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80 % du financement est couvert par les banques, répartis entre 1er et 2e rang ;
Le 1er rang est moins contraignant et sans obligation d'amortissement ;
Le 2e rang doit être remboursé en 15 ans ;
Vous pouvez réduire votre hypothèque en augmentant vos fonds propres ;
Le choix entre amortissement direct ou indirect dépend de vos objectifs fiscaux.
Lorsque vous demandez un crédit immobilier à votre banque, vous signez bien souvent deux hypothèques. Cet organisme financier sépare en effet deux types de garanties pour l’ensemble de votre financement. Qu’est-ce qu’une hypothèque de 1er rang et 2e rang? Quelle est la différence entre les deux? RealAdvisor vous explique le fonctionnement de votre crédit immobilier.
L'hypothèque de 1er rang est la garantie principale prise par la banque sur votre bien immobilier. Elle couvre en général jusqu'à 65 % de la valeur vénale du bien.
Caractéristiques :
Exemple : pour un bien de CHF 1'000'000, la banque peut accorder CHF 650'000 en hypothèque de 1er rang.
L'hypothèque de 2e rang vient compléter le financement jusqu'à 80 % de la valeur du bien. Elle est plus risquée pour la banque et donc soumise à des conditions plus strictes.
Caractéristiques :
Elle est toujours remboursée en priorité sur la part de 1er rang.
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Accéder au comparateur d’agencesDans le cas d'une hypothèque de 1er et de 2e rang, l’amortissement diffère pour les différentes parties de ce prêt immobilier. En ce qui concerne l’hypothèque de 1er rang, vous n’êtes pas dans l’obligation de la rembourser en intégralité. Par contre, celle de 2e rang doit être remboursée totalement dans un maximum de 15 ans. L’amortissement est donc calculé pour parvenir à cet objectif.
Pour respecter cette obligation, les banques appliquent un taux d’intérêt plus important pour l’hypothèque de 2e rang. Avant de signer un contrat de financement, vous devez donc vérifier les conditions pour cet amortissement de 2e rang.
| Type d'amortissement | Principe | Avantages |
|---|---|---|
| Direct | Remboursement progressif du capital | Dette diminue, intérêts baissent |
| Indirect | Versements sur un 3e pilier (déductibles) | Avantage fiscal, capital disponible plus tard |
Pour un emprunt de CHF 1’000’000.-, le fonctionnement est le suivant:
Le taux d’intérêt majoré assure de récupérer la somme correspondant à l’hypothèque de 2e rang dans les meilleurs délais. Vous commencez d’ailleurs par rembourser cette partie de l’emprunt à l’organisme financier qui vous a octroyé ce crédit.
Pour tout crédit immobilier, la banque vérifie votre taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 %. Lorsque ce seuil est dépassé, vous risquez de subir un refus de la part des banques. Vous devez donc trouver un moyen de réduire cette hypothèque de 2e rang pour qu’elle corresponde à votre capacité financière.
La solution la plus simple consiste à trouver un bien moins cher qui correspond davantage à vos capacités. Lorsque le prix d’achat est moins élevé, l’hypothèque de deuxième rang devient également plus abordable. Vous pouvez utiliser un simulateur pour connaître votre capacité maximale d’emprunt. Vous pouvez ainsi savoir comment sera composée votre hypothèque. Si vous découvrez que vous ne serez pas en mesure de supporter ce crédit immobilier, il faudra revoir votre projet immobilier.
Votre hypothèque peut également être moins importante en présentant des fonds propres plus conséquents. Vous devrez donc disposer d’une somme plus importante que les 20 % obligatoires pour pouvoir bénéficier de conditions préférentielles. De cette façon, les intérêts hypothécaires et les amortissements sont réduits. Vous pouvez notamment utiliser votre 3e pilier pour y parvenir. Les prévoyances professionnelles et individuelles peuvent être utilisées à cette fin.
L’héritage anticipé constitue un moyen de réduire également cette hypothèque de 2e rang. Vous pouvez vous renseigner auprès d’un notaire pour savoir comment percevoir cette somme avant leur décès. Vous pourrez ensuite l’utiliser pour financer votre achat immobilier puisqu’ils constitueront des fonds propres à présenter à la banque. Il s’agit d’un excellent moyen d’augmenter son apport personnel et de convaincre les banques.
Lorsque vous êtes en mesure de mettre d’autres éléments en gage, vous pouvez également bénéficier de conditions plus avantageuses. Vous pouvez par exemple utiliser les capitaux de prévoyance comme gage pour rassurer la banque. Elle sera donc davantage disposée à négocier les taux dans ces conditions.
Certaines banques appliquent le même taux d’intérêt pour l’hypothèque de 1er et de 2e rang. On parle alors de taux uniforme. Pour pouvoir le définir, ces organismes financiers se basent sur le montant de l’avance ainsi que sur votre capacité financière.
En optant pour un amortissement direct, vous remboursez votre dette au fur et à mesure. L’hypothèque de 2e rang se réduit donc chaque année jusqu’à son terme. La dette et les intérêts baissent de façon régulière, ce qui est particulièrement intéressant pour l’emprunteur.
L’amortissement indirect signifie que les amortissements sont versés sur un compte de prévoyance ou une police d’assurance. La dette reste la même mais vous pouvez déduire ces versements des impôts. Ensuite, vous pourrez retirer ce capital au moment de votre choix pour rembourser votre hypothèque. Vous pouvez donc calculer quelle est la meilleure formule et opter pour les amortissements les plus avantageux.
