Im Kanton Zürich gibt es seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr. Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks fallen aber weiterhin amtliche Gebühren für die Beurkundung und den Grundbucheintrag an. Diese betragen je 1 ‰ des Verkehrswerts, der in der Regel dem Kaufpreis entspricht. Wer in Zürich kauft, muss deshalb keine prozentuale Handänderungssteuer einplanen, sehr wohl aber diese Gebühren.
Das Wichtigste im Überblick
- Keine Handänderungssteuer: im Kanton Zürich seit dem 1. Januar 2005 nicht mehr erhoben.
- Stattdessen Gebühren: Beurkundungs- und Grundbuchgebühr, je 1 ‰ des Verkehrswerts.
- Rechenbeispiel: bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000.– sind das CHF 2'000.–.
- Wer zahlt: von Gesetzes wegen je zur Hälfte (§ 29 NotG), abweichende Vereinbarung möglich.
- Für Verkäufer wichtig: Die Grundstückgewinnsteuer bleibt bestehen und ist durch ein Grundpfandrecht gesichert.
Gibt es die Handänderungssteuer im Kanton Zürich noch?
Nein. Im Kanton Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben. Die Abschaffung geht auf die Volksinitiative «Schluss mit amtlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zurück, welche die Stimmberechtigten am 30. November 2003 annahmen (zh.ch). Mit der folgenden Änderung des kantonalen Steuergesetzes fiel die Abgabe weg, und der Regierungsrat setzte die Abschaffung per 1. Januar 2005 in Kraft.
Wenn Sie heute im Kanton Zürich eine Immobilie erwerben, zahlen Sie deshalb keine prozentuale Steuer auf den Kaufpreis. Die Gebühren für die Beurkundung und den Grundbucheintrag bleiben jedoch bestehen.
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer ist eine kantonal geregelte Abgabe auf den Wechsel des Eigentums an einer Liegenschaft. Je nach Kanton wird sie als Steuer oder als blosse Gebühr ausgestaltet, wobei sich die Höhe unterscheidet. Im Kanton Zürich wurde sie abgeschafft, weshalb nur noch Verwaltungsgebühren anfallen.
Diese Kosten fallen beim Immobilienkauf in Zürich an
Auch ohne Handänderungssteuer ist der Eigentumswechsel nicht gratis. Da Zürich ein Amtsnotariat kennt, laufen die Beurkundung und der Grundbucheintrag über staatliche Stellen, und die Gebühren sind kantonal einheitlich geregelt. Berechnet werden sie auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie, nicht eines frei gesetzten Betrags. Die folgende Übersicht zeigt die Positionen:
| Kostenposition | Ansatz (NotGebV) | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr (Kaufvertrag) | 1 ‰ des Verkehrswerts, mindestens CHF 100.– | je zur Hälfte (§ 29 NotG) |
| Grundbuchgebühr (Eigentumsänderung) | 1 ‰ des Verkehrswerts, mindestens CHF 100.– | je zur Hälfte (§ 29 NotG) |
| Mehrwertsteuer | zusätzlich, nur auf der Beurkundungsgebühr (§ 2 NotGebV) | entsprechend der Beurkundungsgebühr |
| Auslagen (Porti, Gebühren Dritter) | nach Aufwand (§ 13 NotGebV) | wie die Gebühren |
| Grundpfand errichten (bei Hypothek) | je 1 ‰ der Pfandsumme für die Beurkundung und den Grundbucheintrag (zusammen 2 ‰), mindestens je CHF 100.– | Käufer (Pfandsteller) |
Für die Beurkundung und den Grundbucheintrag zusammen rechnen Käufer mit 0,2 % des Verkehrswerts, also je 1 ‰. Weitere Positionen rund um den Erwerb zeigt der Überblick zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf.
Häufiger Fehler: Viele Käufer budgetieren in Zürich eine prozentuale Handänderungssteuer, die es gar nicht gibt. Bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000.– betragen die Beurkundungs- und die Grundbuchgebühr je CHF 1'000.–, zusammen CHF 2'000.– (NotGebV). Eine prozentuale Steuer von 1 %, 2 % oder 3 % auf den Kaufpreis fällt hier dagegen nicht an.
Wer zahlt die Gebühren – Käufer oder Verkäufer?
Bei einer Eigentumsänderung schulden Käufer und Verkäufer die Beurkundungs- und die Grundbuchgebühr von Gesetzes wegen je zur Hälfte (§ 29 NotG). Die Parteien können im Kaufvertrag aber eine andere Aufteilung vereinbaren, etwa die vollständige Übernahme durch eine Seite. Klären Sie die Aufteilung vor dem Notariatstermin, damit keine Unsicherheit entsteht.
Wichtig für Käufer: die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers
Zwar zahlen Sie als Käufer keine Handänderungssteuer, doch beim Verkauf schuldet der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich, die von der Gemeinde erhoben wird. Für diese Steuer besteht ein gesetzliches Grundpfandrecht am Grundstück (§ 208 StG ZH). Bezahlt der Verkäufer nicht, kann im Ergebnis die neu erworbene Liegenschaft dafür haften.
Sie können beim Gemeindesteueramt Auskunft über noch offene Grundsteuern verlangen und im Kaufvertrag eine Sicherstellung der mutmasslichen Steuer vereinbaren, etwa über ein Sperrkonto des Notariats. So schützen Sie sich vor Nachforderungen aus dem Verkauf.
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Handänderungssteuer, Grundbuchgebühr und Grundstückgewinnsteuer
Diese drei Begriffe werden oft vermischt, unterscheiden sich aber deutlich in ihrem Zweck und in der Frage, wer sie schuldet. Die folgende Tabelle ordnet sie ein:
| Abgabe | Wann fällt sie an? | Situation im Kanton Zürich |
|---|---|---|
| Handänderungssteuer | beim Eigentumswechsel | seit 1.1.2005 abgeschafft |
| Beurkundungs- und Grundbuchgebühr | für die Beurkundung des Kaufvertrags und den Grundbucheintrag | fällt an (zusammen 0,2 %) |
| Grundstückgewinnsteuer | beim Verkauf mit steuerbarem Gewinn | fällt an, zulasten des Verkäufers |
Die reine Grundbuch-Anpassung wird allgemein auch als Mutationsgebühr bezeichnet. Wichtig bleibt die Trennung, denn die Handänderungssteuer knüpft an den Eigentumswechsel an und die Grundstückgewinnsteuer an den Gewinn beim Verkauf.
Wie sich ein steuerbarer Gewinn berechnet, erfahren Sie im Beitrag zum Thema Grundstückgewinn versteuern.
Wie unterscheidet sich Zürich von anderen Kantonen?
Die Regelungen sind kantonal verschieden. Einige Kantone verzichten wie Zürich auf die Steuer und erheben nur Gebühren, während andere bis zu 3,3 % des Kaufpreises verlangen (ESTV). Die Bemessungsgrundlage, der Tarif und die Kostentragung richten sich nach kantonalem Recht. Den vollständigen Vergleich aller 26 Kantone finden Sie im Beitrag zur Handänderungssteuer in der Schweiz.
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Im Kanton Zürich müssen Sie beim Immobilienkauf keine Handänderungssteuer einplanen, da der Kanton sie per 1. Januar 2005 abgeschafft hat. Rechnen Sie stattdessen mit 0,2 % des Verkehrswerts für die Beurkundungs- und die Grundbuchgebühr sowie mit der Mehrwertsteuer und allfälligen Auslagen. Verkäufer sollten zusätzlich die Grundstückgewinnsteuer berücksichtigen, während Käufer sich im Kaufvertrag dagegen absichern, etwa über ein Sperrkonto des Notariats. Wer diese Kosten kennt, budgetiert den Kauf einer Immobilie im Kanton Zürich ohne die abgeschaffte Handänderungssteuer verlässlich.
Quellen
- Kanton Zürich – Medienmitteilung zur Abschaffung der Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 (Stand 12.12.2003): zh.ch
- Kanton Zürich – Grundstückgewinnsteuer, Erhebung durch die Gemeinden (abgerufen am 17.09.2026): zh.ch
- Kanton Zürich – Steuerbuch ZStB 208.1, gesetzliches Pfandrecht für Grundsteuern (Stand 01.01.2012): zh.ch
- Kanton Zürich – Notariatsgebührenverordnung (NotGebV, LS 243), Anhang Gebührentarif (Stand 01.01.2017): zh.ch
- Notariate des Kantons Zürich – Gebühren-Berechnung Kaufvertrag (abgerufen am 17.09.2026): notariate-zh.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung – Dossier Steuerinformationen, Handänderungssteuer der Kantone (Stand 01.01.2022): estv.admin.ch
- Schweizerisches Zivilgesetzbuch – Art. 836 ZGB, gesetzliches Grundpfandrecht (Stand 01.07.2026): fedlex.admin.ch
Häufige Fragen
Muss ich beim Wohnungskauf in Zürich eine Handänderungssteuer zahlen?
Nein. Im Kanton Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben. Es bleiben die Beurkundungs- und die Grundbuchgebühr von je 1 ‰ des Verkehrswerts.
Fällt bei einer Erbschaft oder einer Schenkung im Kanton Zürich eine Handänderungssteuer an?
Nein. Auch bei einem Erbgang oder einer Schenkung fällt keine Handänderungssteuer an. Für die Eintragung der neuen Eigentümer ins Grundbuch können jedoch weiterhin amtliche Gebühren anfallen.
Sind die Grundbuch- und Beurkundungsgebühren steuerlich abzugsfähig?
Nein, im laufenden Einkommen sind sie nicht abziehbar. Beim späteren Verkauf zählen die beim Kauf bezahlten Gebühren jedoch zu den Anlagekosten und mindern den steuerbaren Gewinn bei der Grundstückgewinnsteuer. Bewahren Sie die Belege deshalb auf.
Wie hoch sind die Handänderungskosten in Zürich bei einem Kauf von einer Million Franken?
Bei einem Verkehrswert von CHF 1'000'000.– betragen die Beurkundungs- und die Grundbuchgebühr je CHF 1'000.–, zusammen CHF 2'000.–. Dazu kommen die Mehrwertsteuer auf der Beurkundungsgebühr, allfällige Auslagen und, bei einer Hypothek, die Kosten für die Errichtung des Grundpfands.
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