Wenn es keine gesetzlichen Obergrenzen für den Mietpreis gibt, müssen Eigentümer nur die Erwartungen und Ressourcen der Mieter berücksichtigen. Um eine Wohnung oder ein Haus vermieten zu können, ist zudem die allgemeine Marktsituation zu bedenken.
Die zu erwartende Miete ist ein wichtiger Faktor bei der Rentabilitätsberechnung. Doch wie lässt sich die Wohnungsmiete richtig vorausberechnen? Bei RealAdvisor erfahren Sie, welche Regeln bei der Festsetzung des Mietpreises einzuhalten sind.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, gibt es gesetzliche Regeln zu beachten. Gleichzeitig muss die Miete jedoch auch Ihre eigenen Kosten decken und rentabel sein, damit Ihre Renditeliegenschaft profitabel ist. Bei der Festlegung eines zufriedenstellenden Mietpreises sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:
Die Regel, um die Miete in der Schweiz zu berechnen, ist einfach, da die Miete auf Grundlage der vom Eigentümer getätigten Investitionen und der Betriebskosten festgelegt wird. Dieser Betrag dient als Basis, mit der der Vermieter eine kostenlose Schätzung mit einem Online-Simulator durchführen kann. Das Online-Tool von RealAdvisor ermöglicht es Ihnen nicht nur, den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu bestimmen, sondern auch, die Höhe einer Miete genau zu berechnen.
Unser Tool ist daher ideal, um den Mietpreis richtig festzulegen, unabhängig von der Immobilienart. Sie können für die Schätzung auch die durchschnittlichen Mieten in der Gemeinde und dem Kanton der Schweiz heranziehen. Diese Werte werden zusätzlich zu den Quadratmeterpreisen für die Feststellung von Immobilienmieten vorgeschlagen.
Das Ergebnis weicht von einer Mietwertberechnung ab, die wie eine Kalkulation des fiktiven steuerpflichtigen Einkommens für den Eigentümer funktioniert. Die Schätzung dient primär dazu, die Kosten zwischen dem Mieter und Vermieter auszugleichen.
Das Festsetzen der Miete für eine Wohnung ist wesentlich einfacher als für ein Haus. Jedoch können auch bei einer Wohnung Aspekte hinzukommen, die die Berechnung der Miete erschweren, zum Beispiel:
Orientieren Sie sich in jedem Fall zunächst am Quadratmeterpreis Ihres Kantons oder Ihrer Gemeinde. Vergleichen Sie wie beschrieben Ihre Wohnung mit ausgeschriebenen anderen Wohnung derselben Grösse und Lage. Bedenken Sie wertmindernde oder wertsteigernde Faktoren (z. B. Balkon mit schönem Ausblick).
Eine möblierte Wohnung kann für Studierende oder Gastarbeiter von Interesse sein. Der Mietvertrag wird dann beispielsweise für ein Jahr ausgestellt und kann um ein weiteres Jahr verlängert werden.
Der Schätzwert der Miete für eine möblierte Wohnung unterscheidet sich von jenem einer Leervermietung, da der Vermieter für möblierte Wohnungen einen höheren Preis festlegen kann. Der höhere monatliche Betrag gilt als Entgelt für die Bereitstellung der Möbel.
Damit die berechnete Miete für eine möblierte Wohnung rechtens ist, hat der Vermieter auch Verpflichtungen. Er muss die Wohnung mit einer Reihe von Möbeln und Dingen des täglichen Gebrauchs (Bettwäsche, Kochstelle) ausstatten, damit der Mieter keine zusätzlichen Einrichtungsgegenstände kaufen muss.
Da Häuser im Vergleich zu Wohnungen schwieriger zu standardisieren sind, ist die Festlegung der Miete dafür schwieriger. Wenn es sich um ein klassisches Fertigteilhaus handelt, das neu erbaut wurde, ist die Festlegung noch relativ einfach.
Faktoren, die die Festlegung des Mietpreises für ein Haus erschweren können:
Überlegen Sie bei jedem Punkt, in dem Ihr Haus von anderen abweicht, ob sich dieser wertmindernd oder wertsteigernd auf die Miete auswirkt.
Auch Häuser können möbliert oder unmöbliert vermietet werden. Beides hat seine Vor- und Nachteile.
Bei der Unterzeichnung des Mietvertrags muss der Eigentümer einen ersten Mietpreis festlegen. Das ist der Betrag, der ab dem Einzugsdatum im Vertrag monatlich zu zahlen ist.
Er kann später geändert werden, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag festgehalten ist. Diese Neubewertung kann einmal jährlich zu einem im Mietvertrag festgelegten Zeitpunkt oder zum Jahrestag des Vertragsabschlusses erfolgen. Wurden Sanierungsarbeiten durchgeführt, hat der Eigentümer das Recht, die Miete zu erhöhen.
Natürlich ändert sich auch die Berechnung der Rentabilität der Immobilie mit einer Mietpreiskorrektur. Die Höhe der Sanierungskosten muss mindestens der Hälfte der im vergangenen Jahr erhaltenen Mietzahlungen entsprechen, um sich auf die künftige Miete auszuwirken. Es muss jedenfalls immer ein berechtigter Grund für eine Mieterhöhung bestehen.
Halten Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben, damit kein Unmut bei Ihren Mietern entsteht und im schlechtesten Fall Nachzahlungen Ihrerseits nötig sind. Denken Sie daran, dass bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses ein langfristiger Plan vorteilhaft ist. Teure Mieten können häufige Mieterwechsel bedeuten – konstante Mieter bedeuten weniger Aufwand und Risiko (Stichwort Leerstandszeiten) für Sie.
Der Mietwert, auch Eigenmietwert genannt, sind ausserdem wichtige Kennzahlen bei der Steuerberechnung.
Die Miete in der Schweiz zu berechnen, ist eine Sache, aber der Vermieter muss auch die monatlichen Nebenkosten berücksichtigen. Sie entsprechen den Ausgaben im Zusammenhang mit der Nutzung der Immobilie. Unsere Online-Schätzung ermöglicht es Ihnen, diesen zusätzlichen Betrag genau zu bestimmen.
Für die Bestimmung der Gesamtmiete für ein Haus oder eine Wohnung in der Schweiz müssen folgende Nebenkosten berücksichtigt werden:
Alle Aufwendungen müssen im Mietvertrag angeführt werden. Der Vermieter legt ferner fest, ob diese Kosten einmal jährlich oder als monatliche Raten zusammen mit der Miete bezahlt werden sollen. Dementsprechend müssen die Beträge in der kostenlosen Online-Schätzung der Miete berücksichtigt werden. Im Falle der Ratenzahlung wird eine jährliche Abrechnung zur Berichtigung der tatsächlich getätigten Ausgaben ausgestellt.
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Wenn es sich bei Ihrer Immobilie um ein altes Gebäude handelt, ändern sich die Regeln für die Festsetzung der Miete. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Miete im Vergleich zu ähnlichen Immobilien in der Nachbarschaft angemessen ist. Eine Erhöhung des Mietpreises gegenüber dem von einem vorherigen Mieter geforderten Betrag muss gerechtfertigt sein.
Der Preis für die Untervermietung darf den vom Mieter zu zahlenden Betrag nicht übersteigen. Es ist ausdrücklich verboten, auf diese Art Gewinne zu erzielen, denn dies wäre ein Miet-Missbrauch. In manchen Kantonen muss bei Untervermietung ein Formular ausgefüllt werden, das den ursprünglichen Mietpreis offenlegt. Jedoch können Zahlungen für Strom, Wasser, Fernsehen und Internet verlangt werden.
Bei der kostenlosen Schätzung der Miete werden die Lage, Fläche und besondere Merkmale des Gewerberaumes berücksichtigt. Dadurch wird eine Grundmiete bestimmt. Es ist jedoch üblich, dass abhängig vom Umsatz des Unternehmens, das die Räumlichkeiten nutzt, ein Zuschlag von 7 % verlangt wird.
