Die Sachwertmethode bei Immobilien ist neben dem Ertragswertverfahren ein zuverlässiges Verfahren zur Immobilienbewertung. Sie basiert auf der Annahme, dass ein Käufer nicht mehr für eine Immobilie bezahlen wird, als sie tatsächlich wert ist. Der Wert wird durch die Addition des Werts der baulichen Anlage und des Bodenwerts ermittelt.
Dieses Verfahren wird auch als Realwertmethode oder Substanzwertmethode bezeichnet. Dabei spielen Faktoren wie der Zustand der Immobilie und die Kosten für einen Neubau oder eine Wiederherstellung eine wichtige Rolle.
Das Sachwertmethode bei Immobilien, auch Realwertmethode genannt, beruht auf der Berechnung der Gebäudeherstellungskosten, die für den Neubau eines gleichwertigen Gebäudes auf demselben Grundstück anfallen würden. Gebäudeherstellungskosten und der Bodenrichtwert sind die beiden Hauptkomponenten, die in diese Berechnung einfliessen.
Die Gebäudeherstellungskosten umfassen die Kosten für den Bau des Gebäudes, einschliesslich der Material- und Arbeitskosten, und werden in der Regel pro Quadratmeter angegeben. Diese Herstellungskosten der Immobilie unterliegen einer Alterswertminderung, die die Abnutzung des Gebäudes über die Zeit berücksichtigt.
Der Bodenrichtwert hingegen ist der Wert des unbebauten Grundstücks und wird in der Regel pro Quadratmeter angegeben. Dieser Wert ist unabhängig von der auf dem Grundstück befindlichen Bebauung und wird in der Regel durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in der gleichen Region ermittelt.
Zusätzlich verbessert ein Marktanpassungsfaktor die Genauigkeit des Sachwertverfahrens, indem er aktuelle Markttrends berücksichtigt.
Die Sachwertvmethode für Immobilien wird in bestimmten Fällen bevorzugt eingesetzt. Hauptsächlich kommt die Realwertmethode zur Anwendung, wenn es um Immobilien geht, die keine Erträge generieren, wie selbst genutzte Einfamilienhäuser oder einfache Reihenmittelhäuser. Es ist besonders nützlich für Einfamilienhäuser, öffentliche Gebäude und sogar historische Strukturen wie Burgen und Schlösser.
Zusätzlich wird die Sachwertmethode angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichsdaten für die Wertermittlung von Immobilien vorhanden sind oder das Vergleichswertverfahren nicht möglich ist. Es ist auch eine gute Wahl für Immobilien, die sich durch besondere Ausstattungsmerkmale wie einem ausgebauten Dachgeschoss oder einen individuellen Baustil auszeichnen, die schwer zu vergleichen sind.
Die Berechnung des Realwerts eines Hauses wird durch die Sachwertmethode ermöglicht. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, ist ein mehrstufiger Prozess nötig.
Die Summe aus den Herstellungskosten und dem Bodenrichtwert ergibt den vorläufigen Sachwert. Dieser ist jedoch noch nicht der endgültige Realwert der Immobilie.
Um den Realwert zu bestimmen, wird der vorläufige Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor korrigiert. Dieser Faktor berücksichtigt aktuelle Markttrends und sorgt für eine realistische Bewertung der Immobilie. Die Formel zur Berechnung des Realwerts lautet also:
Realwert = (Herstellungskosten + Bodenrichtwert) x Marktanpassungsfaktor.
Der Sachwert einer Immobilie besteht im Wesentlichen aus drei Komponenten: dem Bodenwert, den Herstellungskosten für das Gebäude und den Herstellungskosten für die Aussenanlagen.
Ferner können objektspezifische Merkmale und der Marktanpassungsfaktor den Sachwert beeinflussen.
Beim Berechnen des Sachwertverfahrens können folgende Tipps hilfreich sein:
1. Genauigkeit der Daten: Stellen Sie sicher, dass alle notwendigen Daten zur Verfügung stehen und korrekt sind. Dazu gehören Informationen über die Immobilie sowie den lokalen Immobilienmarkt.
2. Berücksichtigen Sie den Marktanpassungsfaktor: Dieser Faktor spiegelt die aktuelle Marktsituation wider und kann den Sachwert erheblich beeinflussen. Es ist wichtig, diesen Wert korrekt zu bestimmen und in die Berechnung einzubeziehen.
3. Beachten Sie die Alterswertminderung: Ältere Gebäude haben in der Regel einen geringeren Sachwert als neuere. Daher sollte die Alterswertminderung bei der Berechnung des Herstellungswerts des Gebäudes berücksichtigt werden.
4. Vergleich mit ähnlichen Immobilien: Um den Bodenwert zu bestimmen, sollten Sie ähnliche Grundstücke in der gleichen Region miteinander vergleichen. Dies gibt einen guten Anhaltspunkt für den Wert des unbebauten Grundstücks.
5. Holen Sie professionelle Hilfe ein: Die Berechnung des Sachwerts kann komplex sein. Daher kann es hilfreich sein, einen Experten einzubeziehen, um sicherzustellen, dass alle Faktoren korrekt berücksichtigt werden.
Es gibt verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung, darunter die Sachwertmethode, die Ertragswertmethode und die Vergleichswertmethode. Jede Methode hat ihre eigenen Stärken und Schwächen und eignet sich für bestimmte Arten von Immobilien und Situationen.
Es ist wichtig zu wissen, welche Methode für die spezifische Immobilienbewertung geeignet ist, um ein genaues und realistisches Ergebnis zu erzielen.
