Bruttorendite: Definition

Die Bruttorendite ist ein entscheidender Begriff in der Immobilien- und Kapitalanlagenbranche. Sie gibt den Ertrag vor Abzug von Steuern, Kosten und Inflation an und wird oft zur Bewertung von Immobilieninvestitionen herangezogen. Die Berechnung der Bruttorendite erfolgt durch das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis der Immobilie. In diesem Beitrag erfahren Sie mehr über die Bedeutung und den Nutzen dieser Kennzahl.

Die Bruttorendite bei Immobilien

Beim Kauf einer Immobilie als Investitionsobjekt gilt es viele Kennzahlen zu berücksichtigen, um zu entscheiden, ob es sich um eine gute oder schlechte Investition handelt, und um mehrere Angebote besser miteinander vergleichen zu können.

Eine dieser Kennzahlen ist die Bruttorendite. Sie setzt die jährlichen Einnahmen aus der Immobilie mit dem Kaufpreis (Gesamtkosten) der Immobilie ins Verhältnis.

Berechnung der Bruttorendite inkl. Formel

Die Berechnung der Bruttorendite ist sehr einfach, da die benötigten Werte meist vorliegen. Für die Berechnung benötigen Sie lediglich zwei Zahlen:

1. Die jährlichen Gesamteinnahmen aus Vermietung und/oder Verpachtung (Jahreskaltmiete).
2. Die Gesamtkosten, die durch den Kauf der Immobilie entstanden sind (etwa Kaufpreis und Notarkosten). Die Berechnung der Bruttorendite sieht dann wie folgt aus:

Bruttorendite = Jahreseinnahmen / Anschaffungskosten

Beispiel

Monatliche Mieteinnahmen eines 10-Parteien-Mietshauses: CHF 15'000.-

Jährliche Einnahmen: CHF 180'000.-

Kaufpreis: CHF 2'000'000.-

Nebenkosten des Kaufs (5 %): CHF 100'000.-

Gesamtkosten der Investition: CHF 2'100'000.-

180'000 / 2'100'000 = 0,0857 bzw. 8,57 %

Was berücksichtigt die Bruttorendite nicht?

In der Bruttorendite werden vier wichtige Aspekte nicht berücksichtigt:

1. Lehrstand
2. Kosten
3. Steuern
4. Inflation

Da diese vier Faktoren einen deutlichen Einfluss auf die tatsächliche, reale Rendite haben, müssen Sie diesen Umstand bei der Interpretation dieser Kennzahl stets bedenken. Gerade über einen langen Zeitraum hat vor allem die Inflation einen starken Einfluss auf Ihre Rendite, weshalb nur eine genaue Betrachtung unter Berücksichtigung aller vier Werte einen wahren Eindruck über die letztendliche Rendite bringen kann.

Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite

Die Bruttorendite berücksichtigt lediglich die Jahreseinkommen und die Kosten der Investition. Man bezeichnet sie daher auch als nominale Rendite. Die Nettorendite hingegen ist etwas präziser, da hier auch die Kosten der Verwaltung, Instandhaltung sowie ein kalkulatorischer Anteil für den Leerstand einkalkuliert werden. Zusätzlich müssen die Kosten (Zinsen) für die Finanzierung in die Berechnung einfliessen.

Daher liegt die Nettorendite stets unterhalb der Bruttorendite. Wie die Unterschiede im Detail aussehen, erfahren Sie in diesem detaillierten Beitrag zu den Unterschieden zwischen der Brutto- und der Nettorendite.

Beispiel (Ausgangslage wie bei obigem Beispiel):

Jährliche Einnahmen: CHF 180'000.-

Verwaltungskosten (5 %): CHF 9'000.-

Instandhaltungskosten (8 %): CHF 14'400.-

Leerstandsrisiko (2,5 %): CHF 4'500.-

Verbleibende Einnahmen: CHF 152'100.-

Bei Gesamtkosten von CHF 2'100'000.- beträgt die (vorläufige) Nettorendite demnach 7,24 %

Die Finanzierungskosten pro Jahr (3 % auf 70 % des Kaufpreises) betragen CHF 44'100.-

Die Nettorendite nach Berücksichtigung der Zinsen, jedoch vor Inflation und Steuern, beträgt somit 5,14 %.

Bruttorendite als Entscheidungsgrundlage für eine Investition

Als einziges Kriterium bei einer Investitionsentscheidung ist die Bruttorendite nicht ausreichend und bildet nur einen Baustein aller möglichen Betrachtungen. Die rasche Vergleichbarkeit mit anderen Objekten macht sie jedoch zu einem ersten Instrument zur Bewertung einer Liegenschaft (im Vergleich zu anderen).

Weitere wichtige Kennzahlen

Um eine richtige Investitionsentscheidung zu treffen, braucht es viele Kennzahlen. Folgende helfen Ihnen dabei, die beste Immobilie zu finden:

• Wert des Grundstücks (kann mithilfe der kostenlosen Bewertung von RealAdvisor ermittelt werden)
• Bruttorendite
• Nettorendite
• Discounted Cashflow

Ab welcher Höhe ist die Bruttorendite gut?

Ob es sich um eine gute oder schlechte Bruttorendite handelt, kann im Einzelfall sehr unterschiedlich sein. Generell kann hier kein konkreter Wert angegeben werden. Zu wichtig sind weitere Betrachtungen und Kriterien.

Eine schlechtere Rendite nehmen die meisten bei einem Objekt in einer hervorragenden Lage und in bestem Zustand eher in Kauf als bei einem heruntergekommenen Mietshaus am Stadtrand. Ersteres werden Sie nämlich unkompliziert weiterverkaufen können, zudem ist das Risiko von Leerstand ist deutlich geringer.

Die Bruttorendite kann daher nur im Gesamtkontext als Wert helfen, um Immobilien miteinander zu vergleichen und einen ersten Eindruck seiner Renditefähigkeit zu erlangen.

Gibt es Unterschiede zwischen der Bruttorendite für eine Liegenschaft, ein Mehrfamilienhaus oder eine Wohnung?

Die Bruttorendite kann je nach Art der Immobilie – ob Liegenschaft, Mehrfamilienhaus oder Wohnung – variieren.

• Liegenschaften umfassen in der Regel ein grösseres Gebiet und können mehrere Gebäudetypen umfassen, was zu unterschiedlichen Renditen führen kann.
• Mehrfamilienhäuser hingegen sind oft eine attraktive Investition, da sie mehrere Mieteinnahmequellen auf einer einzigen Liegenschaft bieten. Das Risiko von Leerständen wird dadurch verteilt, was die Bruttorendite verbessern kann.
• Wohnungen wiederum können besonders in städtischen Gebieten hohe Renditen erzielen, da die Nachfrage hier oft hoch ist. Allerdings können laufende Kosten wie Verwaltungsgebühren die Rendite reduzieren. Es ist daher wichtig, all diese Faktoren zu berücksichtigen, wenn Sie die Bruttorendite verschiedener Immobilientypen vergleichen.

Missbräuchlicher oder nicht missbräuchlicher Mietzins

Die Bruttorendite findet auch im Obligationenrecht Einzug und hat damit eine Bedeutung bei der Festlegung, ob ein Mietzins missbräuchlich ist oder nicht. In Art 269a heisst es:

Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie:

1. im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
2. durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
3. bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
4. lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekannt gegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
5. lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
6. das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Quelle: https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#a269a