Kennzahlen sind hilfreich, wenn es um die Entscheidung über den Kauf einer Immobilie geht. Hierbei geht es insbesondere um die Berechnung der Rentabilität und der Amortisation und den daraus resultierenden, möglichen Vergleich mehrerer Objekte. Die Nettorendite ist eine verhältnismässig einfach zu berechnende und dennoch aussagekräftige Kennzahl.
Im Gegensatz zur Bruttorendite, bei der lediglich die Einnahmen aus einer Immobilie ins Verhältnis zu den Investitionskosten gesetzt werden, berücksichtigt die Nettorendite auch die jährlichen Betriebskosten einer Liegenschaft.
In aller Regel können Sie die Nettorendite einer Immobilie ohne grosse Probleme berechnen, da die benötigten Werte praktisch immer vorliegen. Die Berechnung gliedert sich in drei Bereiche:
In einem ersten Schritt gilt es, alle Mieteinnahmen (Jahreskaltmieten) zusammenzutragen. Dies betrifft sowohl gewerbliche als auch private Vermietungen. Hinzu kommen mögliche weitere Einnahmen, etwa aus Wegerechten oder Lizenzen für Werbetafeln.
In diesem Bereich müssen alle mit der Immobilie im Zusammenhang stehenden Kosten aus dem Betrieb ermittelt werden. Die Betriebskosten können sich aus folgenden Positionen zusammensetzen:
Zu den Investitionskosten zählen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Notargebühren, Gebühren für das Eintragen im Grundbuch, die Maklercourtage etc.
Aus diesen drei Werten lässt sich nun die Nettorendite mithilfe folgender Formel berechnen:
Nettorendite = (Jahresnettoeinnahmen – Betriebskosten) / Investitionskosten
Monatseinkommen eines 20-Parteien-Mietshauses: CHF 30'000.- (pro Jahr CHF 360'000.-)
Monatliche Betriebskosten: CHF 4'000.- (pro Jahr CHF 48'000.-)
Kaufpreis: CHF 3'900'000.-
Nebenkosten des Kaufs (5 %): CHF 180'000
Gesamtinvestition: 4'080'000.-
Daraus ergibt sich folgendes Ergebnis:
(360'000 - 48'000 = 312'000) / 4'080'000 = 0,07647 oder 7,65 %
In der Nettorendite werden drei wichtige Aspekte nicht berücksichtigt:
Interpretieren Sie die Nettorendite am Ende als Kennzahl, müssen Sie diese unberücksichtigten Aspekte ebenfalls bedenken. Am Ende können diese drei Faktoren nämlich einen markanten Einfluss auf die reale Rendite haben. Im direkten Vergleich mehrerer Objekte, bei denen jedes Mal «nur» die Nettorendite verglichen wird, spielen diese Werte hingegen keine Rolle.
Die Bruttorendite berücksichtigt lediglich die Jahreseinnahmen und die Kosten der Investition. Die Nettorendite hingegen ist etwas präziser, da hier auch die Kosten der Verwaltung und Instandhaltung einkalkuliert werden. Daher liegt die Nettorendite stets unterhalb der Bruttorendite. Wie die Unterschiede im Detail aussehen, erfahren Sie in diesem detaillierten Beitrag zu den Unterschieden zwischen der Brutto- und der Nettorendite.
Zur schnellen Vergleichbarkeit zweier oder mehrerer Objekte ist die Nettorendite eine geeignete Kennzahl, da sie verhältnismässig schnell und einfach ermittelt werden kann. Als einziges Kriterium für oder gegen eine Investition ist sie hingegen nicht geeignet.
Um eine exakte Investitionsentscheidung treffen zu können, sollten Sie weitere Kennzahlen heranziehen. Folgende helfen Ihnen dabei, die beste Immobilie zu finden:
Die Festlegung eines Wertes für eine gute oder schlechte Nettorendite ist nur schwer möglich. Zu viele Faktoren spielen darüber hinaus eine wichtige Rolle. Zu diesen könnten folgende Überlegungen zählen:
Bei einem kürzlich sanierten Mietshaus in einer Eins-a-Innenstadtlage wird meist eine geringere Rendite in Kauf genommen als bei einem renovierungsbedürftigen Mietshaus am Stadtrand. Das sind die Gründe:
Nur im Gesamtkontext und unter Zuhilfenahme weiterer Kennzahlen lässt sich eine Aussage über die Güte einer Renditehöhe treffen.
Im Kontext des Mietrechts spielt die Nettorendite eine entscheidende Rolle bei der Überprüfung des Mietzinses. Die zulässige Nettorendite ist ein wichtiger Indikator, um festzustellen, ob ein Mietzins missbräuchlich ist oder nicht. Dabei wird der Nettoertrag (Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten) ins Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital gesetzt.
Sie dient als Grundlage zur Bestimmung des zulässigen Mietzinses und wird häufig von Mietgerichten herangezogen, um über Mietzinsanpassungen zu entscheiden. Dabei sind der aktuelle Referenzzinssatz und die tatsächlichen Unterhalts- und Betriebskosten massgeblich für die Berechnung. Bitte beachten Sie, dass bestimmte Kosten, wie Abschreibungen und Risikoprämien, in der Regel unberücksichtigt bleiben.
Bei der Bruttorendite werden keine Betriebskosten berücksichtigt. Bei der Nettorendite werden hingegen auch Verwaltungskosten und Kosten für Renovationen in die Berechnung einbezogen.
Die Nettomietrendite ist eine Kennzahl, die den prozentualen Ertrag einer Immobilieninvestition nach Abzug aller Kosten angibt. Hierbei werden sowohl die eingenommenen Mieten als auch die Ausgaben für Steuern, Verwaltung und Instandhaltung berücksichtigt. Sie ist somit ein realistischeres Mass für den wirklichen Gewinn aus einer vermieteten Immobilie im Vergleich zur Bruttomietrendite, gibt Investoren einen klaren Überblick über die Rentabilität ihrer Immobilieninvestitionen und hilft bei der Entscheidung für oder gegen den Kauf einer Immobilie.
Die Entscheidung über eine Investition sollte nicht allein auf Grundlage der Nettorendite getroffen werden. Für einen ersten Eindruck und das Vergleichen mehrerer Objekte eignet sie sich hingegen gut.
Die Berechnung der Nettorendite bei Immobilien erfolgt, indem zunächst die jährlichen Betriebskosten von den eingenommenen Mieten abgezogen und der Wert durch die Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten) geteilt wird.
Eine Nettorendite von 10 % bedeutet, dass die Differenz aus Jahreseinkommen bzw. Mieten und Betriebskosten einem Zehntel der Summe entspricht, die für die Investition aufgebracht wurde. Das Objekt hat sich demnach nach 10 Jahren amortisiert.
Mit Formeln wie der, die wir zuvor in unserer Beispielrechnung verwendet haben, können Sie die Brutto- sowie Nettorendite ganz einfach selbst ausrechnen. Weitere Formeln, etwa für die Berechnung der Rendite, Nettorendite, Bruttorendite sowie der Eigenkapitalrendite finden Sie in unserem Beitrag zum Thema «Immobilien-Rendite-Rechner für die Schweiz».
