Die Lageklassenmethode ist ein Verfahren zur Bewertung von Immobilien, das den Standort und die Lage eines Grundstücks als massgeblichen Faktor für die Wertermittlung heranzieht.
Sie ermöglicht eine Einschätzung des Immobilienwerts anhand festgelegter Lageklassen, die verschiedene Standortfaktoren berücksichtigen. Diese Methode wird insbesondere bei der Ermittlung des Landwerts angewendet. Sie hat sich auch als banktechnischer Begriff in der Immobilienbewertung etabliert. Entscheidungsrelevante Begriffe wie «jährlicher Mietertrag» und «relativer Landanteil» spielen hierbei eine zentrale Rolle.
Die Lageklassenmethode ist besonders in der Schweiz bekannt, wobei sie in verschiedenen Kantonen unterschiedliche Anwendung findet. Sie ermöglicht eine präzise Bewertung der Immobilie, indem sie die Qualität und Attraktivität der Lage im Vergleich zu anderen Objekten berücksichtigt.
Die Lageklassenmethode nach Wolfgang Nägeli ist eine spezialisierte Methode zur Immobilienbewertung, die sich auf die Lage eines Grundstücks fokussiert. Wolfgang Nägeli entwickelte dieses Verfahren, um eine einheitliche und objektive Bewertung der Lage von Immobilien zu ermöglichen. Die Methode berücksichtigt dabei verschiedene Kriterien, auf die wir im nächsten Abschnitt eingehen werden.
Im Gegensatz zu anderen Bewertungsmethoden legt die Lageklassenmethode nach Nägeli besonderen Wert auf eine systematische Kategorisierung von Lagefaktoren. Dabei werden Immobilien in unterschiedliche Lageklassen eingeteilt, die dann in die Schätzung des Gesamtwerts der Immobilie einfliessen. Diese Methode bietet eine differenzierte Herangehensweise, indem sie nicht nur die allgemeine Situation einer Lage berücksichtigt, sondern auch spezifische Aspekte wie die Bauvorschriften für den Baukörper, die Kantone der Schweiz sowie deren Besonderheiten.
Das Nägeli-Verfahren hat in der Schweiz eine hohe Akzeptanz gefunden und wird in der Praxis häufig für die Wertermittlung von Grundstücken und Gebäuden herangezogen, da es eine transparente und nachvollziehbare Bewertung ermöglicht.
Die Lageklasse stellt einen der zentralen Begriffe bei der Anwendung der Lageklassenmethode dar und gilt als der schwierigste Teil der Immobilienbewertung. Sie beschreibt die Attraktivität und Qualität des Standorts einer Immobilie und wird auf Basis verschiedener Kriterien ermittelt, darunter:
Ein weiterer Einflussfaktor sind die Bauvorschriften für den Baukörper. Diese Vorschriften definieren, inwieweit ein Grundstück bebaut werden kann. Dies beeinflusst den Wert einer Immobilie erheblich. Ein weiterer entscheidender Punkt ist der Gesamtanlagewert des Grundstücks, der aus dem ermittelten Landwert und dem Wert des darauf befindlichen Gebäudes besteht. Dieser dient als Basis für die Berechnung und zeigt, wie sich die Lageklasse auf die Immobilienbewertung auswirkt.
In der Bewertungspraxis wird häufig von «Lageklasse X» gesprochen. Diese prägt sich je nach Region und Gemeinde unterschiedlich aus. Ein Objekt kann daher in einer Grossstadt eine andere Lageklasse aufweisen als in ländlicheren Gebieten. Dieser Faktor wird bei der Bewertung von Grundstücken besonders wichtig, da die Lageklasse einen erheblichen Einfluss auf den Gesamtwert der Immobilie hat. Die korrekte Einordnung in die Lageklasse ist entscheidend, um eine realistische und marktgerechte Einschätzung des Immobilienwerts zu gewährleisten.
Die Ermittlung des Immobilienwerts mithilfe der Lageklassenmethode erfolgt in mehreren Schritten und dient dazu, den Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung ihrer Lage zu ermitteln.
Ein Wohnobjekt, das in einer zentralen und gut erschlossenen Gegend einer Grossstadt liegt, erhält eine höhere Lageklassenzahl als ein vergleichbares Wohnobjekt in einer weniger attraktiven Randlage. Die so ermittelte Lageklassenzahl wird dann mit dem jährlichen Mietertrag der Immobilie multipliziert, um den Gesamtertragswert zu ermitteln. Dieser Wert dient als Basis für die weitere Berechnung und Einbeziehung des Landwerts.
Die Lageklassenmethode ermöglicht dadurch eine genaue Einschätzung des Marktwerts, indem sie die spezifischen Standortfaktoren eines Objekts transparent in die Bewertung einfliessen lässt.
Bei der Lageklassenmethode spielt der Landwert eine entscheidende Rolle in der Gesamtermittlung des Immobilienwerts. Der Landwertanteil repräsentiert den Anteil des Grundstückswerts ohne Berücksichtigung der darauf befindlichen Gebäude. Um den Landwert zu berechnen, wird zunächst der relative Landanteil ermittelt. Dieser beschreibt den Anteil des Landwerts am Gesamtwert der Immobilie und basiert auf der Lageklassenzahl sowie weiteren Faktoren wie Grösse, Zuschnitt und Bebaubarkeit des Grundstücks.
Zur Berechnung des Landwertanteils multipliziert man die in der Lageklassentabelle angegebene Lageklassenzahl mit einem festgelegten Landwertfaktor. Dieser Faktor variiert je nach Region und spezifischen Eigenschaften des Grundstücks. Durch die Ermittlung des Landwerts kann der relative Landanteil bei vergleichbaren Liegenschaften oder Objekten miteinander verglichen werden, was zu einer genauen Einschätzung der Marktposition eines Grundstücks führt.
Die Berechnung des Landwerts nach der Lageklassenmethode ermöglicht somit eine transparente Darstellung des Grundstückswerts und des Landwertanteils und trägt wesentlich zur Gesamtbewertung einer Immobilie bei.
