Wie viel ist meine Immobilie wert?
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Der Steuerwert einer Immobilie ist der von den kantonalen Steuerbehörden festgelegte Wert, der als Basis für die Vermögenssteuer in der Steuererklärung dient. In der Regel liegt dieser Wert deutlich unter dem aktuellen Marktwert (Verkehrswert), wobei die Differenz je nach Kanton zwischen 20 % und 40 % beträgt. Er wird periodisch durch die kantonale Steuerverwaltung neu festgesetzt, um die steuerliche Belastung von Wohneigentum fair zu gestalten.
Jeder Kanton hat seine eigene Praxis, um den amtlichen Wert einer Liegenschaft, auch Katasterwert genannt, zu bestimmen. Während Kantone wie Zürich oder Bern auf Formeln setzen, die den Landwert und den Zeitbauwert (Realwert) berücksichtigen, fliessen in anderen Kantonen auch Ertragswerte ein. Ziel ist es, einen Wert zu erhalten, der über längere Zeit stabil bleibt und Marktschwankungen abfedert.
Für eine erste Einschätzung, wie sich Ihr Immobilienwert auf Ihre Finanzen auswirkt, ist eine professionelle Immobilienbewertung hilfreich. So sehen Sie sofort den Unterschied zwischen dem erzielbaren Verkaufspreis und dem steuerlich relevanten Betrag.
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Der grösste Unterschied liegt in der Zielsetzung. Der Verkehrswert der Liegenschaft gibt an, zu welchem Preis ein Objekt zum aktuellen Zeitpunkt auf dem freien Markt verkauft werden könnte. Der Steuerwert einer Immobilie hingegen soll eine moderate Besteuerung ermöglichen. Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Steuerwert mindestens 60 % des Marktwertes betragen muss, um die Rechtsgleichheit zu wahren.
Während der Steuerwert die Basis bildet, bestimmt der kantonale und kommunale Steuerfuss die tatsächliche Belastung. In Kantonen mit hohen Freibeträgen fällt die Vermögenssteuer auf das Eigenheim oft geringer aus.
Informationen zu kantonalen Richtwerten finden Sie bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) .
Oft werden diese Begriffe vermischt. Während der Steuerwert Ihr Vermögen auf dem Papier erhöht, ist der Eigenmietwert ein fiktives Einkommen für die Nutzung der eigenen vier Wände. Sie versteuern beim Eigenmietwert also die gesparte Miete als Einkommen. Beide Werte werden jedoch oft im gleichen Schätzungsprotokoll der Gemeinde oder des Kantons mitgeteilt.
In Ihrer Steuererklärung müssen Sie die Liegenschaft im Wertschriften- und Guthabenverzeichnis aufführen. Da die Behörden den Wert meist direkt in das System einspielen oder Ihnen per Verfügung mitteilen, müssen Sie diesen nur prüfen. Bei grösseren Sanierungen kann sich der Wert erhöhen, was Sie durch offizielle kantonale Steuerformulare nachvollziehen können.
Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen, ist die Gewinnsteuer (Grundstückgewinnsteuer) der wichtigste Faktor. Während der Steuerwert der Immobilie für die jährliche Vermögenssteuer relevant ist, basiert die Grundstückgewinnsteuer auf der Differenz zwischen dem damaligen Kaufpreis und dem heutigen Verkaufspreis. Ein tiefer Steuerwert bedeutet also nicht automatisch eine höhere Gewinnsteuer. Er dient eher als administrativer Anhaltspunkt, wobei die reale Wertentwicklung für den Verkauf durch Marktfaktoren bestimmt wird, die der amtliche Wert oft erst mit grosser Verzögerung nachvollzieht.
Der Steuerwert Ihrer Immobilie ist eine wichtige Kennzahl für Ihre Steuerlast. Da er meist deutlich unter dem Marktpreis liegt, bietet er für Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz eine faire Basis für die Vermögenssteuer. Bei starken Abweichungen oder nach Umbauten lohnt es sich, genau hinzuschauen, ob die kantonale Schätzung noch der Realität entspricht.
Die Intervalle hängen vom Kanton ab. Oft finden alle 10 bis 15 Jahre Neubewertungen statt, oder wenn die Immobilie den Besitzer wechselt oder umfassend saniert wird.
Ja, gegen die Schätzungsverfügung der Steuerbehörde kann innerhalb der genannten Frist (meist 30 Tage) Einsprache erhoben werden, falls der Wert offensichtlich über dem Marktwert liegt.
Ja, in vielen Kantonen dient der Steuerwert oder ein leicht erhöhter amtlicher Wert als Basis für die Berechnung der Erbschafts- und Schenkungssteuer unter Verwandten.
Den aktuellen Steuerwert finden Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung (meist im Wertschriftenverzeichnis) oder in der offiziellen Schätzungsverfügung (Katasteranzeige) Ihrer Wohngemeinde oder des kantonalen Steueramtes.
