Unter Abschreibung oder Amortisation wird die Rückzahlung einer Hypothek verstanden. Dadurch reduzieren sich die Schulden im Laufe der Zeit. Als Kreditnehmer können Sie sich für eine direkte und indirekte Abschreibung entscheiden. Da beide Varianten ihre Vorteile haben, ist es wichtig, dass Sie wissen, für welche Sie sich entscheiden sollten. Bei RealAdvisor erfahren Sie alles Wichtige zum Thema Abschreibung einer Hypothek.
Wenn Sie sich für die direkte Abschreibung einer Hypothek entscheiden, werden die Schulden schrittweise reduziert. Dies funktioniert auf eine besondere Art. Die Rückzahlungsraten bleiben über einen bestimmten Zeitraum gleich und sind im nächsten Zeitraum geringer. Die verbleibenden Schulden werden ebenso wie die Zinsen jährlich angepasst. Wenn Sie wissen möchten, welche Hypothek die richtige für Sie ist, finden Sie in diesem Beitrag alles, was Sie wissen müssen.
Durch die direkte Abschreibung wird die Hypothek jedes Jahr nach unten korrigiert. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek von CHF 134'000.- aufgenommen haben, müssen Sie diesen Betrag innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen. Jedes Jahr müssen Sie also
CHF 134'000.- / 15 = CHF 8'930.-
zurückzahlen.
Bei einem Zinssatz von 1,5 % beträgt der jährliche Zinsrückgang somit
CHF 8'930.- × 1,5 = CHF 134.-
Die Zinsen im Rahmen einer Hypothek mit direkter Abschreibung sinken daher im Zuge der Rückzahlungen. Dadurch erhöht sich das zu versteuernde Jahreseinkommen.
Um diesen Mechanismus zu verstehen, müssen die Auswirkungen der Abschreibung auf den Grenzsteuersatz betrachtet werden. Der Steuersatz hängt vom Wohnort, dem Ehestand und dem Einkommen ab. Nehmen wir etwa ein kinderloses Paar in Prangins mit einem Jahreseinkommen von CHF 150.000.-. Der Grenzsteuersatz wird mit 38,5 % festgesetzt.
Da das zu versteuernde Nettoeinkommen um CHF 134 pro Jahr ansteigt, ist mit einer Steuerlast von zusätzlich CHF 51.59 zu rechnen. Die direkte Nettobeschreibung beträgt somit:
CHF 134.- minus CHF 51.59 = CHF 82.41 im Jahr.
Bei dieser Form der Tilgung reduziert sich die Hypothekenschuld regelmäßig durch die Rückzahlung fester Monatsraten. Die Zinsaufwendungen sinken dadurch jedes Jahr – unabhängig von der Entwicklung der Hypothekenzinsen.
Mit dieser Art der Tilgung investieren Sie in Ihre eigene Immobilie. Dieses System wirkt also vorteilhaft.
Da sich der jährliche Betrag der abzugsfähigen Zinsen reduziert, steigt Ihre Steuerlast an. Sie müssen also mit einer steigenden Einkommenssteuer rechnen. Da bei diesem Modell nicht in die private Vorsorge eingezahlt wird, müssen Sie dafür zusätzliche Mittel aufbringen.
Im Falle einer indirekten Abschreibung liegt das Hauptziel nicht darin, die Hypothek zu reduzieren. Im Gegenteil, die Mittel werden im Rahmen der Vorsorge der 3. Säule (3a) auf ein Depot eingezahlt. Diese Art der Abschreibung bringt einen erheblichen Steuervorteil.
Diese Art der Abschreibung ist deshalb interessant, da die im Rahmen der 3. Säule (3a) eingezahlten Prämien von der Einkommenssteuer abgezogen werden können. Wenn die Obergrenze für einen Arbeitnehmer mit CHF 6'768.- pro Jahr und für einen Selbstständigen mit 20 % festgesetzt wird, sind das bis zu CHF 33'840.-.
Rechnen wir obiges Beispiel mit einem Grenzsteuersatz von 38,5 %. Die Steuerermässigung beträgt in diesem Beispiel CHF 8'930.- × 38,5 % = CHF 3 438.- pro Jahr.
Bei dieser Art der Tilgung können die gesamten Hypothekenschulden sowie die Hypothekenzinsen von den zu versteuernden Einkünften abgezogen werden, da auch Beiträge aus der 3. Säule (3a) von den Steuern absetzbar sind. Der Steuervorteil kann also erheblich sein. Dazu müssen Sie übrigens wissen, dass der Vorsorgefonds zu einem Vorzugssatz besteuert wird.
Das Prinzip der indirekten Abschreibung ist auch im Hinblick auf das steigende Vorsorgekapital interessant. Dieser Betrag kann als Eigenkapitalanteil im Rahmen einer neuen Immobilienanleihe verwendet werden.
Vor Ihrem 65. Lebensjahr können Sie das Kapital der Säule 3a zurückziehen, um Ihre Hypothek zu bezahlen. Dabei können Sie es mit minimalem Aufwand zurückbekommen.
Im Gegensatz zur direkten Abschreibung sinken die Hypothekenschulden nicht. Sie bleiben also während der gesamten Laufzeit des Immobilienkredits gleich hoch. Ebenso bleibt die jährliche Zinsbelastung konstant.
Im Kontext von Hypotheken in der Schweiz werden normalerweise die Begriffe direkte und indirekte Abschreibung verwendet. Die Konzepte der linearen und degressiven Abschreibung spielen insbesondere bei der Berechnung von Abschreibungen auf das Anlagevermögen eines Unternehmens eine Rolle.
Die Berechnung der linearen Abschreibung wird durch die Division des Anschaffungswertes durch die Nutzungsdauer bestimmt. Bei der degressiven Abschreibung wird jedes Jahr ein Prozentsatz des aktuellen Buchwerts abgeschrieben. Dieser Prozentsatz wird durch die schweizerische Steuergesetzgebung festgelegt und kann je nach Art des Anlageguts variieren.
In der Schweiz gibt es zwei wesentliche Unterschiede zwischen direkter und indirekter Abschreibung von Hypotheken.
Abschreibungen im Kontext von Hypotheken in der Schweiz können sowohl als direkte als auch als indirekte Kosten betrachtet werden.
Eine Hypothek 1. Ranges entspricht in der Regel 65 % der benötigten Finanzmittel. Wenn Sie mehr benötigen, müssen Sie eine Hypothek 2. Ranges zeichnen. Die Abschreibung betrifft die 2. Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden muss. Mehr zu den Unterschieden zwischen der 1. und 2. Hypothek erfahren Sie in diesem Beitrag.
