Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der verschiedene Methoden und Bewertungsmodelle erfordert. Die am häufigsten verwendeten Modelle sind das Ertragswertverfahren, die Realwertmethode und das Sachwertverfahren. Ebenso spielen auch die Lage und Art der Immobilie eine wichtige Rolle bei der Ermittlung des Wertes. Egal, ob Eigentumswohnungen oder Renditeimmobilien – jedes Objekt erfordert eine spezifische Herangehensweise für eine genaue und faire Bewertung.
Die Immobilienbewertung bildet die Basis für fundierte Entscheidungen beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung von Immobilien. Verschiedene Bewertungsmodelle ermöglichen eine differenzierte Betrachtung der jeweiligen Objekte und ihrer spezifischen Eigenschaften. Es gibt mehrere gängige Verfahren zur Bewertung von Immobilien, darunter:
Jedes dieser Verfahren hat spezifische Anwendungsbereiche und Vorteile, die wir im Folgenden detailliert erläutern.
Die Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter:
Es gibt keine universelle Methode, die für alle Immobilientypen und Bewertungsszenarien gleichermassen geeignet ist. Stattdessen wird das Verfahren ausgewählt, das die spezifischen Merkmale der Immobilie und die Zielsetzungen der Bewertung am besten widerspiegelt.
Das Ertragswertverfahren ist eine der wichtigsten Bewertungsmodelle von Renditeimmobilien. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie in direktem Zusammenhang mit den Erträgen steht, die sie in der Zukunft generieren kann. Diese Erträge können aus Mieteinnahmen oder anderen regelmässigen Einnahmen bestehen, die mit der Nutzung der Immobilie verbunden sind.
Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens ermitteln Sie zunächst den jährliche Reinertrag der Immobilie. Dieser ergibt sich aus den Bruttomieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten und anderer laufender Aufwendungen.
Den so berechneten jährliche Reinertrag multipilzieren Sie anschließend mit einem Kapitalisierungszinsfuss, um den Ertragswert der Immobilie zu bestimmen. Dieser Zinssatz reflektiert das Risiko und die Ertragsanforderungen des Investors und wird durch Marktfaktoren wie Zinssätze und Mietpreisentwicklungen beeinflusst.
Die Realwertmethode, auch als Substanzwertmethode bekannt, bewertet eine Immobilie auf Basis ihrer Wiederbeschaffungskosten. Dieses Bewertungsmodell für Immobilien berücksichtigt die Kosten, die entstehen würden, wenn die Immobilie heute neu errichtet würde, abzüglich der altersbedingten Wertminderungen. Dabei werden sowohl die Baukosten als auch die Bodenwerte herangezogen.
Im ersten Schritt der Realwertmethode berechnen Sie die Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Diese umfassen die Baukosten für das Gebäude und gegebenenfalls weitere bauliche Einrichtungen wie Garagen oder Nebengebäude. Im zweiten Schritt wird der Bodenwert der Immobilie ermittelt, der auf dem aktuellen Marktwert des Grundstücks basiert.
Um den Realwert der Immobilie zu bestimmen, addieren Sie die Baukosten mit dem Bodenwert. Anschliessend wird eine Abschreibung für die Altersentwertung des Gebäudes vorgenommen, die den Wertverlust durch Abnutzung und Alterungsprozesse berücksichtigt. Das Ergebnis ist der Realwert der Immobilie, der ihren aktuellen Substanzwert widerspiegelt.
Die Realwertmethode findet hauptsächlich Anwendung bei Immobilien, für die kein aktiver Markt existiert oder die nicht primär zur Erzielung von Einnahmen genutzt werden. Typische Anwendungsbereiche sind eigengenutzte Wohnimmobilien, landwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Gebäude und Spezialimmobilien wie Kirchen oder Schulen.
Da die Realwertmethode die tatsächlichen Herstellungskosten und den aktuellen Bodenwert als Bewertungsmodell für Immobilien berücksichtigt, bietet sie eine transparente und nachvollziehbare Grundlage für die Immobilienbewertung. Sie ist besonders nützlich, wenn keine vergleichbaren Marktdaten vorliegen oder die Immobilie einzigartig ist.
Ein weiteres Bewertungsmodell für Immobilien ist das Sachwertverfahren. Es ähnelt der Realwertmethode, indem es die Herstellungskosten der Immobilie berücksichtigt. Es wird häufig bei eigengenutzten Wohnimmobilien und nicht renditeorientierten Immobilien angewendet. Im Gegensatz zur Realwertmethode werden beim Sachwertverfahren jedoch auch die besonderen Eigenschaften und der Zustand der Immobilie stärker in den Bewertungsprozess einbezogen.
Ein grosser Vorteil des Sachwertverfahrens ist die Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften und des Zustands der Liegenschaft bei der Immobilienbewertung. Dies ermöglicht eine genauere Bewertung, die den spezifischen Merkmalen der Immobilie gerecht wird. Für Eigentümer und Käufer bietet das Sachwertverfahren eine transparente und nachvollziehbare Bewertungsgrundlage, die auf realistischen Kosten und aktuellen Marktbedingungen basiert.
Die Discounted Cashflow-Methode (DCF) ist eine weitverbreitete Methode zur Immobilienbewertung für Gewerbeimmobilien, die auf der Diskontierung zukünftiger Zahlungsströme basiert. Das DCF-Verfahren ermittelt den Wert einer Immobilie, indem es die erwarteten zukünftigen Einnahmen und Ausgaben berechnet und diese auf den gegenwärtigen Zeitpunkt abzinst. Dies ermöglicht eine genaue Einschätzung des finanziellen Potenzials der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum.
Der entscheidende Faktor im DCF-Verfahren ist der Diskontierungssatz, der das Risiko und die Zeitpräferenz des Investors widerspiegelt. Durch die Anwendung dieses Satzes auf die zukünftigen Zahlungsströme wird der Barwert der Immobilie ermittelt. Zusätzlich wird oft ein Restwert berechnet, der den geschätzten Verkaufserlös am Ende des Bewertungszeitraums darstellt.
Das DCF-Verfahren wird vor allem bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eingesetzt, bei denen die zukünftigen Erträge und deren zeitliche Verteilung eine zentrale Rolle spielen. Es eignet sich besonders für komplexe Immobilienprojekte wie Bürogebäude, Einkaufszentren und Industrieanlagen, wo Sie langfristige Mietverträge und regelmässige Einnahmen erwarten.
Die Methode bietet eine detaillierte und umfassende Analyse der finanziellen Leistungsfähigkeit der Immobilie und berücksichtigt dabei die spezifischen Risiken und Marktbedingungen. Dies macht sie zu einem bevorzugten Instrument für Investoren und Finanzanalysten, die eine fundierte Entscheidungsgrundlage benötigen.
Unter den Bewertungsmodellen für Immobilien nutzt die hedonische Methode statistische Verfahren, um den Wert einer Immobilie basierend auf verschiedenen Merkmalen wie Lage, Grösse und Ausstattung zu schätzen. Durch die Analyse von Transaktionsdaten vergleichbarer Immobilien werden bei der hedonischen Methode die einzelnen Merkmale und deren Einfluss auf den Preis quantifiziert. Die hedonische Methode ist besonders in Märkten mit vielen vergleichbaren Objekten zu finden und ermöglicht Experten und Käufern eine präzise Bewertung unter Berücksichtigung einer Vielzahl von Einflussfaktoren.
Bei Eigentumswohnungen kommen oft spezielle Bewertungsverfahren zum Einsatz, die Faktoren wie die Lage innerhalb des Gebäudes, den Zustand der Wohnung und die Ausstattung berücksichtigen. Zu den gängigen Methoden gehören das Vergleichswertverfahren, bei dem die Wohnung mit ähnlichen Objekten verglichen wird, und das Ertragswertverfahren, falls die Wohnung vermietet ist.
Gewerbeimmobilien werden oft mittels Ertragswertverfahren oder DCF-Methode bewertet. Hier spielen Faktoren wie Mietverträge, Lage, Infrastruktur und der allgemeine Zustand der Immobilie eine wichtige Rolle. Die spezifischen Anforderungen und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie werden ebenfalls berücksichtigt, um eine genaue und marktorientierte Bewertung zu gewährleisten.
Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Wertfaktor. Bewertet werden etwa bei einem Haus unter anderem die Infrastruktur, die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und das soziale Umfeld. Eine gute Lage kann den Wert einer Immobilie erheblich steigern, während eine ungünstige Lage den Wert mindern kann.
Zu den Einflussfaktoren gehören die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, die Lärmbelastung sowie die allgemeine Attraktivität des Wohnumfelds. Eine umfassende Lageanalyse berücksichtigt auch zukünftige Entwicklungen und Trends, die die Attraktivität der Lage beeinflussen könnten. Die Lage hat demnach einen ganz entscheidenden Einfluss auf den Verkehrswert und den Marktwert einer Immobilie.
Der Marktwert basiert auf dem Preis, der am derzeitigen Markt erzielt werden kann, während der Realwert die Wiederbeschaffungskosten abzüglich Abschreibungen darstellt. Der Sachwert eines Hauses berücksichtigt die Herstellungskosten und den Bodenwert, und der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Die unterschiedlichen Werte spielen bei den einzelnen Bewertungsmodellen für Immobilien eine jeweils unterschiedliche Rolle.
