaktor ist eine statische Überschlagsrechnung aus dem Kaufpreis und der Miete. Der Ertragswert leitet den Wert aus den Nettoerträgen und einem Kapitalisierungssatz ab und berücksichtigt damit die Kosten und das Risiko genauer.
Rechnet man mit der Netto- oder der Bruttomiete?
Für den Kaufpreisfaktor zählt die Nettomiete, also der Mietzins ohne Nebenkosten. Die Bruttomiete inklusive Nebenkosten eignet sich nicht, weil die Nebenkosten Durchlaufposten der Mieter sind und den Vergleich verzerren würden. Für die Investitionsanalyse ziehen Sie zusätzlich einen realistischen Leerstand ab.
Gilt der Kaufpreisfaktor auch für selbst genutztes Wohneigentum?
Der Kaufpreisfaktor ist auf vermietete Renditeobjekte zugeschnitten. Bei selbst genutztem Wohneigentum fehlen Mieteinnahmen, weshalb die Kennzahl dort nur mit einer kalkulatorischen Miete aussagekräftig ist.
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