Beim Kauf einer Immobilie im Kanton Bern beträgt die Handänderungssteuer 1,8 Prozent des Kaufpreises. Steuerpflichtig ist der Käufer, und die Steuer wird mit der Anmeldung beim Grundbuchamt fällig. Nutzen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz, lässt sich die Steuer auf den ersten CHF 800'000.– auf Gesuch zunächst stunden und später erlassen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen den Satz, die Befreiung und die Berechnung Schritt für Schritt.
Das Wichtigste im Überblick
- Der Steuersatz beträgt 1,8 % des Kaufpreises.
- Steuerpflichtig ist der Erwerber des Grundstücks.
- Beim selbst genutzten Hauptwohnsitz wird die Steuer auf den ersten CHF 800'000.– auf Gesuch gestundet und später erlassen.
- Voraussetzung ist eine mindestens zweijährige ununterbrochene, persönliche und ausschliessliche Wohnnutzung.
- Den Einzug vollziehen Sie bei bestehenden Bauten innert einem Jahr, bei Neubauten innert zwei Jahren.
- Die Steuer wird bei der Grundbuchanmeldung fällig und beruht auf Ihrer Selbstdeklaration.
- Eine Steuer unter CHF 100.– wird nicht erhoben.
- Der Erbgang, die Schenkung und die güterrechtliche Auseinandersetzung bleiben steuerfrei.
Was ist die Handänderungssteuer im Kanton Bern?
Die Handänderungssteuer in Bern ist eine kantonale Steuer auf den Eigentumsübergang eines Grundstücks. Sie fällt beim Erwerb an und wird vom Käufer getragen, unabhängig von einem Gewinn. Grundlage ist das Handänderungssteuergesetz des Kantons Bern, kurz HStG. Nach Art. 5 HStG zählen dazu nicht nur der klassische Kauf, sondern auch gleichgestellte Vorgänge wie die Abtretung von Rechten aus einem Kaufvertrag. Einen Überblick über alle Kantone bietet der Ratgeber zur Handänderungssteuer in der Schweiz.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in Bern?
Die Handänderungssteuer in Bern beträgt laut Art. 11 HStG 1,8 Prozent des Kaufpreises. Massgebend ist genau genommen die Gegenleistung, also der Kaufpreis samt mitübernommenen Leistungen wie Grundpfandschulden. Der Satz ist proportional und bleibt unabhängig von der Höhe des Kaufpreises bei 1,8 Prozent. Die kursierende Angabe «2 Prozent» ist überholt.
So berechnen Sie die Handänderungssteuer in Bern an einem Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000.– rechnen Sie mit 1,8 Prozent. Die Steuer beträgt damit CHF 18'000.–. Diese Summe kommt zu den übrigen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf hinzu, etwa den Notariats- und Grundbuchgebühren.
Eine Steuer unter CHF 100.– wird nicht erhoben. Diese Freigrenze bezieht sich auf den Steuerbetrag und nicht auf den Kaufpreis. Die Handänderungssteuer fällt deshalb erst ab einem Kaufpreis von CHF 5'555.56 an.
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Wer bezahlt die Handänderungssteuer in Bern?
Nach Art. 2 HStG ist der Erwerber steuerpflichtig, also die kaufende Partei. Anders als in Kantonen wie Thurgau oder St. Gallen haftet die verkaufende Partei in Bern nicht solidarisch. Vertraglich lässt sich die Kostenteilung abweichend regeln, gegenüber dem Grundbuchamt bleibt jedoch die kaufende Partei Schuldnerin.
Veranlagt und bezogen wird die Steuer durch das Grundbuchamt, nicht durch die Steuerverwaltung. Sie wird mit der Grundbuchanmeldung fällig und beruht auf Ihrer Selbstdeklaration. Grundsätzlich erfolgt kein Eintrag ins Hauptbuch, bevor die Steuer bezahlt ist. Bei einer bewilligten Stundung für den Hauptwohnsitz trägt das Grundbuchamt den Erwerb dagegen bereits ein und sichert die gestundete Steuer mit einem gesetzlichen Grundpfandrecht, also einem Pfandrecht auf der Immobilie.
Befreiung beim Hauptwohnsitz: die ersten CHF 800'000.–
Kaufen Sie ein Grundstück für den eigenen Hauptwohnsitz, lässt sich die Steuer auf den ersten CHF 800'000.– des Kaufpreises sparen. Dafür reichen Sie nach Art. 11a HStG bereits bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ein. Das Grundbuchamt stundet daraufhin den auf diese 800'000.– entfallenden Steuerbetrag und sichert ihn mit dem gesetzlichen Grundpfandrecht. Die Befreiung von der Handänderungssteuer in Bern gilt dabei nur für selbst genutztes Wohneigentum.
Diese Voraussetzungen gelten
Art. 11b HStG verlangt für die Befreiung mehrere Bedingungen:
- Sie begründen in der Immobilie Ihren Hauptwohnsitz und nutzen sie ausschliesslich zum Wohnen.
- Sie bewohnen das Objekt persönlich und ununterbrochen.
- Sie stellen das Gesuch bereits bei der Grundbuchanmeldung.
- Sie erbringen den Nachweis nach Ablauf der Stundung fristgerecht.
Fristen im Überblick
Für den Einzug, die Selbstnutzung und den Nachweis gelten feste Fristen:
| Schritt | Bestehende Immobilie | Neubau |
|---|---|---|
| Hauptwohnsitz begründen (Einzug) | innert 1 Jahr ab Erwerb | innert 2 Jahren ab Erwerb |
| Ununterbrochene Selbstnutzung | mindestens 2 Jahre | mindestens 2 Jahre |
| Stundung der Steuer | höchstens 4 Jahre ab Erwerb | höchstens 4 Jahre ab Erwerb |
| Nachweis beim Grundbuchamt | innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung | innert 30 Tagen nach Ablauf der Stundung |
In begründeten Ausnahmefällen, etwa bei einer Bauverzögerung, verlängert das Grundbuchamt die Einzugsfrist auf rechtzeitiges Gesuch hin.
Häufiger Fehler: Viele verstehen die ersten CHF 800'000.– als automatischen Rabatt. Tatsächlich wird die Steuer zunächst nur gestundet und erst nach zwei Jahren ununterbrochener, persönlicher und ausschliesslicher Wohnnutzung erlassen. Ziehen Sie nicht rechtzeitig ein, unterbrechen Sie die Nutzung oder verkaufen Sie vorher, zieht das Grundbuchamt die gestundete Steuer samt Zins rückwirkend ab dem Erwerb ein. Das regeln die Art. 11a, 11b und 17b HStG.
Ihre mögliche Ersparnis
So wirkt sich die Befreiung je nach Höhe des Kaufpreises aus:
| Gegenleistung (Hauptwohnsitz) | Steuer ohne Befreiung | Steuer mit Befreiung | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| CHF 600'000.– | CHF 10'800.– | CHF 0.– | CHF 10'800.– |
| CHF 800'000.– | CHF 14'400.– | CHF 0.– | CHF 14'400.– |
| CHF 1'000'000.– | CHF 18'000.– | CHF 3'600.– | CHF 14'400.– |
| CHF 1'200'000.– | CHF 21'600.– | CHF 7'200.– | CHF 14'400.– |
| CHF 1'500'000.– | CHF 27'000.– | CHF 12'600.– | CHF 14'400.– |
Die Ersparnis erreicht höchstens CHF 14'400.–. Das entspricht der Steuer auf die vollen CHF 800'000.–. Ob sie voll ausfällt, hängt vom Kaufpreis und von der tatsächlichen Nutzung ab.
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Welche Nutzung gefährdet die Befreiung?
Das Gesetz verlangt eine ausschliessliche Nutzung zu Wohnzwecken. Nicht jede Nutzung einer selbst bewohnten Immobilie erfüllt diese Bedingung. Prüfen Sie heikle Konstellationen deshalb vor dem Kauf:
- Die Vermietung einzelner Zimmer oder einer Einliegerwohnung an Dritte.
- Eine Wohngemeinschaft aus mehreren voneinander unabhängigen Haushalten.
- Eine gewerbliche Nutzung der Liegenschaft über das übliche Homeoffice hinaus.
Das Zusammenleben mit der Familie oder dem Partner im gemeinsamen Haushalt bleibt dagegen zulässig. Weil die Beurteilung von den tatsächlichen Verhältnissen abhängt, lassen Sie besondere Nutzungen vorab vom Grundbuchamt oder einem Notariat einschätzen.
Wann entfällt die Handänderungssteuer ganz?
Art. 12 HStG nennt mehrere Fälle, in denen neben der Hauptwohnsitz-Befreiung gar keine Handänderungssteuer anfällt. Prüfen Sie vor dem Erwerb, ob Ihre Situation darunterfällt:
- Erwerb durch den Ehegatten, die eingetragene Partnerin oder den eingetragenen Partner sowie durch Nachkommen, Stief- und Pflegekinder.
- Ein Erbgang, eine güterrechtliche Auseinandersetzung und eine Schenkung.
- Die gemischte Schenkung an Verwandte und der Erbvorbezug unter den besonderen Voraussetzungen des Gesetzes.
- Die Umwandlung von Gesamteigentum in Miteigentum und umgekehrt, sofern die Personen und der Umfang ihrer Beteiligung gleich bleiben.
- Erwerb durch die Eidgenossenschaft, den Kanton oder eine öffentlich-rechtliche Körperschaft.
- Erwerb durch juristische Personen mit öffentlichen oder gemeinnützigen Zwecken.
- Handänderungen infolge einer Baulandumlegung.
Die Ausnahme gilt für die genannten nahen Angehörigen, nicht für Verwandte allgemein. Geschwister und entferntere Verwandte zahlen die Steuer regulär. Wenn Sie später als Eigentümer verkaufen, ist nicht diese Steuer, sondern die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Bern das Thema.
Sonderfall: schlüsselfertiger Kauf und Neubau
Kaufen Sie ein fertig gebautes Objekt oder verbinden Sie den Landkauf mit einem Bauauftrag, zahlen Sie die Steuer auf den gesamten Preis und nicht nur auf den Landanteil. Ein solcher Bauauftrag heisst Werkvertrag, der dafür vereinbarte Baupreis Werklohn. Die Steuer bemisst sich nach Art. 6a HStG dann auf den Gesamtpreis aus dem Landpreis und dem Werklohn.
Diese Regel greift aber nur, wenn Sie beim Kauf des Landes bereits vertraglich an einen solchen Bauauftrag gebunden sind, sei es an einen bestehenden oder an einen künftigen. Die blosse Absicht, später zu bauen, genügt nicht. Ein Beispiel verdeutlicht das: Sie kaufen Land für CHF 400'000.–. Zugleich verpflichten Sie sich gegenüber demselben Anbieter zum Bau des Hauses für CHF 600'000.–. Die Steuer berechnet sich dann auf CHF 1'000'000.–.
Diese Steuer auf den Eigentumsübergang ist von der reinen Mutationsgebühr des Grundbuchs zu unterscheiden. Die Mutationsgebühr ist eine eigenständige Abgabe. Sie deckt nur den Verwaltungsaufwand und ist nicht mit der Handänderungssteuer gleichzusetzen.
Bern im Vergleich mit den Nachbarkantonen
Mit 1,8 Prozent liegt Bern im schweizerischen Mittelfeld. Durch die Befreiung der ersten CHF 800'000.– beim Hauptwohnsitz gehört Bern für selbst bewohntes Wohneigentum jedoch zu den günstigeren Kantonen der Deutschschweiz. Die folgende Übersicht ordnet Bern unter mehreren Nachbarkantonen ein:
| Kanton | Satz / Abgabe | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Bern | 1,8 % (erste CHF 800'000.– beim Hauptwohnsitz auf Gesuch befreit) | Käufer |
| Luzern | 1,5 % | Käufer |
| Freiburg | 1,5 % Kanton, mit Gemeindezuschlägen bis gesamt 3,0 % | Käufer |
| Solothurn | 2,2 % (selbst bewohntes Eigentum steuerfrei) | Käufer |
| Waadt | 2,2 %, mit Gemeindezuschlag bis gesamt 3,3 % | Käufer |
| Wallis | 1,0–1,5 % (progressiv), zuzüglich Gemeindezuschlag | Käufer |
| Aargau | 0,4 % Grundbuchabgabe (keine eigentliche Handänderungssteuer) | nach Vereinbarung |
| Zürich | 0,2 % (nur Beurkundungs- und Grundbuchgebühr) | nach Vereinbarung |
Mehrere Kantone verzichten ganz auf eine Handänderungssteuer. Wie stark sich die Systeme unterscheiden, zeigt der Blick auf die Handänderungssteuer im Kanton Zürich, wo seit 2005 nur noch eine geringe Beurkundungs- und Grundbuchgebühr anfällt.
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Preise ansehenSo planen Sie die Handänderungssteuer beim Kauf
Berücksichtigen Sie die Handänderungssteuer in Bern von Beginn weg in Ihrem Kaufbudget. Rechnen Sie 1,8 Prozent auf den Kaufpreis. Bei einem Hauptwohnsitz ziehen Sie die ersten CHF 800'000.– ab. Stellen Sie das Gesuch um Befreiung rechtzeitig, denn es gehört zur Grundbuchanmeldung und nicht in eine spätere Steuererklärung.
Nach dem Kauf wird der Eigenmietwert für Ihre Einkommenssteuer wichtig. Wie er berechnet wird, lesen Sie im Beitrag zum Eigenmietwert im Kanton Bern. Für die genaue Veranlagung, die Stundungsverfügung und die nötigen Formulare wenden Sie sich an das zuständige Grundbuchamt.
Fazit
Die Handänderungssteuer in Bern beträgt 1,8 Prozent des Kaufpreises und wird vom Käufer bei der Grundbuchanmeldung getragen. Beim selbst bewohnten Hauptwohnsitz wird die Steuer auf die ersten CHF 800'000.– zunächst gestundet und bei erfüllten Voraussetzungen nachträglich erlassen. Achten Sie dabei auf den rechtzeitigen Einzug, die zweijährige ununterbrochene Selbstnutzung und den fristgerechten Nachweis. So planen Sie die Handänderungssteuer in Bern sicher und vermeiden einen Nachbezug samt Zins.
Quellen
- Kanton Bern – Handänderungssteuergesetz (BSG 215.326.2), Art. 2–12 und 17 (Stand 01.04.2023): belex.sites.be.ch
- Kantonales Grundbuchamt Bern – Handänderungssteuer, Stundung und Befreiung (abgerufen am 06.11.2026): gba.dij.be.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) – Steuerdokumentation «Handänderungssteuer», Kantonsübersicht (Stand 01.01.2022): estv.admin.ch
Häufige Fragen
Ist die Handänderungssteuer in Bern steuerlich abzugsfähig?
Von der Einkommenssteuer können Sie die Handänderungssteuer nicht abziehen. Sie zählt jedoch zu den Anlagekosten und mindert damit später den steuerbaren Gewinn bei der Grundstückgewinnsteuer, wenn Sie die Immobilie wieder verkaufen. Bewahren Sie den Beleg deshalb über die gesamte Besitzdauer auf.
Gilt die Befreiung auch für ein Ferien- oder Renditeobjekt?
Nein. Die Befreiung der ersten CHF 800'000.– setzt einen selbst bewohnten Hauptwohnsitz voraus, den Sie persönlich und ausschliesslich zum Wohnen nutzen. Eine Ferienwohnung, ein Zweitwohnsitz oder eine vermietete Liegenschaft fallen nicht darunter.
Was unterscheidet die Handänderungssteuer von der Grundstückgewinnsteuer?
Die Handänderungssteuer fällt beim Erwerb an und wird vom Käufer auf den Kaufpreis bezahlt. Die Grundstückgewinnsteuer trägt dagegen die verkaufende Partei auf den erzielten Gewinn. Die beiden Steuern betreffen also unterschiedliche Parteien und unterschiedliche Zeitpunkte.
Trägt in Bern immer der Käufer die Handänderungssteuer?
Steuerschuldner gegenüber dem Grundbuchamt ist die kaufende Partei. Im Kaufvertrag können die Parteien die Kostenteilung abweichend vereinbaren, etwa hälftig. Diese Abrede wirkt aber nur unter den Parteien und ändert nichts an der gesetzlichen Schuldnerschaft.
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