Die Handänderungssteuer in Graubünden ist eine reine Gemeindesteuer – der Kanton erhebt keine eigene. Ihre Höhe hängt von der Gemeinde ab und beträgt bis zu 2,0 % des Verkehrswerts – diesen Höchstsatz erheben die meisten Gemeinden voll. Zahlen muss sie in der Regel, wer im Kanton eine Immobilie kauft. Wer die Kosten rechtzeitig einplant, erlebt beim Notartermin keine böse Überraschung.
Das Wichtigste im Überblick
- Die Handänderungssteuer in Graubünden ist eine rein kommunale Steuer – der Kanton erhebt keine eigene.
- Der Steuersatz beträgt je nach Gemeinde bis zu 2,0 % des Verkehrswerts – viele erheben den vollen Satz.
- Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis, bei einem Verkauf deutlich unter Wert der Verkehrswert.
- In der Regel trägt der Käufer die Steuerlast – eine vertragliche Abweichung ist möglich.
- Die Rechnung stellt die Gemeinde aus. Die Zahlungsfrist richtet sich nach der kommunalen Veranlagung.
- Erbgänge, Schenkungen und familieninterne Übertragungen sind steuerbefreit.
- Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren, Notarkosten und ggf. Maklerprovision an – budgetieren Sie insgesamt 3 % bis 5 % des Kaufpreises als Nebenkosten.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in Graubünden?
Das Gemeinde- und Kirchensteuergesetz begrenzt den Satz auf 2,0 % und überlässt es den Gemeinden, ihn tiefer anzusetzen. In der Praxis schöpfen die grösseren Bündner Gemeinden – darunter Chur, Davos, St. Moritz, Arosa und Flims – den Höchstsatz von 2,0 % voll aus. Einzelne kleinere Gemeinden können darunter liegen, weshalb sich eine Anfrage bei der Standortgemeinde lohnt.
Die folgende Auswahl zeigt die Sätze bekannter Bündner Gemeinden:
| Gemeinde | Steuersatz |
|---|---|
| Chur | 2,0 % |
| Davos | 2,0 % |
| St. Moritz | 2,0 % |
| Arosa | 2,0 % |
| Flims | 2,0 % |
| Thusis | 2,0 % |
Auf welcher Basis wird gerechnet?
Bemessungsgrundlage ist der Verkehrswert, also der Marktwert des Grundstücks. Bei einem Kauf gilt dafür der Kaufpreis samt weiteren Leistungen, die der Käufer übernimmt. Nur wenn kein Preis vereinbart ist oder er deutlich unter dem Verkehrswert liegt, rechnet die Gemeinde gemäss Gemeinde- und Kirchensteuergesetz mit dem Verkehrswert. Für einen normalen Verkauf zum Marktpreis ist die Grundlage also schlicht der Kaufpreis.
Konkrete Berechnungsbeispiele
Die folgenden drei Beispiele zeigen, wie sich die Steuer bei unterschiedlichen Kaufpreisen und Gemeinden berechnet. Massgebend ist stets der Satz der Standortgemeinde, hier 2,0 %.
Beispiel 1 – Eigentumswohnung in Chur (2,0 %)
- Kaufpreis: CHF 600'000.–
- Verkehrswert: CHF 575'000.–
- Bemessungsgrundlage: CHF 600'000.– (Kaufpreis)
- Handänderungssteuer: CHF 12'000.–
Beispiel 2 – Ferienhaus in Davos (2,0 %)
- Kaufpreis: CHF 1'200'000.–
- Verkehrswert: CHF 1'100'000.–
- Bemessungsgrundlage: CHF 1'200'000.–
- Handänderungssteuer: CHF 24'000.–
Beispiel 3 – Verkauf unter Wert in Flims (2,0 %)
- Kaufpreis (Verkauf an Angehörige): CHF 300'000.–
- Verkehrswert: CHF 410'000.–
- Bemessungsgrundlage: CHF 410'000.– (Preis liegt deutlich unter Verkehrswert)
- Handänderungssteuer: CHF 8'200.–
Das dritte Beispiel zeigt: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert, rechnet die Gemeinde mit dem höheren Verkehrswert – die Steuer fällt dann höher aus, als der Kaufpreis vermuten lässt. Klären Sie diesen Punkt deshalb vor dem Kaufabschluss.
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Wer zahlt die Handänderungssteuer in Graubünden?
Steuerpflichtig ist der Erwerber, also der Käufer des Grundstücks oder der Immobilie. Beim Tausch von Liegenschaften gilt jede Vertragspartei für das von ihr erworbene Objekt als steuerpflichtig. Ein allfälliges Aufgeld bezahlt derjenige, der das wertvollere Objekt übernimmt. Vertragliche Abweichungen sind möglich und werden von der Gemeinde berücksichtigt.
Wichtig: Bleibt die Steuer unbezahlt, kann die Gemeinde die Forderung über das gesetzliche Grundpfandrecht nach Art. 15 GKStG auf der Immobilie geltend machen. Käufer und Verkäufer sollten deshalb im Kaufvertrag festhalten, wie die Steuerzahlung sichergestellt wird.
Steuerbefreiungen: Diese Übertragungen sind steuerfrei
Das kantonale Recht kennt einen Katalog von Ausnahmetatbeständen. Folgende Handänderungen unterliegen keiner Handänderungssteuer:
Familieninterne Übertragungen und Erbrecht
- Erbgänge, Erbteilung, Vermächtnisse, Erbvorbezug und Schenkungen
- Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, einschliesslich Stief- und Pflegekindern sowie Schwiegereltern und Schwiegerkindern (rechtlich den leiblichen Kindern gleichgestellt)
- Übertragungen zwischen Ehegatten und zwischen eingetragenen Partnerinnen bzw. Partnern sowie aufgrund güterrechtlicher Auseinandersetzungen
Landwirtschaft und Raumplanung
- Handänderungen zum Zweck der Güterzusammenlegung, der Abrundung, der rationelleren Bewirtschaftung landwirtschaftlicher Betriebe, der Quartierplanung, der Grenzbereinigung oder der Umlegung von Bauland
Weitere Sonderfälle
- Handänderungen infolge von Enteignung oder freiwilliger Abtretung, sofern ein Enteignungsrecht besteht
- Handänderungen bei Überbauungen, wenn ein Handwerker Grundeigentum übernimmt und dieses innert zwei Jahren seit Kaufvertragsabschluss weiterverkauft, ohne es vorher genutzt zu haben
- Handänderungen, bei denen der Pfandgläubiger, Pfandbürge oder Solidarschuldner beim Erwerb einen Verlust erleidet
- Handänderungen bei einer Umstrukturierung, die gemäss kantonalem Steuergesetz einen Steueraufschubtatbestand darstellt
Praxistipp: Planen Sie eine Schenkung oder Erbteilung in der Familie? Sprechen Sie mit Ihrem Notar, bevor Sie den Vertrag aufsetzen. Die korrekte rechtliche Einordnung sichert Ihnen die Steuerbefreiung und spart bares Geld.
Wann und wie wird die Handänderungssteuer bezahlt?
Der Steueranspruch entsteht im Zeitpunkt der Handänderung. In der Praxis ist das die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Die Eintragung ins Grundbuch erfolgt danach und schliesst den Prozess formal ab.
Typischer Zahlungsablauf:
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und leitet die Eigentumsübertragung ein.
- Die zuständige Gemeinde stellt nach vollzogener Handänderung eine Rechnung aus.
- Fälligkeit: Die Zahlungsfrist richtet sich nach der kommunalen Veranlagung.
- Die Zahlung geht direkt an die Gemeindeverwaltung – oft koordiniert der Notar den Einzug.
- Bei Zahlungsverzug drohen Verzugszinsen. Zudem ist die Handänderungssteuer gesetzlich grundpfandgesichert, wodurch die Gemeinde die Forderung im Ernstfall über die Immobilie geltend machen kann.
Bewahren Sie Zahlungsbelege stets auf, denn sie dienen als Nachweis für die Steuerverwaltung und können bei einem späteren Verkauf relevant sein.
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Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer: der Unterschied
Die Grundstückgewinnsteuer trifft den Verkäufer, nicht den Käufer. Sie fällt auf den Gewinn an, den der Verkäufer beim Veräussern einer Immobilie erzielt. Dieser besteht aus dem Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungspreises und anerkannter Aufwendungen (z. B. wertsteigernde Renovationen).
Im Kanton Graubünden erheben sowohl Kanton als auch Gemeinde eine Grundstückgewinnsteuer. Der Steuersatz richtet sich nach der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer. Je kürzer die Haltedauer, desto höher ist die Steuerbelastung.
Als Käufer berührt Sie die Grundstückgewinnsteuer nicht. Wer aber heute kauft und später verkauft, sollte diesen Mechanismus kennen und rechtzeitig mit einem Steuerberater planen.
Alle Nebenkosten beim Immobilienkauf in Graubünden im Überblick
Die Handänderungssteuer in Graubünden ist eine von mehreren Kostenpositionen, die beim Kauf anfallen. Ein realistisches Budget sieht so aus:
| Kostenposition | Ungefähre Höhe |
|---|---|
| Handänderungssteuer | bis 2,0 % des Verkehrswerts |
| Grundbuchgebühren | 0,1 % – 0,5 % des Kaufpreises |
| Notarkosten (öffentliche Beurkundung) | 0,1 % – 0,3 % des Kaufpreises |
| Maklerprovision (falls zutreffend) | 2 % – 3 % des Verkaufspreises |
| Total Nebenkosten (ca.) | 3 % – 5 % des Kaufpreises |
Handänderungssteuer im Schweizer Kantonsvergleich
Im nationalen Vergleich gehört Graubünden mit einem Maximalsteuersatz von 2,0 % zu den moderaten Kantonen. Wer die Kosten einordnen möchte:
- Zürich: erhebt nach einem Volksentscheid keine Handänderungssteuer mehr
- Bern: 1,8 %
- Jura: 2,1 %
- Freiburg: 1,5 % Kantonssteuer, mit kommunalem Zuschlag bis 100 %, zusammen bis 3,0 %
- Wallis: 1,0 % – 1,5 %, zuzüglich Gemeindezuschlag bis 50 %
- Thurgau: 1,0 %
- Waadt: 2,2 %, mit Gemeindezuschlag bis 3,3 %
- Basel-Stadt:3,0 %
Im Vergleich zu Kantonen wie Waadt (2,2 % plus kommunaler Zuschlag) oder Basel-Stadt (3,0 %) bleibt Graubünden für Immobilienkäufer kostengünstiger. Dennoch summiert sich der Betrag bei hochpreisigen Objekten rasch auf fünf- oder sogar sechsstellige Frankenbeträge.
Einen ausführlichen Vergleich aller Kantone finden Sie im Überblick Handänderungssteuer in der Schweiz.
Checkliste für Käufer: Das sollten Sie vor dem Notartermin klären
- Steuersatz der Zielgemeinde direkt bei der Verwaltung oder beim Steueramt Graubünden anfragen.
- Verkehrswert der Immobilie beim Notar oder beim Grundbuchamt in Erfahrung bringen.
- Berechnungsgrundlage prüfen: Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Verkehrswert?
- Steuerbefreiung abklären: Handelt es sich um eine familieninterne Übertragung, einen Erbgang oder eine Schenkung?
- Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer besprechen.
- Gesamte Nebenkosten summieren: Steuer, Grundbuch und Notar.
- Liquidität für die Steuerrechnung der Gemeinde sicherstellen und Zahlungsfrist beachten.
- Zahlungsbelege sorgfältig aufbewahren.
Fazit: Handänderungssteuer in Graubünden rechtzeitig einplanen
Die Handänderungssteuer in Graubünden ist eine reine Gemeindesteuer, die je nach Standort der Immobilie bis zu 2,0 % des Verkehrswerts beträgt. Rechnen Sie die Steuer rechtzeitig ins Budget ein, um die reellen Gesamtkosten zu kennen. Prüfen Sie zudem, ob Ihre Transaktion unter eine der gesetzlichen Ausnahmen fällt. Ihr beurkundender Notar kennt die lokalen Gegebenheiten, koordiniert die Zahlung und stellt sicher, dass Sie keine Frist verpassen.
Quellen
- Kanton Graubünden – GKStG, BR 720.200, Art. 8–15 (Stand 01.01.2025): gr-lex.gr.ch
- Stadt Chur – Handänderungssteuer (abgerufen am 22.10.2026): chur.ch
- Gemeinde Flims – Handänderungssteuer (abgerufen am 22.10.2026): gemeindeflims.ch
- Gemeinde Thusis – Steuergesetz, Art. 4 (Stand 01.01.2021): thusis.ch
- Gemeinde Davos – Steuergesetz / Steuersätze (abgerufen am 22.10.2026): gemeindedavos.ch
- Gemeinde St. Moritz – Steuergesetz (abgerufen am 22.10.2026): gemeinde-stmoritz.ch
- Gemeinde Arosa – Steuern/Steuergesetz (abgerufen am 22.10.2026): gemeindearosa.ch
Häufige Fragen
Was ist eine Handänderung?
Als Handänderung gilt jede Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück oder eine Immobilie auf eine andere Person. Darunter fallen klassische Kaufverträge, aber auch Tauschgeschäfte, Schenkungen, Erbgänge und bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge, bei denen das Eigentum de facto wechselt – selbst wenn kein formeller Kaufpreis fliesst.
Wann ist die Handänderungssteuer fällig?
Der Steueranspruch entsteht mit der Handänderung, also mit der öffentlichen Beurkundung. Die Gemeinde stellt danach eine Rechnung aus. Die Zahlungsfrist richtet sich nach der kommunalen Veranlagung und variiert deshalb von Gemeinde zu Gemeinde.
Wer ist von der Handänderungssteuer befreit?
Steuerbefreit sind unter anderem Erbgänge, Schenkungen und Erbvorbezüge sowie Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern und direkt verwandten Personen (Eltern – Kinder). Auch bestimmte landwirtschaftliche und planungsrechtliche Vorgänge sowie Umstrukturierungen, die einen Steueraufschub nach kantonalem Recht begründen, sind ausgenommen.
Wie hoch ist die Handänderungssteuer in Chur?
In Chur gilt der kantonale Höchstsatz von 2,0 % des Verkehrswerts. Bei einem Kaufpreis von CHF 600'000.– sind das CHF 12'000.–. Da jede Gemeinde ihren Satz eigenständig in einem formellen Gemeindegesetz festlegt, lohnt sich eine direkte Anfrage bei der Gemeindeverwaltung, wenn Sie ausserhalb von Chur kaufen.
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