Natürlich hofft jeder, sich nie eingehend mit dem Thema Versicherung und Gebäudeversicherungswert auseinandersetzen zu müssen. Man tut jedoch gut daran, genau zu wissen, was der Assekuranzwert seines Hauses ist und was dieser bedeutet. Was eine Gebäudeversicherung ist, was sie abdeckt und was in die Berechnung des Bauversicherungswerts alles einfliesst, erfahren Sie hier.
Eine Gebäudeversicherung deckt die Kosten im Schadensfall bei Feuer, Blitzschlag, Erdrutschen, Explosionen, Felsstürzen, Hagel, Hochwasser, Lawinen, Sturmwinden, Schneedruck, Schneerutschen, Steinschlag oder bei Überschwemmungen. Sie ist in den meisten Kantonen obligatorisch und wird über die kantonale Gebäudeversicherung abgewickelt. Nicht obligatorisch ist sie nur in den Kantonen Appenzell Innerrhoden (ohne Bezirk Oberegg), Genf, Tessin und Wallis. In diesen sowie in den Kantonen Obwalden, Schwyz und Uri können Sie sich privat versichern.
Im Falle eines Schadens zahlt die Gebäudeversicherung die Kosten für Sofort- und Notmassnahmen sowie den Abbruch, die Aufräumung und Entsorgung.
Die Pflicht zur Versicherung von Gebäuden beginnt bereits während des Bauens für Vorhaben, deren Versicherungswert über CHF 25'000.- liegt.
In die Berechnung des Versicherungswerts während des Bauens fliessen die Kosten für den Aushub, den Rohbau, die Installation, den Endausbau, das Architekten- und Ingenieurhonorar, Baubewilligungsgebühren und die Prämien für die Bauversicherung ein. Nicht berücksichtigt werden hingegen die Nebenkosten für die Grundstückserschliessung, den Notar, die Gebühren oder Hypothekenzinsen.
Nach Abschluss der Bautätigkeiten kommt ein Sachverständiger im Auftrag der Versicherung, um den Gebäudeversicherungswert zu ermitteln. Dieser Wert ist die Grundlage für die gesetzliche Grunddeckung. Versicherungen arbeiten hierbei zumeist mit dem Neuwert einer Immobilie. In einigen Fällen wird jedoch auch der Zeitwert oder der Abbruchwert als Basis berechnet.
Zur besseren Verständlichkeit kommen wir zunächst auf verschiedene, wichtige Begriffe im Kontext des Gebäudeversicherungswerts zurück:
Der Neuwert entspricht den Kosten, die aufgewendet werden müssten, um ein gleichwertiges Gebäude derselben Art und Grösse mit demselben Ausbauzustand und zu ortsüblichen Preisen am Tag der Ermittlung zu erstellen.
Ein anderer Begriff für den Zeitwert eines Gebäudes ist der Zustandswert. Hierbei werden vom Neuwert Minderungen in Abzug gebracht, die sich auf das Alter und die Abnützung beziehen. In seltenen Fällen kann der Zeitwert als Gebäudeversicherungswert angenommen werden, aber meist nur dann, wenn der Minderwert mehr als 50 % des Neuwerts beträgt.
Dies sind die Kosten, die für den Abbruch eines Gebäudes aufgewendet werden müssen. Im Grunde wird hierbei ein Grundstück erworben, auf dem ein Gebäude steht, das abgebrochen werden soll, um einen Neubau zu errichten.
Beim amtlichen Wert handelt es sich um einen Vermögenssteuerwert, der von einem kantonalen Schätzer vorgenommen wird und der Steuerverwaltung als Grundlage zur Festlegung von Steuern dient.
Unter dem Verkehrswert versteht man den Preis, den eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen auf dem Markt erzielen könnte, wenn sie verkauft werden würde. Neben dem Gebäude an sich, der Ausstattung und Qualität werden hierbei insbesondere die Lage, der Markt und der Wert des Grundstücks berücksichtigt.
Die Gebäudeklasse ist eine Einteilung von Gebäuden aufgrund ihrer Bauart. Es wird hierbei unterschieden zwischen
Die Klasse hat direkten Einfluss auf die Berechnung der Versicherungsprämie.
Unterschiedliche Versicherungen verwenden unterschiedliche Berechnungsmethoden bei der Ermittlung des Assekuranzwerts. In vielen Fällen wird die Kubatur dabei berücksichtigt. Die Kubatur ist das Volumen des Gebäudes, also Breite mal Länge mal Höhe. Zudem wird je nach Art, Ausbauzustand und Gebäudeklasse ein festgelegter Faktor multipliziert.
Um sicherzustellen, dass das Gebäude stets mit dem Wert versichert ist, der notwendig ist, um es im Schadensfall wiederherzustellen, sollten Sie über den Abschluss einer gleitenden Neuwertversicherung nachdenken. Hierbei wird regelmässig der Wert des Gebäudes und damit auch der Gebäudeversicherungswert an die aktuelle Situation angepasst.
Vielfach geschieht dies auch automatisch durch die Versicherungen, die die Erhöhungen direkt an den Baukostenindex gekoppelt haben.
Zunächst einmal richtet sich die Prämie nach dem ermittelten Gebäudeversicherungswert. Anhand der Gebäudeversicherung in St. Gallen berechnet sich die Gesamtprämie zum Beispiel wie folgt:
Grundprämie und Minderwertzuschlag werden in St. Gallen nach diesem Schema berechnet:
| Gebäudeklasse | Grundprämie | Minderwertzuschlag |
| GK 1 (nicht brennbare Bauweise) | 17 Rp. pro 1'000 CHF Gebäudewert | 8 Rp. pro 1'000 CHF Gebäudewert |
| GK 2 (teilweise brennbare Bauweise) | 21 Rp. pro 1'000 CHF Gebäudewert | 10 Rp. pro 1'000 CHF Gebäudewert |
| GK 3 (überwiegend brennbare Bauweise) | 42 Rp. pro 1'000 CHF Gebäudewert | 21 Rp. pro 1'000 CHF Gebäudewert |
| Grundprämie | 750'000 × 0.21 / 1'000 | CHF 157.50 |
| Minderwertzuschlag | 750'000 × 0.10 × 0.12 / 1'000 | CHF 9.00 |
| Versicherungsprämie | CHF 166.50 | |
| + Eidg. Stempelabgabe | 5 % von 166.50 | CHF 8.30 |
| + Feuerschutzabgabe | 750'000 × 0.1 / 1'000 | CHF 75.00 |
| Total | CHF 249.80 |
Der Versicherungswert eines Gebäudes wird entweder nach Abschluss des Baus, nach einer Versicherungsdauer von 12 bis 15 Jahren oder auf Veranlassung des Eigentümers geschätzt.
Die Höhe der Wohngebäudeversicherung in der Schweiz wird anhand mehrerer Faktoren berechnet. Zunächst wird der Gebäudeversicherungswert ermittelt. Dieser entspricht den Kosten, die zur Erstellung eines gleichwertigen Gebäudes anfallen würden. Der Wert wird durch Experten bestimmt, die Faktoren wie die Kubatur des Gebäudes, d. h. sein Volumen, und den Ausbauzustand berücksichtigen. Des Weiteren spielt die Gebäudeklasse, die sich nach der Brennbarkeit der verwendeten Materialien richtet, eine wichtige Rolle.
Zur Berechnung der Versicherungsprämie wird der Gebäudeversicherungswert mit diesen Faktoren multipliziert. In manchen Fällen kann auch ein Minderwertzuschlag hinzukommen, der sich nach dem Alter und Zustand des Gebäudes richtet.
Bitte beachten Sie, dass jede Versicherung ihre eigene Methode zur Berechnung der Prämien hat, weshalb die genauen Werte variieren können.
Im Schadensfall ersetzt die Gebäudeversicherung in der Schweiz in der Regel den Neuwert des Gebäudes. Dieser Wert entspricht den Kosten, die aufgewendet werden müssten, um ein gleichwertiges Gebäude derselben Art und Grösse, mit demselben Ausbauzustand und zu ortsüblichen Preisen am Tag des Schadens zu erstellen. Es ist wichtig zu beachten, dass der Versicherungswert nicht den Wert des Grundstücks, des Gartens oder der Erschliessung umfasst.
In Ausnahmefällen, etwa wenn der Zustand des Gebäudes den Neuwert um mehr als 50 % mindert, kann der Zeitwert als Ersatzwert herangezogen werden. Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem Neuwert abzüglich der altersbedingten Wertminderung.
Die Berechnung des Versicherungswerts erfolgt in der Regel alle 15 Jahre oder nach einem Umbau. Hierbei kommen ortsübliche Multiplikatoren zur Anwendung, die sich auch an der Gebäudeklasse orientieren.
