Die Rendite ist eine zentrale Kennzahl für die Rentabilität und das Gewinnpotenzial bei Immobilieninvestitionen. Diese erwartete Rendite spiegelt den Ertrag einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum, zumeist ein Jahr wider, unter der Annahme, dass diese bar gekauft wird. Dies wird oft als »annualisierte Rendite« oder jährliche Rendite bezeichnet, die durch die Kapitalisierungsrate ausgedrückt und durch viele unterschiedliche Faktoren wie dem baulichen Zustand oder der Lage beeinflusst wird.
Die Rendite bei Immobilien beschreibt den prozentualen Ertrag oder das Ergebnis, den eine Immobilie im Verhältnis zu ihrem Kaufpreis, dem aktuellen Marktwert oder dem eingesetzten Kapital im Laufe eines Jahres erwirtschaftet.
Sie berücksichtigt die Einnahmen aus der Vermietung und/oder den aktuellen Wert (mit Wertzuwachs über die Zeit) der Immobilie und gibt an, wie effektiv das investierte Kapital Gewinne generiert. Die Rendite wird oft verwendet, um die Profitabilität und Attraktivität einer Immobilieninvestition (Renditeimmobilie) zu bewerten und verschiedene Investitionsmöglichkeiten miteinander zu vergleichen.
Die Beziehung zwischen Risiko und Rendite ist direkt: Ein höheres Risiko kann zu höheren Renditen führen und umgekehrt. Eine sorgfältige Bewertung des Risikos ist daher entscheidend, um das Potenzial für die gewünschte Rendite abzuschätzen.
Die Kapitalisierungsrate basiert auf geschätzten, zukünftigen Einnahmen und kann daher variieren. Sie gibt Aufschluss darüber, wie lange es dauern wird, die Investitionssumme über die Erträge zurückzuerhalten.
Ein Gebäude mit einer Kapitalisierungsrate von 10 % würde theoretisch 10 Jahre benötigen, um die Investitionssumme zurückzuerhalten. Diese Rate hilft auch, das Risiko einer Immobilieninvestition einzuschätzen: Eine höhere Kapitalisierungsrate weist auf höhere Erträge bei niedrigerer Bewertung hin, was ein höheres Risiko bedeutet. Je attraktiver die Renditen, desto grösser ist auch das Risiko.
Es gibt keine universelle »beste Rendite«. Die Attraktivität einer Rendite hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab, darunter der Immobilie selbst, ihrer Lage und dem Marktumfeld. Eine hohe Rendite ist zwar erstrebenswert, doch sollte der Kontext nicht ausser Acht gelassen werden.
Betrachten wir zwei ähnliche Immobilien in unterschiedlichen Lagen: Eine im Stadtzentrum und eine am Stadtrand. Die zentral gelegene Immobilie generiert zwar höhere Mieteinnahmen, hat aber auch höhere Wartungs-, Nebenkosten und Steuern, was ihre Rendite im Vergleich zur Immobilie am Stadtrand relativiert. Dies illustriert, wie Lage und Kosten die Rendite beeinflussen und dass eine niedrigere Kapitalisierungsrate auf eine bessere Bewertung und ein geringeres Risiko hindeuten kann.
In der Schweiz ändert sich die Kapitalisierungsrate aufgrund vieler Faktoren, was die Bewertung von Immobilieninvestitionen beeinflusst. Die Entwicklung der Kapitalisierungsrate über die Jahre zeigt, wie sich Marktbedingungen auf die Renditen auswirken können.
Beim Investieren in Immobilien ist die Rendite ein entscheidender Faktor für die Auswahl profitabler Objekte. Es existieren verschiedene Renditearten und -formeln, die unterschiedliche Aspekte beleuchten und unterschiedliche Faktoren berücksichtigen bei einer Immobilieninvestition. Hier werden drei wesentliche Formeln vorgestellt, um die Rentabilität im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen zu bewerten.
Diese Formel für die Eigenkapitalrendite in Prozent misst den durchschnittlichen Jahresertrag (zumeist durch Miete) auf das eingesetzte Eigenkapital und berücksichtigt alle Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung. Die Formel für die Eigenkapitalrendite in Prozent lautet:
Eigenkapitalrendite = (Ertrag nach Steuern / gebundenes Eigenkapital) × 100
Beispiel: Für den Kauf einer Eigentumswohnung mit Anschaffungskosten von CHF 110.000.-, wobei CHF 55.000.- Fremdkapital und CHF 55.000.- Eigenkapital eingesetzt werden, beträgt der Ertrag nach Steuern CHF 2.432.-. Der Zinssatz der Eigenkapitalrendite wäre somit 4,42 %.
Bei der Berechnung der Rendite werden alle Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie betrachtet, ohne die Finanzierung zu berücksichtigen, was den Vergleich verschiedener Objekte ermöglicht. Die Formel lautet:
Objektrendite = ((Miet-Reinertrag − Unterhaltskosten − Steuerlast) / Gesamtkapital) × 100
Beispiel: Bei einem Miet-Reinertrag von CHF 4.840.-, Unterhaltskosten von CHF 460.- und einer Steuerlast von CHF 1.100.- ergibt sich im Resultat eine tatsächliche Objekt-Rendite von 2,98 % auf das Gesamtkapital von CHF 110.000.-.
Die Nettomietrendite gibt den Jahresertrag aus der Vermietung nach Abzug aller nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zu den Investitionskosten an. Die Formel lautet:
Nettomietrendite = (Jahresreinertrag / Investitionskosten) × 100
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von CHF 220.000.-, jährlichen Verwaltungskosten von CHF 550.- und Instandhaltungskosten von CHF 770.- ergibt sich eine positive Rendite von 4,36 % aus einem Jahresreinertrag von CHF 9.600.-.
Diese Formeln bieten eine solide Basis, um die Rentabilität von Immobilieninvestitionen zu bewerten und zu vergleichen.
Beide Renditen werden in der Regel in Prozent angegeben und helfen Investoren, die Ertragskraft ihrer Immobilien zu vergleichen und zu bewerten.
Die Bruttorendite bei Immobilien misst den jährlichen Gesamtertrag (z. B. Mieteinnahmen) im Verhältnis zum Kaufpreis oder aktuellen Marktwert der Immobilie, ohne dabei Betriebskosten oder andere Aufwendungen zu berücksichtigen. Sie gibt einen ersten, oberflächlichen Einblick in die Rentabilität einer Immobilie, da sie keine Ausgaben wie Instandhaltung, Verwaltung, Steuern oder Finanzierungskosten einbezieht.
Bruttorendite = (Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie) ×100
Diese Kennzahl ist besonders nützlich für einen schnellen Vergleich verschiedener Immobilien, da sie leicht zu berechnen ist. Allerdings bietet sie keine tiefe Einsicht in die tatsächlichen Kosten, die mit dem Besitz und Betrieb der Immobilie verbunden sind.
Die Nettorendite berücksichtigt im Gegensatz zur Bruttorendite nicht nur die Einnahmen, sondern auch die Ausgaben, die mit einer Immobilie verbunden sind. Dazu zählen Betriebskosten, Instandhaltungsausgaben, Verwaltungskosten, Steuern und gegebenenfalls Finanzierungskosten. Sie bietet daher ein realistischeres Bild der Rentabilität, da sie die tatsächlichen Nettoeinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis oder Marktwert setzt.
Nettorendite = (Jahresnettoeinnahmen (Jahresmieteinnahmen − laufende Kosten) / Kaufpreis oder Marktwert der Immobilie) × 100
Die Nettorendite ist für Investoren von besonderem Interesse, da sie eine genauere Einschätzung der Rentabilität ermöglicht. Sie spiegelt die Effizienz des Immobilienmanagements und die Fähigkeit wider, Gewinne zu erzielen, nachdem alle relevanten Kosten abgezogen wurden.
Während die Bruttorendite einen ersten Einblick in die potenzielle Rentabilität einer Immobilie gibt, bietet die Nettorendite eine detailliertere und realistischere Einschätzung der tatsächlichen Ertragskraft. Für eine umfassende Bewertung einer Immobilieninvestition ist es wichtig, beide Kennzahlen zu berücksichtigen und im Kontext anderer Faktoren wie Standortqualität, Marktentwicklung und persönliche Investitionsziele zu interpretieren. Einen ausführlichen Beitrag zu den Unterschieden dieser beiden Kennzahlen finden Sie hier.
Eine Rendite von 5 % drückt aus, dass eine Investition 5 % Zinsen abwirft. Haben Sie CHF 1'000'000.- in ein Haus investiert und erhalten Sie jedes Jahr CHF 50'000.- an Mieteinnahmen, so würde Ihre Rendite 5 % betragen.
Die Rendite beschreibt den prozentualen Gewinn, der in einem Jahr aus einer Investition (Immobilien, Wertpapiere, Gold) erzielt wird.
Die beiden Begriffe Rendite und Gewinn sind sehr eng miteinander verwandt. Während der Gewinn zumeist in Geldbeträgen ausgedrückt wird, entspricht die Rendite einem Prozentsatz.
Die Nettorendite wird wie folgt berechnet:
Nettorendite = Nettoertrag / Kaufpreis
Bei Immobilien entspricht der Nettoertrag den Mieteinnahmen abzgl. der Kosten für die Verwaltung.
Einen festen Wert für die Rendite bei Immobilien gibt es nicht. Dieser hängt stark von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab. Oftmals wird jedoch von mindestens 3,5 % gesprochen.
