Die Discounted Cashflow-Methode (DCF) funktioniert auf der Grundlage der Projektion zukünftiger Cashflows, die auf ihren Gegenwartswert abgezinst werden. Zunächst werden die erwarteten Cashflows für jede zukünftige Periode ermittelt. Diese Cashflows können aus verschiedenen Quellen wie Betriebserträgen, Investitionen oder Finanzierungstätigkeiten stammen.
Nachdem die zukünftigen Cashflows geschätzt wurden, wird ein geeigneter Diskontierungssatz ausgewählt. Dieser spiegelt die Rendite wider, die ein Investor von einer Investition mit vergleichbarem Risiko erwarten würde. Der Diskontierungssatz wird dann auf jeden zukünftigen Cashflow angewendet, um dessen Gegenwartswert zu bestimmen.
Die Summe der abgezinsten Cashflows ergibt den DCF, der als Indikator für den Wert des Unternehmens oder der Investition dient. Bei der Berechnung des DCF ist es wichtig zu berücksichtigen, dass zukünftige Cashflows unsicher sind und der Diskontierungssatz das Risiko widerspiegeln sollte, das mit diesen Cashflows verbunden ist.
Der DCF hilft dabei, Investitionsentscheidungen zu treffen, Ausgaben zu planen und zu erkennen, ob und wann eine Immobilie zu positiven Rückflüssen führt. Bei der Überlegung, eine Mietimmobilie zu erwerben, ist die Berechnung des Discounted Cashflows eine sehr aussagekräftige, bewährte und rechtsgültig anzuwendende Methode, die im Übrigen auch bei der Akquisition von Unternehmen oder Wertpapieren eingesetzt werden kann.
In der Regel wird der Discounted Cashflow für die Marktwertermittlung grösserer Projekte wie Bürohäusern, Shoppingcentern, Wohnanlagen oder Gewerbeparks angewendet.
Der Discounted Cashflow zählt zu den Gesamtbewertungsverfahren. Da er sich auf die zukünftige Entwicklung der Investition bezieht, gehört er zur Untergruppe der Zukunftserfolgswertverfahren.
Der Discounted Cashflow kann sowohl brutto als auch netto berechnet werden. In diesem Zusammenhang meint netto die direkte Bestimmung des Marktwerts des Eigenkapitals. Bei der Brutto-Methode wird zunächst der Marktwert des Gesamtkapitals ermittelt und davon der Marktwert des Fremdkapitals abgezogen, um als Ergebnis den Marktwert des Eigenkapitals zu erhalten.
Das Discounted Cashflow-Verfahren bei Immobilien beruht auf der Projektion zukünftiger Zahlungsströme und deren Abzinsung auf den heutigen Wert. Es ist ein wertorientiertes Verfahren, das den «wahren» Wert einer Immobilie bestimmt, indem es die erwarteten zukünftigen Cashflows auf den heutigen Wert abzinst. Dieser Cashflow setzt sich aus den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben zusammen, die mit einem Diskontierungszinssatz auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst werden.
Um den Immobilienwert zu bestimmen, werden die zu erwartenden Einzahlungsüberschüsse (Mieteinnahmen & Ausgaben) zum aktuellen Barwert der Immobilie zurückgerechnet. Ist der Discounted Cashflow positiv, bedeutet dies eine mögliche Option zum Kauf einer Immobilie. Ist er dagegen negativ, scheint die Immobilie keine gute Investition zu sein.
Das Verfahren wird von Immobilieninvestoren und -analytikern verwendet, um den Wert von Immobilien, einschliesslich Wohngebäuden, Gewerbeimmobilien und Land, zu bestimmen. Sie hilft bei der Entscheidungsfindung, ob eine Immobilieninvestition finanziell sinnvoll ist oder nicht
Im Grunde geht es darum, die genauen Barrückflüsse zu einem bestimmten Zeitpunkt durch eine fundierte Schätzung zu ermitteln. Hierbei wird die zukünftig erwartete Entwicklung des Marktwerts einkalkuliert, um ein möglichst genaues Bild zu erhalten.
Zur Ermittlung des DCF müssen verschiedene Phasen durchlaufen werden, die jeweils eine diversifizierte Aussagequalität aufweisen, da mit einem zunehmenden Zeithorizont entsprechende Prognosen immer ungenauer werden. Daher wird der DCF in den meisten Fällen zunächst für einen Zeitraum von 10 Jahren ermittelt.
In einem ersten Schritt werden die gegenwärtigen, vertraglich vereinbarten Mieten zusammengestellt und erste Prognosen für zukünftige Mieten angestellt. Diesen Einnahmen werden den Kosten für den Unterhalt und die Instandhaltung, Modernisierung und ggf. Renovation gegenübergestellt.
Im zweiten Schritt werden zukünftige Mieteinnahmen, Zahlungen und erwartete Wachstumsraten zusammengestellt. Die Entwicklung des Marktumfeldes spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Bei der Prognose gilt es, möglichst viele endogene und exogene Faktoren zu berücksichtigen.
Bei der Berechnung des Diskontsatzes sind Risiken wie unsichere Finanzmärkte, die allgemeine Zinsentwicklung sowie gesetzliche Anpassungen zu berücksichtigen. Wird die Berechnung eher konservativ, pessimistisch und vorsichtig durchgeführt, kann das Ergebnis aufgrund des grossen Zeithorizonts stark von einem positiven und optimistischen Ansatz abweichen.
Im letzten Schritt werden alle Faktoren ermittelt, die den Wert des Grundstücks zu einem bestimmten, zukünftigen Zeitpunkt beeinflussen. Dann wird dessen Wert ermittelt. Hierbei wird davon ausgegangen, dass der Mittelzufluss durch den Verkauf des Grundstücks ebenfalls in den positiven Geldfluss eingerechnet werden muss.
Um eine fundierte Berechnung durchführen zu können, müssen folgende Parameter zusammengetragen werden:
Die Ermittlung der aktuellen Mieteinnahmen ist einfach. Die Abschätzung zukünftiger Mieteinnahmen beruht hingegen auf Schätzungen. Hierbei müssen die Marktentwicklung, konkurrierende Grossprojekte und Zeiten geplanter Modernisierungsmassnahmen berücksichtigt werden.
Analog zu den Mieteinnahmen ist auch die Ermittlung aktueller Unterhaltskosten einfach. Zukünftige Unterhaltskosten können mit den normalen Preissteigerungsraten, genauer gesagt inflationär bedingter Steigerungen, berechnet werden.
Hierbei gilt es, zwischen Massnahmen zu unterscheiden, die
sind. Insbesondere Letztere hängen von den Vorhaben und Plänen des Investors ab. Dieser Punkt muss daher zunächst mit diesem geklärt werden. Modernisierungsmassnahmen können grossen Einfluss auf die Mieteinnahmen haben – und zwar dann, wenn dafür das Objekt zeitweise leer stehen muss.
Der Gutachter oder Analyst muss einen möglichst genauen Abzinsungssatz (Discount) festlegen. Dieser wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst – von der allgemeinen Entwicklung des Marktes bis zu orts- oder kantonspezifischen Gegebenheiten.
Der Diskontsatz dient der Ermittlung des Zeitwerts des Geldes über den zu berechnenden Zeitraum. Ein Franken, den Sie heute haben, ist mehr wert als ein Franken, den Sie morgen haben, da er heute investiert werden könnte.
Konkret heisst das: Gehen Sie zum Beispiel von einem Zinssatz von 3 % aus und legen CHF 1.- in einem Sparbuch an, haben Sie nach einem Jahr CHF 1.03 auf dem Konto. Erhalten Sie diesen einen Franken jedoch erst ein Jahr später, können Sie ihn nicht anlegen, wodurch Ihnen CHF 0.03 verloren gehen. Ihr Barwert ist demnach nur noch CHF 0.97 wert.
Ergibt sich bei der Berechnung ein positiver Wert, weist dies auf ein lukratives Investment hin. Bei einer negativen Zahl hingegen scheint sich der Kauf nicht zu rentieren.
https://www.iazicifi.ch/produkt/discounted-cashflow-bewertung/
https://www.boersenratgeber.ch/de/fachberichte/die-bewertung-von-immobilien-der-dcf-ansatz/
https://www.orellfuessli.ch/shop/home/artikeldetails/A1001151106
https://wirtschaftslexikon.gabler.de/definition/discounted-cashflow-verfahren-54535
Der wohl grösste Nachteil liegt in der Annahme zukünftiger Entwicklungen. Nur wenn diese Prognose fundiert und professionell erfolgt, ist der berechnete Endwert auch tatsächlich aussagekräftig. Die Prognose kommt jedoch sehr auf den Analysten oder Gutachter an und welche Parameter und Datenquellen bei der Berechnung verwendet werden.
Die Discounted Cashflow-Methode (DCF) ist ein Verfahren, das auf der Abschätzung und Diskontierung zukünftiger Cashflows basiert. Der Immobilienwert wird dabei als Barwert der zukünftig erwarteten Zahlungsströme (Cashflows) ermittelt. Dieser Barwert wird durch das sogenannte Abzinsen (Discounting) auf den gegenwärtigen Zeitpunkt berechnet. Dadurch werden sowohl der Zeitwert des Geldes als auch Risiken berücksichtigt. Das DCF-Modell wird oft in Investment- und Finanzanalysen verwendet, um den Wert von Unternehmen, Immobilien oder Investitionsprojekten zu bestimmen.
Diskontierte Cashflows sind zukünftige Cashflows, die auf ihren gegenwärtigen Wert abgezinst werden. Der Abzinsungsprozess, auch Diskontierung genannt, berücksichtigt sowohl den Zeitwert des Geldes als auch die mit den Cashflows verbundenen Risiken. Der dabei verwendete Diskontierungssatz reflektiert das Risiko und die Renditeerwartung der Investoren. Wenn wir über diskontierte Cashflows sprechen, beziehen wir uns auf den Barwert dieser zukünftigen Geldströme.
In der Praxis wird die Diskontierung bei der Bewertung von Unternehmen, Immobilien oder Investitionsprojekten eingesetzt, um den gegenwärtigen Wert zukünftiger Einnahmen zu ermitteln. Zum Beispiel kann ein Unternehmen diskontierte Cashflows verwenden, um den Wert eines geplanten Projekts zu ermitteln und zu entscheiden, ob es sich lohnt, darin zu investieren.
Der Diskontierungssatz, auch als Abzinsungssatz bekannt, ist ein zentraler Bestandteil des DCF-Verfahrens. Er wird verwendet, um den gegenwärtigen Wert zukünftiger Cashflows zu ermitteln. Dabei kann der Diskontierungssatz entweder real oder nominal sein. Bei einem realen Diskontierungssatz wird die Inflation vollständig berücksichtigt, während ein nominaler Diskontierungssatz eine ständige Anpassung der Cashflows erfordert.
Der Diskontierungssatz sollte das Risiko widerspiegeln, das mit den zukünftigen Cashflows verbunden ist. Er ist oft subjektiv und kann je nach Analyst oder Kontext variieren. Es ist entscheidend, einen angemessenen Diskontierungssatz zu wählen, da er einen erheblichen Einfluss auf den berechneten Unternehmenswert hat.
Der Zeitraum für die Berechnung des DCF ist vollkommen beliebig. Je länger die Prognosen jedoch in der Zukunft liegen, desto ungenauer werden sie. In aller Regel eignet sich ein Horizont von 5 oder 10 Jahren für eine verlässliche Berechnung am besten. Die Formel zur Berechnung des DCF berücksichtigt dies jedoch auch durch die über die Jahre steigenden Exponenten.
