Mietzins richtig einschätzen
Bevor Sie Nettomiete und Nebenkosten festlegen, lohnt sich ein Blick auf den realistischen Mietwert Ihrer Immobilie.
Akonto bedeutet so viel wie Vorauszahlung oder Teilzahlung: Sie zahlen einen Betrag im Voraus, der später mit den tatsächlichen Kosten verrechnet wird. Der Begriff stammt aus dem Italienischen («a conto», auf Rechnung). In der Schweiz begegnet er Ihnen am häufigsten bei den Nebenkosten im Mietverhältnis, daneben bei Rechnungen im Handwerk und seltener beim Immobilienkauf.
Ein Akonto ist eine Zahlung auf eine noch nicht endgültig feststehende Schuld. Sie leisten einen Vorschuss, der später mit den tatsächlichen Kosten oder der Schlussrechnung verrechnet wird. Die zugehörige Zahlung heisst Akontozahlung. Der Begriff geht auf das italienische «a conto» zurück, im Englischen entspricht ihm «on account».
Davon zu unterscheiden ist die Anzahlung: Sie ist eine erste Teilzahlung auf einen bereits festgelegten Preis. Die Abschlagszahlung wiederum meint dasselbe wie das Akonto im Handwerk und ist eine Teilzahlung für bereits erbrachte Leistungen.
Im Schweizer Sprachgebrauch ist «Akonto» die übliche Schreibweise (das Akonto). Daneben sind die Varianten «Aconto» und «à conto» verbreitet. Sie alle gehen auf dieselbe italienische Wurzel zurück. Als Mehrzahl gelten «die Akonti» oder «die Akontos» – beide Formen sind korrekt.
Im Mietverhältnis bezeichnet das Akonto die monatliche Vorauszahlung für Nebenkosten, die der Mieter zusätzlich zur Nettomiete leistet. Nebenkosten muss der Mieter nur tragen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde (Art. 257a Abs. 2 OR). Ohne Vereinbarung gelten sie als im Mietzins enthalten.
Nebenkosten lassen sich auf zwei Arten erheben:
Eine Pauschale muss sich an den Durchschnittswerten der letzten drei Jahre orientieren (Art. 4 Abs. 2 VMWG). Der Akontobeitrag dagegen wird zwischen den Parteien vereinbart und muss nicht exakt den erwarteten Kosten entsprechen (BGE 132 III 24). Überhöhte oder missbräuchliche Ansätze sind jedoch nicht zulässig.
Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Unterschiede:
| Merkmal | Akonto | Pauschale |
|---|---|---|
| Jährliche Abrechnung | Ja | Nein |
| Nachzahlung / Rückerstattung | Möglich | Ausgeschlossen |
| Risiko bei steigenden Kosten | Mieter | Vermieter |
| Planbarkeit | Geringer | Höher |
Bei vereinbarten Akontozahlungen muss der Vermieter mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erstellen und vorlegen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Sie stellt die geleisteten Akontobeiträge den tatsächlichen Kosten gegenüber. Liegen die effektiven Kosten höher, zahlt der Mieter die Differenz nach. Liegen sie tiefer, erhält er sie zurück.
Wie eine korrekte Aufstellung aussieht, lesen Sie im Beitrag zur Nebenkostenabrechnung in der Schweiz.
Der Mieter darf die Abrechnung prüfen und auf Verlangen Einsicht in sämtliche Belege nehmen (Art. 257b Abs. 2 OR). Stimmen Akontozahlungen und tatsächliche Kosten dauerhaft nicht überein, lassen sich die künftigen Beiträge anpassen. Eine einvernehmliche Anpassung ist jederzeit möglich. Will der Vermieter die Akontozahlungen einseitig erhöhen, muss er dies auf dem amtlichen Formular mitteilen, begründen und auf einen Kündigungstermin ansetzen (Art. 269d OR).
Überwälzbar sind nur Kosten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen – etwa Heizung, Warmwasser, Hauswartung, Reinigung, Gartenpflege oder Allgemeinstrom. Nicht zulässig sind Verwaltungs-, Unterhalts- und Reparaturkosten des Gebäudes.
Mietzins richtig einschätzen
Bevor Sie Nettomiete und Nebenkosten festlegen, lohnt sich ein Blick auf den realistischen Mietwert Ihrer Immobilie.
Eine Akontorechnung ist eine Teil- oder Abschlagszahlung für bereits erbrachte Leistungen, häufig im Handwerk, am Bau und in der Industrie. Sie sichert die Liquidität des Auftragnehmers während eines laufenden Auftrags. Die geleisteten Akontozahlungen werden später von der Schlussrechnung abgezogen.
Anders als in einigen Nachbarländern gibt es in der Schweiz beim Werkvertrag keinen gesetzlichen Anspruch auf Abschlagszahlungen: Die Vergütung ist grundsätzlich erst bei Ablieferung des Werks fällig (Art. 372 Abs. 1 OR). Ohne vertragliche Vereinbarung kann der Unternehmer während der Ausführung daher keine Teilzahlungen verlangen. Akontozahlungen müssen vereinbart werden – am Bau regelt dies in der Praxis oft die SIA-Norm 118.
Auch im Arbeitsverhältnis kommt der Begriff vor: Ein Akonto auf den Lohn ist ein Vorschuss auf den noch nicht fälligen Lohn. Der Arbeitgeber zahlt einen Teilbetrag vorab und verrechnet ihn mit der nächsten ordentlichen Lohnzahlung.
Beim Immobilienkauf wird der Begriff teils für eine Reservations- oder Anzahlung verwendet, mit der ein Käufer ein Objekt sichern möchte. Massgebend hierbei ist die Form: Kaufverträge und kaufbezogene Vorverträge über Grundstücke sind nur gültig, wenn sie öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Verpflichtet eine Reservationsvereinbarung wirtschaftlich bereits zum Kauf zu einem festen Preis, gilt sie als Vorvertrag und braucht dieselbe Form.
Fehlt diese Beurkundung, ist eine solche Vereinbarung in der Regel nicht bindend, und eine geleistete Zahlung lässt sich meist zurückfordern. Je nach Vereinbarung darf der Verkäufer höchstens nachgewiesene Aufwendungen wie Notariatskosten abziehen. Eine verbindliche Anzahlung auf den Kaufpreis erfolgt erst mit dem beim Notar beurkundeten Kaufvertrag.
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Akonto bedeutet immer dasselbe Grundprinzip: eine Vorauszahlung, die später mit den effektiven Kosten verrechnet wird. In der Schweiz ist der wichtigste Anwendungsfall die Akontozahlung für Nebenkosten. Hier wird jährlich abgerechnet und es besteht die Möglichkeit einer Nachzahlung oder Rückerstattung. Im Handwerk steht die Akontorechnung für eine Abschlagszahlung, beim Immobilienkauf ist eine Anzahlung nur mit öffentlich beurkundetem Vertrag verbindlich. Prüfen Sie die Vereinbarung im Vertrag, um zu wissen, welche Zahlung Sie erwartet und ob eine Abrechnung folgt.
BK-Akonto steht für die Akontozahlung für Betriebskosten. Der Mieter zahlt monatlich einen Vorschuss zusätzlich zur Miete, der am Jahresende mit den tatsächlichen Betriebskosten verrechnet wird.
Ein Akonto ist eine Vorauszahlung, die mit einer späteren Abrechnung verrechnet wird. Eine Anzahlung ist eine erste Teilzahlung auf einen festen Preis. Beim Grundstückkauf sind Anzahlung und Reservationszahlung in der Regel nur abgesichert, wenn sie Teil eines öffentlich beurkundeten Kauf- oder Vorvertrags sind.
Ja, aber nicht formlos. Eine einvernehmliche Anpassung ist jederzeit möglich. Will der Vermieter die Akontozahlungen einseitig erhöhen, muss er dies auf dem amtlichen Formular mitteilen, begründen und auf einen Kündigungstermin ansetzen.
Korrekt sind «die Akonti» oder «die Akontos». Beide Formen sind zulässig.
Bei vereinbarten Akontozahlungen muss der Vermieter mindestens einmal pro Jahr eine Abrechnung erstellen und vorlegen. Eine feste gesetzliche Frist für den Zeitpunkt besteht nicht.
Ja. Übersteigen die Akontozahlungen für Nebenkosten die tatsächlichen Kosten, erhalten Sie die Differenz zurück. Eine Reservationszahlung beim Immobilienkauf ist oft rückforderbar, wenn kein öffentlich beurkundeter Vertrag vorliegt. Dies hängt aber letztlich von der Vereinbarung ab.
