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Mit einer guten Vorbereitung, Kenntnis des Marktwerts und sachlichen Argumenten wie dem Renovierungsbedarf oder der Energieeffizienz können Käufer je nach Objekt und Lage zwischen 3 % und 10 % Preisnachlass erzielen, wenn sie den Preis beim Hauskauf geschickt verhandeln. Bei stark überteuerten Objekten oder hohem Sanierungsstau ist der Spielraum oft grösser, während er bei begehrten Neubauten in Zentren gegen Null gehen kann.
Ja, es ist durchaus üblich, den Preis beim Hauskauf zu verhandeln. Die meisten Verkäufer setzen den anfänglichen Preis etwas höher an, um einen gewissen Spielraum bei Verhandlungen zu haben. Es kann sogar vorkommen, dass der angegebene Kaufpreis deutlich über dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt, insbesondere in Ballungsgebieten.
Daher ist es für Käufer wichtig, den genauen Immobilienwert zu kennen und sich gut auf die Verhandlungen vorzubereiten. Eine schriftliche Finanzierungszusage der Bank, ein klares Budget und eine solide Kenntnis des lokalen Immobilienmarkts sind dabei hilfreiche Werkzeuge.
Sie möchten eine Immobilie kaufen, aber Ihr Budget liegt unter dem veranschlagten Preis? Bevor Sie sich in langwierige Preisverhandlungen stürzen, listen Sie kräftige Argumente auf. Seien Sie sich bewusst, dass die Preisgrenzen hauptsächlich von folgenden Fragen abhängen:
Gehen Sie all diese Faktoren der Reihe nach durch, und Sie werden den Preis der Immobilie vermutlich anpassen können. Bei begehrten Objekten ist dies allerdings ein wenig schwieriger. Bedenken Sie auch immer, dass ein Verkauf oftmals für den Verkäufer eine emotionale Angelegenheit ist, was die Verhandlung manchmal schwieriger gestaltet. Ein gewisser finanzieller Spielraum ist jedoch praktisch immer einkalkuliert.
Prüfen Sie zunächst den Wert auf dem lokalen Immobilienmarkt. Führen Sie dazu einfach einen Vergleich mit einem Online-Tool wie dem von RealAdvisor durch, das den genauen Immobilienpreis pro m² in der Schweiz für den jeweiligen Kanton, die Stadt und den Stadtteil ermittelt.
So erfahren Sie sofort, ob die Immobilie, die Sie kaufen möchten, vom Verkäufer überbewertet wurde. In diesem Fall haben Sie ein treffendes Argument, um eine Preisreduktion zu verlangen. Ist dies nicht der Fall, brauchen Sie sich keine Sorgen zu machen, denn auch dann gibt es noch Möglichkeiten, Ihre Preisverhandlung beim Hauskauf erfolgreich zu gestalten.
Erstellen Sie eine Liste mit allen Arbeiten, die an der Immobilie durchgeführt werden müssen. Bei einem neuwertigen Haus ist das natürlich nicht nötig. Mit Argumenten wie der Tatsache, dass Ihnen etwa die Farbe der Wände nicht gefällt oder das Tor nicht automatisch geöffnet werden kann, vergeuden Sie stattdessen Ihre Zeit, da diese Art von Argumenten gegenüber dem Eigentümer in aller Regel nicht standhält.
Dabei spielt es auch keine Rolle, ob der Verkäufer sein Haus selbst oder durch einen Makler verkauft. Sind gewisse Renovierungsarbeiten nötig, haben Sie dagegen gute Argumente für eine Preisreduktion.
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Jetzt Immobilie findenPrüfen Sie insbesondere die Energieeffizienz sowie die Dacheindeckung oder Wärmedämmung. Prüfen Sie, ob die Fenster doppelt verglast sind, ob eine sanierungsbedürftige Heizung vorhanden oder der Warmwasserspeicher veraltet ist.
Verwenden Sie Energierechnungen für vergleichbare Immobilien, um Ihre Argumentation zu belegen und Ihre Verhandlung für das Objekt der Begierde zum Erfolg zu bringen.
Es können darüber hinaus auch einige berechtigte Ausbesserungsarbeiten für Sie sprechen: vor allem bei einem alten Badezimmer, einer Küche, die nicht zeitgemäss ausgestattet ist, oder wenn der Anstrich schon rund fünfzehn Jahre alt ist. Veraltete Sanitär- und Elektrosysteme im Haus können ebenfalls Sanierungsarbeiten notwendig machen.
All diese Faktoren sind berechtigte Argumente, die Sie bei der Preisverhandlung für den Hauskauf vorbringen müssen. Bei einem persönlichen Gespräch mit dem Verkäufer kommt es neben einer klaren Strategie aber auch immer wieder auf eine gute Vorbereitung und nicht zuletzt auf gegenseitige Sympathie an.
Nach dem Hauskauf werden Sie die Person sein, die Ausgaben für Renovierungsarbeiten tätigen muss.
Neben harten Fakten wie dem Renovierungsbedarf oder dem Marktwert können auch emotionale Aspekte eine Rolle in der Preisverhandlung spielen. Zeigen Sie echtes Interesse an der Immobilie und treten Sie respektvoll auf – viele Verkäufer haben eine persönliche Bindung zum Haus und wünschen sich, dass es in gute Hände kommt.
Eine sympathische und verbindliche Art kann dazu führen, dass der Verkäufer eher bereit ist, Ihnen beim Preis entgegenzukommen – besonders, wenn mehrere Interessenten zur Auswahl stehen. Auch kleine Gesten wie Pünktlichkeit, ein wertschätzender Ton und Verständnis für die Situation des Verkäufers wirken oft mehr als aggressive Verhandlungstaktiken. Wer empathisch verhandelt, erhöht seine Chancen auf einen fairen Abschluss – manchmal sogar zu einem besseren Preis.
Verhandeln Sie nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten. In der Schweiz variieren die Regelungen zur Handänderungssteuer und den Notariatsgebühren stark per Kanton.
Auch zukünftige Abzüge für werterhaltende Investitionen wie eine neue Heizung oder Fenster können steuerlich geltend gemacht werden – das senkt langfristig Ihre Kosten und verbessert die Wirtschaftlichkeit des Kaufs. Fragen Sie im Zweifel Ihren Steuerberater oder eine Immobilienfachperson.
Manche neigen zu einer vereinfachten Lösung und empfehlen, ein Kaufangebot mit einem um 10 % reduzierten Ausgangspreis zu stellen, um sich schliesslich mit dem Verkäufer auf einen Nachlass von 5 % zu einigen.
Wir bei RealAdvisor sind dabei realistischer: Es hängt immer von der zu verkaufenden Immobilie ab, da die Preisspanne hauptsächlich von den oben erwähnten Punkten beeinflusst wird. Wenn der Verkäufer es versteht, sein Haus zu verkaufen, wird er es zu einem fairen Preis anbieten. In einem solchen Fall sollten Sie keine erhebliche Preissenkung erwarten, da Sie sonst nur riskieren würden, dass Ihnen das Geschäft entgeht. Sie müssen einen guten Mittelweg finden, ohne zu übertreiben. Einige Tricks können Ihnen bei Ihrer Verhandlung dabei helfen:
Tipp: Lesen Sie immer zwischen den Zeilen und achten Sie auf mögliche Störungen innerhalb der Hausgemeinschaft.
Immobilienprofis sind am ehesten in der Lage, den Wert Ihres Hauses zu schätzen. Sie sind mit dem Angebot und der Nachfrage im jeweiligen Marktsegment vertraut. Tatsächlich gibt es nur wenige Makler, die ihre Zeit damit vergeuden würden, stark überbewertete Objekte anzubieten.
Doch die Kunst, zu verhandeln, liegt ihnen im Blut. Viele Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer erinnern sich an das berühmte Sprichwort «Jeder Preis ist verhandelbar». Um dieses Problem zu umgehen, ist es fast einfacher, einen Immobilienmakler mit dem Kauf zu beauftragen, als selbst verhandeln zu müssen.
Zwar wird der Makler in der Schweiz meist vom Verkäufer bezahlt und vertritt primär dessen Interessen, dennoch ist er an einem reibungslosen Abschluss interessiert. Ein professioneller Makler agiert als Vermittler. Er kann Ihnen helfen, Ihre Argumente (wie Mängel am Objekt) sachlich an den Verkäufer zu kommunizieren.
Wenn Sie absolute Neutralität wünschen, sollten Sie über ein eigenes Kaufmandat (Suchagent) nachdenken, der ausschliesslich Ihre Interessen vertritt.
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Jetzt Immobilie findenCheckliste mit den 5 stärksten Argumenten für eine Preisverhandlung beim Hauskauf
- Überhöhter Angebotspreis im Vergleich zum Marktwert
- Renovierungsbedarf bei zentralen Elementen (z. B. Heizung, Dach, Fenster)
- Veraltete Ausstattung wie Küche, Bad oder Elektrik
- Lange Verkaufsdauer oder Verkaufsdruck beim Eigentümer
- Günstigere Vergleichsobjekte in derselben Lage
Theorie ist wichtig, aber in der Hitze einer Verhandlung hilft ein strukturiertes Muster, um keine wichtigen Punkte zu vergessen. Ein gut vorbereitetes Muster für Ihre Preisverhandlung beim Hauskauf dient Ihnen als roter Faden, um Mängel am Objekt, energetische Schwachstellen oder Marktdaten direkt vor Ort professionell zu dokumentieren und als Argumente einzubringen.
Damit Sie bei Ihrem nächsten Besichtigungstermin oder dem Gespräch mit dem Verkäufer bestens gewappnet sind, haben wir für Sie eine praktische Unterlage erstellt. Nutzen Sie unsere strukturierte Vorlage, um alle wertmindernden Faktoren systematisch zu erfassen und Ihre Verhandlungsposition zu stärken.
Mit dieser Checkliste behalten Sie den Überblick über:
Die 70/30-Regel ist eine aggressive Strategie, bei der man 70 % des Preises bietet. Vorsicht: Auf dem umkämpften Schweizer Markt führt ein Unterangebot von 30 % oft zum sofortigen Abbruch der Kommunikation seitens des Verkäufers. Nutzen Sie diese Regel nur bei extrem sanierungsbedürftigen Objekten, die bereits über 6 Monate am Markt sind, oder bei nachweislich massiver Überbewertung.
Das hängt stark von Ihrer individuellen Situation und dem Immobilienmarkt ab. Generell haben Sie meist eine Verhandlungsspanne von 5 bis 10 % des Listenpreises in einem durchschnittlichen Markt. Bei Neubauten ist der Spielraum oft geringer und liegt eher bei max. 5 %.
Letztlich gibt es viele Faktoren, die den Verhandlungsspielraum beeinflussen, etwa der Zustand des Hauses, die aktuelle Marktsituation oder auch die Dringlichkeit des Verkaufs. Daher ist es schwierig, eine pauschale Aussage zu treffen.
Der Wert einer Immobilie kann von einem Immobilienmakler oder Notar ermittelt werden. Eine Bewertung kann aber auch von einer Privatperson durchgeführt werden, die etwa auf ein Online-Tool zur Schätzung des Hauspreises zurückgreift.
Wählen Sie für eine möglichst genaue Wertbestimmung nur ein Tool aus, das auch in der Lage ist, wesentlich mehr als nur das Gebiet, die geografische Lage oder das Baujahr zu berücksichtigen. Ein Tool wie dieses finden Sie bei RealAdvisor.
Um beim Hauskauf den Preis zu drücken, sollten Sie gut vorbereitet und sachlich argumentieren. Prüfen Sie zuerst den realistischen Marktwert der Immobilie. Liegt der Angebotspreis deutlich darüber, ist das ein starkes Argument. Auch ein Renovierungsbedarf, etwa bei der Heizung, der Dämmung oder Fenstern, kann den Preis mindern.
Holen Sie dafür am besten Kostenschätzungen ein. Ist das Haus schon lange auf dem Markt oder muss der Verkäufer schnell verkaufen, verbessert das Ihre Verhandlungsposition. Mit einer Finanzierungszusage und vergleichbaren, günstigeren Angeboten aus der Umgebung untermauern Sie zusätzlich Ihr Kaufangebot. So erhöhen Sie Ihre Chancen auf einen Preisnachlass.
