Die Pacht ist ein Vertrag, bei dem der Verpächter sich verpflichtet, dem Pächter eine Sache oder ein nutzbares Recht zum Gebrauch und zum Bezug der Früchte oder Erträge zu überlassen. Im Gegenzug ist der Pächter verpflichtet, dafür einen Pachtzins zu leisten.
Im Unterschied zur Miete, bei der lediglich das Nutzungsrecht einer Sache oder eines Rechts gegen Entgelt übertragen wird, beinhaltet die Pacht auch das Recht auf den Genuss der durch das Objekt erzielten Erträge. Das können etwa landwirtschaftliche Erzeugnisse oder Gewinne aus einer Geschäftstätigkeit sein.
Pachtverträge können verschiedene Gegenstände betreffen, darunter:
Im Kontext der Immobilien kann das etwa ein Restaurant in einem gepachteten Gebäude sein, wo der Pächter das Recht hat, den Raum zu nutzen und gleichzeitig daraus Gewinn zu erzielen. In der Schweiz sind Pachtverhältnisse und die Bedeutung der Pacht durch das Obligationenrecht geregelt, welches spezifische Bestimmungen zur Vertragsform, zur Pachtzinsgestaltung und zu den Pflichten von Pächtern und Verpächtern enthält.
Obwohl die Bedeutung von Pacht und Miete oft gleich angesehen wird, gibt es in der Schweiz signifikante Unterschiede zwischen den beiden Begriffen. Grundlegend geht es bei beiden um die Übertragung des Nutzungsrechts einer Sache gegen eine vereinbarte Bezahlung. Doch während bei der Miete das Recht zur Nutzung des Objekts im Vordergrund steht, erlaubt das Pachten zusätzlich die Nutzung der Früchte und Erträge, die das Objekt hervorbringt.
Ein anschauliches Beispiel ist ein gepachteter Apfelbaum: Der Pächter zahlt nicht nur für das Recht, den Baum zu nutzen, sondern auch für das Recht, die Äpfel, die der Baum trägt, zu ernten und zu verkaufen. Im Gegensatz dazu würde ein Mieter nur für die Nutzung des Baums zahlen, aber nicht das Recht haben, die Äpfel zu ernten.
Im Immobilienkontext bedeutet dies, dass ein Pächter eines Ladenlokals auch das Recht hat, den Gewinn aus dem Verkauf der Waren zu behalten, die im Laden verkauft werden. Ein Mieter einer Wohnung hingegen zahlt lediglich für das Recht, in der Wohnung zu wohnen. Diese Unterscheidung hat auch rechtliche Folgen, denn Pacht und Miete werden in der Schweiz durch verschiedene Bestimmungen des Obligationenrechts geregelt, was zu unterschiedlichen Rechten und Pflichten für Pächter und Mieter führt.
In der Schweiz können verschiedene Arten von Pachtverträgen unterschieden werden, die sich hauptsächlich durch das Objekt unterscheiden. Im Folgenden stellen wir Ihnen drei der gängigsten Arten vor.
Hierbei handelt es sich um die Pacht von landwirtschaftlich nutzbarem Boden. Ein Beispiel dafür wäre ein Bauer, der ein Feld pachtet, um dort seine Ernte anzubauen. In diesem Fall hat der Bauer das Recht, die Früchte des Feldes, also die Ernte, zu nutzen und zu verkaufen.
Bei dieser Art von Pacht handelt es sich um die Anpachtung von Räumlichkeiten für gewerbliche Zwecke. Zum Beispiel kann ein Restaurantbesitzer ein Gebäude pachten, um dort sein Restaurant zu betreiben. Der Pächter hat das Recht, das Gebäude zu nutzen und aus dem Betrieb des Restaurants Gewinn zu erzielen.
Diese Form ist in der Schweiz eher unüblich, da in der Regel Wohnraum gemietet und nicht gepachtet wird. Dennoch ist es möglich, Wohnraum zu pachten, was dem Pächter beispielsweise ermöglicht, Untervermietungen vorzunehmen und daraus ein Einkommen zu erzielen.
Die Rechte und Pflichten von Pächtern und Verpächtern sind im Schweizer Obligationenrecht festgelegt und unterscheiden sich von denen bei Mietverträgen. Hier eine übersichtliche Tabelle, die diese Rechte und Pflichten darstellt:
| Pächter | Verpächter | |
| Rechte | - Nutzung und Fruchtziehung des Pachtgegenstands - Verlangen von notwendigen Reparaturen oder Unterhalt durch den Verpächter - Verlangen einer Anpassung des Pachtzinses unter bestimmten Bedingungen | - Erhalt des vereinbarten Pachtzinses - Unter bestimmten Umständen: Auflösung des Pachtvertrages oder Anpassung des monatlichen Zinses - Kontrolle des Pachtgegenstands |
| Pflichten | - Zahlung des Pachtzinses - Sorgfältige Nutzung des Pachtgegenstands - Durchführung kleiner Unterhaltsarbeiten und Reparaturen | - Übergabe und Erhalt des Pachtgegenstands in einem zum vertragsgemässen Gebrauch geeigneten Zustand - Durchführung sogenannter Hauptreparaturen - Gewährung des vertragsgemässen Gebrauchs während der gesamten Pachtdauer |
Diese Rechte und Pflichten können je nach Art der Pacht variieren und auch durch vertragliche Vereinbarungen zwischen dem Pächter und Verpächter ergänzt oder verändert werden. Es ist daher empfehlenswert, einen Fachmann zu konsultieren oder sich ausführlich über die gesetzlichen Bestimmungen und ihre Auswirkungen auf den spezifischen Pachtvertrag zu informieren.
Zur Veranschaulichung in der Praxis betrachten wir die folgenden zwei Fallbeispiele:
Diese Beispiele verdeutlichen, dass die Entscheidung eine gründliche Kosten-Nutzen-Analyse erfordert. Es ist immer ratsam, sich bei derartigen Entscheidungen fachkundig beraten zu lassen.
Nein, der Pächter ist nicht der Besitzer. Er erhält durch den Pachtvertrag lediglich das Recht, die Sache oder das Grundstück zu nutzen und die Früchte daraus zu ziehen.
Ein Pächter ist eine Person oder ein Unternehmen, das das Recht erhält, eine Sache oder ein Grundstück zu nutzen und – im Austausch für einen Pachtzins – die daraus resultierenden Früchte (Gewinn, Ernte etc.) zu ziehen.
Ja, bei Pachtverträgen in der Schweiz gibt es bestimmte Kündigungsfristen. Die allgemeine Kündigungsfrist beträgt sechs Monate (OR 296 Abs. 1). Bei Pachtverträgen für landwirtschaftliche Betriebe ist die Kündigungsfrist jedoch länger und beträgt in der Regel ein Jahr (LPG 16 Abs. 2).
Es steht in der Verantwortung des Pächters, die Pacht zu zahlen. Dieser Betrag, auch bekannt als Pachtzins, wird durch den Pachtvertrag festgelegt und ist in der Regel eine feste Summe, die in regelmäßigen Abständen an den Verpächter gezahlt wird.
Verpachtet werden können sowohl unbewegliche Sachen wie Grundstücke und Gebäude als auch bewegliche Sachen. In der Praxis sind insbesondere Landwirtschaftsflächen und Gewerbeimmobilien Gegenstand von Pachtverträgen.
Ja, unter bestimmten Bedingungen kann der Pachtzins angepasst werden. Diese sind im Schweizer Obligationenrecht festgelegt und können auch vertraglich geregelt sein.
