Wenn Sie von Ihrer Bank einen Immobilienkredit erhalten, unterzeichnen Sie oft zwei Hypotheken. Das Finanzinstitut unterscheidet zwischen zwei Arten von Garantien für Ihre gesamte Finanzierung. RealAdvisor erklärt Ihnen die Funktionsweise Ihres Immobilienkredits.
Eine erstrangige Hypothek bezieht sich auf das primäre, vorrangige Darlehen, das auf einer Immobilie aufgenommen wird. Bei einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie wird dieses Darlehen vor allen anderen Schulden aus dem Erlös der Immobilie beglichen.
Banken oder Kreditinstitute sind in der Regel eher bereit, erstrangige Hypotheken zu vergeben, da sie im Falle eines Zahlungsausfalls oder einer Zwangsversteigerung Vorrang vor anderen Gläubigern haben. In der Schweiz deckt die erstrangige Hypothek in der Regel bis zu 66,6 %, also zwei Drittel des Immobilienwerts ab.
Der Hypothekarzins ist der Zinssatz, den ein Kreditnehmer für die Aufnahme eines hypothekarisch besicherten Darlehens zahlen muss. Der Zinssatz wird von der Bank festgelegt und spiegelt das Risiko wider, das die Bank eingeht, indem sie das Darlehen vergibt. In Bezug auf erstrangige und zweitrangige Hypotheken in der Schweiz können die Hypothekarzinsen wie folgt verstanden werden:
Die genauen Hypothekarzinsen können von verschiedenen Faktoren abhängen, einschliesslich der Bonität des Kreditnehmers, der aktuellen Marktbedingungen, der Dauer des Darlehens und der spezifischen Vereinbarungen zwischen dem Kreditnehmer und -geber. Es ist daher ratsam, die genauen Zinssätze und Bedingungen mit dem Kreditgeber zu klären. Einen ersten Eindruck können Sie sich mit unserem Hypothekenrechner verschaffen.
Die Amortisation oder Tilgung einer Hypothek bezieht sich auf den Prozess, bei dem ein Kreditnehmer den geliehenen Betrag schrittweise zurückzahlt. In der Schweiz sind die Hypothekensysteme und die damit verbundenen Tilgungsrichtlinien etwas anders als in vielen anderen Ländern. Hier ist eine Übersicht über die Amortisation der Hypotheken erster und zweiter Klasse:
Es ist möglich, eine zweitrangige Hypothek bei einer anderen Bank abzuschliessen als bei derjenigen, die die erstrangige Hypothek gewährt hat. Dies kann unter bestimmten Umständen sogar vorteilhaft sein, auch wenn dies mit zusätzlichen Herausforderungen und Überlegungen verbunden sein kann. Hier sind einige Punkte, die Sie beachten sollten, wenn Sie eine 2. Hypothek bei einer anderen Bank in Erwägung ziehen:
Vor der Bewilligung von jedem Immobilienkredit prüft die Bank Ihre Verschuldungsquote, die 33 % nicht überschreiten darf, da sie ansonsten als nicht tragbar gilt. Wenn diese Grenze überschritten wird, besteht die Gefahr, dass Ihr Antrag von den Banken abgelehnt werden. Sie müssen also einen Weg finden, Ihre zweite Hypothek zu reduzieren, um sie optimal an Ihre finanzielle Leistungsfähigkeit anzupassen. Wie es um Ihre Tragbarkeit steht, können Sie mit dem kostenlosen Tragbarkeitsrechner von RealAdvisor im Handumdrehen herausfinden.
Die einfachste Lösung besteht darin, eine günstigere Immobilie zu finden, die Ihre Gesamtausgaben verringert. Denn wenn der Kaufpreis niedriger ist, wird auch die zweitrangige Hypothek erschwinglicher. Sie können einen Hypothekenrechner wie den von RealAdvisor verwenden, um Ihre maximale Ausleihkapazität zu ermitteln. So können Sie erfahren, wie sich Ihre Hypothek zusammensetzen würde. Wenn Sie feststellen, dass Sie nicht in der Lage sind, Ihren Immobilienkredit zu finanzieren, müssen Sie Ihr Immobilienprojekt überdenken.
Ihre Hypothek kann auch geringer sein, indem Sie mehr Eigenkapital einbringen. Sie müssten also über einen höheren Betrag als die obligatorischen 20 % verfügen, um von Vorzugsbedingungen zu profitieren. Auf diese Weise werden Hypothekenzinsen und Abschreibungen reduziert. Wahlweise können Sie Ihre 3. Säule nutzen, um dies zu erreichen. Sie haben auch die Möglichkeit, für diesen Zweck berufliche und individuelle Vorsorgen in Anspruch zu nehmen.
Ein frühzeitig in Anspruch genommenes Erbe ist eine weitere Möglichkeit, um die Hypothek 2. Klasse zu reduzieren. Sie können sich bei einem Notar erkundigen, wie Sie allfällige Beträge frühzeitig beziehen können. Danach kann diese Summe zur Finanzierung Ihres Immobilienkaufs eingesetzt werden, da sie legitime Eigenmittel darstellt, die der Bank vorgelegt werden. Dies ist ein guter Weg, um Ihren persönlichen Beitrag zu erhöhen und die Banken zu überzeugen.
Wenn Sie in der Lage sind, andere Anlagen zu verpfänden, können Sie ebenfalls von günstigeren Bedingungen profitieren. Sie können etwa das Vorsorgekapital als Pfand verwenden, um Ihrer Bank positive Argumente für die Auszahlung einer 2. Hypothek zu senden. Dadurch wird sie eher bereit sein, über bessere Sätze zu verhandeln.
Eine 3. Hypothek ist in der Praxis eher selten und kommt meist nur unter besonderen Umständen vor. Sie steht in der Rangfolge der Sicherheiten hinter der erstrangigen und zweitrangigen Hypothek und birgt somit ein noch höheres Risiko für den Kreditgeber.
Eine 3. Hypothek ist in der Regel nicht die erste Option für die Finanzierung von Immobilien, könnte aber unter bestimmten Umständen und mit entsprechender Vorsicht in Betracht gezogen werden. Es ist äusserst ratsam, in einem solchen Fall professionelle Beratung von einem Hypothekenmakler oder Finanzexperten in Anspruch zu nehmen, um die Risiken vollständig zu verstehen und sicherzustellen, dass alle rechtlichen und regulatorischen Anforderungen erfüllt sind. Übrigens: Die Frage, warum Sie einen Hypothekenmakler beauftragen sollten, um eine Hypothek zu erhalten, beantworten wir Ihnen in diesem Beitrag.
Einige Banken wenden denselben Zinssatz für die 1. und 2. Hypothek an. Man spricht dann von einem einheitlichen Satz. Um diesen definieren zu können, stützen sich diese Finanzinstitute auf die Höhe des Vorschusses sowie auf Ihre persönliche finanzielle Leistungsfähigkeit.
In der Schweiz ist die Regelung für die Amortisation der 2. Hypothek (zweitrangige Hypothek) in der Regel wie folgt: Die 2. Hypothek sollte innerhalb von 15 Jahren, spätestens jedoch bis zum Erreichen des 65. Lebensjahres des Kreditnehmers, amortisiert werden.
Das bedeutet, dass der Kreditnehmer den Betrag der zweitrangigen Hypothek innerhalb dieser Zeitspanne zurückzahlen sollte. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass diese Regelung je nach Bank und den individuellen Konditionen des Hypothekenvertrags variieren kann.
Die sinnvolle Höhe einer Hypothek hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschliesslich des Einkommens, der Ausgaben, des Immobilienwerts und der individuellen finanziellen Ziele des Kreditnehmers. In der Schweiz gilt in der Regel Folgendes:
Eine Hypothek ist im Grunde ein Darlehen, das speziell für den Kauf oder die Refinanzierung von Immobilien gewährt wird. Typischerweise funktioniert sie wie folgt:
Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken, mit unterschiedlichen Zinssätzen und Rückzahlungsbedingungen. Daher ist es wichtig, die Bedingungen und Konditionen sorgfältig zu prüfen und sich bei Bedarf von einem Experten beraten zu lassen. Übrigens: Einen detaillierten Beitrag zu dem Thema, wie eine Hypothek funktioniert, haben wir hier für Sie zusammengestellt.
Eine zweitrangige oder nachrangige Hypothek ist ein Darlehen, das auf einer Immobilie aufgenommen wird und in der Priorität nach einer erstrangigen Hypothek steht. Das bedeutet, dass die zweitrangige Hypothek erst nach der Begleichung der erstrangigen Hypothek bedient wird, wenn es zu einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie kommt. Da das Risiko für den Kreditgeber bei einer zweitrangigen Hypothek höher ist, sind die Zinsen für solche Hypotheken in der Regel höher. Das liegt daran, dass er sein Geld möglicherweise nicht zurückerhält, wenn der Erlös aus dem Verkauf der Immobilie nicht ausreicht, um beide Hypotheken zu bedienen.
In der Schweiz kann die zweitrangige Hypothek bis zu 15 % des Immobilienwerts abdecken, was zusammen mit der erstrangigen Hypothek einen Gesamtbetrag von bis zu 80 % des Immobilienwerts ergibt.
