Hedonistische Schätzung oder Hedonistische Methode

Oliver S.
02.11.2023, 16:57
4 min

Hedonistische Schätzung oder Methode: was ist das?

Definition der hedonistischen Schätzung oder Methode

Die hedonistische Schätzung (manchmal auch hedonische Schätzung genannt) stellt einen fortgeschrittenen Ansatz zur Immobilienbewertung dar. In ihrem Kern beruht sie darauf, Immobilien basierend auf ihren individuellen Merkmalen und Eigenschaften zu bewerten. Im Gegensatz zu pauschalen Schätzungen, die oft zu ungenauen Ergebnissen führen, erlaubt die hedonische Methode eine detaillierte Analyse. Sie ist sachlich und professionell, denn sie stützt sich auf konkrete, belegbare Daten. In der Schweiz hat sich diese Methode insbesondere für Institutionen wie Banken als äusserst zuverlässig erwiesen.

Beschreibung und Erklärung der hedonistischen Schätzung

Beim Einsatz der hedonischen Methode werden spezifische Merkmale einer Immobilie isoliert und individuell bewertet. Hierzu gehören etwa die Raumgrösse, das Baujahr, die Architektur oder die bebaute Fläche. Aber auch externe Faktoren wie die Sonneneinstrahlung, die Helligkeit und sogar die Gemeindesteuern können einfliessen.

Die Methode funktioniert so: Man nimmt eine bestimmte Immobilie und vergleicht ihre spezifischen Merkmale mit denen anderer, ähnlicher Immobilien, die kürzlich in einem geografisch vergleichbaren Gebiet verkauft wurden. Dies ermöglicht es, den Marktwert jedes Merkmals genau zu bestimmen. Zum Beispiel: Wie viel ist ein zusätzliches Schlafzimmer in einem bestimmten Stadtteil der Schweiz wert?

Die Summierung dieser individuell bewerteten Merkmale führt schliesslich zu einer Gesamtbewertung der Immobilie. Dieses Vorgehen gewährleistet, dass die Immobilienbewertung nicht nur den physischen Zustand des Gebäudes, sondern auch den Kontext seiner Umgebung berücksichtigt.

Für viele Experten in der Schweizer Immobilienbranche gilt die hedonische Methode als Goldstandard. Sie liefert nämlich nicht nur eine Zahl, sondern auch ein umfassendes Verständnis für den Wert einer Immobilie in ihrem einzigartigen Kontext.

Vorteile der hedonischen Methode bei der Immobilienbewertung

Die hedonische Schätzung gewinnt in der Schweizer Immobilienbranche immer mehr an Bedeutung. Vor allem Banken und Finanzinstitutionen setzen auf diese Methode, da sie eine rasche und präzise Einschätzung des Immobilienwerts ermöglicht. Dank der Analyse von tausenden abgeschlossenen Immobiliengeschäften erhalten sie einen Marktwert, der aktuelle Marktgegebenheiten berücksichtigt. Die Schnelligkeit dieser Methode spart nicht nur Zeit, sondern auch Ressourcen, was in der schnelllebigen Finanzwelt der Schweiz essenziell ist.

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Grenzen und Herausforderungen der hedonischen Methode

Trotz ihrer Vorteile gibt es auch Grenzen bei der hedonischen Bewertung. Insbesondere bei seltenen oder atypischen Immobilien, wie historischen Gebäuden in der Altstadt von Zürich, kann die Methode an Genauigkeit verlieren. Da für solche Immobilien wenige Vergleichstransaktionen vorliegen, wird der ermittelte Wert weniger präzise.

Alternativen zur hedonischen Methode

Es gibt weitere Methoden zur Immobilienbewertung, wie das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Jede Methode hat ihre eigenen Stärken und eignet sich je nach Immobilienart und -zustand besser oder weniger gut.

Eine fundierte Immobilienbewertung ist das A und O für einen erfolgreichen Verkauf oder Kauf. Vertrauen Sie Experten wie RealAdvisor, um den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie zu kennen und optimale Entscheidungen zu treffen.

Bevorzugung der hedonischen Methode durch Banken und Versicherungen

Die hedonistische Schätzung oder Methode spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien, insbesondere in komplexen Finanzlandschaften wie der Schweiz. Banken nutzen diese Methode häufig bei der Aufnahme einer Hypothek, um den Verkehrswert der Liegenschaft präzise zu bestimmen. 

Einer der Hauptgründe, warum viele die hedonische Methode bevorzugen, ist die Tatsache, dass mit ihr ein umfassendes Modell erstellt werden kann, das Kriterien wie die Anzahl der Zimmer, die Attraktivität der Gemeinde und andere wichtige Eigenschaften einer Immobilie berücksichtigt. Dies führt zu einer fundierten und objektiven Bewertung.

Auch Makler und Versicherungen ziehen Vorteile aus dieser Methode – und das nicht nur für eine erste Orientierung. Beim Abschluss von Versicherungen, speziell im Bereich der Immobilien, ist es für Versicherer von zentraler Bedeutung, eine genaue Bewertung von Immobilien vorzunehmen, um das Risiko richtig einschätzen und eine angemessene Prämie festlegen zu können. Hierbei wird nämlich sowohl die Makro- als auch die Mikrolage der Liegenschaft berücksichtigt und diese mit Objekten an vergleichbarer Lage verglichen. Zudem ist die hedonische Methode nur mit geringen Kosten verbunden. Mit den Online-Tools von RealAdvisor können Sie den Wert einer Immobilie im Handumdrehen ermitteln.

Insgesamt ist das hedonische Modell eine robuste und zuverlässige Immobilienbewertungs-Methode, die von Banken und Versicherungen gleichermassen geschätzt wird, da sie genaue und marktgerechte Bewertungen auf Basis eines effektiven Marktwertes liefert.

Quintessenz: Hedonistische Schätzung
  • Schnelle, präzise Immobilienbewertung durch Vergleichstransaktionen.
  • Bevorzugt von Schweizer Banken und Finanzinstitutionen.
  • Weniger genau bei seltenen, atypischen Immobilien.
  • Alternativen: Ertragswert- und Sachwertverfahren.
  • Expertenbewertung für optimale Verkaufsentscheidungen.

 

FAQ

Was ist der Verkehrswert einer Liegenschaft?

Der Verkehrswert einer Liegenschaft, auch als Marktwert bekannt, gibt den Preis an, der für eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Dieser Wert berücksichtigt den Zustand der Immobilie, ihre Lage, ihre rechtlichen Gegebenheiten und den aktuellen Immobilienmarkt, ohne spezielle Verhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer oder eine Notlage des Verkäufers zu berücksichtigen.

Was sind hedonische Güter?

Hedonische Güter sind Waren oder Dienstleistungen, die dem Konsumenten Freude, Vergnügen oder Genuss bieten. Sie können mit Luxusgütern oder Gütern des gehobenen Bedarfs in Verbindung gebracht werden. In der Ökonomie wird die hedonische Preisbildung verwendet, um Unterschiede in den Preisen variabler Produkte wie Immobilien oder Autos basierend auf ihren unterschiedlichen Merkmalen oder Komponenten zu analysieren.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.