Qu'est-ce qu'un rendement net ?

L'investissement immobilier est considéré par de nombreux experts comme l'une des stratégies d'investissement les plus sûres et les plus rentables. Cependant, pour déterminer la véritable valeur d'un investissement, il est essentiel de comprendre certains concepts clés, parmi lesquels le "rendement net".

Qu'est-ce que le rendement net?

Le rendement net est une notion essentielle pour tout investisseur immobilier soucieux d'appréhender de manière précise la rentabilité de son bien. Alors que le rendement brut donne une vision simplifiée de la rentabilité en se basant exclusivement sur les revenus locatifs, le rendement net offre une perspective bien plus éclairée en tenant compte de l'ensemble des coûts et des dépenses.

Concrètement, le rendement net est obtenu après déduction de toutes les charges associées à la possession et à la gestion du bien immobilier. Cela inclut les taxes, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, les intérêts d'emprunt, les dépenses de maintenance et de rénovation, et tout autre frais qui pourrait s'appliquer durant la période de détention du bien.

Cette valeur est souvent considérée comme le véritable baromètre de la rentabilité d'un investissement immobilier, car il reflète la réalité économique de l'opération. En effet, deux propriétés peuvent avoir le même rendement brut, mais une fois toutes les dépenses déduites, l'une peut se révéler nettement plus rentable que l'autre.

Il est donc crucial pour un investisseur de ne pas se limiter à l'évaluation du rendement brut. Si ce dernier donne une première idée de la performance de l'investissement, c'est bien le rendement net qui apporte une vision complète et réaliste de la situation. Pour maximiser la rentabilité, l'investisseur doit donc chercher à augmenter ses revenus tout en optimisant et maîtrisant ses dépenses, afin d'obtenir le meilleur rendement net possible.

La différence entre rendement brut et rendement net

Comprendre la nuance entre rendement brut et net est important pour tout investisseur immobilier, car elle influence grandement la vision de la rentabilité d'un bien.

Le rendement brut : une première approche simplifiée

 Le rendement brut, souvent le premier chiffre que l'on rencontre lorsqu'on se lance dans l'investissement, est une évaluation basique de la rentabilité. Il est calculé en divisant les revenus locatifs annuels par le prix d'achat du bien. Il donne ainsi un pourcentage qui représente la rentabilité avant toute déduction des frais. Bien que facile à calculer, le rendement brut présente une vision simpliste et parfois trompeuse de la situation réelle. C'est un peu comme regarder la surface d'un lac sans connaître sa profondeur.

Le rendement net : une vision complète et réaliste

 Le rendement net, quant à lui, prend en compte la globalité de l'opération. Il ne se contente pas des seuls revenus : il déduit aussi l'ensemble des frais, charges et autres dépenses inhérentes à la propriété et à la gestion du bien. Cela inclut les taxes foncières, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, les éventuels coûts de rénovation et d'entretien, et bien d'autres postes de dépenses.

Ainsi, si le rendement brut peut être vu comme un aperçu rapide et général, le rendement net est le reflet fidèle et détaillé de la rentabilité réelle de l'investissement. C'est un indicateur essentiel pour prendre des décisions éclairées, car il offre une image fidèle de la performance effective de l'investissement.

Calcul de la rentabilité locative

Pour obtenir un aperçu complet de la performance de votre investissement, le calcul de la rentabilité locative est primordial. La formule de base est la suivante :

Rendement net = (Loyer annuel - Dépenses) / Prix d'achat du bien x 100

Ce calcul vous donne le taux de rendement immobilier en pourcentage, représentant la rentabilité de votre investissement pour une année donnée.

Rendement sur la base, rendement en location nue et rendements locatifs bruts moyens

Il existe plusieurs types de rendements à prendre en compte :

1. Rendement sur la base : Il s'agit du rendement calculé sur le montant initial investi.
2. Rendement en location nue : C'est le rendement d'un bien loué sans meubles ni équipements supplémentaires.
3. Rendements locatifs bruts moyens : Il s'agit d'une moyenne des rendements bruts sur un marché ou une région spécifique.

Charges et dépenses à déduire pour le calcul du rendement net

Plusieurs coûts doivent être soustraits du loyer annuel pour l'obtenir:

• Loyer : Bien entendu, c'est la principale source de revenu pour l'investisseur. Toutefois, il faut également se préparer à gérer les loyers impayés et mettre en place une garantie contre ces derniers. C'est pourquoi il est crucial d'estimer la valeur locative de votre bien avec précision avant d'investir.
• Charges de copropriété : Ces frais récurrents peuvent parfois être élevés, surtout dans les grands immeubles ou les résidences avec de nombreux équipements.
• Dépenses : Ce poste inclut l'entretien, les réparations, les taxes foncières, et éventuellement les frais de gestion si vous passez par une agence.

Il est également crucial de considérer le remboursement de l'emprunt (si le bien a été financé par un crédit) et les intérêts associés.

Exemple : le taux de rendement immobilier net à Lausanne 

Prenons l'exemple de Lausanne, une ville dynamique et en plein essor. Dans le centre de Lausanne, les prix de l'immobilier sont élevés, mais les loyers le sont également. Le taux de rendement immobilier y est donc généralement attrayant malgré des prix d'achat élevés. Il s'élève en moyenne à 4.5%

Toutefois, il est essentiel de toujours comparer le rendement net avec d'autres régions ou villes pour prendre une décision d'investissement éclairée.