Was ist mein Haus wert?
Verschaffen Sie sich in drei Minuten eine erste, kostenlose Einschätzung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie.
Die Immobilienbewertung bei einer Scheidung richtet sich nach dem Verkehrswert, also dem Preis, der am freien Markt erzielbar wäre (Art. 211 ZGB). Massgebend ist der Wert im Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung (Art. 214 ZGB), nicht der Kaufpreis von damals. Bleibt eine Partei im Haus, zahlt sie die andere anteilig aus, andernfalls wird verkauft und der Erlös nach Güterstand aufgeteilt. Eine neutrale Bewertung schützt beide Seiten davor, zu viel auszuzahlen oder zu tief zu verkaufen.
Bei der güterrechtlichen Auseinandersetzung ist der Verkehrswert der Immobilie heranzuziehen (Art. 211 ZGB). Das ist der Preis, der unter normalen Marktbedingungen am freien Markt erzielbar wäre. Weder der ursprüngliche Kaufpreis noch der amtliche Steuerwert sind dafür relevant.
Wer die verwandten Begriffe sauber auseinanderhalten möchte, findet die Abgrenzung im Beitrag zum Unterschied von Verkehrs- und Marktwert. In der Praxis werden die beiden Werte meist gleichgesetzt.
Der Wert einer Immobilie verändert sich über die Jahre. Deshalb braucht es einen klaren Stichtag. Massgebend ist grundsätzlich der Wert im Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung (Art. 214 ZGB). In Gerichtsverfahren wird häufig auf den Tag der Urteilsfällung oder einen möglichst nahen Stichtag abgestellt. Die Ehegatten können sich aber auch auf einen anderen Zeitpunkt einigen. Eine Schätzung von vor drei Jahren taugt deshalb selten – meist ist eine aktuelle Bewertung nötig.
Für die Ermittlung des Verkehrswerts kommen in der Schweiz drei anerkannte Verfahren zum Einsatz. Welches passt, hängt vom Objekttyp ab.
Eine Online-Immobilienbewertung liefert in wenigen Minuten eine erste, unverbindliche Marktwertschätzung. Sie eignet sich als Ausgangspunkt und für eine erste Einordnung. Sind sich die Parteien uneinig oder steht viel auf dem Spiel, lohnt sich ein schriftliches Verkehrswertgutachten durch eine Fachperson. Welche Anlaufstellen dafür infrage kommen, zeigt der Beitrag dazu, von wem Sie Ihr Haus schätzen lassen können. Im Streitfall kann das Gericht zudem ein eigenes Gutachten anordnen.
Was ist mein Haus wert?
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Wie der Wert der Immobilie aufgeteilt wird, hängt von zwei Fragen ab: vom Güterstand der Ehegatten und davon, wem die Immobilie rechtlich gehört.
Beim Güterstand unterscheidet das Gesetz drei Formen:
Daneben zählt das Eigentumsverhältnis am Objekt selbst. Beim Alleineigentum gehört die Immobilie einer Partei, während beim Miteigentum jede Partei eine im Grundbuch eingetragene Quote hält, die meist der Hälfte entspricht. Beim Gesamteigentum können beide nur gemeinsam über die Immobilie verfügen.
Hat eine Partei zum Erwerb, zur Verbesserung oder zum Erhalt der Immobilie des andern beigetragen, ohne dafür eine Gegenleistung zu erhalten, steht ihr ein Mehrwertanteil zu (Art. 206 ZGB). Ist der Wert seither gestiegen, profitiert sie anteilig von dieser Wertsteigerung. Ist er gesunken, erhält sie mindestens ihren ursprünglichen Beitrag zurück.
Ein Beispiel: Bringt eine Partei beim Kauf CHF 100'000.– aus ihrem Eigengut ein und ist die Immobilie bis zur Scheidung im Wert gestiegen, bekommt sie nicht nur die CHF 100'000.– zurück, sondern zusätzlich den auf diesen Beitrag entfallenden Wertzuwachs.
Möchte eine Partei die Immobilie übernehmen, zahlt sie die andere aus. Die Grundrechnung ist einfach:
Verkehrswert − Hypothek = Nettowert. Nettowert ÷ 2 = Anteil je Partei (bei hälftigem Miteigentum, vorbehältlich Eigengut-Einlagen und Mehrwertanteil).
Ein Rechenbeispiel mit hälftigem Miteigentum und gemeinsamer Hypothek:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Verkehrswert der Immobilie | CHF 1'200'000.– |
| abzüglich gemeinsamer Hypothek | CHF 700'000.– |
| Nettowert (Eigenkapital im Objekt) | CHF 500'000.– |
| Anteil je Partei | CHF 250'000.– |
Übernimmt Partei A die Immobilie und die Hypothek allein, zahlt sie Partei B deren Anteil von CHF 250'000.– aus. Hat eine Partei beim Kauf mehr Eigengut eingebracht, wird dieser Betrag samt Mehrwertanteil vorab berücksichtigt, bevor der Rest geteilt wird. Wer die Immobilie übernimmt, sollte zudem die latente Grundstückgewinnsteuer einkalkulieren, die er mitübernimmt – mehr dazu im nächsten Abschnitt. Wichtig: Die Bank muss der Übernahme der Hypothek durch eine Person zustimmen, weil deren Tragbarkeit neu geprüft wird.
Was sind die aktuellen Markttrends?
Vergleichen Sie die Quadratmeterpreise in Ihrer Region, um den Verkehrswert realistisch einzuordnen.
Immobilienpreise ansehenIn der Praxis stehen drei Wege offen. Welcher passt, hängt von den Finanzen, allfälligen Kindern und dem Verhältnis der Parteien ab.
Beim Verkauf an Dritte kann eine Grundstückgewinnsteuer anfallen, sofern ein Gewinn realisiert wird. Übernimmt dagegen eine Partei den Anteil der anderen im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung, wird diese Steuer aufgeschoben (Steueraufschub nach Art. 12 Abs. 3 StHG). Die konkrete Umsetzung richtet sich nach dem kantonalen Steuerrecht.
Wichtig für die Praxis: Der Aufschub ist kein Erlass. Die übernehmende Partei tritt in die Steuerhistorie der Immobilie ein. Verkauft sie das Haus Jahre später mit Gewinn, wird die Steuer auf den gesamten Wertzuwachs seit dem ursprünglichen Kauf berechnet – nicht erst seit der Scheidung. Diese latente Steuerlast sollte deshalb bereits bei der Auszahlung berücksichtigt werden, damit die Aufteilung fair bleibt.
Bei der Immobilienbewertung im Rahmen einer Scheidung kommen drei Akteure zusammen:
Eine neutrale Bewertung durch eine Drittperson nimmt dabei Konfliktstoff aus dem Verfahren, weil keine Seite einen zu hohen oder zu tiefen Wert ansetzen kann.
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Lassen Sie Ihre Immobilie von einer neutralen Fachperson aus Ihrer Region bewerten und begleiten.
Die besten Immobilienagenturen entdeckenDie Immobilienbewertung bei einer Scheidung steht und fällt mit dem Verkehrswert zum richtigen Stichtag. Wer ihn neutral ermitteln lässt, schafft die Grundlage für eine faire Auszahlung oder einen guten Verkaufspreis und vermeidet, dass ein Teil des eigenen Anteils verloren geht. Klären Sie zuerst den Güterstand und die Eigentumsverhältnisse, holen Sie eine aktuelle Bewertung ein und ziehen Sie bei Uneinigkeit eine unabhängige Fachperson bei.
Den Verkehrswert ermittelt in der Regel eine neutrale Fachperson, also ein Immobilienmakler oder ein unabhängiger Schätzungsexperte. Eine erste Einordnung liefert eine Online-Bewertung. Bei Uneinigkeit kann das Gericht ein eigenes Gutachten anordnen.
Massgebend ist der Verkehrswert, also der am freien Markt erzielbare Preis (Art. 211 ZGB). Der Kaufpreis von früher und der amtliche Steuerwert spielen keine Rolle. Bewertet wird zum Zeitpunkt der güterrechtlichen Auseinandersetzung.
Es zählt der Verkehrswert. Der Sachwert ist keine Grundlage, sondern höchstens eine von mehreren Methoden, um den Verkehrswert zu ermitteln. Massgebend bleibt der am Markt erzielbare Preis.
Nicht automatisch. Ob verkauft werden muss, hängt von den Eigentumsverhältnissen, dem Güterstand und einer möglichen Einigung ab. Können sich die Parteien nicht einigen, kann letztlich das Gericht über den Verkauf entscheiden.
Eine erste Online-Schätzung ist kostenlos. Ein schriftliches Verkehrswertgutachten durch eine Fachperson kostet je nach Objekt, Region und Aufwand meist zwischen CHF 1'000.– und CHF 3'000.–, bei aufwendigen Objekten auch mehr. Ordnet das Gericht ein Gutachten an, tragen die Parteien die Kosten in der Regel gemeinsam.
