Der Schweizer Immobilienmarkt erlebt einen der stärksten Preisanstiege seit Beginn dieses Jahrhunderts. Obwohl die Preise noch immer steigen, beträgt der Anstieg im dritten Quartal nur noch +1%. Im Vergleich zu den vorangegangenen vier Quartalen verlangsamt sich damit das Wachstumstempo erheblich. Mit einem Wachstum von +6% seit Jahresbeginn bleibt das Jahr 2021 ein Rekordjahr.
Die Immobilienpreise steigen weiter an. Dieser beachtliche Anstieg, der bereits im Jahr 2020 zu beobachten war (+3.9 % für Eigentumswohnungen und +4.5 % für Einfamilienhäuser), wird im Jahr 2021 wohl in die Geschichte eingehen: In den ersten neun Monaten des Jahres ist er für Wohnungen bereits auf +5.2 % und für Einfamilienhäuser sogar +6.2 % gewachsen.
Dieser Aufwärtstrend ist landesweit zu verzeichnen. Betrachtet man am häufigsten vorkommenden Objekte. (Wohnungen im Stockwerkeigentum) über das Jahr 2021 hinweg, so hält sich der Anstieg in Städten wie Bern (+3.4%) oder Basel (+3.7%) stetig und verstärkt sich in den dynamischsten Agglomerationen des Landes deutlich: +5.1% in Lausanne, +5.7% in Zürich und bis zu +6.2% in Genf.
Zum Vergleich: Das Jahr 2010 - bisher Rekordjahr des Jahrhunderts - verzeichnete einen Anstieg von "nur" +4.2 % für Wohnungen und +5.7 % für Einfamilienhäuser.
Das letzte Quartal zeigt jedoch eine deutliche Abschwächung des Aufwärtstrends. Zwischen Juli und September dieses Jahres stiegen die Preise im Durchschnitt "nur" um +1%.
Im Einzelnen ist auf dem Wohnungsmarkt eine Stabilisierung der Preise zu beobachten, wobei in Winterthur (-0.6%), Lausanne (-0.3%) und Freiburg (-0.2%) sogar ein sehr leichter Rückgang zu beobachten ist. Nur die Region Genf verzeichnet noch einen deutlichen Anstieg (+1.5%), vor Schaffhausen (+1.2%) und Zug (+0.9%).
Für Einfamilienhäuser, deren Angebot immer noch begrenzt ist, erkennt man in mehreren Gemeinden eine deutliche Verlangsamung des Preisanstiegs im Vergleich zu den letzten vier Quartalen. Die meisten Gemeinden weisen jedoch eine Zunahme von mehr als +1% aus, mit Schaffhausen (+2,3%) und Genf (+1,8%) an der Spitze.
Mehrere Indikatoren, wie der Rückgang des Angebots und Mangel an Neubauten sowie Inflation, deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends in den kommenden Jahren hin.
Der konstante Preisanstieg, auch wenn dieser in diesem Quartal etwas moderater ausfällt, zeugt von einer anhaltenden starken Nachfrage und einem tendenziell rückläufigen Angebot. In den letzten zwölf Monaten ist der Bestand an auf dem Markt angebotenen Liegenschaften im nationalen Durchschnitt um 7 bis 8 % zurückgegangen.
Besonders auffällig ist der Rückgang der zum Verkauf angebotenen Wohnungen in Biel (-31%), Zug (-26%) und Lausanne (-23%). Auf dem Markt für Einfamilienhäuser ist der Rückgang in Zug (-58%), Neuenburg (-45%), Schaffhausen (-38%) und Genf (-28%) noch deutlicher. Hierbei darf man aber natürlich nicht vergessen, dass in kleineren Gemeinden wie Zug (55 zu verkaufende Häuser) die kleinste Abweichung sofort grosse Veränderungen zur Folge hat.
Zu erwähnen ist Lugano als Ausnahmefall. In der Tessiner Metropole gibt es ein breites Angebot an Immobilien aller Art, doch die Nachfrage bleibt sehr gering. Und doch sinken die Preise auch hier nicht.
Statistiken bestätigen, dass die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser - wie schon seit mehreren Jahren - schneller steigen als die für Wohnungen. Dies ist auf im ganzen Land zu beobachten. Im Durchschnitt stiegen die Preise pro m² von Einfamilienhäusern in den letzten zwölf Monate um +11.5 %, von Eigentumswohnungen dagegen um +9.9 %.
Analysiert man vergleichbare Objekte (5.5 Zimmer) zeigt sich diese Entwicklung besonders deutlich in Bern, wo die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser innerhalb eines Jahres um +12.3% angestiegen sind, gegenüber +7.1% für Wohnungen. Wenn auch etwas abgeschwächt, bestätigt sich der Trend in den meisten Agglomerationen wie beispielsweise in Lausanne (+12.2% vs. +10.6%) oder Basel (+8.8% vs. +7.5%).
Eine der Erklärungen dafür ist die Tatsache, dass die meisten Neubauten in städtischen Gebieten aus Eigentumswohnungen und nicht aus Einfamilienhäusern bestehen.
Betrachtet man die Entwicklung über mehrere Jahre hinweg, so stagniert der Neubauanteil an Einfamilienhäusern insbesondere in den grossen Ballungsräumen oder ist sogar rückläufig. Die Beispiele der Kantone Waadt¹ und Zürich² sind dazu sehr anschaulich: 2019 wurden in beiden Kantonen fast 50% weniger Einfamilienhäuser gebaut als vor zehn Jahren.
Diese Situation dürfte steigende Preise in den Ballungsräumen weiterhin begünstigen und sich auf die Nachbargemeinden auswirken. Um Wohneigentum zu erwerben, müssen sich die Käufer zwischen einer Wohnung oder Haus in einem weiter abgelegenen Ort entscheiden. Der steigende Trend zum Homeoffice könnten eine verstärkte Neigung zur zweiten Lösung nach sich ziehen.
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