Die Immobilienbewertung spielt eine entscheidende Rolle bei der Kauf- oder Verkaufsentscheidung von Immobilien und hier insbesondere der Verkehrswert. Der Verkehrswert gibt den Preis an, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen voraussichtlich erzielen würde.
Er ist für Käufer und Verkäufer von grosser Bedeutung, aber auch für Banken, die Immobilien als Sicherheit für Kredite oder einer Hypothek nutzen. In diesem Beitrag bringen wir Ihnen die Bedeutung des Verkehrswertes näher, erklären seine Berechnungsmethoden und zeigen Ihnen, warum eine präzise Bewertung für erfolgreiche Immobilienverkäufe in der Schweiz so wichtig ist.
Der Marktwert wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die zusammengenommen einen umfassenden Überblick über den tatsächlichen Wert der Immobilie geben. Zu diesen Faktoren gehören die Lage der Immobilie, der bauliche Zustand, die Grösse und Ausstattung sowie die aktuelle Marktlage.
Bitte beachten Sie unseren Beitrag zu den Begriffen Verkehrswert, Marktwert, Ertragswert und deren feine aber wichtige Unterschiede,
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Verkehrswertes. Immobilien in gefragten, gut erschlossenen Gebieten mit guter Infrastruktur wie Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichem Nahverkehr haben in der Regel einen höheren Verkehrswert. Auch die Aussicht, die Nähe zu Grünflächen und die allgemeine Nachbarschaft spielen eine Rolle.
Der Zustand der Immobilie, einschliesslich der Bausubstanz und der Ausstattung, beeinflusst den Verkehrswert massgeblich. Gut gepflegte Immobilien, die man regelmässig instand hält und modernisiert, erzielen einen höheren Wert. Auch besondere Ausstattungsmerkmale wie hochwertige Materialien, energieeffiziente Bauweise und moderne Technik können den Verkehrswert erhöhen.
Die Grösse der Immobilie, sowohl hinsichtlich der Wohnfläche als auch des Grundstücks, ist ein weiterer entscheidender Faktor. Grössere Immobilien oder Grundstücke bieten mehr Nutzungsmöglichkeiten und sind daher oft wertvoller. Auch die Flexibilität der Nutzung, beispielsweise durch zusätzliche Räume, Anbauten oder Umbaumöglichkeiten, kann den Verkehrswert steigern.
Die allgemeine wirtschaftliche Situation und die spezifische Marktlage für Immobilien spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Bestimmung des Verkehrswertes. In einem Verkäufermarkt, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt, sind die Marktwerte tendenziell höher. Umgekehrt kann ein Käufermarkt, in dem das Angebot die Nachfrage übersteigt, zu niedrigeren Marktwerten führen.
Der Marktwert einer Immobilie ist somit das Ergebnis einer umfassenden Analyse verschiedener Einflussfaktoren. Eine präzise Ermittlung dieses Wertes ist essenziell für eine faire und erfolgreiche Immobilienbewertung und -transaktion.
Die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie basiert auf verschiedenen Bewertungsmethoden, die wir weiter unten in diesem Beitrag erläutern.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Berechnung des Verkehrswertes eine komplexe Aufgabe ist, die in der Regel von erfahrenen Immobilienschätzern durchgeführt wird. Bei RealAdvisor erhalten Sie eine umfassende und sehr fundierte Bewertung Ihrer Liegenschaft, die mehrere Berechnungsmethoden wie die hedonische Methode oder die Substanzwertmethode beim Haus schätzen berücksichtigt und Sie daraus einen möglichen Verkaufspreis ableiten können.
Die Grundlagen der Immobilienschätzung umfassen wesentliche Prinzipien und Faktoren, die bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigt werden. Die Schätzung beginnt mit einer gründlichen Untersuchung des Objekts, einschliesslich der Analyse seiner physischen Merkmale und des Zustandes. Dazu gehören, wie weiter oben bereits ausführlich erwähnt, die Grösse, der Standort, das Alter und der allgemeine Zustand der Immobilie.
Weitere wichtige Aspekte sind die Marktbedingungen und der Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Immobilien in derselben Gegend. Es wird auch auf immobilienspezifische Aspekte wie den Grundstückswert, die Art und Qualität der Bauweise und die Nutzungsmöglichkeiten geachtet.
Die Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes einer Liegenschaft sind vielfältig und richten sich nach der Art der Immobilie und den zur Verfügung stehenden Daten. Die häufigsten Methoden sind:
Es gibt zahlreiche kostenlose Online-Bewertungstools, die bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie nützlich sein können. Zu den besten und verlässlichsten gehört die Immobilienwertberechnung bei RealAdvisor.
Das Tool bietet Ihnen eine schnelle und einfache Möglichkeit, eine erste Schätzung des Verkehrswertes einer Immobilie zu erhalten. Sie ersetzt jedoch nicht die genaue Bewertung durch einen professionellen Immobilienschätzer oder Makler-Experten vor Ort. Immerhin möchten Sie einen realistischen, aber dennoch maximalen Verkaufspreis erzielen.
Zwischen dem Verkehrswert einer Liegenschaft und dem finalen Verkaufspreis (bzw. Kaufpreis) einer Immobilie kann es signifikante Unterschiede geben.
Der Verkehrswert einer Liegenschaft dient als Ausgangspunkt für die Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Er bietet eine objektive Schätzung des Immobilienwerts und hilft, den Rahmen für die Verhandlungen zu setzen.
Somit beeinflusst der Verkehrswert den anfänglichen Angebotspreis. Jedoch ist zu beachten, dass der endgültige Kaufpreis durch individuelle Verhandlungen und die spezifischen Umstände des Verkaufsprozesses bestimmt wird.
Es ist durchaus möglich, dass der Kaufpreis vom Verkehrswert abweicht, je nach Nachfragesituation in der Region, individuellen Besonderheiten der Immobilie oder der persönlichen Situation von Käufer und Verkäufer.
Der Kaufpreis einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Neben der Lage, dem Zustand und der Grösse der Immobilie, sind dies die folgenden:
Ja, der Verkehrswert einer Liegenschaft kann höher als der Kaufpreis sein. Das passiert, wenn die Immobilie unter ihrem Verkehrswert verkauft wird, was verschiedene Gründe haben kann. Einige Beispiele sind persönliche Motivationen des Verkäufers wie ein schneller Verkauf oder finanzielle Gründe. Es könnte auch sein, dass der Käufer besondere Kenntnisse oder Fähigkeiten hat, die es ihm ermöglichen, einen besseren Preis auszuhandeln.
Der Hauptunterschied zwischen dem amtlichen Wert und dem Verkehrswert liegt in ihrem Zweck und ihrer Ermittlungsmethode. Während der amtliche Wert hauptsächlich für steuerliche Zwecke verwendet wird und tendenziell konservativer ist, dient der Verkehrswert als realistischer Indikator für den aktuellen Marktpreis der Immobilie.
Das Verständnis der Unterschiede zwischen dem amtlichen Wert und dem Verkehrswert ist entscheidend für eine korrekte Immobilienbewertung und die entsprechenden steuerlichen und finanziellen Entscheidungen.
Beim Schätzen eines Hauses gibt es verschiedene Aspekte, die berücksichtigt werden, und andere, die weniger ins Gewicht fallen. Zu den wichtigsten zählenden Faktoren gehören, wie bereits erwähnt:
Es gibt auch Faktoren, die nicht zählen, darunter:
Es ist zu beachten, dass die Schätzung des Verkehrswertes eine objektive Einschätzung ist und persönliche Faktoren aussen vor lässt.
