Die Vorfälligkeitsentschädigung, manchmal auch «Penalty» genannt, bezeichnet die Zahlung, die ein Kreditnehmer an seinen Kreditgeber leisten muss, wenn ein Darlehensvertrag vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit aufgelöst wird. Sie dient dazu, den Kreditgeber für den Verlust des vereinbarten Zinsertrags und potenzielle Marktverluste zu entschädigen.
Für Hypothekennehmer, insbesondere bei langfristigen Festhypotheken, kann die Vorfälligkeitsentschädigung erheblich sein. Sie basiert auf der Restlaufzeit des Kredits, dem ursprünglichen Zinssatz und dem aktuellen Marktzins. Die Entschädigung sichert dem Hypothekengeber, also meist der Bank, den entgangenen Gewinn, den sie bei einer Weiterführung des Kredits erzielt hätte.
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann durch eine frühzeitige Planung und gut geführte Verhandlungen mit der Bank teilweise reduziert werden. In einigen Fällen, etwa bei aussergewöhnlichen Lebensereignissen, verzichten Kreditgeber sogar auf die Entschädigung.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt individuell und hängt von mehreren Faktoren ab. Kreditgeber berücksichtigen dabei entgangene Zinsen, die Restlaufzeit der Hypothek und mögliche Verluste durch die Wiederanlage der zurückgezahlten Summe am Kapitalmarkt.
Ein Kreditnehmer löst eine Hypothek mit einer Restlaufzeit von 5 Jahren und einem Zinssatz von 2 Prozent vorzeitig auf. Der aktuelle Marktzins liegt bei 1 Prozent. Die ursprüngliche Kreditsumme betrug CHF 500'000.
Die genaue Höhe hängt vom Vertrag und den internen Kalkulationen des Kreditgebers ab. Als Kreditnehmer sollten Sie den Betrag immer überprüfen lassen, da es erhebliche Unterschiede zwischen den Banken gibt.
Eine Scheidung oder Trennung kann dazu führen, dass gemeinsame Kredite oder Hypotheken vorzeitig aufgelöst werden müssen. In solchen Fällen kann die Vorfälligkeitsentschädigung eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellen.
Manche Kreditgeber bieten Lösungen wie die Übertragung der Hypothek auf einen Partner an, um die Entschädigung zu vermeiden. Klären Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, ob Sonderregelungen möglich sind. Prüfen Sie auch, ob ein Verkauf der Immobilie die günstigere Option ist.
Einige Banken ermöglichen eine Übertragung der Hypothek auf den neuen Eigentümer, wenn Sie eine Immobilie verkaufen. Dies setzt jedoch eine ausreichende Bonität des Käufers voraus.
Kann die bestehende Hypothek nicht auf den neuen Käufer übertragen werden, fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung durch den vorzeitigen Ausstieg an. Sie können mit Ihrer Bank verhandeln, um die Entschädigung zu reduzieren. Ferner können Sie Alternativen wie die Fortführung der Hypothek mit einer neuen Liegenschaft prüfen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann in bestimmten Fällen steuerlich geltend gemacht werden:
Während der Bauphase einer Immobilie ist es nicht unüblich, dass Darlehen angepasst oder aufgelöst werden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann auch in dieser Phase anfallen, wenn der Kreditgeber finanzielle Verluste erleidet.
Eine Umschuldung, etwa um von niedrigeren Zinsen zu profitieren, ist ein häufiger Grund für vorzeitige Kreditauflösungen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen. Es gibt jedoch Strategien, um sie zu reduzieren, zu umgehen oder ganz zu vermeiden. Diese Möglichkeiten haben Sie:
In vielen Fällen sind Banken bereit, die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren oder sogar darauf zu verzichten, insbesondere wenn es sich um aussergewöhnliche Umstände handelt.
Argumente für Verhandlungen:
Tipp: Bereiten Sie eine solide Argumentation vor und suchen Sie frühzeitig das Gespräch mit Ihrem Kreditgeber.
Einige Banken erlauben Ihnen, bestehende Darlehen umzustrukturieren oder in ein neues Finanzierungsmodell zu überführen. Wenn der Kredit bei der gleichen Bank bleibt, kann die Vorfälligkeitsentschädigung oft ganz oder teilweise entfallen.
Tipp: Fragen Sie nach Sonderkonditionen für Kunden, die den Kreditgeber nicht wechseln.
Beim Verkauf einer Immobilie kann die bestehende Hypothek auf den neuen Käufer übertragen werden.
Voraussetzungen:
Tipp: Klären Sie diese Möglichkeit frühzeitig mit der Bank und dem potenziellen Käufer.
Wenn der Kreditnehmer eine neue Liegenschaft erwirbt, kann die bestehende Hypothek darauf übertragen werden.
Tipp: Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Flexibilität der bestehenden Hypothek.
Online-Tools und Rechner für Vorfälligkeitsentschädigungen helfen Ihnen, die Höhe der potenziellen Kosten bei einem vorzeitigen Ausstieg im Voraus zu kalkulieren. Sie können auf Basis der Berechnung fundierte Entscheidungen treffen, z. B. ob sich eine Umschuldung trotz Entschädigung lohnt.
Tipp: Verwenden Sie den Rechner, um verschiedene Szenarien zu simulieren und eine optimale Lösung zu finden.
Eine Bank kann auf die Entschädigung verzichten, wenn besondere Lebensumstände vorliegen (z. B. Scheidung) oder eine neue Hypothek beim gleichen Kreditgeber abgeschlossen wird.
Die Berechnung erfolgt anhand der Restlaufzeit, der Differenz zwischen dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins sowie der verbleibenden Kreditsumme.
Die Höhe variiert je nach Vertrag und Bank. Als Richtwert können 1–2 Prozent der Restschuld pro Jahr der verbleibenden Laufzeit angesetzt werden.
Für eine Immobilie mit einem Kredit von CHF 500'000 und einer Restlaufzeit von 5 Jahren kann die Entschädigung zwischen CHF 20'000 und CHF 30'000 liegen, abhängig vom Zinssatz.
Sie entsteht, wenn ein Darlehen oder eine Hypothek vorzeitig aufgelöst wird, z. B. bei einer Umschuldung, einem Hausverkauf oder einer Vertragskündigung.
Die Entschädigung entfällt häufig bei einer Übertragung der Hypothek auf den Käufer, bei Verhandlungen mit der Bank und natürlich am Ende der Vertragslaufzeit.
