Der Fortführungswert, auch bekannt als «Going Concern Value», ist ein Schlüsselbegriff in der Immobilienbewertung und Unternehmensbewertung. Er gibt den Wert eines Unternehmens, einer Immobilie oder eines anderen Investitionsprojekts bei dessen Weiterführung an. Diese Perspektive unterscheidet sich grundlegend vom Liquidationswert (auch Liquidationserlös oder Zerschlagungswert genannt). Dieser spiegelt den Wert bei einer sofortigen Auflösung und Veräusserung der Vermögenswerte wider.
Der Fortführungswert berücksichtigt die zukünftigen Einkommensströme, die aus der Vermietung oder Nutzung der Immobilie resultieren können, sowie das langfristige Wachstumspotenzial. Dieser Ansatz ist besonders relevant für Hausbesitzer und Wohnungseigentümer, die den Wert ihrer Immobilien realistisch einschätzen möchten, sei es für den Verkauf, die Vermietung oder für eine Hypothekenbewertung.
Die Einordnung des Fortführungswerts in den Kontext der Immobilienbewertung erfordert ein Verständnis dafür, wie sich Markttrends, Standortfaktoren und die physische Beschaffenheit der Immobilie auf den langfristigen Wert auswirken. Beispielsweise kann eine gut gelegene Immobilie in einer wachsenden Stadt in der Schweiz einen höheren Fortführungswert haben, da sie von der städtischen Entwicklung und der Nachfrage nach Wohnraum profitiert.
Die Berechnung des Fortführungswerts einer Immobilie basiert auf mehreren Faktoren, die den zukünftigen Ertrag und das Wachstumspotenzial berücksichtigen. Die Kernaspekte dieser Berechnung umfassen die Einschätzung der zukünftigen Einnahmen, die Abzinsung dieser Einnahmen auf den gegenwärtigen Wert und die Berücksichtigung spezifischer Risiken und Markttrends.
Dabei werden die folgenden zwei Hauptmethoden häufig angewandt:
Praktische Beispiele:
Es ist wichtig zu beachten, dass diese Berechnungen auf Annahmen basieren, weshalb wir eine professionelle Bewertung für präzisere Einschätzungen empfehlen.
Der Zerschlagungswert, auch bekannt als Liquidationswert oder -erlös, ist der geschätzte Betrag, den ein Unternehmen oder eine Immobilie bei einer sofortigen Veräusserung aller Vermögenswerte erzielen würde. Dieser Wert wird in der Regel dann berücksichtigt, wenn ein Unternehmen nicht mehr fortgeführt wird und seine Vermögensgegenstände einzeln und schnell verkauft werden müssen. Der Zerschlagungswert liegt oft unter dem Fortführungswert, da er von einem schnellen Verkauf unter möglicherweise ungünstigen Marktbedingungen ausgeht.
Zur Berechnung des Liquidationswerts werden alle Vermögenswerte eines Unternehmens oder einer Immobilie einzeln bewertet, wobei der erwartete Verkaufspreis unter Berücksichtigung eines beschleunigten Verkaufsprozesses zugrunde gelegt wird. Dies umfasst die Bewertung von Immobilien, Ausrüstungsgegenständen, Lagerbeständen und anderen Vermögensgegenständen zu Preisen, die wahrscheinlich bei einer Zwangsveräusserung erzielt werden. Es werden auch Schulden und Verbindlichkeiten des Unternehmens berücksichtigt, um den Netto-Liquidationswert zu bestimmen. Dieser Wert gibt Auskunft darüber, was Eigentümer und Gläubiger im Falle einer Liquidation des Unternehmens erwarten können.
