Wie kann man eine Hypothek steuerlich absetzen?

Wer eine Hypothek aufnimmt, kann seine Steuerlast deutlich reduzieren – vorausgesetzt, er kennt die richtigen Hebel.
In der Schweiz lassen sich sowohl Hypothekarzinsen als auch bestimmte Amortisationsformen und Unterhaltskosten steuerlich geltend machen.

Hypothek von der Steuer absetzen: So gehen Sie vor

Sobald Sie eine Immobilie als Eigenheimbesitzer haben, müssen Sie sie der Steuerverwaltung melden. Damit haben Sie verschiedene Möglichkeiten, Ausgaben Ihres Eigenheims von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abzuziehen. Mit einer Hypothek können Sie daher Ihre Steuern reduzieren – es sei denn, Sie entschliessen sich dazu, sie vor Ablauf ihrer Laufzeit zu verlängern oder zu erneuern.

Die Zinsen einer Hypothek können Sie steuerlich absetzen

Einer der Steuervorteile einer Hypothek ist, dass Sie die bezahlten Hypothekarzinsen von Ihren Steuern absetzen können. Je nachdem, wie viel Geld Sie aufgenommen haben, können die Sollzinsen Ihre Steuerlast reduzieren und werden bei der Steuererklärung in Abzug gebracht. Dies erreichen Sie, indem das steuerbare Einkommen durch die bezahlten Hypothekarzinsen reduziert wird.

Zielen Sie auf eine möglichst hohe Steuerreduktion ab, ist es für Sie besser, eine hohe Hypothek aufzunehmen. Bei dieser Strategie ist jedoch auch Vorsicht geboten, da sie nicht ganz ungefährlich ist. Merken Sie sich als Faustregel, dass die Rückzahlungen auch bei steigenden Zinsen noch finanzierbar bleiben müssen. Bei niedrigen Zinssätzen sind die Steuervergünstigungen dagegen begrenzt, wodurch Ihr Steuervorteil je nach der Art Ihres Immobilienkredits gering ausfallen kann.

Die indirekte Amortisation

Im Rahmen eines Immobilienkredits muss zwischen der ersten Hypothek, die 65 % des Kapitals entspricht, und der Hypothek zweiten Ranges unterschieden werden. Letztere muss innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt werden. Dabei können Sie zwischen einer direkten oder indirekten Amortisation wählen.

Die indirekte Amortisation ist ein ausgezeichnetes Mittel, um Steuern zu reduzieren. Hierbei wird die Hypothek nämlich nicht direkt zurückgezahlt. Stattdessen wird sie in die Vorsorge der Säule 3a eingezahlt. Das bedeutet, dass der Betrag der Hypothek während der gesamten Laufzeit gleich bleibt, was maximale Steuervergünstigungen bringt.

Das ist deshalb wichtig, da sie die Schulden aus der Hypothek steuerlich absetzen können, solange eine Amortisation erfolgt. Zahlungen in die Säule 3a sind nämlich von den Steuern absetzbar. Es handelt sich also um eine ausgezeichnete Möglichkeit, ein Vorsorgekapital zu bilden und gleichzeitig die Steuervorteile einer Hypothek zu nutzen. 

Direkte vs. indirekte Amortisation – was steuerlich klüger ist

In der Schweiz besteht eine Hypothek meist aus zwei Teilen:

• 1. Hypothek (bis ca. 65 % des Immobilienwerts)
• 2. Hypothek, die innert 15 Jahren amortisiert werden muss

Direkte Amortisation

Sie zahlen Ihre Schulden regelmässig zurück → die Hypothek wird kleiner.
Nachteil: Weniger Zinsen, also weniger Steuerabzug.

Indirekte Amortisation

Sie zahlen nicht an die Bank, sondern in die gebundene Vorsorge (Säule 3a) ein.
Diese Einzahlungen sind ebenfalls steuerlich absetzbar, und die Hypothek bleibt gleich hoch – Ihr Abzugspotenzial bleibt maximal.

Doppelte Steuerersparnis

1️⃣ Abzug der Hypothekarzinsen
2️⃣ Abzug der 3a-Einzahlungen

Das macht die indirekte Amortisation zur steuerlich attraktivsten Variante für viele Eigentümer.

Bei welchem Betrag lassen sich die Steuervorteile einer Hypothek optimieren?

Wenn Sie einen geringen Betrag aufnehmen oder sich Ihre Hypothekenschuld durch eine direkte Tilgung reduziert, verringert sich das ausstehende Kapital. Damit sinken auch die Zinsen, die Sie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen können. Berücksichtigen Sie dies, wenn Sie Ihre Hypothek neu verhandeln wollen.

Aus steuerlicher Sicht ist die Reduktion der Hypothekenschulden nicht sinnvoll. Es besteht nämlich die Gefahr, dass die geringen Hypothekenzinsen und Unterhaltskosten den Eigenmietwert Ihrer Immobilie nicht erreichen. Sie müssen die Rückzahlungen Ihrer Hypothek daher zu einem grossen Teil aus eigenen Mitteln tragen. Die abzugsfähigen Zinsen sind jedoch umso höher, je höher das zu versteuernde Einkommen ist. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, die Auswirkungen einer Kündigung Ihrer Hypothek auf die Besteuerung Ihres Einkommens zu kennen.

Übrigens: Auch die Kosten für werterhaltende Arbeiten und bestimmte Investitionen (etwa in energiesparende Massnahmen) können Sie neben der Hypothek steuerlich absetzen. Lassen Sie sich am besten hierzu als Eigenheimbesitzer genau beraten.

Noch ein Tipp: Viele Kantone bieten gerade bei umweltrelevanten Themen wie Fotovoltaik häufig attraktive Förderprogramme. Den dadurch realisierten Betrag können Sie zwar nicht steuerlich geltend machen, dafür ist er oftmals geschenkt. 

Beispielrechnung (vereinfacht)

Was Sie zu den Steuervorteilen im Rahmen einer Hypothek wissen müssen

• Die Aufnahme einer Hypothek, Investitionen und werterhaltende Arbeiten an Ihrer Liegenschaft bringen Eigenheimbesitzern viele Steuervorteile.
• Sie können von Ihren Steuern die Sollzinsen sowie die direkte oder indirekte Amortisation absetzen. Bei der indirekten Variante fliessen die Zinsen in die gebundene Vorsorge. 
• Um diese Steuervorteile zu optimieren, müssen Sie Ihre Hypothek im Wert hochhalten.

Fazit: Hypothek clever strukturieren – Steuern gezielt senken

Die steuerliche Abzugsfähigkeit ist ein starkes Argument für eine gut geplante Hypothek. Mit der richtigen Balance zwischen Zinshöhe, Amortisationsform und Vorsorgeeinzahlungen lassen sich jährlich mehrere Tausend Franken sparen.

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