Une hypothèque est un terme technique désignant un prêt ou un crédit accordé par un établissement de crédit pour l'acquisition d'un bien immobilier. Sur une période prédéfinie, l'acheteur rembourse le montant de l'hypothèque (amortissement) et les intérêts dus à l'établissement de crédit par des versements convenus.
De cette manière, l'achat d'un bien immobilier est possible, même si le capital total nécessaire n'est pas disponible. En contrepartie, la banque perçoit des intérêts et, pendant la durée de l'hypothèque, une inscription correspondante au registre foncier.
Il existe différents types d'hypothèques, que nous présentons en détail ci-dessous :
Dans le cas d'une hypothèque à taux fixe, un taux d'intérêt est fixé au début de la durée du prêt, en fonction de la politique du marché monétaire en vigueur à ce moment-là. Le taux d'intérêt reste inchangé pendant toute la durée (souvent très longue) de l'hypothèque.
Contrairement à l'hypothèque à taux fixe, le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux variable est adapté à la politique du marché monétaire pendant la durée du prêt. En règle générale, cela se produit une fois par an. Comme on a la possibilité de résilier le contrat à chaque adaptation, on est très flexible avec un crédit hypothécaire variable. En cas de hausse globale des taux d'intérêt, cette flexibilité a toutefois un effet très négatif, alors qu'en cas de baisse des taux, on est gagnant au fil des ans.
Cette forme d'hypothèque particulièrement flexible se base sur le taux d'intérêt déterminé par le SARON. Le SARON est un taux moyen pondéré en fonction du volume, qui se base sur les transactions commerciales conclues en Suisse et qui est publié toutes les 10 minutes les jours de négoce. Il est le pendant du taux LIBOR, qui est le taux hypothécaire le plus courant.
Ainsi, le taux d'intérêt du prêt, qui ne dure généralement qu'un à cinq ans, change tous les jours. Cette forme de crédit, également appelée hypothèque du marché monétaire, peut présenter de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients, car il est impossible de faire des calculs précis à l'avance.
Une sous-forme a été développée, l'hypothèque SARON flexible, qui permet de passer à tout moment de ce type d'hypothèque à une hypothèque fixe.
Outre les modèles classiques d'hypothèques en Suisse, il existe toute une série d'autres types. Dans le cas d'une hypothèque mixte ou combinée, une partie du montant du crédit est contractée via une hypothèque fixe et une autre partie via une hypothèque SARON. Cela permet de combiner le meilleur des deux mondes.
Dans le cas d'une hypothèque écologique, certaines banques accordent des conditions spéciales pour les biens immobiliers particulièrement respectueux de l'environnement. Dans le cas d'une hypothèque à taux forward, on s'attend à des taux d'intérêt plus élevés à l'avenir et on s'assure déjà des taux actuels pour un futur prêt. Les banques se font toutefois rémunérer en plus par certaines majorations.
Les hypothèques familiales spéciales aident les jeunes familles à devenir propriétaires. Si vous êtes une famille avec des enfants et que vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour votre propre usage, vous bénéficiez de conditions spéciales auprès de certaines banques.
Toutes les banques exigent au moins 20 % de franchise. Si vous souhaitez donc acquérir un bien immobilier pour 500 000 CHF, vous avez besoin d'au moins 100 000 CHF de fonds propres. Le taux d'avance est donc de 80 %. Vous pouvez augmenter vos fonds propres par le biais d'une acquisition de fonds propres.
Bien entendu, il est également important de tenir compte des ressources financières courantes afin de s'assurer que le crédit pourra être remboursé régulièrement. En conséquence, les valeurs suivantes doivent être prises en compte pour l'analyse globale :
Le moyen le plus simple de déterminer comment garantir un financement et quels sont les facteurs à prendre en compte est d'utiliser à cet effet une calculatrice hypothécaire.
Au cours de la longue durée contractuelle d'une hypothèque, il peut arriver que de nouveaux capitaux soient nécessaires. Il s'agit notamment de travaux d'assainissement, de modernisation ou de rénovation qui doivent augmenter la valeur du bien immobilier. Pour cela, il est possible d'augmenter le montant de l'hypothèque en conséquence.
Les conditions de base des contrats hypothécaires sont très similaires dans presque toutes les banques. Seuls les taux d'intérêt font la différence. Même un changement de décimale peut représenter une somme importante au fil des ans.
Il est donc important de comparer les taux d'intérêt actuels des différentes banques. Si vous préférez une banque de confiance, vous pouvez également utiliser la comparaison pour renégocier avec votre banque. Au moment de la rédaction de cet article, les taux hypothécaires varient tout de même entre 2,45 % et 3,18 % pour une durée de dix ans.
Cela représente une différence de pas moins de 0,73 %. Pour un montant d'hypothèque de CHF 400’000, la différence entre le prestataire le moins cher et le plus cher s'élève à près de CHF 30’000 sur l'ensemble de la période. Vous trouverez ici un aperçu des taux d'intérêt hypothécaires actuels en Suisse.
En règle générale, les hypothèques sont des prêts à annuités. Dans ce cas, la mensualité reste toujours la même, mais la part du remboursement (amortissement) change, car la part des intérêts diminue en raison des paiements effectués en arrière.
Exemple : vous avez conclu une hypothèque de CHF 100’000, avec un taux d'intérêt de 3 % et un remboursement initial de 1 %. La première année, les intérêts s'élèvent à CHF 3’000 et le remboursement à CHF 1’000. Vos mensualités s'élèvent à CHF 350. À la fin de l'année, le montant dû ne s'élève plus qu'à CHF 99’000.
Vous continuez toutefois à payer l'amortissement sur le montant initial du crédit, mais les intérêts ne portent plus que sur le montant restant de l'hypothèque. Les intérêts économisés sont ajoutés au remboursement.
La deuxième année, vous avez payé 12x 350 = CHF 4'200 de mensualités. Les intérêts ne s'élevaient plus qu'à CHF 2'970. (soit CHF 30.- de moins que la première année, car CHF 1'000.- avaient déjà été remboursés auparavant). Le montant restant (4'200 - 2'970 =CHF 1'230.-) sert à l'amortissement. À la fin de l'année 2, vous ne devez donc plus que (99'000 - 1'230) CHF 97'770 à la banque.
Pour garantir le prêt, le prêteur (la banque) obtient le droit de gage immobilier sur le bien immobilier. Si l'acheteur ne parvient plus à rembourser, les conséquences sont directement en lien avec le bien.
En effet, si la mensualité ne peut plus être payée, la banque peut résilier le contrat, ce qui entraîne une obligation immédiate de payer le montant restant. Si cette obligation n’est pas respectée, la propriété du bien immobilier revient à la banque, qui le vend souvent aux enchères.
En cas de décès, la propriété reste liée à l'hypothèque et l'héritier ou l'héritière du bien immobilier hérite en même temps de l'hypothèque. Il en va de même en cas de partage de la succession. Dans ce cas, il convient de demander un conseil juridique, comme mentionné ci-dessus, si le paiement ne peut pas être suivi ou si la créance n'est pas parvenue à l'héritier.
Si vous n'êtes pas sûr de vous au moment de signer le contrat de prêt ou si vous ne comprenez pas certains points, il est toujours judicieux de demander conseil à un avocat, surtout s'il s'agit d'une entreprise de crédit qui est assez peu connue. Il en va de même si vous achetez un bien immobilier avec d'autres personnes ou pour d'autres personnes, ou même si vous envisagez de transmettre votre propriété.
En règle générale, ce n'est pas l'âge de l'emprunteur qui est déterminant lors de la conclusion, mais la qualité du bien immobilier. Si la banque, en tant que prêteur, estime que son engagement est suffisamment garanti par la valeur du bien immobilier, vous pouvez conclure une hypothèque à tout âge.
