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Das Wort Akonto bedeutet so viel wie Vorschuss oder Anzahlung. In der Schweiz begegnet man dem Begriff in ganz unterschiedlichen Bereichen – von der Mietnebenkostenabrechnung über Handwerk und Industrie bis hin zu Immobilienkäufen. Immer geht es darum, dass man eine Teilzahlung im Voraus leistet, um Sicherheit für beide Parteien zu schaffen und die Liquidität zu sichern.
Auch im Immobilienbereich findet der Begriff Verwendung und stellt ein vorläufiges Zahlungsversprechen des Käufers an den Verkäufer dar. Es handelt sich dabei um eine Anzahlung, die der Käufer bei der Unterzeichnung des Vorvertrags leistet.
Zweck des Akontos ist es hier, sowohl den Käufer als auch den Verkäufer abzusichern. Für den Verkäufer stellt das Akonto eine feste Zusage des Käufers dar, das Objekt zu erwerben. Der Käufer kann das Objekt damit für sich reservieren, während er die notwendige Finanzierung bei Banken oder Kreditvermittlern sichert, um den gesamten Kaufpreis zu begleichen.
Obwohl Akontos im Immobilienbereich häufig vorkommen, gibt es in der Schweiz keine gesetzliche Verpflichtung, die den zu zahlenden Betrag festlegt. Dennoch kann man ein Akonto in bestimmten Fällen vertraglich vereinbaren. In der Regel beträgt dieser 10 % des Immobilienwerts. Der Betrag muss im Vorvertrag festgelegt werden. Verkäufer und Käufer legen gemeinsam das Zahlungsdatum und den Betrag des Akontos fest.
Ein Notar verwaltet das Akonto auf einem Treuhandkonto. Die Freigabe des Betrags erfolgt nur mit schriftlicher Zustimmung beider Parteien. Der Betrag bleibt bis zur Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags gesperrt und wird dann vom Gesamtverkaufspreis abgezogen.
In Bezug auf Nebenkosten bezeichnet das Akonto die periodische Zahlung, die ein Mieter zu leisten hat. Diese Akontozahlungen dienen als Vorschüsse für die Nebenkosten, die durch die Nutzung der Mietwohnung anfallen. Dabei kann es sich beispielsweise um Heiz- und Warmwasserkosten, Kosten für den Hauswart, Schneeräumung, Gartenpflege, Gebühren für Abfall, Wasser und Abwasser, Allgemeinstrom in Treppenhaus und Waschküche sowie TV-Gebühren handeln.
Bei der Akonto-Methode erstellt der Vermieter am Ende einer Abrechnungsperiode eine Abrechnung und verrechnet hierbei die Akontobeiträge mit den tatsächlichen Kosten. Falls die Akontozahlungen die tatsächlichen Nebenkosten übersteigen, erhält der Mieter eine Rückerstattung. Falls die Nebenkosten höher ausfallen als die geleisteten Akontozahlungen, muss der Mieter die Differenz nachzahlen. Diese Methode ist üblich, wenn im Mietvertrag nicht explizit etwas anderes vereinbart ist.
In der Schweiz umfasst die Nebenkostenabrechnung alle Kosten, die zusätzlich zur Nettomiete anfallen und auf den Mieter überwälzt werden dürfen. Dazu gehören unter anderem Heiz- und Warmwasserkosten, Abfallentsorgung, Hauswartung, Reinigung, Gartenpflege oder Allgemeinstrom. Die Abrechnung erfolgt in der Regel jährlich und zeigt, ob die geleisteten Akontozahlungen die tatsächlichen Kosten decken oder eine Nachzahlung bzw. Rückerstattung fällig wird.
Nebenkosten können entweder pauschal oder über Akonto abgerechnet werden. Bei einer Pauschale zahlt der Mieter einen fixen Betrag, ohne dass eine detaillierte Abrechnung folgt – Nachzahlungen oder Rückerstattungen sind ausgeschlossen. Bei der Akonto-Methode erfolgt eine jährliche Abrechnung, bei der Vorauszahlungen mit den tatsächlichen Kosten verrechnet werden.
Ein zentraler Bestandteil ist die Heizkostenabrechnung. Sie regelt die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten zwischen den Mietparteien. Oft wird ein Teil nach Verbrauch (z. B. durch Zähler) und ein Teil nach Wohnfläche aufgeteilt. Dies soll sowohl eine faire Kostenverteilung sicherstellen als auch zum sparsamen Energieverbrauch anregen.
Die Heiz- und Nebenkostenabrechnung liefert Mietern eine transparente Übersicht über sämtliche Zusatzkosten. Sie schafft Klarheit, ob die monatlich bezahlten Beiträge den tatsächlichen Verbrauch und die entstandenen Kosten abdecken. Transparenz ist gesetzlich vorgeschrieben und gibt Mietern die Möglichkeit, die Abrechnung zu prüfen.
Zulässig sind z. B. Kosten für Heizung, Warmwasser, Abfall, Hauswart, Reinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom oder Liftbetrieb.
Unzulässig sind dagegen Verwaltungskosten, Unterhalts- und Reparaturarbeiten am Gebäude oder Investitionen des Vermieters – diese dürfen nicht auf die Mieter überwälzt werden.
Im Handwerk und in der Industrie sind Akontozahlungen eine gebräuchliche Praxis. Bei grösseren Aufträgen kann der Unternehmer Anspruch auf diese Teilzahlungen haben. Dies dient in erster Linie dazu, die Liquidität des Auftragnehmers während der Auftragsabwicklung zu gewährleisten. Es kann auch als Abschlagszahlung bezeichnet werden, die für bereits erbrachte Leistungen gezahlt wird.
Die Anwendung von Akontozahlungen kann von Branche zu Branche variieren. Im Bauwesen etwa sind Akontozahlungen auf Grundlage eines Nachweises des Unternehmers über die erbrachte Leistung üblich. In der Industrie können Akontozahlungen auch in Form von provisorischen Beiträgen anfallen, die auf der Höhe der voraussichtlichen Lohnsumme basieren.
Wichtige Punkte:
- Akontozahlungen dienen zur Aufrechterhaltung der Liquidität.
- Die Anwendung variiert je nach Branche.
- In der Regel basieren Akontozahlungen auf der erbrachten Leistung oder voraussichtlichen Kosten.
Wie viel Miete könnten Sie erzielen?
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Die Praktiken und Anforderungen in der Schweiz variieren je nach Kanton und individuellen Umständen. Bei Immobilientransaktionen ist es ratsam, sich von einem Fachmann wie einem Notar oder Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle Aspekte des Vertrags korrekt und im Einklang mit den geltenden Gesetzen und Vorschriften sind.
Zudem sollten Sie wissen, dass es im Immobilienbereich Unterschiede zwischen Akontos und Anzahlungen gibt:
Unter welchen Bedingungen auch ein Akonto zurückerstattet werden kann, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.
In der Schweiz kann ein Akonto unter bestimmten Umständen zurückerstattet werden. Hier sind einige Beispiele:
In der Schweiz bezeichnet die Akontozahlung ein Zahlungsversprechen oder eine Teilzahlung, die vor der vollständigen Abwicklung eines Geschäfts getätigt wird. Dies kann in verschiedenen Branchen und Kontexten angewendet werden, wie im Immobilienbereich, in der Industrie, im Handwerk oder bei Mietverhältnissen.
Die Akontozahlung dient dabei oft als Sicherheit, um das gegenseitige Risiko zu minimieren und die Liquidität des Zahlungsempfängers zu gewährleisten. Sie basiert in der Regel auf der Höhe der erwarteten Kosten oder Leistungen und wird nachträglich mit den tatsächlichen Kosten verrechnet.
BK-Akonto bezieht sich auf die Vorauszahlungen, die ein Mieter für die Betriebskosten (BK) leistet. Diese Beträge werden monatlich zusammen mit der Miete gezahlt und dienen als vorläufiges Budget für die zu erwartenden Nebenkosten. Der Vermieter erstellt jährlich eine detaillierte Abrechnung. Wenn die tatsächlichen Kosten höher als die Vorauszahlungen sind, muss der Mieter den Differenzbetrag nachzahlen. Wenn die ausgegebenen Beträge niedriger als die Akontozahlungen sind, erhält der Mieter eine Rückerstattung.
