Der Ablauf beim Hauskauf in der Schweiz führt in sieben Phasen von der Finanzierung über den Kaufvertrag und die Beurkundung bis zum Grundbucheintrag. Verbindlich wird der Kauf gemäss Art. 216 OR mit der öffentlichen Beurkundung. Eigentümer werden Sie gemäss Art. 656 ZGB erst mit dem Grundbucheintrag. Dieser Leitfaden führt Sie durch jede Phase, mit den wichtigsten Unterlagen, den Kosten und den kantonalen Unterschieden.
Das Wichtigste im Überblick
- Sieben Phasen führen von der Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe.
- Eigenkapital: Für selbst genutztes Wohneigentum verlangen die Banken üblicherweise mindestens 20 % Eigenmittel, davon mindestens 10 % ausserhalb der Pensionskasse.
- Tragbarkeit: Die Banken rechnen meist mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % und höchstens einem Drittel des Bruttoeinkommens.
- Vertrag und Eigentum: Die öffentliche Beurkundung macht den Vertrag gültig, der Grundbucheintrag überträgt das Eigentum.
- Handänderungssteuer: je nach Kanton zwischen null und 3,3 % des Kaufpreises.
- Dauer: als grobe Orientierung drei bis sechs Monate von der Besichtigung bis zur Übergabe, je nach Transaktion unterschiedlich.
Die sieben Phasen beim Hauskauf in der Schweiz
Der Ablauf beim Hauskauf in der Schweiz gliedert sich in sieben Phasen, die sich teilweise überschneiden können. Die folgende Übersicht zeigt jede Phase mit ihrem wichtigsten Fixpunkt:
| Phase | Was Sie erledigen | Wichtigster Fixpunkt |
|---|---|---|
| 1. Finanzierung klären | Eigenmittel, Tragbarkeit und Hypothek prüfen | Finanzierungsbestätigung einholen |
| 2. Budget festlegen | Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Reserve berechnen | Preisobergrenze definieren |
| 3. Immobilie suchen | Angebote vergleichen und Objekte besichtigen | Geeignetes Objekt auswählen |
| 4. Objekt prüfen | Grundbuch, Gebäudezustand und Unterlagen kontrollieren | Risiken und Sanierungsbedarf einschätzen |
| 5. Preis und Vertrag | Kaufpreis und Vertragsentwurf abstimmen | Vertragsentwurf prüfen lassen |
| 6. Öffentlich beurkunden | Vertrag beim Notariat beurkunden lassen | Vertrag formgültig abschliessen |
| 7. Eigentum übertragen | Zahlung, Grundbucheintrag und Übergabe koordinieren | Eintrag und Übergabe gemäss Vereinbarung |
Die Dauer der einzelnen Phasen hängt von der Verfügbarkeit geeigneter Objekte, der Finanzierung und dem zuständigen Notariat ab. Planen Sie deshalb nicht nur den Beurkundungstermin, sondern auch die Zahlungsabwicklung und den Übergabetermin.
Phase 1 und 2: Finanzierung sichern und Budget festlegen
Am Anfang vom Ablauf beim Hauskauf in der Schweiz steht die Finanzierung. Ohne eine Finanzierungsbestätigung nimmt die Verkäuferseite Angebote kaum entgegen. Zunächst klären Sie Ihre Eigenmittel und die Tragbarkeit, danach ergibt sich Ihr Kaufpreisrahmen.
Eigenkapital: wie viel Sie benötigen
Für selbst genutztes Wohneigentum verlangen Banken üblicherweise mindestens 20 % Eigenmittel, die übrigen 80 % finanzieren Sie über eine Hypothek. Massgebend ist der tiefere Wert aus dem Kaufpreis und dem Schätzwert, denn die Bank finanziert höchstens diesen Belehnungswert. Als Eigenmittel erkennt die Bank je nach Prüfung verschiedene Quellen an:
- Ersparnisse und Wertschriften,
- ein Erbvorbezug oder eine Schenkung,
- das Guthaben der Säule 3a,
- die Mittel aus der Pensionskasse (zweite Säule).
Tragbarkeit: die Faustregel der Banken
Die Tragbarkeit prüft, ob Sie die Wohnkosten dauerhaft tragen können. Dafür rechnen Banken nicht mit dem heutigen Zins, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %, dazu etwa 1 % für den Unterhalt und die Nebenkosten sowie die Amortisation. Als Faustregel sollen diese kalkulierten Kosten höchstens ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens betragen, die genaue Berechnung unterscheidet sich jedoch je nach Bank. Den Teil der Hypothek über zwei Drittel des Werts, die sogenannte zweite Hypothek, amortisieren Sie gemäss den FINMA-Mindeststandards innert 15 Jahren, spätestens bis zur Pensionierung.
Sind Ihre Eigenmittel knapp, klären Sie, ob Vorsorgegelder oder weitere zulässige Wege infrage kommen. Einen Überblick dazu bietet der Beitrag, wie Sie einen Hauskauf ohne Eigenkapital finanzieren. Danach holen Sie die Finanzierungsbestätigung ein, die Ihnen einen realistischen Budgetrahmen gibt.
Häufiger Fehler bei der Finanzierung: Viele planen die gesamte Anzahlung aus der Pensionskasse. Banken verlangen jedoch mindestens 10 % des Belehnungswerts als «hartes» Eigenkapital ausserhalb der zweiten Säule (FINMA-anerkannte Selbstregulierung der Banken). Fehlt dieser Teil, kommt die Finanzierung trotz ausreichendem Vorsorgeguthaben nicht zustande.
Phase 3 und 4: Immobilie suchen, besichtigen und prüfen
Mit dem Budget im Rücken beginnen Sie die Suche. Hier zählt nicht nur der erste Eindruck, sondern die Substanz: Prüfen Sie den Zustand, die Lage und die Unterhaltsgeschichte ebenso wie die rechtlichen Lasten. Eine zweite Besichtigung zu einer anderen Tageszeit und bei älteren Objekten die Begleitung durch eine Fachperson decken Risiken auf, die sonst verborgen bleiben.
Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten
Nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie bei jedem Objekt die folgenden Punkte:
- das Baujahr und die letzte Sanierung des Dachs, der Fassade und der Heizung.
- die Fenster, die Dämmung und der GEAK-Energieausweis als Hinweis auf die künftigen Energiekosten.
- die Feuchtigkeit, die Risse und die Schadstoffe wie Asbest bei älteren Häusern.
- die Lärmquellen, die Besonnung und die Nachbarschaft zu verschiedenen Tageszeiten.
- bei Stockwerkeigentum zusätzlich das Reglement, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sowie den Stand des Erneuerungsfonds.
Grundbuchauszug und Dienstbarkeiten prüfen
Verlangen Sie vor einem Angebot einen aktuellen Grundbuchauszug. Daraus ersehen Sie die Eigentumsverhältnisse, die Grundpfandrechte sowie die Dienstbarkeiten wie ein Wegrecht oder ein Wohnrecht. Grundpfandrechte sichern die Hypotheken, während Dienstbarkeiten die Nutzung des Grundstücks belasten. Prüfen Sie beide, da solche Rechte bestehen bleiben und den Wert sowie die Nutzung beeinflussen können.
Bewerbung und Reservationsvereinbarung
In gefragten Regionen verlangt die Verkäuferseite oft ein Dossier mit der Finanzierungsbestätigung und persönlichen Angaben. Geben Sie dabei nur die Daten weiter, die für die Prüfung nötig sind. Eine Reservationsvereinbarung ersetzt den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag nicht, da ein nicht beurkundeter Vertrag über ein Grundstück nicht zum Kauf verpflichtet. Ob eine geleistete Zahlung zurückfliesst, hängt vom Inhalt der Vereinbarung ab. Klären Sie deshalb die Rückzahlungsbedingungen schriftlich, bevor Sie zahlen. Details dazu lesen Sie im Beitrag zum Vorvertrag beim Hauskauf.
Phase 5: Kaufvertrag prüfen und Kaufpreis verhandeln
Bevor Sie ein Angebot abgeben, legen Sie Ihre Preisobergrenze fest. Je nach Marktlage und Zustand des Objekts besteht Spielraum, den Sie mit Argumenten wie dem Renovationsbedarf, der veralteten Heizung oder den Vergleichswerten aus der Region untermauern. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt der Beitrag, wie Sie den Kaufpreis verhandeln.
Haben Sie sich auf einen Kaufpreis geeinigt, wird der Kaufvertrag für die Beurkundung vorbereitet. Je nach Kanton führt ein amtliches Notariat (etwa Zürich oder Schaffhausen) oder ein freiberuflicher Notar (etwa Bern, Waadt oder Genf) das Verfahren. Prüfen Sie den Entwurf auf die folgenden Punkte:
- das Kaufobjekt mit der vollständigen Grundstücksbezeichnung und den mitverkauften Nebenobjekten.
- den Kaufpreis, die Zahlungsbedingungen und die Fälligkeit.
- die bestehenden Dienstbarkeiten, die Grundpfandrechte sowie die Übernahme oder die Errichtung eines Schuldbriefs.
- die Aufteilung der Notariats-, Grundbuch- und allfälligen Handänderungskosten.
- den Übergabetermin sowie den Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr.
- die Gewährleistung für Mängel, deren Ausschluss im Schweizer Immobilienkauf üblich ist, wobei arglistig verschwiegene Mängel davon ausgenommen bleiben.
- die aufschiebenden Bedingungen wie eine ausdrücklich vereinbarte Finanzierungsbedingung.
Lassen Sie unklare Klauseln vor der Beurkundung erläutern, etwa anhand des Beitrags zum Kaufvertrag für die Immobilie. Bei einem Kauf ab Plan prüfen Sie zusätzlich den Baubeschrieb, die Pläne, den Fertigstellungstermin und den Zahlungsplan.
Prüfen Sie den Kaufpreis, bevor Sie ein Angebot abgeben
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Phase 6: Öffentliche Beurkundung beim Notariat
Die öffentliche Beurkundung prägt den rechtlichen Ablauf beim Hauskauf in der Schweiz, da ein Grundstückkaufvertrag gemäss Art. 216 OR nur mit dieser Form gültig ist. Welche Stelle beurkundet und wie der Termin abläuft, richtet sich nach dem kantonalen Recht. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, klärt offene Fragen und beurkundet ihn in der vorgeschriebenen Form.
Wann wird der Kaufpreis fällig?
Die Kaufpreisfälligkeit richtet sich nach dem Kaufvertrag und den vereinbarten Zahlungsbedingungen. Es gibt keinen für alle Käufe identischen Zahlungsablauf. In der Praxis läuft die Zahlung häufig über ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der finanzierenden Bank, über ein vereinbartes Notariats- oder Treuhandkonto oder über eine direkte Überweisung. Welche Lösung greift, hängt vom Kanton, vom Notariat und von den beteiligten Banken ab.
Klären Sie vor der Beurkundung schriftlich, wann die Zahlung fällig wird, welche Voraussetzungen vor der Auszahlung erfüllt sein müssen und wie die Zahlung, der Grundbucheintrag und die Übergabe zeitlich zusammenspielen. So geben weder Sie noch die Verkäuferseite Geld oder Eigentum ohne Absicherung aus der Hand.
Phase 7: Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe
Das Eigentum geht gemäss Art. 656 ZGB mit dem Eintrag ins Grundbuch auf Sie über. Das Notariat meldet das Geschäft beim Grundbuchamt an, wobei die Anmeldung und der definitive Eintrag zu unterscheiden sind. Massgebend für den Rang der Rechte ist der Zeitpunkt der Anmeldung im Tagebuch des Grundbuchamts. Wann Sie die Schlüssel erhalten, richtet sich nach dem vereinbarten Übergabetermin.
Übergabeprotokoll erstellen
Halten Sie die Übergabe schriftlich fest und dokumentieren Sie die folgenden Punkte:
- den Zustand der Räume und die allfälligen Mängel.
- die übergebenen Schlüssel und die vorhandenen Unterlagen.
- die Zählerstände von Strom und Wasser.
- die übernommenen Geräte sowie die vereinbarten Inventargegenstände.
Nutzen und Gefahr gehen zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt auf Sie über. Ab diesem Moment tragen Sie das Risiko für das Objekt, weshalb Sie den Versicherungsschutz ohne Unterbruch sicherstellen sollten. Je nach Kanton besteht dafür eine obligatorische kantonale Gebäudeversicherung, in anderen Kantonen schliessen Sie die Versicherung privat ab. Prüfen Sie daher, ob die bestehende Deckung weiterläuft oder ein neuer Abschluss nötig ist.
Kosten und Steuern beim Hauskauf in der Schweiz
Die Kosten gehören beim Hauskauf in der Schweiz von Beginn weg zum Ablauf dazu, weshalb Sie diese zusammen mit der Finanzierung einplanen sollten. Neben dem Kaufpreis fallen einmalige Kaufnebenkosten an, die sich je nach Kanton unterscheiden. Einen vollständigen Überblick bietet der Beitrag zu den Kaufnebenkosten in der Schweiz. Dabei sind vier Posten zu unterscheiden:
- die Handänderungssteuer,
- die Grundbuchgebühr,
- das Notariatshonorar,
- allfällige Kosten für die Errichtung eines Schuldbriefs.
Handänderungssteuer nach Kanton
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Abgabe auf den Eigentumsübergang, die in den meisten Kantonen die Käuferschaft trägt. Ihre Höhe reicht von null bis 3,3 % des Kaufpreises. Die folgende Auswahl zeigt die Bandbreite:
| Kanton | Handänderungssteuer |
|---|---|
| Schwyz / Zürich / Zug | keine Steuer (nur Gebühren) |
| Bern | 1,8 %, erste CHF 800'000.– bei dauernd selbst bewohntem Wohneigentum entlastet |
| Genf / Basel-Stadt | 3,0 % |
| Neuenburg | 3,3 % (Höchstsatz) |
Die vollständige Übersicht aller 26 Kantone mit Sätzen, Ausnahmen und Kostenträgern finden Sie im Beitrag zur Handänderungssteuer.
Pro-Tipp bei den Steuern: Die Handänderungssteuer reicht von null im Kanton Schwyz bis 3,3 % des Kaufpreises im Kanton Neuenburg (ESTV, Stand 01.01.2022). Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000.– entscheidet allein der Kanton über einen Unterschied von bis zu CHF 33'000.–, weshalb Sie den Satz Ihres Kantons vor der Budgetfreigabe prüfen sollten.
Notariats-, Grundbuch- und Schuldbriefkosten
Zusätzlich zur Steuer fallen das Notariatshonorar und die Grundbuchgebühr an. Beide hängen vom Kanton und vom Tarif ab. In manchen Kantonen teilen sich die beiden Parteien das Honorar, in anderen trägt es die Käuferschaft. Finanzieren Sie über eine Hypothek, kommt oft die Errichtung eines Schuldbriefs als Grundpfand hinzu, deren Kosten sich nach dem kantonalen Tarif richten.
Rechenbeispiel: Eigenmittel bei CHF 1'000'000.–
Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000.– und einer Eigenmittelquote von 20 % benötigen Sie CHF 200'000.– Eigenkapital, davon mindestens CHF 100'000.– ausserhalb der Pensionskasse. Die Kaufnebenkosten kommen hinzu und fallen je nach Kanton unterschiedlich aus: In Zürich entfällt die Handänderungssteuer, sodass vor allem die Gebühren und das Notariatshonorar anfallen, während in einem Kanton mit Handänderungssteuer mehrere tausend bis zehntausend Franken zusätzlich zu Buche schlagen. Ermitteln Sie die genauen Beträge anhand der aktuellen kantonalen Tarife.
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Preise ansehenLaufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Kauf tragen Sie die Hypothekarzinsen, die Amortisation sowie den Unterhalt und die Nebenkosten. Als erste Orientierung wird häufig eine jährliche Unterhaltsreserve von rund 1 % des Immobilienwerts verwendet. Der tatsächliche Bedarf hängt vom Alter, vom Zustand und von der Sanierungsplanung ab, weshalb sich bei älteren Häusern eine individuelle Einschätzung lohnt.
Hauskauf als Person aus dem Ausland: die Lex Koller
Der rechtliche Ablauf beim Hauskauf in der Schweiz hängt auch von der Herkunft der Käuferschaft ab. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG, «Lex Koller») beschränkt den Erwerb bestimmter Immobilien. Ob eine Bewilligung nötig ist, richtet sich nach der Staatsangehörigkeit, dem Wohnsitz, dem Aufenthaltsstatus und dem Nutzungszweck. Zuständig ist die Bewilligungsbehörde des Kantons, in dem das Grundstück liegt.
Für die erste Orientierung gelten diese Grundsätze:
- Staatsangehörige der EU oder EFTA mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz gelten nicht als Personen im Ausland und können eine selbst bewohnte Immobilie bewilligungsfrei erwerben.
- Personen mit Niederlassungsbewilligung C gelten ebenfalls nicht als Personen im Ausland.
- Angehörige von Drittstaaten mit Wohnsitz in der Schweiz können am Ort ihres tatsächlichen Wohnsitzes eine selbst bewohnte Hauptwohnung ohne Bewilligung erwerben, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
- Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz benötigen eine Bewilligung, und Ferienwohnungen sind nur im Rahmen kantonaler Kontingente erwerbbar.
Die Voraussetzungen sind im Einzelfall zu prüfen, weshalb Sie sich vor einer verbindlichen Kaufentscheidung an die zuständige kantonale Behörde wenden sollten.
Fazit
Ein Hauskauf in der Schweiz lässt sich gut planen, wenn Sie die Reihenfolge und die Fixpunkte kennen. Sichern Sie zuerst die Finanzierung, prüfen Sie den Gebäudezustand und das Grundbuch, und klären Sie die Bedingungen zum Vertrag, zur Zahlung und zur Übergabe vor der Beurkundung. Wenn Sie den Ablauf beim Hauskauf in der Schweiz von der Finanzierung bis zur Schlüsselübergabe verstehen, treffen Sie die grossen Entscheidungen ruhiger und rechnen die Kaufnebenkosten von Anfang an mit ein.
Quellen
- Schweizerisches Obligationenrecht (OR) – Art. 216 (öffentliche Beurkundung), Art. 220 (Nutzen und Gefahr) (Stand 01.10.2026): fedlex.admin.ch
- Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB) – Art. 656 (Eigentumserwerb), Art. 972 (Tagebuchprinzip) (Stand 01.07.2026): fedlex.admin.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) – Dossier Steuerinformationen «Handänderungssteuer» (Stand 01.01.2022): estv.admin.ch
- Kanton Bern – Handänderungssteuergesetz (BSG 215.326.2), Art. 11/11a/11b (Stand 01.04.2023): belex.sites.be.ch
- FINMA – Selbstregulierung im Hypothekarbereich, Mindeststandards (Stand 01.09.2014): finma.ch
- Kanton Zürich – Grundstückerwerb durch Personen im Ausland (Lex Koller, BewG), abgerufen am 20.10.2026: zh.ch
Häufige Fragen
Wie lange dauert ein Hauskauf in der Schweiz?
Von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe vergehen als grobe Orientierung drei bis sechs Monate. Die Dauer hängt von der Suche, der Finanzierung und der vereinbarten Abwicklung ab und ist kein garantierter Durchschnitt.
Muss ich beim Hauskauf eine Anzahlung leisten?
Eine Anzahlung ist nicht bei jedem Kauf vorgeschrieben. Ob sie vereinbart wird und wie sie bei einem Rücktritt behandelt wird, hängt von der Vereinbarung ab. Klären Sie die Rückzahlungsbedingungen schriftlich, bevor Sie Geld überweisen.
Wie läuft der Kauf einer Eigentumswohnung in der Schweiz ab?
Der Ablauf entspricht dem Hauskauf, von der Finanzierung über die Prüfung und die Verhandlung bis zur Beurkundung und zur Eigentumsübertragung. Zusätzlich prüfen Sie das Reglement des Stockwerkeigentums, die Versammlungsprotokolle, den Erneuerungsfonds und die geplanten Sanierungen.
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