Wertvermehrende Investitionen sind Aufwendungen, die den Standard einer Immobilie über das bisherige Mass hinaus erhöhen. Sie führen zu einer Verbesserung, Modernisierung oder Vergrösserung der Mietsache und damit zu einem direkten Mehrwert.
Für Eigentümerinnen und Eigentümer sind diese Investitionen doppelt relevant: Einerseits können sie im Rahmen des Mietrechts eine Mietzinserhöhung wegen wertvermehrender Investitionen rechtfertigen, andererseits haben sie auch steuerliche Auswirkungen, etwa im Zusammenhang mit der Grundstückgewinnsteuer oder bei der Deklaration im Steuerrecht.
Nach Art. 269a lit. b OR dürfen Vermieter eine Mietzinserhöhung vornehmen, wenn wertvermehrende Investitionen den Wohnstandard verbessern. Grundlage für die Berechnung sind die effektiven Investitionskosten, die Lebensdauer der Massnahme sowie der aktuelle Referenzzinssatz.
Gemäss Art. 269d Abs. 1 OR muss die Erhöhung schriftlich begründet werden. Die Vermieterin hat dabei den wertvermehrenden Anteil klar darzulegen, damit die Mieter die Berechnung nachvollziehen können. Nicht berücksichtigt werden dürfen hingegen rein werterhaltende Aufwendungen.
Eine korrekte Berechnung berücksichtigt:
Die Überwälzung auf Mieter ist nur zulässig, wenn die Investition eine Verbesserung darstellt – etwa durch eine energetische Sanierung oder eine Vergrösserung der Mietsache. Reine Reparaturen (werterhaltend) dürfen nicht überwälzt werden.
Das Mietrecht verlangt zudem sachdienliche Belege, damit Mieter die Kosten nachvollziehen können. Unklare Abrechnungen oder umfassende Renovationen, bei denen die Unterscheidung zwischen wertvermehrend und werterhaltend nicht transparent gemacht wird, können ausserdem zu Anfechtungen führen.
Für die Praxis existieren ausgezeichnete Hilfsmittel: online:
Die Tabelle zeigt, welcher Zinssatz aktuell gilt und wie er sich dementsprechend auf die Berechnung von Mietzinserhöhungen auswirkt.
► Bundesamt für Wohnungswesen: Referenzzinssatz.
Ein Online-Rechner, mit dem Mieter prüfen können, ob eine Mietzinserhöhung aufgrund wertvermehrender Investitionen gerechtfertigt ist.
► Mietrechtspraxis: Rechner
Der Ersatz einer alten Heizung durch eine moderne, energieeffiziente Anlage gilt in der Regel als wertvermehrend. Insbesondere aber energetische Sanierungen sind ein klassisches Beispiel für Investitionen, die eine Mietzinserhöhung rechtfertigen können. Entscheidend ist, dass die neue Heizung Mehrleistungen bringt – etwa tiefere Betriebskosten und besseren Komfort.
Neue Fenster gelten als wertvermehrende Investition, wenn sie die Isolierung verbessern, Energie sparen und den Wohnkomfort erhöhen. Auch hierbei spielt die Lebensdauer eine Rolle: Fenster werden infolgedessen mit 20 bis 30 Jahren veranschlagt. Der Mehrwert im Einzelfall entscheidet darüber, ob und in welchem Umfang eine Überwälzung auf Mieter zulässig ist.
Ist eine neue Küche wertvermehrend? – Ja, wenn sie den Standard deutlich erhöht. Der Ersatz einer alten Küche durch eine moderne Ausstattung, bessere Geräte oder eine neue Raumaufteilung schafft folglich einen Mehrwert. Eine Mietzinserhöhung ist in diesem Fall zulässig, sofern die Kosten sauber belegt und der wertvermehrende Anteil ausgewiesen werden.
Wertvermehrende Investitionen sind steuerlich nicht sofort abzugsfähig, da sie den Wert der Immobilie erhöhen und damit einen Mehrwert schaffen. Sie werden in der Steuerpraxis als Anlagekosten behandelt. Relevant werden sie deshalb bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, weil sie den steuerbaren Gewinn reduzieren.
Beispiel: Wird eine Küche für CHF 30'000 ersetzt und der Verkaufserlös einer Liegenschaft steigt entsprechend, können die 30'000 CHF als wertvermehrende Aufwendung geltend gemacht werden – und mindern so die Steuerlast.
Die Grundstückgewinnsteuer wird in der Schweiz kantonal erhoben. Sie berechnet sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis einer Immobilie, abzüglich zulässiger Aufwendungen. Dazu gehören übrigens auch wertvermehrende Investitionen wie:
| Grundstücksgewinnsteuer nach Kanton | ||
| Aargau (AG) | Graubünden (GR) | Solothurn (SO) |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | Jura (JU) | Thurgau (TG) |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | Luzern (LU) | Ticino / Tessin (TI) |
| Basel-Stadt (BS) | Neuchâtel / Neuenburg (NE) | Uri (UR) |
| Basel-Landschaft (BL) | Nidwalden (NW) | Valais / Wallis (VS) |
| Bern (BE) | Obwalden (OW) | Vaud / Waadt (VD) |
| Fribourg / Freiburg (FR) | St. Gallen (SG) | Zug (ZG) |
| Genève / Genf (GE) | Schaffhausen (SH) | Zürich (ZH) |
| Glarus (GL) | Schwyz (SZ) |
Im Miet- und Steuerrecht ist die Unterscheidung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Investitionen zentral:
Sie verbessern oder vergrössern die Liegenschaft. Beispiele: Einbau einer neuen Küche mit höherem Standard, Ersatz alter Fenster durch energieeffiziente Modelle, Vergrösserung der Wohnfläche, Einbau einer neuen Heizung.
→ Folge: Dürfen bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden und können eine Mietzinserhöhung rechtfertigen.
Wertvermehrend sind Investitionen, die den Standard oder die Nutzbarkeit einer Immobilie verbessern. Beispiele: Einbau einer neuen Küche, Ersatz alter Fenster durch energieeffiziente Modelle, Installation einer modernen Heizung, Ausbau von Wohnfläche oder eine umfassende Sanierung.
Sie sind nicht als Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer abziehbar, sondern gelten als Anlagekosten. Dadurch mindern sie beim späteren Verkauf der Immobilie den steuerbaren Gewinn und reduzieren die Grundstückgewinnsteuer.
Sie dienen dazu, den bisherigen Zustand der Immobilie zu sichern. Beispiele: Reparatur eines defekten Geschirrspülers, neuer Anstrich in gleicher Qualität, Ersatz einer defekten Heizung durch ein gleichwertiges Modell.
→ Folge: Abzugsfähig bei der Einkommenssteuer (Unterhalt), rechtfertigen aber keine Mietzinserhöhung.
Für Eigentümer ist es entscheidend, alle Belege zu sammeln und sauber zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten zu unterscheiden. Nur so können Investitionen korrekt steuerlich geltend gemacht werden und die Grundstückgewinnsteuer im Verkaufsfall reduziert werden.
