Prüfen Sie Ihre Optionen mit einer Wertindikation
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos schätzen und schaffen Sie eine Grundlage für die nächsten Schritte.
Was ist mein Haus wert?
Kostenlose Immobilienbewertung in 3 Minuten
★★★★★ 4,6/5 auf Trustpilot · 5'000+ BewertungenEine Zwangsversteigerung ist die öffentliche Verwertung einer Immobilie, wenn ein Eigentümer seine Schulden dauerhaft nicht bezahlt und ein Gläubiger die Immobilie verwerten lässt. In der Schweiz heisst dieser Vorgang rechtlich Zwangsverwertung und richtet sich nach dem Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz (SchKG). Durchgeführt wird die Zwangsversteigerung nicht von einem Gericht, sondern vom Betreibungs- oder Konkursamt. Dieser Beitrag erklärt den Ablauf, die Rechtsgrundlagen und die Kosten und zeigt, wie sich eine Zwangsversteigerung abwenden lässt.
Eine Zwangsversteigerung ist der erzwungene, öffentliche Verkauf einer Immobilie, mit dem offene Schulden bezahlt werden. Der amtliche Name lautet in der Schweiz Zwangsverwertung von Grundstücken. «Zwangsversteigerung» sagen die meisten umgangssprachlich für die häufigste Form, die öffentliche Steigerung.
Statt zu versteigern, kann das Amt die Immobilie auch freihändig verkaufen. Dieser Freihandverkauf ist möglich, wenn alle Beteiligten zustimmen und der Käufer mindestens den Schätzwert bezahlt (Art. 143b SchKG). Beim Recht unterscheidet sich die Schweiz von Deutschland: Die Abkürzung ZVG steht für das deutsche Zwangsversteigerungsgesetz und gilt hier nicht. Massgebend sind das SchKG und die VZG. Vom Erlös bezahlt das Amt zuerst die Gläubiger. Verbleibt ein Rest, geht dieser an den früheren Eigentümer.
In der Schweiz führt ein Amt die Zwangsversteigerung durch, nicht ein Gericht. Welches Amt zuständig ist, hängt vom Verfahren ab.
Bleiben Rechnungen offen und betreibt ein Gläubiger den Eigentümer, verwertet das Betreibungsamt die Immobilie. Wird über eine Person oder eine Firma der Konkurs eröffnet, übernimmt das Konkursamt den Verkauf. In diesem Fall spricht man von einer konkursamtlichen Versteigerung von Immobilien. Die Konkurseröffnung selbst spricht ein Gericht aus, den Verkauf wickelt danach das Konkursamt ab. An der Steigerung dürfen Sie als Privatperson mitbieten. Wenn Sie im Ausland wohnen, brauchen Sie unter Umständen eine Bewilligung (Lex Koller). Den Zuschlag erhält, wer am meisten bietet und die gesetzlichen Bedingungen erfüllt.
Zu einer Zwangsversteigerung kommt es, wenn ein Eigentümer seine Hypothekarzinsen oder andere Schulden über längere Zeit nicht mehr bezahlt und ein Gläubiger den Verkauf verlangt. Häufige Auslöser sind der Verlust der Arbeitsstelle, eine Krankheit oder eine Scheidung.
Die folgende Übersicht zeigt Ihnen den Ablauf Schritt für Schritt, mit der jeweiligen Rechtsgrundlage.
| Schritt | Was geschieht | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| 1. Betreibung oder Konkurs | Der Gläubiger betreibt den Schuldner und verlangt danach die Verwertung, oder das Gericht eröffnet den Konkurs | SchKG / Konkursgericht |
| 2. Schätzung und Lastenbereinigung | Das Amt schätzt den Wert der Immobilie und klärt, welche Rechte und Schulden auf ihr lasten (Bestreitungsfrist zehn Tage) | Art. 140 SchKG, Art. 9 VZG |
| 3. Steigerungsbedingungen | Das Amt legt fest, wie und bis wann der Käufer zahlt und welche Lasten er übernimmt, und legt die Unterlagen mindestens zehn Tage vorher auf | Art. 134 SchKG |
| 4. Publikation | Das Amt macht die Steigerung mindestens einen Monat vorher öffentlich bekannt | Art. 138 SchKG |
| 5. Versteigerung und Zuschlag | Das Amt versteigert die Immobilie öffentlich und erteilt den Zuschlag, sobald das Deckungsprinzip erfüllt ist | Art. 126, 142a SchKG |
| 6. Zahlung | Der Käufer zahlt bar oder innerhalb der Frist aus den Steigerungsbedingungen, höchstens sechs Monate | Art. 136 SchKG |
| 7. Eigentumsübergang | Der Zuschlag macht den Käufer zum Eigentümer, danach lässt das Amt den Wechsel im Grundbuch eintragen | Art. 656 Abs. 2 ZGB |
Bei der Betreibung setzt das Amt die Steigerung frühestens einen und spätestens drei Monate nach dem Verwertungsbegehren an (Art. 133 SchKG). Sie werden bereits mit dem Zuschlag Eigentümer, der Eintrag im Grundbuch bestätigt das nur noch (Art. 656 Abs. 2 ZGB).
In der Schweiz gibt es kein festes Mindestgebot, das an einen Prozentsatz des Werts gebunden ist. Damit unterscheidet sich die Schweiz von Deutschland, das solche Wertgrenzen kennt. Massgebend ist bei uns das Deckungsprinzip (Art. 126 und 142a SchKG).
Das Deckungsprinzip heisst: Den Zuschlag gibt es nur, wenn das höchste Gebot mehr einbringt als die Forderungen, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger stehen. Das sind meist die Hypotheken der Bank, die über ein Grundpfandrecht an der Immobilie abgesichert sind. Reicht das Gebot dafür nicht, verkauft das Amt die Immobilie nicht. Die Verfahrenskosten zieht das Amt vorab vom Erlös ab, sie gehören nicht zu dieser Schwelle.
Zwei Punkte sollten Sie zusätzlich kennen:
Ein Beispiel macht das Deckungsprinzip greifbar. Angenommen, eine Immobilie hat einen amtlichen Schätzwert von CHF 1'200'000.–. Darauf lastet eine erste Hypothek der Bank von CHF 700'000.–, und der betreibende Gläubiger fordert CHF 200'000.–.
| Höchstgebot | Deckt es die vorrangige Hypothek von CHF 700'000.–? | Ergebnis |
|---|---|---|
| CHF 650'000.– | Nein | Kein Zuschlag, die Immobilie wird nicht verkauft. |
| CHF 720'000.– | Ja | Zuschlag. Zuerst werden die Kosten und die Hypothek der Bank bezahlt, der Rest geht an den betreibenden Gläubiger. |
| CHF 950'000.– | Ja | Zuschlag. Alle Forderungen sind gedeckt und der Überschuss geht an den früheren Eigentümer. |
Ein Sonderfall ist der Doppelaufruf (Art. 142 SchKG). Manchmal lastet auf der Immobilie ein Recht, das ihren Wert senkt, zum Beispiel ein Wohnrecht, das einer Person das Wohnen erlaubt. Wurde dieses Recht erst nach der Hypothek der Bank eingetragen, darf die Bank verlangen, dass das Amt die Immobilie zweimal ausruft: einmal mit dem Wohnrecht und einmal ohne. Bringt der Verkauf mit dem Wohnrecht zu wenig, um die Hypothek zu decken, dann zählt das Gebot ohne das Recht, und das Wohnrecht fällt weg. So verliert die Bank nicht wegen eines Rechts, das erst später dazukam.
Sie können eine Zwangsversteigerung bis zum Zuschlag abwenden, wenn Sie rechtzeitig handeln. Je eher Sie mit der Bank und dem Amt sprechen, desto mehr Spielraum haben Sie. Drei Wege stehen Ihnen offen:
Prüfen Sie Ihre Optionen mit einer Wertindikation
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie kostenlos schätzen und schaffen Sie eine Grundlage für die nächsten Schritte.
Wollen Sie eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung kaufen, finden Sie die Termine in amtlichen Publikationen. Die Betreibungs- und Konkursämter schreiben die Objekte im Schweizerischen Handelsamtsblatt (SHAB) und in den kantonalen Amtsblättern aus. Wie eine solche Versteigerung in einer Region abläuft, sehen Sie am Beispiel unseres Beitrags zu den Zwangsversteigerungen im Kanton Zürich.
Massgebend ist nicht der Zuschlagspreis allein, sondern welche Rechte und Schulden Sie mit der Immobilie übernehmen. Das Lastenverzeichnis zeigt Ihnen, was auf dem Grundstück lastet.
| Eintrag im Lastenverzeichnis | Was das für Sie als Käufer bedeutet |
|---|---|
| Dienstbarkeit (z. B. Wohnrecht, Wegrecht) | Eine andere Person darf die Immobilie mitnutzen, was Ihre eigene Nutzung einschränkt. |
| Grundlast | Sie müssen eine wiederkehrende Leistung erbringen, zum Beispiel eine Zahlung. |
| Noch nicht fällige Hypothek | Sie übernehmen die laufende Schuld mit der Immobilie. |
| Miet- oder Pachtvertrag | Ein bestehender Vertrag läuft weiter und Sie treten als Vermieter ein. |
| Vorgemerktes Recht | Ein eingetragenes Recht einer anderen Person kann für Sie verbindlich bleiben. |
Prüfen Sie vor einem Gebot zusätzlich diese Punkte:
Schätzen Sie den Verkehrswert realistisch ein, um Ihre Gebotsobergrenze zu bestimmen. Einen Überblick über die Wertbegriffe gibt Ihnen unser Beitrag zum Verkehrswert, Marktwert und Ertragswert.
Kennen Sie den Marktwert, bevor Sie bieten
Vergleichen Sie aktuelle Quadratmeterpreise in Ihrer Region und setzen Sie Ihr Gebot auf eine solide Grundlage.
Immobilienpreise ansehenDie Kosten unterscheiden sich vom gewöhnlichen Kauf. Weil der Zuschlag selbst der Rechtsgrund für den Eigentumswechsel ist, brauchen Sie keinen Kaufvertrag beim Notar. Die üblichen Notariatskosten für den Vertrag entfallen deshalb. Diese Posten kommen dagegen auf Sie zu:
Rechnen Sie diese Nebenkosten und die übernommenen Lasten in Ihr Budget ein. So bleibt der Preisvorteil einer Versteigerung auch am Ende bestehen.
Eine Zwangsversteigerung folgt in der Schweiz einem gesetzlich geregelten Ablauf nach SchKG und VZG. Das Betreibungs- oder Konkursamt verkauft die Immobilie, der Zuschlag richtet sich nach dem Deckungsprinzip, und ein festes Mindestgebot wie in Deutschland gibt es nicht. Wenn Sie als Eigentümer in eine finanzielle Notlage geraten, zählt vor allem der Zeitpunkt: Je eher Sie handeln, desto eher bleiben Ihnen Wege wie ein Aufschub, ein freiwilliger Verkauf oder ein Freihandverkauf.
Als Käufer schauen Sie nicht nur auf den Zuschlagspreis, sondern auch auf das Lastenverzeichnis, die Steigerungsbedingungen und den Zustand der Immobilie. Eine Zwangsversteigerung ist damit weder ein sicheres Schnäppchen noch das Ende jeder Handlungsmöglichkeit, sondern ein Verfahren, auf das Sie sich mit einer realistischen Bewertung und einer rechtzeitigen Prüfung Ihrer Möglichkeiten vorbereiten können.
Deckt der Erlös die Schulden nicht, erhält der Gläubiger einen Verlustschein. Sie schulden den Restbetrag weiter, allerdings ohne neuen Zins, und die Forderung verjährt erst nach zwanzig Jahren (Art. 149a SchKG).
Nicht immer. Wohnt der frühere Eigentümer oder ein Mieter noch im Objekt, müssen Sie den Auszug unter Umständen über ein gerichtliches Ausweisungsverfahren durchsetzen. Ein bestehender Mietvertrag läuft zudem weiter.
Nein. Eine Zwangsversteigerung ist der erzwungene Verkauf einer Immobilie zur Tilgung von Schulden. Eine Zwangsräumung ist die erzwungene Räumung einer Wohnung, meist nach einer Kündigung im Mietverhältnis.
Öffentlich ausgeschrieben werden das Grundstück und der Steigerungstermin, nicht eine Namensliste Ihrer Schulden. Die Betreibung ist zudem im Betreibungsregister vermerkt, in das aber nur Personen mit einem berechtigten Interesse Einsicht erhalten.
Kostenlose Bewertung in 3 Minuten, jeden Monat automatisch neu berechnet.
Suisse
España
France
Italia
Belgique / België
Česko
Deutschland
Nederland
Österreich
Polska
Portugal
United Kingdom
