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★★★★★ 4,6/5 auf Trustpilot · 5'000+ BewertungenDie Nebenkostenabrechnung in der Schweiz stellt die tatsächlich angefallenen Nebenkosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenüber. Fallen die Kosten höher aus, muss der Mieter nachzahlen, während er bei einem Guthaben die Differenz zurückerhält. Bei einer vereinbarten Pauschale entfällt diese jährliche Abrechnung dagegen. Abgerechnet werden dürfen nur Kosten, die im Mietvertrag vereinbart sind (Art. 257a Abs. 2 OR), sonst gelten sie als im Nettomietzins enthalten.
Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Wohnung zusammenhängen und zusätzlich zur Nettomiete anfallen (Art. 257a OR). Dazu zählen die Heizung, das Warmwasser, die Hauswartung, der Allgemeinstrom, das Wasser, das Abwasser und die Abfallentsorgung. Zusammen mit der Nettomiete ergeben die Nebenkosten die Bruttomiete, also den Betrag, der monatlich tatsächlich abgeht.
Der Vermieter darf Nebenkosten nur verrechnen, wenn sie im Mietvertrag aufgeführt sind. Eine unbestimmte Klausel wie «diverse Betriebskosten» genügt nach der Rechtsprechung nicht, weil der Mieter daraus nicht erkennen kann, wofür er belastet wird (BGer 4A_209/2019). Fehlt eine gültige Vereinbarung, sind die Kosten mit dem Nettomietzins abgegolten.
Überwälzbar sind nur laufende, nutzungsbezogene Betriebskosten. Kosten, die auch bei einem Leerstand anfallen, trägt dagegen der Eigentümer. Die folgende Übersicht trennt die beiden Gruppen:
| Überwälzbar (sofern vereinbart) | Nicht überwälzbar (Eigentümerkosten) |
|---|---|
| Heizung und Warmwasser | Hypothekarzinsen und Finanzierung |
| Hauswartung und Gartenpflege | Reparaturen, Erneuerungen und Unterhalt |
| Allgemeinstrom (Treppenhaus, Waschküche) | Rückstellungen und Erneuerungsfonds |
| Wasser-, Abwasser- und Kehrichtgebühren | Liegenschaftssteuern |
| Anteiliger Liftbetrieb, Serviceabonnemente | Gebäude- und Haftpflichtversicherung des Eigentümers |
| Aufwand für das Erstellen der Abrechnung (Art. 4 Abs. 3 VMWG) | Anschlussgebühren, z. B. fürs Kabelnetz |
Für jede Position gilt das Prinzip der tatsächlichen Kosten. Pauschale Aufschläge sind unzulässig. Anschlussgebühren fürs Kabelnetz gehören nicht dazu, während eine nutzungsbezogene Servicegebühr bei entsprechender Vereinbarung zulässig sein kann.
Bei einigen Positionen kommt es auf die Abgrenzung zwischen dem Betrieb und dem Werterhalt an. Die wichtigsten Grenzfälle sind:
Die Heiz- und Warmwasserkosten bilden meist den grössten Posten. Anrechenbar sind die tatsächlichen Aufwendungen für den Betrieb der Anlage (Art. 5 VMWG), nicht die Investitionskosten der Anlage selbst (Art. 6 VMWG). Je nach Gebäude und den kantonalen energierechtlichen Vorgaben erfolgt die Abrechnung verbrauchsabhängig über Zähler oder nach einem sachgerechten Schlüssel. Häufig wird ein Teil nach dem Verbrauch und ein Teil als Grundkosten nach der Fläche verteilt. Erhält der Mieter keine detaillierte Aufstellung, kann er sie samt Anfangs- und Endbestand des Heizmaterials verlangen (Art. 8 VMWG).
Die Nebenkosten lassen sich auf die folgenden zwei Arten erheben:
Der Verteilschlüssel bestimmt, welcher Anteil der Gesamtkosten auf die einzelne Wohnung entfällt. Das Gesetz schreibt keinen einheitlichen Schlüssel vor. Massgebend ist, dass die Verteilung nachvollziehbar und sachgerecht ist. Verbreitet sind die folgenden Methoden:
Bei der Prüfung genügt es deshalb nicht, wenn Sie Ihren Anteil mit dem einer Nachbarwohnung vergleichen. Ein nachvollziehbarer, vertraglich definierter Schlüssel bleibt die Grundlage für eine korrekte Nebenkostenabrechnung in der Schweiz.
Um die Mietnebenkosten zu berechnen, verwenden Sie die folgende Formel: Gesamtkosten × Flächenanteil der Wohnung. In einer Vorlage für die Nebenkostenabrechnung in der Schweiz weisen Sie jede Position, den Verteilschlüssel und die geleisteten Akontozahlungen einzeln aus. Das folgende Beispiel zeigt eine Jahresabrechnung für eine 3,5-Zimmer-Wohnung mit 85 m² in einer Liegenschaft mit 850 m² Gesamtfläche, womit der Flächenanteil 10 % beträgt:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gesamtkosten der Liegenschaft (Heizung, Hauswart, Wasser, Allgemeinstrom) | CHF 28'000.– |
| Anteil der Wohnung (10 % nach Fläche) | CHF 2'800.– |
| Verwaltungshonorar für die Abrechnung (3 %, falls vereinbart) | CHF 84.– |
| Effektive Kosten der Wohnung | CHF 2'884.– |
| Geleistete Akontozahlungen (12 × CHF 220.–) | CHF 2'640.– |
| Ergebnis: Nachzahlung | CHF 244.– |
Dieses Beispiel dient der Veranschaulichung. Die tatsächlichen Beträge hängen von der Liegenschaft und dem Verbrauch ab.
Bei den Verwaltungskosten sollten Sie zwei Dinge voneinander trennen:
Einen gesetzlich fixierten Prozentsatz gibt es nicht. Als ortsüblicher Richtwert gelten nach kantonalen Gerichtsentscheiden und Angaben des Bundesamts für Wohnungswesen rund 3 % der übrigen Nebenkosten, also ohne Heizung und Warmwasser. Deutlich höhere Pauschalen, etwa 4,5 %, kann der Mieter anfechten. Für die Heiz- und Warmwasserabrechnung gilt eine Ausnahme, denn hier sind die tatsächlichen Verwaltungs- und Ablesekosten anrechenbar, unabhängig von der 3-Prozent-Richtgrösse (Art. 5 Abs. 2 lit. i VMWG).
Eine schweizweit verbindliche Durchschnittszahl gibt es nicht. Als grobe Faustregel liegen die Nebenkosten bei rund 15 bis 25 % der Nettomiete. Die tatsächliche Höhe hängt von der Wohnungsgrösse, dem Gebäudezustand, dem Heizsystem und dem Verbrauch ab. Wer den Mietanteil sauber trennen will, sollte zuerst den ortsüblichen Mietzins berechnen und die Nebenkosten separat ausweisen. Zur ersten Orientierung dienen die folgenden monatlichen Richtwerte, die keine amtlichen Durchschnittswerte sind:
| Wohnungsgrösse | Neubau / Wärmepumpe | Altbau / fossile Heizung |
|---|---|---|
| 2 bis 2,5 Zimmer | CHF 130.– bis 190.– | CHF 190.– bis 260.– |
| 3,5 Zimmer | CHF 180.– bis 260.– | CHF 260.– bis 380.– |
| 4,5 Zimmer | CHF 220.– bis 320.– | CHF 330.– bis 480.– |
| 5,5 Zimmer / Haus | CHF 280.– bis 420.– | CHF 430.– bis 650.– |
Insbesondere bei der 3,5-Zimmer-Wohnung wirkt sich der energetische Zustand stark aus. Steigen die Energiepreise, steigt die Abrechnung mit, weil die Heizung und das Warmwasser den grössten Teil ausmachen. Eine höhere Abrechnung ist aber nicht allein deshalb unzulässig, denn ausschlaggebend ist, ob die Kosten tatsächlich angefallen, vereinbart und korrekt verteilt sind.
Häufige Fehler: Viele Mieter meinen, eine verspätete Nebenkostenabrechnung müssten sie nicht bezahlen. Das trifft nicht zu. Das Gesetz schreibt keine Frist für die Erstellung der Abrechnung vor (Art. 4 Abs. 1 VMWG), und Nachforderungen verjähren erst nach fünf Jahren (Art. 128 OR). Prüfen Sie deshalb den Inhalt der Abrechnung, statt sich auf eine vermeintliche Frist zu verlassen.
Für die Erstellung der Abrechnung besteht keine gesetzliche Frist. Der Vermieter muss lediglich mindestens einmal jährlich abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG). Nennt der Mietvertrag einen Termin, ist das meist nur eine Ordnungsvorschrift. Versäumt der Vermieter ihn, verliert er seinen Anspruch also nicht automatisch. Kommt der Vermieter seiner Pflicht gar nicht nach, lässt sich die Abrechnung nötigenfalls gerichtlich durchsetzen.
Davon zu trennen ist die Verjährung. Nachforderungen des Vermieters verjähren fünf Jahre nach dem Zahlungstermin, den die Abrechnung nennt (Art. 128 OR). Eine verspätete Abrechnung «verfällt» also nicht sofort, sondern bleibt bis dahin durchsetzbar. Auch Sie als Mieter können zu viel bezahlte Nebenkosten zurückfordern. Das wird jedoch schwieriger, wenn Sie die Abrechnung bereits vorbehaltlos akzeptiert und bezahlt haben (BGer 4A_209/2019).
Wenn Sie eine Nebenkostenabrechnung in der Schweiz prüfen, dürfen Sie die Originalbelege einsehen und davon auf eigene Kosten Kopien oder Fotos anfertigen (Art. 257b Abs. 2 OR). Bei den Heiz- und Warmwasserkosten besteht zusätzlich der Anspruch auf eine detaillierte Aufstellung (Art. 8 VMWG). Die Prüfung gelingt in sechs Schritten:
| Schritt | Was prüfen? |
|---|---|
| 1. Mietvertrag | Sind alle verrechneten Positionen ausdrücklich vereinbart? |
| 2. Kostenart | Handelt es sich um nutzungsbezogene Betriebskosten und nicht um eine Reparatur oder den Unterhalt? |
| 3. Abrechnungsperiode | Bezieht sich die Abrechnung auf den vereinbarten Zeitraum? |
| 4. Verteilschlüssel | Ist nachvollziehbar, wie der Anteil der Wohnung berechnet wurde? |
| 5. Akontozahlungen | Sind alle geleisteten Vorauszahlungen angerechnet? |
| 6. Belege | Lassen sich die Beträge anhand der Originalunterlagen nachvollziehen? |
Ist eine Nachzahlung strittig, empfiehlt sich die Zahlung mit dem schriftlichen Vermerk «unter Vorbehalt», damit die Abrechnung nicht als anerkannt gilt. Kommt keine Einigung zustande, ist die zuständige Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse die erste, kostenlose Anlaufstelle. Unterstützung bietet zudem der Mieterinnen- und Mieterverband.
Will der Vermieter eine neue Nebenkostenposition einführen, genügt ein formloses Schreiben nicht. Eine solche einseitige Vertragsänderung muss über das amtliche Formular mitgeteilt werden und ist innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechtbar (Art. 269d OR). Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter die Akontobeiträge einseitig erhöhen möchte. Eine einvernehmliche Anpassung ist dagegen jederzeit möglich.
Bei einer berechtigten Nachforderung sollte der Mieter die Zahlung nicht einfach verweigern. Wer die Mietkaution und die Nebenkosten sauber geregelt hat, vermeidet Streit. Bleibt eine berechtigte Zahlung aus, drohen die Folgen des Zahlungsverzugs bis zur Kündigung (Art. 257d OR). Zusätzlich kann der Vermieter die offene Summe über das amtliche Inkassoverfahren, die sogenannte Betreibung, eintreiben.
Eine saubere Nebenkostenabrechnung ist für Eigentümer mehr als eine Pflicht. Transparente Kosten und marktgerechte Akontobeiträge beugen Streit und Kündigungen vor. Nicht überwälzte oder falsch verbuchte Betriebskosten schmälern zudem Jahr für Jahr die Nettomiete. Da sich der Wert einer Renditeliegenschaft aus der nachhaltig erzielbaren Nettomiete ableitet, wirkt sich eine korrekte Abrechnung direkt auf den Ertragswert aus. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen oder ihren Wert einschätzen möchte, sollte den aktuellen Marktwert kennen.
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Ob Vermietung, Kauf oder Verkauf – eine erste, kostenlose Marktwertschätzung schafft Klarheit.
Eine korrekte Nebenkostenabrechnung in der Schweiz steht und fällt mit der vertraglichen Grundlage: Nur ausdrücklich vereinbarte Positionen sind überwälzbar, verteilt nach einem nachvollziehbaren Schlüssel und belegt durch Originalunterlagen. Für die Erstellung gibt es keine gesetzliche Frist, Nachforderungen verjähren jedoch nach fünf Jahren. Wer die Abrechnung als Mieter prüft oder sie als Vermieter erstellt, fährt am sichersten, wenn er jede Position gegen den Mietvertrag und die Belege hält.
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Makler vergleichenEine gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter muss bei Akontozahlungen mindestens einmal jährlich abrechnen (Art. 4 Abs. 1 VMWG), in der Praxis meist innerhalb von sechs Monaten nach dem Ende der Abrechnungsperiode.
Als grobe Orientierung gelten rund CHF 180.– bis 380.– pro Monat, je nach Heizsystem und Gebäudezustand. Das ist ein Richtwert und kein amtlicher Durchschnitt.
Der Aufwand für das Erstellen der Abrechnung ist überwälzbar (Art. 4 Abs. 3 VMWG). Als ortsüblicher Richtwert gelten rund 3 % der übrigen Nebenkosten, höhere Ansätze sind anfechtbar. Bei Heizung und Warmwasser zählen die tatsächlichen Kosten.
Nur über eine formelle Vertragsänderung mit dem amtlichen Formular. Der Mieter kann eine solche Änderung innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 269d OR).
Nachforderungen des Vermieters verjähren fünf Jahre nach dem Zahlungstermin, den die Abrechnung nennt (Art. 128 OR). Danach kann er den Betrag nicht mehr durchsetzen.
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