Was ist mein Haus wert?
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Ein Haus privat zu verkaufen ist in der Schweiz erlaubt und spart die Maklerprovision, die je nach Region oft bei rund 2 bis 3 % des Verkaufspreises liegt. Dafür übernehmen Sie alle Aufgaben selbst: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung. Die öffentliche Beurkundung beim Notar bleibt in jedem Fall Pflicht.
Dieser Ratgeber zeigt Ihnen den Ablauf Schritt für Schritt, welche Unterlagen Sie brauchen, welche Steuern anfallen und welche Risiken Sie beim Privatverkauf kennen sollten. So entscheiden Sie sachlich, ob sich der Aufwand für Sie lohnt.
Der grösste Vorteil ist die Ersparnis der Maklerprovision. Bei einem Verkaufspreis von einer Million Franken sind das schnell 20'000 bis 30'000 Franken, also mehrere Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen die volle Kontrolle über Preis, Vermarktung und Käuferauswahl sowie der direkte Kontakt zu Interessenten.
Dem stehen folgende Nachteile gegenüber: Sie tragen den gesamten Zeitaufwand, brauchen fundierte Marktkenntnisse und rechtliche Kenntnisse und haben kein breites Netzwerk. Wer lange im eigenen Haus gewohnt hat, schätzt den Wert oft zu hoch ein, was die Verhandlung erschwert. Ohne professionelle Unterstützung übersehen private Eigentümer zudem leichter formale Details. Wie hoch die eingesparte Provision an einen Makler tatsächlich ausfällt, zeigt unser Überblick zur Maklerprovision in der Schweiz.
Die folgende Übersicht stellt die wichtigsten Punkte gegenüber:
| Privatverkauf | Verkauf mit Makler |
|---|---|
| Keine Provision | Provision 2–3 % bei Erfolg |
| Voller Zeitaufwand bei Ihnen | Makler übernimmt Aufwand |
| Eigene Marktkenntnis nötig | Profi-Bewertung und Netzwerk |
| Sie verhandeln selbst | Neutrale Verhandlungsführung |
| Volle Kontrolle | Weniger Kontrolle, mehr Entlastung |
Ein privater Hausverkauf folgt in der Schweiz einem festen Muster. Diese acht Schritte führen Sie sicher durch den Verkaufsprozess:
Wenn Sie diesen Ablauf in voller Tiefe durcharbeiten möchten, finden Sie die Schritt-für-Schritt-Anleitung ohne Makler in unserem ausführlichen Leitfaden.
Planen Sie genug Vorlaufzeit ein. Ein Hausverkauf zieht sich oft über mehrere Monate, von der ersten Besichtigung bis zur Beurkundung. Prüfen Sie früh, ob Ihre Hypothek vom Käufer übernommen werden kann oder vorzeitig aufgelöst werden muss. Eine vorzeitige Auflösung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, die mehrere tausend Franken betragen kann.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung im Stockwerkeigentum kommen weitere Dokumente hinzu: das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, die Protokolle der letzten Versammlungen und der Stand des Erneuerungsfonds. Käufer fragen nach diesen Punkten, da sie über künftige Kosten mitentscheiden.
Interessenten und Banken verlangen vollständige Angaben. Halten Sie diese Unterlagen bereit:
Eine vollständige Aufstellung mit Bezugsquellen finden Sie in unserer Übersicht zu den Unterlagen für den Hausverkauf.
Ein realistischer Verkaufspreis ist beim Privatverkauf der grösste Hebel. Eine kostenlose Immobilienbewertung liefert über hedonische Verfahren eine erste Marktwertschätzung, die auf tatsächlichen Transaktionen in Ihrer Region beruht. Gleichen Sie das Ergebnis mit aktuellen Vergleichsobjekten ab und berücksichtigen Sie die Lage, den Zustand und den Ausbaustandard.
Ein marktnaher Startpreis erzeugt mehr Nachfrage als ein zu hoher Wunschpreis. Bei Unsicherheit lohnt sich eine neutrale Zweitmeinung durch eine Fachperson.
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Der Verkauf einer Immobilie muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden (Art. 216 OR). Je nach Kanton übernimmt das ein staatliches Amtsnotariat, etwa im Kanton Zürich, oder eine freiberufliche Urkundsperson, etwa in Bern oder Basel. Sie prüft die Identität beider Parteien, klärt offene Punkte und leitet den Eintrag im Grundbuch ein.
Lassen Sie den Vertragsentwurf vorab prüfen. Halten Sie Bedingungen wie eine Hypothekengenehmigung, den Verkauf einer eigenen Immobilie oder mitverkaufte Gegenstände fest. Regeln Sie auch, wann Nutzen und Gefahr auf den Käufer übergehen, üblicherweise mit der Schlüsselübergabe oder dem Grundbucheintrag. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer das Risiko für Schäden. Welche Aufgaben das Notariat genau übernimmt, lesen Sie in unserem Beitrag zur Rolle des Notars beim Hausverkauf.
Als Verkäufer haften Sie für Sachmängel der Immobilie (Art. 197 OR). Bei privaten Hausverkäufen wird diese Gewährleistung im Kaufvertrag oft eingeschränkt oder ausgeschlossen, etwa mit der Formel «gekauft wie besichtigt». Eine solche Freizeichnung greift aber nicht, wenn Sie einen Mangel arglistig verschweigen (Art. 199 OR). Legen Sie bekannte Mängel deshalb offen – das schützt Sie vor späteren Forderungen.
Beim privaten Hausverkauf fällt in der Schweiz keine Einkommenssteuer auf den Gewinn an. Stattdessen erheben die Kantone die Grundstückgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der ursprüngliche Kaufpreis, wertvermehrende Investitionen, Notarkosten und eine allfällige Maklerprovision.
Die Steuer fällt bei jedem Gewinn an, unabhängig davon, wie lange Sie selbst im Haus gewohnt haben. Je länger Sie die Immobilie besessen haben, desto tiefer fällt der Satz aus. Bei kurzer Haltedauer erheben viele Kantone einen Zuschlag. Die folgende Übersicht zeigt die Tendenz:
| Haltedauer | Tendenz Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|
| Unter 5 Jahren | Höchstsatz, in vielen Kantonen mit Spekulationszuschlag |
| 5 bis 10 Jahre | Mittlerer Satz |
| Über 10 bis 20 Jahre | Deutlich reduzierter Satz |
Verkaufen Sie, um direkt wieder ein selbstbewohntes Eigenheim zu erwerben, können Sie einen Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung geltend machen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Die Steuer entfällt dann nicht, sondern wird aufgeschoben. Die genauen Sätze unterscheiden sich je Kanton – prüfen Sie diese bei Ihrem kantonalen Steueramt. Wie der steuerbare Gewinn berechnet wird, erklären wir im Beitrag Immobiliengewinn versteuern.
Je nach Kanton kann zusätzlich eine Handänderungssteuer anfallen. Einige Kantone wie Zürich erheben keine. Wer sie trägt, regelt das kantonale Recht oder der Kaufvertrag. Die Notar- und Grundbuchkosten werden in der Deutschschweiz üblicherweise je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist.
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Immobilienpreise ansehenDiese fünf Fehler kosten beim Privatverkauf am meisten Geld und Zeit:
Eine Reservationsanzahlung bietet nur begrenzte rechtliche Sicherheit: Ein verbindlicher Vorvertrag über den Immobilienkauf muss in der Schweiz ebenfalls öffentlich beurkundet werden. Lassen Sie solche Vereinbarungen im Zweifel rechtlich prüfen.
Checkliste für Ihren privaten Hausverkauf
Diese Checkliste hilft Ihnen, keinen Schritt zu vergessen. Eine ausführliche Variante über alle Phasen finden Sie in unserer Checkliste zur Vorbereitung, zum Notar und zur Übergabe . Haken Sie die Punkte der Reihe nach ab:
Ein Haus privat zu verkaufen lohnt sich, wenn Sie Zeit, Marktkenntnis und rechtliche Kenntnisse mitbringen und den Verkaufsprozess selbst steuern wollen. Sie sparen die Provision und behalten die Kontrolle. Bei komplexen Objekten, hohem Verkaufsdruck oder fehlender Erfahrung kann der Verkauf mit einem Makler für Eigentümer die sicherere Wahl sein. Wer ein Haus privat verkaufen will, legt mit einem realistischen Verkaufspreis und vollständigen Unterlagen die beste Basis für einen reibungslosen Verkauf einer Liegenschaft in der Schweiz.
Sie ermitteln zuerst den Marktwert, stellen alle Unterlagen zusammen und bereiten das Objekt auf. Danach vermarkten Sie das Haus über Inserate, führen Besichtigungen durch und verhandeln den Preis. Den Abschluss bildet immer die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.
In der Regel dauert ein privater Hausverkauf mehrere Monate. Vorbereitung und Vermarktung beanspruchen oft sechs bis zwölf Wochen, danach kommen Verhandlung, Notartermin und Übergabe hinzu. Die Dauer hängt stark von der Lage, dem Preis und der Marktsituation ab.
Der häufigste Fehler ist ein zu hoher Verkaufspreis. Er verlängert die Marktzeit, schreckt Interessenten ab und führt am Ende oft zu einem tieferen Erlös als ein realistisch angesetzter Startpreis. Eine neutrale Bewertung beugt diesem Fehler vor.
Nein. Das Schweizer Recht verlangt für den Verkauf einer Immobilie die öffentliche Beurkundung durch eine zuständige Urkundsperson. Erst danach erfolgt der Eintrag im Grundbuch. Ohne diesen Schritt ist der Verkauf nicht gültig.
Auf den Verkaufsgewinn erheben die Kantone die Grundstückgewinnsteuer. Sie wird auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anlagekosten berechnet und sinkt mit zunehmender Haltedauer. Wer direkt wieder ein selbstbewohntes Eigenheim kauft, kann einen Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung beantragen.
