Wie funktioniert eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein wesentlicher Bestandteil beim Erwerb einer Immobilie, doch wie funktioniert sie eigentlich? In der Schweiz ist eine Hypothek ein Kredit, der durch ein Pfandrecht an der Immobilie gesichert ist. Dabei spielt der Hypothekarzins eine wichtige Rolle, ebenso wie die Amortisation und das Eigenkapital des Käufers. In diesem Leitfaden werden wir diese Konzepte erläutern, um Ihnen ein besseres Verständnis zu ermöglichen.

Definition und Bedeutung: Hypothekendarlehen und Hypothek 

• Ein Hypothekendarlehen ist eine Art von Darlehen, das zur Finanzierung einer Immobilie verwendet wird und durch ein Grundpfandrecht, wie eine Hypothek oder eine Grundschuld, abgesichert ist. Im Allgemeinen wird ein Hypothekendarlehen aufgenommen, um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Das Hypothekendarlehen funktioniert ähnlich wie ein herkömmlicher Kredit, wobei der Kreditnehmer monatliche Ratenzahlungen über einen festgelegten Zeitraum leistet. Die Laufzeit eines Hypothekendarlehens ist jedoch in der Regel deutlich länger, typischerweise 15 Jahre oder mehr.
  
  Die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen, ein stabiles Einkommen und ausreichende Rücklagen sind wichtige Faktoren, um sich für ein Hypothekendarlehen zu qualifizieren. Es gibt verschiedene Arten von Hypothekendarlehen, darunter Annuitätendarlehen, bei denen der Kreditnehmer über die Laufzeit hinweg konstante Raten zahlt. Dabei setzt sich die monatliche Rate aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen.
  
• Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das Kreditnehmern ermöglicht, den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren. Der Kreditnehmer verpfändet dabei die Immobilie an den Gläubiger (meist eine Bank), der im Gegenzug ein Darlehen gewährt. Der Begriff «Hypothek» stammt aus dem Altgriechischen und bedeutet «Unterpfand».
  
  Die Hypothek dient somit hauptsächlich als Kreditsicherheit und wird im Grundbuch des jeweiligen Grundstücks oder der Immobilie eingetragen. Sie ist in ihrem Bestand von der Existenz der Forderung abhängig, was sie von anderen Sicherungsmitteln wie der Grundschuld unterscheidet. In der Umgangssprache wird mit «Hypothek» oft auch der entsprechende Kredit selbst bezeichnet, wobei der offizielle Titel jedoch Hypothekardarlehen lautet.

Hypothek in der Schweiz: Besonderheiten und Regelungen

In der Schweiz gibt es spezifische Anforderungen und Besonderheiten für Hypotheken, die potenzielle Käufer kennen sollten.

• Eine zentrale Regelung betrifft das Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen vom Käufer selbst eingebracht werden. Zu diesem Punkt werden wir im späteren Verlauf dieses Beitrags noch genauer eingehen. 
• Neben den Eigenkapitalregelungen sind auch die verschiedenen Hypothekarmodelle relevant. In der Schweiz stehen grundsätzlich drei Modelle zur Auswahl: die Festhypothek, die variable Hypothek und die SARON-Hypothek. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile und orientiert sich an der individuellen finanziellen Situation und den Präferenzen des Käufers. Einen detaillierten Beitrag zu den drei verschiedenen Hypothekarmodellen finden Sie hier.
• Des Weiteren ist die Belehnung der Immobilie ein wichtiger Aspekt. Bei der Pensionierung darf die Belehnung des Wohneigentums noch maximal zwei Drittel des Verkehrswerts betragen.
• Bitte beachten Sie auch, dass die Banken in den vergangenen Jahren die Regeln bei der Hypothekenvergabe verschärft haben. Daher müssen zukünftige Hausbesitzer strengere Anforderungen erfüllen.

Wie eine Hypothek aufgenommen wird

Eine Hypothek aufzunehmen, erfordert eine sorgfältige Planung und Vorbereitung. Hier sind die grundlegenden Schritte:

1. Budget bestimmen: Bevor Sie eine Hypothek aufnehmen, sollten Sie Ihre finanzielle Situation analysieren und ein Budget festlegen. Sie sollten in der Lage sein, die monatlichen Hypothekenzahlungen, einschliesslich Zinsen, ohne Probleme zu tragen.
2. Eigenkapital: Wie bereits erwähnt, müssen Käufer in der Schweiz mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Dies kann aus Ersparnissen, Schenkungen oder Erbvorbezügen stammen.
3. Finanzinstitut auswählen: Sie können eine Hypothek bei verschiedenen Finanzinstituten, etwa Banken und Versicherungen, aufnehmen. Es ist ratsam, verschiedene Angebote zu vergleichen und das Finanzinstitut auszuwählen, das die besten Konditionen bietet. Mit dem kostenlosen Hypothekenrechner von RealAdvisor können Sie genau das tun.
4. Antrag stellen: Sobald Sie sich für ein Finanzinstitut entschieden haben, können Sie den Hypothekenantrag stellen. Hierbei werden Ihre finanzielle Situation und die Immobilie überprüft. Es ist wichtig, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung haben.
5. Vertrag unterzeichnen: Wenn Ihr Antrag genehmigt wird, erhalten Sie einen Vertrag, den Sie unterzeichnen müssen, um die Hypothek formal aufzunehmen.

Beachten Sie, dass Hypotheken in der Regel über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt werden müssen und die Zinsen im Laufe der Zeit variieren können. Wir raten Ihnen daher, sich mit den verschiedenen Hypothekarmodellen vertraut zu machen und sich von einem Berater konsultieren zu lassen.

Verständnis des Hypothekarzinses und wie er bezahlt wird

Der Hypothekarzins ist der jährliche Zinssatz, den Sie als Hypothekennehmer an den Darlehensgeber, in der Regel eine Bank oder Versicherung, zahlen. Dieser Zins ist ein Ausdruck für die Kosten der Inanspruchnahme des Hypothekardarlehens und wird prozentual zur Höhe der Hypothek berechnet. Die Bezahlung des Hypothekarzinses erfolgt üblicherweise monatlich.

Es gibt verschiedene Faktoren, die die Höhe des Hypothekarzinses beeinflussen können. Dazu gehören unter anderem:

• der Leitzins und die Marktlage,
• individuelle Faktoren wie die Belehnung und Tragbarkeit der Hypothek,
• das eingebrachte Eigenkapital
• und die Lage des Finanzierungsobjekts. 

Bei Festhypotheken bleibt der Zins über die gesamte Laufzeit konstant, weshalb zusätzlich Absicherungskosten, auch Zinsswap genannt, anfallen können. Diese schützen vor der Möglichkeit, dass die Marktzinsen während der Laufzeit über den effektiv bezahlten Hypothekenzins steigen.

Eigenmittel und Eigenkapital in der Hypothekenfinanzierung

Die Eigenmittel, auch Eigenkapital genannt, sind ein entscheidender Teil der Hypothekenfinanzierung. Sie stellen den Anteil der Finanzierung dar, den der Käufer selbst aufbringt. In der Schweiz beträgt der Mindestanteil an Eigenkapital üblicherweise 20 % des Kaufpreises der Immobilie. 

Herkunft der Eigenmittel

Die Eigenmittel können aus verschiedenen Quellen stammen. Dazu gehören:

• Ersparnisse: Dies ist oft der grösste Anteil der Eigenmittel und umfasst Geld, das Sie über die Zeit gespart haben.
• Schenkungen: Geldgeschenke von Familie oder Freunden können auch zu den Eigenmitteln zählen.
• Erbvorbezug: Sie können einen Teil Ihres Erbes vorab erhalten und als Eigenkapital verwenden.
• Vorbezüge von Vorsorgegeldern: In der Schweiz kann ein Teil der Vorsorgegelder (2. Säule) für den Kauf eines Eigenheims verwendet werden. Wie das geht, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Die Eigenmittel reduzieren den Kreditbedarf und somit auch die Hypothekarzinsen. Sie stellen daher eine solide Grundlage für die Finanzierung Ihres Eigenheims dar. Je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto günstiger sind die Konditionen für Ihre Hypothek.

Variable Hypothek: Erklärung und Funktionsweise

Die variable Hypothek ist eine Form der Immobilienfinanzierung, die Flexibilität bietet, da sie keine festgelegte Laufzeit hat und sich der Zinssatz an die aktuellen Marktverhältnisse anpasst.

• Sie ist in der Regel auf sechs Monate kündbar.
• Der Zinssatz ist variabel und passt sich den jeweiligen Marktverhältnissen an.
• Bei der variablen Hypothek tragen Sie das Zinsänderungsrisiko, da Ihr Zinssatz jeweils an die Marktzinsen angepasst wird.

Diese Eigenschaften machen diese Art der Hypothek besonders geeignet für kurzfristige Finanzierungen von Wohneigentum oder wenn ein Wechsel in ein anderes Finanzierungsmodell in Betracht gezogen wird.

Amortisation einer Hypothek: Einfach erklärt

Die Amortisation einer Hypothek bezieht sich auf die allmähliche Tilgung des Darlehens über die Laufzeit hinweg. In der Schweiz sind zwei Formen der Amortisation üblich: die direkte und die indirekte Amortisation.

• Bei der direkten Amortisation zahlt der Kreditnehmer regelmäßig eine festgelegte Summe zurück. Jede Zahlung reduziert die Höhe der Hypothek und somit die Zinskosten. Allerdings kann dies auch zu einer höheren Steuerbelastung führen, da das Hypothekardarlehen steuerliche Vorteile bietet.
• Die indirekte Amortisation hingegen bedeutet, dass die Rückzahlungen auf ein verpfändetes Vorsorgekonto gehen. Die Hypothek bleibt dabei in der Höhe unverändert, und die Zinskosten bleiben gleich hoch.

Unabhängig von der gewählten Methode sollten Sie Ihre Amortisationsplanung sorgfältig durchführen, um Ihren finanziellen Spielraum nicht unnötig einzuschränken.

Die Rolle der Versicherungen in der Hypothekenfinanzierung

Versicherungen spielen eine wichtige Rolle in der Hypothekenfinanzierung. Sie bieten oft niedrigere Hypothekarzinsen als Banken, insbesondere bei langen Laufzeiten. Allerdings sind sie bei den Kriterien wie der Tragbarkeit, der Belehnung und der Amortisation oft strenger. 

Die Finanzierung auf Versicherungsseite basiert auf dem Anlagevermögen, das durch die Versicherungsprämien generiert wird. Ferner können Versicherungen die Prämien der Kunden langfristig und gewinnbringend investieren, indem sie diese in Form von Hypothekarkrediten an Kunden weitergeben. Eine weitere Rolle der Versicherung in der Hypothekenfinanzierung ist die Hypothekenversicherung. Sie soll die Versicherten oder Hinterbliebenen teilweise von der finanziellen Belastung entlasten und finanzielle Engpässe vermeiden.

Erste und zweite Hypothek: Unterschiede und Bedeutung

Die erste und zweite Hypothek beziehen sich auf unterschiedliche Tranchen der Immobilienfinanzierung.

• Die erste Hypothek umfasst in der Regel bis zu 65 % bis 70 % des Immobilienwertes. Sie ist für Kreditgeber besonders sicher, da sie auch bei einem Immobiliencrash abgesichert ist.
• Die zweite Hypothek kommt ins Spiel, wenn der Bedarf an Fremdkapital 65 % des Immobilienwertes übersteigt. Da diese mit einem höheren Risiko verbunden ist, sind die Zinsen höher und sie muss im Gegensatz zur ersten Hypothek amortisiert werden.

Im Falle einer Zwangsversteigerung wird die erste Hypothek immer zuerst bedient. Somit hat die erste Hypothek den «höchsten Rang».

Hypothek berechnen: Schlüsselfaktoren und Prozess

Beim Prozess der Hypothekenberechnung spielen mehrere Schlüsselfaktoren eine Rolle:

• Der Kaufpreis der Immobilie und das verfügbare Eigenkapital sind grundlegende Ausgangspunkte.
• Der Belehnungssatz, also das Verhältnis zwischen dem Hypothekenbetrag und dem Marktwert der Immobilie, spielt ebenso eine wichtige Rolle.
• Ausserdem müssen die Neben- und Unterhaltskosten der Immobilie berücksichtigt werden.
• Ein weiterer Faktor ist das Nettojahreseinkommen des Kreditnehmers, da dies die Tragbarkeit der Hypothek, also die Fähigkeit, die monatlichen Hypothekenzahlungen zu leisten, beeinflusst.

Die genannten Faktoren werden in einen Hypothekenrechner eingegeben, der dann die Höhe der möglichen Hypothek berechnet. Dabei werden auch mögliche Zinsbelastungen berücksichtigt. Wie die Hypothekenzinsen berechnet werden können, erläutern wir Ihnen in diesem Beitrag.