Qu’est-ce qu’une hypothèque de 1er et de 2e rang?

Lorsque vous demandez un crédit immobilier à votre banque, vous signez bien souvent deux hypothèques. Cet organisme financier sépare en effet deux types de garanties pour l’ensemble de votre financement. Qu’est-ce qu’une hypothèque de 1er rang et 2e rang? Quelle est la différence entre les deux? RealAdvisor vous explique le fonctionnement de votre crédit immobilier.

Qu'est-ce qu'une hypothèque de 1er ou 2e rang?

Si vous souhaitez savoir qu’est-ce qu’une hypothèque, vous devez vous pencher sur son mode de fonctionnement. Lors d’un achat immobilier, les banques peuvent financer jusqu’à 80 % de votre projet. Dans le détail, le montant prêté est divisé en deux hypothèques:

• L’hypothèque de 1er rang qui correspond à 65 % de l’emprunt
• L’hypothèque de 2e rang à hauteur de 15 %

Ce fonctionnement permet de répartir les risques liés à un crédit immobilier. Par contre, le taux d’intérêt est en général plus élevé de 0.5 à 1% pour l’hypothèque de 2e rang. L’hypothèque de premier rang couvre l’emprunt dans son ensemble. En ce qui concerne la deuxième partie de cet emprunt immobilier, ils concernent davantage les intérêts qui sont essentiels pour la banque. C’est elle qui lui permet de réaliser des bénéfices. Il est donc logique qu’elle exige davantage de conditions. Entre le taux d’intérêt et la durée maximale de remboursement qui est de 15 ans, elle sécurise au maximum cette somme.

Le même principe s’applique pour un rachat hypothécaire. La banque va vouloir prendre le moins de risques possible. L’hypothèque de 2e rang sera donc proposée avec un taux d’intérêt nettement supérieur. L’objectif est de couvrir tous les intérêts du regroupement de dettes.

L’amortissement de l’hypothèque 1er et 2e rang

Dans le cas d'une hypothèque de 1er et de 2e rang, l’amortissement diffère pour les différentes parties de ce prêt immobilier. En ce qui concerne l’hypothèque de 1er rang, vous n’êtes pas dans l’obligation de la rembourser en intégralité. Par contre, celle de 2e rang doit être remboursée totalement dans un maximum de 15 ans. L’amortissement est donc calculé pour parvenir à cet objectif.

Pour respecter cette obligation, les banques appliquent un taux d’intérêt plus important pour l’hypothèque de 2e rang. Avant de signer un contrat de financement, vous devez donc vérifier les conditions pour cet amortissement de 2e rang.

Calcul de l'hypothèque de 2e rang lors d'un financement immobilier

Pour un emprunt de CHF 1’000’000.-, le fonctionnement est le suivant:

• Fonds propres CHF 200’000
• Hypothèque de 1er rang CHF 650’000
• Hypothèque de 2e rang CHF 150’000

Le taux d’intérêt majoré assure de récupérer la somme correspondant à l’hypothèque de 2e rang dans les meilleurs délais. Vous commencez d’ailleurs par rembourser cette partie de l’emprunt à l’organisme financier qui vous a octroyé ce crédit.

Réduire l’hypothèque de 2e rang

Pour tout crédit immobilier, la banque vérifie votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 %. Lorsque ce seuil est dépassé, vous risquez de subir un refus de la part des banques. Vous devez donc trouver un moyen de réduire cette hypothèque de 2e rang pour qu’elle corresponde à votre capacité financière.

La solution la plus simple consiste à trouver un bien moins cher qui correspond davantage à vos capacités. Lorsque le prix d’achat est moins élevé, l’hypothèque de deuxième rang devient également plus abordable. Vous pouvez utiliser un simulateur pour connaître votre capacité maximale d’emprunt. Vous pouvez ainsi savoir comment sera composée votre hypothèque. Si vous découvrez que vous ne serez pas en mesure de supporter ce crédit immobilier, il faudra revoir votre projet immobilier.

Votre hypothèque peut également être moins importante en présentant des fonds propres plus conséquents. Vous devrez donc disposer d’une somme plus importante que les 20 % obligatoires pour pouvoir bénéficier de conditions préférentielles. De cette façon, les intérêts hypothécaires et les amortissements sont réduits. Vous pouvez notamment utiliser votre 3e pilier pour y parvenir. Les prévoyances professionnelles et individuelles peuvent être utilisées à cette fin.

L’héritage anticipé pour réduire l’hypothèque de 2e rang

L’héritage anticipé constitue un moyen de réduire également cette hypothèque de 2e rang. Vous pouvez vous renseigner auprès d’un notaire pour savoir comment percevoir cette somme avant leur décès. Vous pourrez ensuite l’utiliser pour financer votre achat immobilier puisqu’ils constitueront des fonds propres à présenter à la banque. Il s’agit d’un excellent moyen d’augmenter son apport personnel et de convaincre les banques.

L’utilisation de capitaux de prévoyance

Lorsque vous êtes en mesure de mettre d’autres éléments en gage, vous pouvez également bénéficier de conditions plus avantageuses. Vous pouvez par exemple utiliser les capitaux de prévoyance comme gage pour rassurer la banque. Elle sera donc davantage disposée à négocier les taux dans ces conditions.