Bei einem Kaufvertrag (für einen Immobilienkauf) handelt es sich um ein Dokument, in dem die wichtigsten Punkte des Eigentumsübergangs einer Liegenschaft genauer beschrieben sind. In den meisten Fällen wird dieses Dokument von einem Notar entworfen und nach der Genehmigung beider Parteien von dem Notar verlesen und von allen unterschrieben.
Dieser Vorgang begründet die weitere Abwicklung des Immobiliengeschäftes. Hiernach wird zunächst der Kaufpreis fällig und der Notar wird anschliessend den Eigentumsübergang beim Grundbuch anmelden. Erst mit dem Eintrag im Grundbuch ist der Vorgang abgeschlossen.
Die genaue Form eines Kaufvertrages ist nicht festgelegt, wenngleich der Vorgang eines Grundstückskaufs im Obligationenrecht (OR), Art. 216ff geregelt ist. Jedoch haben sich in der Praxis einige Punkte als besonders wichtig herausgestellt und sollten daher in einem Immobilienkaufvertrag nicht fehlen. Hier gehören:
Theoretisch kann jede Partei den Kaufvertrag erstellen. Im Normalfall jedoch wird der Kaufvertrag von einem Notar entworfen. Dieser ist von Rechts wegen neutral und muss die Interessen beider Parteien berücksichtigen und vertreten.
Kommt es durch bestimmte Regelungen im Vertrag zu einer Benachteiligung einer Partei, so muss der Notar darauf aufmerksam machen und wird die Parteien ggf. um eine Lösung (Neuformulierung) bitten.
In der Praxis hat sich der folgende Weg bei der Erstellung eines Kaufvertrages bewährt:
Obligationenrecht (OR), Art. 216ff regelt zwar nicht den genauen Inhalt eines Kaufvertrages, legt jedoch fest, dass dieser nicht handschriftlich oder mündlich erfolgen darf. In manchen Fällen kommen kantonale Verordnungen hinzu, die der Notar entsprechend berücksichtigen muss.
Auch zu den Kosten des Notars gibt es je nach Kanton Unterschiede. In den meisten Fällen übernehmen Käufer und Verkäufer die Kosten jeweils zur Hälfte. In einigen Kantonen kann aber auch festgelegt sein, dass die Gebühren oder eine Handänderungssteuer von der einen oder anderen Partei übernommen werden muss.
Aus einem Kaufvertrag über ein Grundstück ergeben sich für Käufer und Verkäufer gewisse Rechte und Pflichten. Während sich der Verkäufer dazu verpflichtet, die Liegenschaft zu veräussern und das Eigentum dem Käufer zu verschaffen, verpflichtet sich der Käufer im Gegenzug zur Zahlung des Kaufpreises.
Bevor der Vertrag unterschrieben ist, ist ein Rückzug zumeist möglich, ausser der Käufer hat bereits mündlich versichert, den Kauf abschliessen zu wollen.
Hat eine solche mündliche Zustimmung stattgefunden, kann der Verkäufer bei unnötigen Verzögerungen Schadenersatz fordern oder zumindest die Übernahme eventueller Aufwendungen (z. B. die Notarkosten für das Aufsetzen des Vertrages).
Liegen hingegen Mängel an dem Vertragswerk vor oder können sich die Parteien über bestimmte Punkte nicht einigen, liegt eine Täuschung vor und zeigen sich in dieser Phase deutliche Mängel an der Liegenschaft, kann vom Kaufvertrag zurückgetreten werden.
Nach einer Unterschrift kann man von dem Kaufvertrag nur noch zurücktreten, wenn darin vereinbarte Ausstiegsklauseln greifen. Dies ist häufig dann der Fall, wenn bedingende Baubewilligungen am Ende doch nicht erteilt werden.
Beim Kauf bzw. Verkauf einer Liegenschaft kommt es zu verschiedenen steuerlichen Auswirkungen. Diese betreffen sowohl die Käufer-, als auch die Verkäuferseite.
Wird die erworbene Immobilie selbst bewohnt, so ist der Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern. Im Gegenzug können die Hypothekarzinsen vollständig und die Ausgaben für den Unterhalt teilweise in Abzug gebracht werden.
Je nach Kanton fallen zudem Liegenschaftssteuer, oder auch Grund- oder Grundstücksteuer an. Ebenso wird beim Eintrag ins Grundbuch über den Kauf oftmals eine Handänderungssteuer (oder -gebühr) fällig. Als Eigentümer muss zudem Vermögenssteuer auf Liegenschaften entrichtet werden.
Mitunter muss beim Verkauf einer Liegenschaft vom Verkäufer Grundstückgewinnsteuer abgeführt werden. Dies ist dann der Fall, wenn beim Verkauf ein Gewinn erzielt wurde. Bei der Entwicklung der Grundstückspreise in der Schweiz kann dieser Gewinn sehr hoch ausfallen.
Je länger Ihnen die Immobilie zuvor gehörte, desto geringer fällt jedoch die Grundstückgewinnsteuer aus. Um die Spekulation mit Grundstücken einzudämmen, fällt die Steuer bei kurzzeitigem Besitz deutlich höher aus.
Hier finden Sie ein Tool zur Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer für die meisten Kantone.
Auch, wenn man theoretisch den Vertrag selbst aufsetzen kann, sollte dieser im besten Falle von einem Notar erarbeitet werden. Dieser muss einen Kaufvertrag für einen Grundstückskauf zudem am Ende immer öffentlich beurkunden.
Auch ein Vorvertrag über den geplanten Kauf/Verkauf einer Liegenschaft muss bei einem Notar gemacht und öffentlich beurkundet werden, um gültig zu sein.
Sollte der Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht rechtzeitig und in voller Höhe bezahlen, könnte der Vertrag für nichtig erklärt werden.
Da der Immobilienkauf erst nach dem Termin beim Notar zustande kommt, kann eine Anzahlung, die vor dem Termin geleistet wurde, zurückgefordert werden, falls es nicht zur Leistung der Unterschriften kommt.
Für die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch sind folgende Bedingungen zu erfüllen:
