Die Handänderungssteuer ist eine einmalige Steuer, die in der Schweiz beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien anfällt bzw. bei der Eigentumsübertragung von Liegenschaften. Sie wird in den meisten Kantonen erhoben und ist in ihrer Höhe und Berechnung kantonal geregelt. Die Erhebung der Steuer entsteht in der Regel mit der Eintragung des neuen Eigentümers (Erwerbers) im Grundbuch und betrifft somit alle handänderungsbedingten Eigentumsübertragungen.
Während einige Kantone einen festgelegten Prozentsatz des Kaufpreises oder Steuerwertes als Handänderungssteuer erheben, verzichten andere auf die Berechnung einer klassischen Handänderungssteuer und setzen stattdessen auf alternative Gebührenmodelle. Diese kantonalen Unterschiede können erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer haben und sind daher bei Immobilientransaktionen besonders zu berücksichtigen.
Die Handänderungssteuer wird in der Schweiz bei jeder Eigentumsübertragung eines Grundstücks nach Massgabe des Gesetzes fällig, und zwar mit dem Eintrag des neuen Eigentümers im Grundbuch. Diese Steuer ist in der Regel vom Käufer zu zahlen und stellt einen wesentlichen Kostenfaktor bei Immobilienkäufen dar.
Im Kanton Aargau entfällt jedoch die klassische Handänderungssteuer, wie sie in anderen Kantonen üblich ist. Stattdessen kommen die Grundbuchabgabe und weitere Gebühren zur Anwendung. Erstere ist gemäss dem Gesetz über die Grundbuchabgaben (GBAG) geregelt.
Diese Abgabe wird als Gemengsteuer bezeichnet und stellt eine Kombination aus Gebühr und Steuer dar. Im Rahmen einer Eigentumsübertragung wird auf den Kaufpreis oder die Übernahmesumme eine Grundbuchabgabe von 4 % erhoben, wobei die Mindestabgabe bei CHF 100.– liegt. Bei Erbgängen beträgt die Abgabe hingegen 2 % des Steuerwertes des Grundstücks.
Neben der Grundbuchabgabe entstehen im Aargau Kanzlei- und Grundbuchgebühren, die vom jeweiligen Grundbuchamt erhoben werden. Diese Gebühren sind abhängig vom Verwaltungsaufwand und können etwa CHF 30.– für einen Grundbuchauszug oder CHF 90.– für die Umwandlung eines Papier-Schuldbriefes in einen Register-Schuldbrief betragen.
Die Veranlagungsbehörde für die Grundbuchabgaben ist das zuständige Grundbuchamt, während das Departement Volkswirtschaft und Inneres als Beschwerdeinstanz fungiert. Auch gemeinnützige Institutionen können unter bestimmten Bedingungen von einem teilweisen oder vollständigen Erlass der Abgaben profitieren. Voraussetzung hierfür ist die Anerkennung der Gemeinnützigkeit durch das Kantonale Steueramt, wobei öffentliche und kirchliche Zwecke nicht als gemeinnützig gelten.
Eine Ausnahme von der Steuerpflicht stellt auch die Regelung für gemeinnützige Institutionen dar. Nach § 3 des Gesetzes über die Grundbuchabgaben kann der Regierungsrat des Kantons Aargau auf Antrag die Grundbuchabgabe ganz oder teilweise erlassen, wenn die Institutionen steuerrechtlich als gemeinnützig anerkannt sind. Diese Befreiung kommt jedoch nur privaten, nicht öffentlichen oder kirchlichen Organisationen zugute und verlangt, dass die Institutionen Aufgaben von allgemeinem Interesse erfüllen.
Wie eingangs erwähnt, variieren die Erhebung und die Kosten der Handänderungssteuer in der Schweiz stark zwischen den Kantonen und Gemeinden, sowohl in der Höhe als auch in den Bedingungen für Ausnahmen. Hier folgt ein Überblick über die wichtigsten Unterschiede in ausgewählten Kantonen – entsprechend den kantonalen Steuergesetzen -, die beim Immobilienkauf oder -verkauf besonders relevant sind:
Im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer in der Regel 1,8 % des Kaufpreises, wobei sie auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird, falls nichts anderes im Kaufvertrag mit dem Notar vereinbart ist. Bern erhebt die Steuer auf alle Handänderungen, mit wenigen Ausnahmen bei unentgeltlichen Übertragungen, wie Erbgängen.
Luzern erhebt eine Handänderungssteuer von 1,5 % des Kaufpreises, die meist vom Käufer getragen wird. Ähnlich wie in Bern gelten Erbübertragungen und Schenkungen als ausgenommen. Eine Besonderheit in Luzern ist die Option für Steuerbefreiungen unter bestimmten Bedingungen für gemeinnützige Institutionen.
Im Kanton Solothurn fällt eine Handänderungssteuer von 2,2 Prozent des Verkehrswertes an, die in der Regel vom Käufer getragen wird. Solothurn sieht ebenfalls Ausnahmen für Erbübertragungen und bestimmte Schenkungen vor. (1,1 Prozent) Am besten beraten Sie sich hierzu mit einem ortsansässigen Notar.
Die Handänderungssteuer im Kanton St. Gallen beträgt 1 % des Kaufpreises. Auch hier ist der Käufer der Hauptschuldner der Steuer. Schenkungen und Erbschaften sind von der Handänderungssteuer befreit, was den Immobilienerwerb durch Erbgang vereinfacht.
Der Kanton Zürich ist eine der wenigen Ausnahmen in der Schweiz, da er keine Handänderungssteuer erhebt. Allerdings können im Rahmen der Eigentumsübertragung weitere Gebühren anfallen, wie Grundbuchgebühren und Kosten für den Notar, die separat berechnet werden.
Graubünden erhebt eine Handänderungssteuer von bis zu 2 % des Kaufpreises, die vom Käufer gezahlt wird. Für Erbübertragungen und Schenkungen bestehen ebenfalls Steuerbefreiungen, was die Steuerlast bei unentgeltlichen Übertragungen mindert.
Basel-Stadt erhebt entsprechend den kantonalen Steuergesetzen eine Handänderungssteuer von 3 % des Kaufpreises, was die Steuer im kantonalen Vergleich relativ hoch macht. Die Steuer ist in der Regel vom Käufer zu tragen, wobei einige Ausnahmen für gemeinnützige Zwecke bestehen.
Im Kanton Thurgau beträgt die Handänderungssteuer 1 % des Kaufpreises und wird vom Käufer getragen. Hinzu kommt eine Handänderungsgebühr von 0,4 Prozent. Wie in anderen Kantonen sind auch hier Erbübertragungen steuerfrei.
Der Kanton Zug erhebt keine Handänderungssteuer im eigentlichen Sinne, sondern eine Grundbuchgebühr von CHF 180.– (ggf. mit einem Faktor von 2 bis 4).
Als Handänderung gelten alle Übertragungen des Eigentums an einem Grundstück oder einer Immobilie zwischen einem Veräusserers und einem Erwerber, unabhängig davon, ob diese durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung erfolgen. Je nach Kanton können unentgeltliche Übertragungen wie Erbschaften von der Steuer ausgenommen sein. Die Regelungen sind in den kantonalen Steuergesetzen geregelt.
Im Kanton Aargau fallen für einen Grundbucheintrag Kanzleigebühren von CHF 30.– pro Grundstück an. Bei mehreren Grundstücken desselben Eigentümers werden für jedes weitere Grundstück CHF 15.– berechnet. Zusätzlich gelten separate Grundbuchabgaben und Notariatsgebühren.
